Гражданский кодекс часть 1

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 11 июля 2011 года. Резолютивная часть решения объявлена 8 июля 2011 года.

Арбитражный суд в составе судьи А.В. Кравцова

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Бугриловым

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1

ОГРНИП <***> ИНН <***>

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска

ОГРН <***> ИНН <***>

об урегулировании разногласий по договорам и о понуждении к заключению договора

3-и лица: ---

при участии в заседании: от истца – ФИО1, паспорт; ФИО2 по доверенности от 30.04.2009, паспорт; от ответчика – представитель не явился, извещен (заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя)

установил:

В порядке ст. 163 АПК РФ судом в заседании 07.07.2011 было вынесено протокольное определение о перерыве до 15 час. 00 мин. 08.07.2011.

Информация о перерыве размещена на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Амурской области.

В Арбитражный суд Амурской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО3) с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (далее – Комитет) с требованиями:

1) Принять условия договора купли-продажи № 171 муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретения арендуемого муниципального имущества здания по ул. Ленина, 124 г. Благовещенска с условием залога в редакции истца:

Пункт 3.1 – «Цена настоящего договора составляет 6 116 000 рублей, в том числе НДС в сумме 932 949, 15 рублей»;

Пункт 3.2.1 – «3 278113,85 рублей (с учетом засчитанной стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта) в срок до 14 июля 2013 года».

Пункт 3.2.2. – «На сумму денежных средств, указанных в п. 3.2.1. настоящего договора, по уплате которой предоставляется рассрочка, Покупатель ежемесячно уплачивает Продавцу проценты, определяемые исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. Начисление процентов производится на сумму денежных средств с учетом ее помесячного уменьшения. Размер ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации устанавливается настоящим договором в размере 8 % годовых».

Пункт 3.2.3 – «Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 1 904 937 рублей засчитывается в счет оплаты стоимости приобретаемого арендуемого имущества, указанной в п.3.1 настоящего

договора».

Пункт 3.2.4 – «Оплата приобретаемого имущества производится Покупателем ежемесячно в период с первого до последнего числа месяца, равными частями. Общий ежемесячный размер платежа состоит из суммы платежа к погашению основного долга, указанного в п.3.2.1 настоящего договора и процентов, указанных в п. 3.2.2 настоящего договора».

Пункт 3.2.6 – «НДС в сумме 932 949 руб. 15 коп. подлежит перечислению в бюджет Покупателем самостоятельно».

Пункт 3.4. – «В случае досрочного перечисления Покупателем платежей, данные суммы засчитываются в счет погашения основного долга, при этом уплата процентов, предусмотренных п.3.2.2 настоящего договора, производится ежемесячно до полной оплаты основного долга».

2) Принять условия договора о залоге № 18/171 в редакции истца:

Пункт 1.4 – «Ипотека по настоящему договору обеспечивает обязательство Залогодателя оплатить Залогодержателю стоимость недвижимого имущества - столовая, назначение нежилое общей площадью 408 кв.м. одноэтажный с подвалом по адресу: <...> кадастровый номер 28:01:130032:0020:676:0001, приобретенного по договору купли - продажи № 171 от 14.07.2010 в г. Благовещенске между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в сумме 3 104 240 руб. 85 коп. и процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, определяемой исходя из ставки равной 1/3 ставки рефинансирования Центральным Банка РФ. Размер ставки рефинансирования Центрального банка РФ установлен указанным договором купли-продажи в размере 8 % годовых».

Пункт 1.5 – «оценка предмета залога составляет 3 482 052 руб. 12 коп., которая состоит из: 1.5.1 оценки недвижимого имущества, указанного в п. 1.2.1. настоящего договора 3 104 240 руб. 85 коп.. Пункт 1.5.2 оставить в редакции продавца.

Пункт 2.4. – «Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения

обеспеченного ипотекой обязательства в случаях:

2.4.1 при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом;

2.4.2 при грубом нарушении правил содержания или ремонта заложенного имущества,

2.4.3 при нарушении обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества,

2.4.4. при нарушении обязанностей по страхованию Предмета залога (п. 2.1.1. настоящего договора);

2.4.5. при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества;

2.4.6 если предмет залога выбыл из владения Залогодателя не в соответствии с настоящим договором;

2.4.7. по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось;

2.4.8. при нарушении залогодателем сроков внесения периодических платежей по обязательству, обеспеченному залогом (п.1.4 настоящего договора) более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна;

2.4.9 в иных случаях, предусмотренных законодательством».

