Гражданский кодекс часть 1

В судебном заседании 10.07.2012 объявлен перерыв до 13.07.2012 до 16-45 часов, о чем вынесено протокольное определение размещена информация на официальном сайте суда.

В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее ИП ФИО1, истец) с исковым заявлением к муниципальному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Тынды (далее – Комитет, ответчик) о признании незаконным действий (бездействия) в отказе истцу в продлении долгосрочного договора аренды помещения № 00184 от 10.01.2006 на период с 01.01.2012 до 2015 года, находящегося по адресу 676282, <...>; возложить на ответчика обязанность продлить указанный договор на период с 01.01.2012 до 2015 года.

В обоснование требований истец ссылается на расторжение ответчиком договора в одностороннем порядке в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей Арендатором и отказ на продление договора.

Вместе с тем, решением суда по делу А04-7091/2011 по иску ИП ФИО1 конкурс на право заключения договора аренды с другим лицом признан недействительным, применены последствия недействительности сделки. В материалы дела представлены дополнительные соглашения, подтверждающие действие договора аренды до окончания срока его действия – 31.12.2011. После этого истец не заявил о прекращении действия договора аренды, в связи с чем, он считается продленным на неопределенный срок.

Истец считает, что имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Считает, что комитет, произведя 20.12.2011 государственную регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, подтвердил действие договора в течение срока его действия - до 31.12.2011. Также указал, что арендованное помещение по акту приема-передачи арендодателю не возвращено, требования о передаче не поступало, как и предложения о времени и месте составления данного акта.

В судебном заседании 10.07.2012 представитель истца ходатайствует об уточнении исковых требований, с учетом дополнительного ходатайства, просит:

1. Признать отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тында в продлении арендатору индивидуальному предпринимателю ФИО1 долгосрочного договора аренды помещения № 00184 от 10.01.2006 на период с 01.01.2012 до 215 года, находящегося по адресу: 676282, <...>, выраженный в письме от 24.02.2012 № 806, незаконным

2. Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 наличия преимущественного права на продление договора аренды муниципального нежилого помещения за № 00184 от 10 января 2006 года на период с 01 января 2012 года до 2015 года, расположенного на первом этаже, общей площадью 225, 75 кв. метров, полезной площадью 158. 6 кв. метров, находящегося по адресу: 676282. <...> на новый срок.

3. Понудить Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Тынды Амурской области продлить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 долгосрочный договор аренды муниципального нежилого помещения за № 00184 от 10 января 2006 года на период с 01 января 2012 года до 2015 года, расположенного на первом этаже, общей площадью 225. 75 кв. метров, полезной площадью 158. 6 кв. метров, находящегося по адресу: 676282, <...> на новый срок.

Суд в соответствии со ст. 49 АПК РФ принимает уточнение исковых требований в части пунктов 1 и 3 просительной части ходатайства; в части п. 2 требования не принимаются, поскольку являются вновь заявленным.

Представитель истца также представил (с учетом устных пояснений) отказ от требований к администрации г.Тында.

Судом отказ от исковых требований принят к рассмотрению.

В обоснование ссылается, как на положения главы 24 АПК РФ, так и на нормы гражданского законодательства, регулирующие правоотношения по заключению договора, по аренде – ст.ст. 421, 445, 621 ГК РФ.

Представитель истца пояснил, что основания для непродления договора с истцом в связи с наличием у него преимущественного права на заключение договора на новый срок, отсутствуют. Факт отсутствия задолженности по арендной плате, на которую указывает ответчик, подтвержден решением Арбитражного суда Амурской области по делу А04-3733/2012 от 09.07.2012. Согласие на передачу помещений в субаренду ИП ФИО3 от Комитета получено. Передача в субаренду помещений ООО «Сеть магазинов «Любимый» (ООО «СМЛ») не подтверждена, поскольку с последним у истца заключен договор о совместной деятельности № 013 от 14.03.2011.

Ответчик – Комитет по управлению муниципальным имуществом - участия своего представителя не обеспечил, в представленных отзывах через систему «Мой арбитр», с требованиями не согласился. Считает, что истцом выбран неверный способ защиты права, поскольку истцом заявлены требования как гражданско-правового так административно-правого характера. Указал, что ответчиком правомерно расторгнут в одностороннем порядке договор аренды с истцом, поскольку данное положение предусмотрено самим договором. Отказ в продлении договора являлся правом арендодателя и был основан на систематическом неисполнении обязательств арендатора – имелась задолженность по арендной плате. Кроме того, правила об одностороннем расторжении договора заложены в дополнительном соглашении к нему. Поскольку ответчик уведомил 18.04.2011 Арендатора о расторжении договора, последний обязан его освободить.

