Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд Амурской области обратилась администрация Благовещенского района с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гарнет» о расторжении договора аренды земельного участка от 09.11.2007 № 311 и взыскании арендной платы по этому договору за период с 01.01.2009 по 12.02.2009 в сумме 30 533 руб. 19 коп., пени за период с 26.03.2008 по 30.11.2011 в сумме 33 524 руб. 82 коп. и упущенной выгоды в сумме 1 910 809 руб. 86 коп.

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечена администрация Чигиринского сельсовета Благовещенского района.

Заявленные требования обоснованы тем, что в соответствии с постановлением главы администрации Благовещенского района от 21.08.2007 № 664 сторонами был заключен договор аренды от 09.11.2007 № 311, согласно которому ответчику был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:10:013002:0059 для строительства торгового автоцентра с объектами общественного назначения и подземными автостоянками. Указанный договор был заключен в соответствии с процедурой, предусмотренной пунктом 5 статьи 30 и статьей 31 Земельного кодекса РФ, то есть путем предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Впоследствии на основании заявления ответчика постановлением главы администрации Чигиринского сельсовета от 13.02.2009 № 15 разрешенное использование этого земельного участка было изменено на использование «для строительства многоквартирных жилых домов». В связи с этим, по утверждению истца, использование ответчиком земельного участка по назначению, указанному в договоре от 09.11.2007 № 311, невозможно. В то же время невозможно и использование участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования «для строительства многоквартирных жилых домов», поскольку согласно положениям статьи 30.1 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка для жилищного строительства осуществляется только по результатам аукциона, тогда как договор от 09.11.2007 № 311 был заключен сторонами в соответствии с иной процедурой. В связи с изложенным, полагая, что в данном случае имеет место существенное изменение обстоятельств, истец на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ просил расторгнуть этот договор. Ссылаясь на то, что ответчиком не внесены арендные платежи за период с 01.01.2009 по 12.02.2009, истец также просил взыскать с него задолженность по арендной плате в сумме 30 533 руб. 19 коп. Кроме того, указывая на то, что в связи с изменением вида разрешенного использования он не имеет возможности получать по этому договору арендную плату и распорядиться участком иным образом, истец также просил взыскать с ответчика упущенную выгоду в сумме 1 910 809 руб. 86 коп., рассчитанную исходя из размера арендной платы, подлежавшей уплате за этот участок.

В судебном заседании 21.03.2012 истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.11.2007 № 311 и взыскать с ответчика упущенную выгоду в сумме 1 444 586 руб. 93 коп. и пеню за период с 26.03.2008 по 16.11.2010 в сумме 27 723 руб. 52 коп.

В настоящем судебном заседании представитель истца на уточненных исковых требованиях настаивал.

Представитель ответчика в представленном отзыве и в устных пояснениях требования по иску не признал, в обоснование возражений сослался на то, что стороны не вносили каких-либо изменений в договор аренды, а также на то, что истцом был нарушен досудебный порядок урегулирования спора в части требования о расторжении договора (не направлено требование об устранении нарушений договора). Кроме того, указал о несогласии с заявленными требованиями о взыскании задолженности по арендной плате, пени и упущенной выгоды. В частности, заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношении требований о взыскании пени за 2008 год, в отношении требований о взыскании пени в остальной части просил уменьшить ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ. Указал на то, что арендная плата за 2009 и 2010 год ответчиком была оплачена, а также на отсутствие оснований для взыскания с него упущенной выгоды.

Представитель третьего лица в представленном отзыве поддержал позицию истца.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

На основании заявления ООО «Гарнет» администрацией Благовещенского района был проведен выбор земельного участка для размещения объекта – торговый центр с объектами общественного назначения и подземными автостоянками, результаты которого оформлены актом выбора земельного участка от 14.08.2007.

Постановлением главы Благовещенского района от 18.08.2007 № 610 указанный акт выбора был утвержден, обществу «Гарнет» предварительно согласовано место строительства торгового автоцентра.