Администрация г. Тында в отзыве на иск обращает внимание на отсутствие заявленных требований к ней, а также поддерживает позицию комитета о неверном выборе истцом способа защиты права.

Третье лицо участия представителя не обеспечило, отзыва, возражений не представило.

Суд принимает отказ предпринимателя от требований к администрации города Тында, поскольку он не противоречит закону и не нарушает права других лиц. Производство по делу в данной части подлежит прекращению на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Заслушав представителя истца, исследовав доказательства по делу в их совокупности, как это предусмотрено ст. 71 АПК РФ, суд, на основании установленных ниже обстоятельств, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований к удовлетворению иска ИП ФИО1 к муниципальному учреждению Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Тынды.

10.01.2006 между КУМИ г. Тынды (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества № 00184 (далее договор), предметом которого в соответствии с пунктом 1.1 договора является предоставление во временное пользование помещения общей площадью 225, 75 кв.м., в т.ч. полезной площадью 158, 60 кв.м., расположенное на первом этаже, каб. №№ 28, 29, 30, 33, 27, 41, по адресу: Московский бульвар, 15, для размещения магазина, и право пользования земельным участком, который занят этим имуществом и необходим для его использования в размере 180, 60 кв.м.

Пунктом 3.1 договора установлен срок его действия – с 01.01.2006 по 31.12.2011.

По акту передачи муниципального помещения в аренду от 10.01.2006 имущество передано истцу (приложение № 1 к договору).

14.04.2011 исх. № 1118 в адрес истца КУМИ г. Тынды направило уведомление о том, что договор аренды муниципального имущества от 10.01.2006 № 00184, будет расторгнут в одностороннем порядке с 18.04.2011 в связи с систематическим неисполнением условий договора.

19.07.2011 проведен конкурс по аренде муниципального имущества муниципального образования г.Тынды, на который, в частности, выставлены: по лоту № 7 - аренда здания комбината бытового обслуживания № 1, кабинеты №№ 29, 30, общей площадью 40 кв.м., по лоту № 8 - аренда здания комбината бытового обслуживания № 1, кабинеты №№ 27, 28, ч.30, 31, 32, 33, 34, 35, ч.36, 41, общей площадью 144,6 кв.м. Указанные помещения находятся в здании по адресу: <...>.

Победителями конкурса по указанным лотам признаны ИП ФИО3 (лот №7) и ООО «СМ «ЛЮБИМЫЙ» (лот № 8), что подтверждается протоколом от 19.07.2011 № 01.

20.07.2011 между КУМИ г. Тынды и ИП ФИО3 заключен договор № 784 аренды муниципального имущества в отношении помещения общей площадью 40 кв.м., в т.ч. полезной 38,5 кв.м., по тех.паспорту № 29, ч.30, расположенное на первом этаже в здании по адресу: <...>; имущество передано по акту приема-передачи от 20.07.2011; 09.09.2011 осуществлена государственная регистрация сделки.

20.07.2011 между КУМИ г. Тынды и ООО «СМ «ЛЮБИМЫЙ» заключен договор № 785 аренды муниципального имущества в отношении помещения общей площадью 144,60 кв.м., в т.ч. полезной 124,8 кв.м., по тех.паспорту № 27, 28, ч.30, 31, 32, 33, 34, 35, ч.36, 41, расположенное на первом этаже в здании по адресу: <...>; имущество передано по акту приема-передачи от 20.07.2011; 09.09.2011 осуществлена государственная регистрация сделки.

Решением Арбитражного суда Амурской области по делу А04-7091/2011 от 07.02.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 04.05.2012 № 06АП-1321/2012, признаны недействительными:

- конкурс на право заключения договора аренды здания Комбината бытового обслуживания № 1, находящегося по адресу: <...>, проведенный 19 июля 2011 года муниципальным учреждением Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Тынды, по лотам № 7 и № 8.

- договор аренды муниципального имущества от 20.07.2011 № 784, заключенный между муниципальным учреждением Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Тынды и индивидуальным предпринимателем ФИО3.

- договор аренды муниципального имущества от 20.07.2011 № 785, заключенный между муниципальным учреждением Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Тынды и обществом с ограниченной ответственностью «Сеть магазинов «ЛЮБИМЫЙ».

Суд применил последствия недействительности сделки – обязал индивидуального предпринимателя ФИО3 возвратить муниципальному учреждению Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Тынды по акту помещение общей площадью 40 кв.м., в т.ч. полезной 38,5 кв.м., по тех.паспорту № 29, ч.30, расположенное на первом этаже в здании по адресу: <...>; обязал общество с ограниченной ответственностью «Сеть магазинов «ЛЮБИМЫЙ» возвратить муниципальному учреждению Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Тынды по акту помещение общей площадью 144,60 кв.м., в т.ч. полезной 124,8 кв.м., по тех.паспорту № 27, 28, ч.30, 31, 32, 33, 34, 35, ч.36, 41, расположенное на первом этаже в здании по адресу: <...>.