21 августа 2007 года глава Благовещенского района вынес постановление № 664 о предоставлении ООО «Гарнет» в аренду сроком на 5 лет выбранного земельного участка площадью 56 811 кв.м с кадастровым номером 28:10:013002:0059, расположенного в юго-восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по границе г. Благовещенска – южной границе застройки с. Чигири – автодороге Благовещенск – Свободный (восточнее от СХПК «Тепличный» Чигиринский массив). Указанный земельный участок относится к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» соответствующие правомочия в отношении него осуществляет администрация Благовещенского района.

На основании данного постановления 09.11.2007 администрация Благовещенского района и ООО «Гарнет» заключили договор аренды № 311, согласно которому арендатору передан в аренду указанный выше земельный участок с кадастровым номером 28:10:013002:0059 для строительства торгового автоцентра с объектами общественного назначения и подземными автостоянками. Участок был передан в аренду на пять лет – с 21.08.2007 по 21.08.2012 (пункт 1.3). Согласно пункту 2.1 договора сумма арендной платы составила 427 445 руб. 90 коп. в год, при этом стороны установили, что арендатор уплачивает арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

По акту приема-передачи от 09.11.2007 земельный участок был передан обществу.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Амурской области 14.11.2007, о чем свидетельствуют соответствующий штамп о регистрации и уведомление от 14.11.2007.

На основании заявления ООО «Гарнет» после проведения публичных слушаний (протокол от 13.02.2009 № 20) и с учетом их результата постановлением главы Чигиринского сельсовета от 13.02.2009 № 15 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 28:10:013002:0059 было изменено с вида «для строительства торгового автоцентра с объектами общественного назначения и подземными автостоянками» на вид «для строительства многоквартирных жилых домов».

Полагая, что изменение вида разрешенного использования земельного участка повлекло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, администрация Благовещенского района направила обществу «Гарнет» предложения от 02.12.2011 № 01-11/4685 и от 13.12.2011 № 01-11/4844 о расторжении договора аренды 09.11.2007 № 311 в досудебном порядке (в том числе и проекты соглашения о расторжении договора). Ответ на указанные предложения от ООО «Гарнет» не поступил.

Как следует из материалов дела, в период действия договора ООО «Гарнет» обязательства по внесению арендной платы исполняло ненадлежащим образом. В частности, арендная плата за 2008 и 2009 годы обществом внесена с нарушением установленных сроков: при условии ежеквартального внесения арендной платы равными долями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала арендная плата за 2008 год была внесена обществом 31.12.2008 (платежное поручение от 31.12.2008 № 3), арендная плата за 2009 год – 17.11.2010 (платежное поручение от 17.11.2010 № 7). Арендная плата за 2010 год (259 177 руб. 12 коп.) ответчиком внесена не в полном объеме (в сумме 237 579 руб. 02 коп.) и также с нарушением установленных сроков, арендная плата за 2011 год не внесена.

В связи с нарушением сроков внесения арендной платы за период пользования земельным участком с 01.01.2008 по 12.02.2009 администрацией Благовещенского района на основании пункта 4.2 договора аренды начислена пеня, размер которой по ее расчетам за период с 26.03.2008 по 16.11.2010 составил 27 723 руб. 52 коп.

На основании изложенного администрация Благовещенского района обратилась в суд с настоящим иском, в котором, ссылаясь на статью 451 Гражданского кодекса РФ, просила расторгнуть договор аренды от 09.11.2007 № 311, а также взыскать с ответчика пеню за период с 26.03.2008 по 16.11.2010 в сумме 27 723 руб. 52 коп. и упущенную выгоду за период с 13.02.2009 по 30.11.2011 в сумме 1 444 586 руб. 93 коп., рассчитанную исходя из размера арендной платы, которая подлежала уплате за указанный период.

Оценив изложенные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Как следует из материалов дела и, в частности, из постановления главы Благовещенского района от 21.08.2007 № 664 и договора аренды от 09.11.2007 № 311, земельный участок с кадастровым номером 28:10:013002:0059 был предоставлен ООО «Гарнет» для строительства торгового автоцентра с объектами общественного назначения и подземными автостоянками. Между тем впоследствии на основании постановления главы Чигиринского сельсовета от 13.02.2009 № 15 разрешенное использование этого земельного участка изменено на использование «для строительства многоквартирных жилых домов».

Указанное изменение вида разрешенного использования суд признает существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды от 09.11.2007 № 311. В частности, как указано выше, земельный участок был предоставлен ответчику в соответствии с процедурой, предусмотренной пунктом 5 статьи 30 и статьей 31 Земельного кодекса РФ, то есть по результатам его выбора и предварительного согласования места размещения конкретного объекта – торгового автоцентра. Следовательно, по условиям договора аренды использование земельного участка должно было осуществляться арендатором исключительно с той целью, которая указана в этом договоре. Однако в связи с изменением вида разрешенного использования в настоящее время использование земельного участка с этой целью невозможно.

Более того, невозможно также и использование обществом «Гарнет» земельного участка в соответствии с измененным видом разрешенного использования – «для строительства многоквартирных жилых домов». Так, согласно положениям статьи 31 Земельного кодекса РФ предоставления земельного участка для жилищного строительства осуществляется только по результатам проведения аукциона. Однако, как указано выше, договор аренды от 09.11.2007 № 311 был заключен сторонами без проведения торгов – в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 30 и статьей 31 Земельного кодекса РФ.

Как установлено судом, ранее после изменения вида разрешенного использования ООО «Гарнет» обращалось в Арбитражный суд Амурской области с иском об изменении договора аренды от 09.11.2007 № 311 в части указания измененного вида разрешенного использования земельного участка (дело № А04-6647/2009). Решением от 29.10.2009, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2010, в удовлетворении иска было отказано. При этом суд указал, что в данном случае земельный участок с определенным разрешенным использованием уже был предоставлен в аренду юридическому лицу с соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения объекта, поэтому изменение разрешенного использования влечет за собой расторжение ранее заключенного договора аренды и изменение процедуры предоставления земельного участка для жилищного строительства, а именно – предоставление земельного участка на торгах, с последующим заключением нового договора аренды либо договора купли-продажи.

Возражая в отношении требования о расторжении договора, ответчик ссылался на то, что администрация Благовещенского района имеет возможность самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка, обратившись в орган кадастрового учета. Однако указанные доводы являются необоснованными.

В частности, согласно пункту 9 части 1 статьи 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при осуществлении кадастрового учета объекта недвижимости в связи с изменением сведений о нем орган кадастрового учета запрашивает копию документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка. В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Пунктами 2 и 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, при этом изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Вместе с тем такое самостоятельное изменение возможно только в том случае, если в соответствующем муниципальном образовании утверждены правила землепользования и застройки, включающие в себя карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты (пункт 2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ). Как следует из материалов дела (справка администрации Чигиринского сельсовета от 28.03.2012 № 189), правила землепользования и застройки на территории Чигиринского сельсовета утверждены, однако карта градостроительного зонирования не утверждена и находится в стадии разработки. В связи с этим в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3 - 10 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ в части соответствующих требований. С учетом изложенного в настоящее время самостоятельное изменение вида разрешенного использования ни арендодателем, ни арендатором невозможно.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования администрации Благовещенского района о расторжении договора аренды от 09.11.2007 № 311 подлежат удовлетворению.

Возражения ответчика о том, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора ввиду неполучения им предложений о его расторжении, судом оценены и признаны несостоятельными. Так, как установлено судом, заказные письма с предложениями от 02.12.2011 № 01-11/4685 и от 13.12.2011 № 01-11/4844 о расторжении договора аренды были направлены администрацией по известным адресам места нахождения ООО «Гарнет», в том числе по адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ, однако последним получены не были и по истечении срока хранения были возвращены отправителю (указанные заказные письма были вскрыты судом в предварительном судебном заседании и имеются в материалах дела). Между тем, вопреки доводам ответчика, указанное обстоятельство не означает несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора в этой части, поскольку обязанность по получению направленной в его адрес почтовой корреспонденции лежит непосредственно на ответчике, при этом неполучение такой корреспонденции не может являться препятствием для реализации истцом своих прав.

Ссылки ответчика на то, что согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ перед обращением в суд истец должен был направить ему письменное предупреждение о необходимости исполнения своих обязательств в разумный срок, также необоснованны, так как в рассматриваемом случае основанием расторжения договора является не нарушение договора арендатором, а существенное изменение обстоятельств, в связи с чем в направлении такого предупреждения не было необходимости.

Предъявленные истцом требования о взыскании пени, начисленной им в связи с нарушением сроков внесения арендной платы за период пользования имуществом с 01.01.2008 по 12.02.2009, подлежат удовлетворению в части.