Суды исходили из отсутствия у Арендодателя в спорный период полномочий на односторонне расторжение договора, поскольку дополнительное соглашение, предоставляющее ему такое право, не прошло государственную регистрацию.

Основываясь на изложенном, а также на положениях п. 3.2. договора, согласно которому при выполнении без нарушений всех условий договора Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на последующий срок, истец 09.02.2011 обратился к Мэру г. Тында о продлении договора до 2015 года.

Письмом от 24.02.2012 № 806 и.о. мэра города, со ссылкой на положения п. 4 ст. 53 ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», отказал в продлении договора на новый срок в связи истечением срока действия договора, а также в связи с тем, что предприниматель ненадлежащим образом исполнял обязанности по договору.

Указанный отказ обжалован истцом по настоящему делу в рамках главы 24 АПК РФ.

Вместе с тем, исходя из цели обращения предпринимателя в администрацию, а впоследствии в суд с настоящим иском, интерес предпринимателя заключается в продлении договора на новый срок. Следовательно, его требования о понуждении к продлению договора являются гражданско-правовыми, поскольку предполагают заключение гражданско-правового договора, то есть соглашения двух лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

Основания и порядок заключения изменения и расторжения договора урегулированы ГК РФ. Нормы о договоре аренды, также изложены в ГК РФ, в связи с чем, суд рассматривает требование о понуждении к продлению договора, не как способ восстановления нарушенного права, а как предусмотренный ст. 12 ГК РФ гражданско-правовой способ защиты права.

Истец в представленных пояснениях от 09.06.2012 также ссылается на гражданско-правовой характер заявленного требования.

В связи с изложенным, суд считает необходимым применить к возникшим правоотношениям следующие нормы права.

В соответствии со ст.ст. 606, 610 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установлено выше, договор аренды № 00184 от 10.01.2006 заключен на определенный срок, который истек 31.12.2011.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда такая обязанность предусмотрена настоящим Кодексом, законом либо добровольно принятым на себя обязательством.

В силу положений ч. 1. ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 35 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о заключении ответчиком с иным лицом договора аренды на нежилые помещения, являющиеся предметом договора № 00184 от 10.01.2006. Более того, вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Амурской области по делу А04-7091/2011 от 07.02.2012, заключенные на основании проведенных торгов договоры аренды муниципального имущества признаны недействительными.

Кроме того, нормой ч. 1 ст. 621 ГК РФ предусмотрены иные способы защиты права, нежели заявленные истцом по настоящему иску, а именно – право на требование перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положения ст. 17.1ФЗ № 135-ФЗ введены в действие ФЗ от 30.06.2008 № 108-ФЗ, вступившим в силу с 02.07.2008. Таким образом, судом не отрицается возможность возобновления спорного договора на неопределенный срок.

Вместе с тем, в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях при следующих условиях: арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока действия договора и арендодатель не возражает против этого использования.

В настоящем случае, арендатор имуществом не пользуется, а арендодатель возражает против такого использования.

Довод истца о том, что после вступления в законную силу решения суда по делу А04-7091/2011 от 07.02.2012 ему не возвратили имущество в пользование по договору, подтверждает отсутствие намерений ответчика на продолжение арендных отношений с истцом после истечения срока действия договора.

Таким образом, срок договора истек, правовые основания для удовлетворения требований истца о понуждении к продлению договора в связи с наличием у него преимущественного права, у суда отсутствуют.

Иные доводы, приведенные представителями сторон по настоящему делу, не имеют значения для разрешения спора.

На основании вышеизложенного, а также исходя из того, что отказ в продлении договора аренды, выраженный в письме от 24.02.2012 № 806, подписан и.о. мэра г. Тында, на бланке Администрации города Тында, а от требований к администрации истец отказался, суд отказывает в удовлетворении требований, заявленных в порядке главы 24 АПК РФ, в связи с отсутствием совокупности условий, предусмотренных ст. 198 процессуального кодекса.

Государственная пошлина по иску составила 4 200 руб. (200 руб. по требованию об оспаривании ненормативного правового акта, 4 000 руб. по требованию неимущественного характера).

Излишне уплаченная по чеку-ордеру от 12.05.2012 государственная пошлина в размере 3 800 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 150, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Принять отказ индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) от требований к администрации г. Тында. Производство по делу в указанной части прекратить.

В удовлетворении требований к муниципальному учреждению Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Тынды (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины отнести на индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>).

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную по чеку-ордеру от 12.05.2012 государственную пошлину в размере 3 800 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

С. Антонова