В соответствии с пунктом 4.2 договора за нарушение срока внесении арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Как установлено судом, ООО «Гарнет» арендную плату за период с 01.01.2008 по 12.02.2009 (период начисления арендной платы, являющейся базой для расчета пени, указан истцом самостоятельно) внесло с нарушением установленных сроков, в связи с чем истцом была начислена пеня, размер которой за период с 26.03.2008 по 16.11.2010 составил 27 723 руб. 52 коп. Проверив расчет пени, суд признает его правильным.

Вместе с тем, возражая относительно требований о взыскании пени, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в части требований о взыскании пени за 2008 год. Рассмотрев указанное заявление, суд признает его обоснованным.

Так, согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года.

В рассматриваемом исковом заявлении администрация Благовещенского района предъявила требование о взыскании пени за период с 26.03.2008 по 16.11.2010. Согласно входящему штампу исковое заявление было подано в суд 23.01.2012. По этой причине требование о взыскании пени за период с 26.03.2008 по 31.12.2008 (по день внесения арендной платы за 2008 год) предъявлено с пропуском срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, в связи с чем требование истца в этой части удовлетворению не подлежит. В пределах срока исковой давности администрацией предъявлено требование о взыскании пени за период с 26.03.2009 по 16.11.2010. Размер пени за этот период составляет 9 159 руб. 96 коп.

Кроме того, при рассмотрении дела ответчик возражал против требований о взыскании пени, ссылаясь на ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства, в связи с чем просил уменьшить начисленную пеню на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ. Между тем суд находит данные возражения несостоятельными и не усматривает оснований для уменьшения начисленной пени, так как указанная в договоре ставка пени (0,05 % в день) близка по своему значению к двукратной ставке рефинансирования, действовавшей в период просрочки (от 0,042 до 0,07 % в день) (пункт 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81).

В связи с этим с ООО «Гарнет» подлежит взысканию в пользу администрации Благовещенского района пеня за период с 26.03.2009 по 16.11.2010 в сумме 9 159 руб. 96 коп.

Требование истца о взыскании упущенной выгоды удовлетворению не подлежит.

В частности, согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ упущенная выгода является разновидностью убытков и представляет собой неполученные доходы, которые лицо, чье право нарушено, получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Убытки являются мерой ответственности, которая подлежит применению при наличии следующих оснований: противоправные действия (бездействие) соответствующего лица (неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств), наличие самих убытков, причинно-следственной связи между такими действиями (бездействием) и убытками, а также вины этого лица.

Предъявленная ко взысканию упущенная выгода рассчитана истцом исходя из суммы арендной платы, которую он как арендодатель получил бы в случае, если бы вид разрешенного использования земельного участка не был изменен. При этом в обоснование указанного требования истец ссылался на то, что в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка он не имеет возможности получать по этому договору арендную плату (в частности, в связи с затруднительностью проведения ее расчета).

Между тем указанные доводы являются необоснованными, так как до настоящего времени договор аренды от 09.11.2007 № 311 и соответствующие обязательства по нему являются действующими. Кроме того, со стороны ООО «Гарнет» не имело места каких-либо неправомерных действий (бездействия), являющихся основанием для применения к нему меры ответственности в виде взыскания убытков. В этой связи во взыскании с ответчика упущенной выгоды следует отказать.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины по настоящему делу (с учетом последующего уменьшения суммы иска) составляет 31 723 руб. 10 коп., в том числе по требованию о взыскании – 27 723 руб. 10 коп., по требованию о расторжении договора – 4 000 руб. Поскольку истец, будучи органом местного самоуправления, от уплаты государственной пошлины освобожден, согласно части 3 статьи 110 АПК РФ пошлина по требованию о расторжении договора в сумме 4 000 руб., а также пошлина по требованию о взыскании, исчисленная пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в сумме 172 руб. 48 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 и 180 АПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.11.2007 № 311, заключенный администрацией Благовещенского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Гарнет» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гарнет» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу администрации Благовещенского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) пеню за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 26.03.2009 по 16.11.2010 в сумме 9 159 руб. 96 коп.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гарнет» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 172 руб. 48 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья С.Б. Качуков