Пункт 2.6. – «Обращение взыскание на Предмет залога, обеспеченного обязательства исполняемое периодическими платежами (п. 1.4 настоящего договора) осуществляется в случае нарушении залогодателем сроков внесения периодических платежей по обязательству, обеспеченному залогом (п.1.4 настоящего договора) более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна».

3) Обязать ответчика заключить договор купли-продажи № 171 муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретения арендуемого муниципального имущества здания по ул. Ленина, 124 г. Благовещенска с условием залога в редакции истца;

4) Обязать Комитет заключить договор о залоге № 18/171 в редакции истца.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что при заключении договора купли-продажи № 171 и залога у сторон возникли разногласия по указанным пунктам договоров.

После неоднократных уточнений в судебном заседании 30.03.2011 предприниматель уточнил требования по иску, в связи с чем, просил суд принять условия договора купли-продажи №171 муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретении арендуемого муниципального имущества здания по ул. Ленина, 124 г. Благовещенска с условием залога в редакции истца:

1. Пункт 3.1 - «Цена настоящего договора составляет 12 330 762 руб. 71 коп.»;

2. Пункт 3.2.1 – «10 425 825 руб. 71 коп. / с учетом засчитанной стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта/ в срок до 14.07.2013»;

3. Пункт 3.2.2. – «На сумму денежных средств, указанных в п. 3.2.1. настоящего договора, по уплате, которой предоставляется рассрочка, Покупатель ежемесячно уплачивает Продавцу проценты, определяемые исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Начисление процентов производится на сумму денежных средств с учетом ее помесячного уменьшения. Размер ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации устанавливается настоящим договором в размере 8% годовых»;

4. Пункт 3.2.3 – «Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 1 904 937 рублей засчитывается в счет оплаты стоимости приобретаемого арендуемого имущества, указанной в п. 3.1 настоящего договора»;

5. Пункт 3.2.4 – «Оплата приобретаемого имущества производится Покупателем ежемесячно в период с первого до последнего числа месяца, равными частями. Общий ежемесячный размер платежа состоит из суммы платежа к погашению основного долга, указанного в п. 3.2.1 настоящего договора и процентов, указанных в п. 3.2.2 настоящего договора».

6. Пункт 3.2.6- исключить.

7. Пункт 3.4 – «В случае досрочного перечисления Покупателем платежей, данные суммы засчитываются в счет погашения основного долга, при этом уплата процентов, предусмотренных п.3.2.2 настоящего договора, производится ежемесячно до полной оплаты основного долга».

- условия договора о залоге № 18/171 в редакции истца:

1. Пункт 1.4 – «Ипотека по настоящему договору обеспечивает обязательство Залогодателя оплатить Залогодержателю стоимость недвижимого имущества- столовая, назначение нежилое общей площадью 408 кв.м. одноэтажный с подвалом по адресу: <...> кадастровый номер 28:01:130032:0020:676:0001, приобретенного по договору купли-продажи №171 от 14.07.2010 в г. Благовещенске между комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска и индивидуальным предпринимателем ФИО4 в сумме 12 330 762 руб. 71 коп. и процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, определяемой исходя из ставки равной 1/3 ставки рефинансирования Центральным банком РФ. Размер ставки рефинансирования Центрального банка РФ установлен указанным договором купли-продажи в размере 8% годовых».

2. Пункт 1.5 – «оценка предмета залога составляет 12 330 762 руб. 71 коп., которая состоит из:

1.5.1 оценки недвижимого имущества, указанного в п. 1.2.1. настоящего договора 12 330 762 руб. 71 коп.»

Пункт 1.5.2 оставить в редакции продавца.

3. Пункт 2.4. – «Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в случаях:

2.4.1 при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом;

2.4.2 при грубом нарушении правил содержания или ремонта заложенного имущества,

2.4.4. при нарушении обязанностей по страхованию Предмета залога /п. 2.1.1. настоящего договора/;

2.4.5. при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества;

2.4.6 если предмет залога выбыл из владения Залогодателя не в соответствии с настоящим договором;

2.4.8. при нарушении залогодателем сроков внесения периодических платежей по обязательству, обеспеченному залогом /п. 1.4 настоящего договора/ более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна;

2.4.9 в иных случаях, предусмотренных законодательством».

4. Пункт 2.6. – «Обращение взыскание на Предмет залога, обеспеченного обязательства исполняемое периодическими платежами /п. 1.4. настоящего договора/ осуществляется в случае нарушении залогодателем сроков внесения периодических платежей по обязательству, обеспеченному залогом /п. 1.4 настоящего договора/ более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна»;

- обязать ответчика заключить договор купли-продажи №171 муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретения арендуемого муниципального имущества здания по ул. Ленина, 124 г. Благовещенска с условием залога в редакции истца;

- обязать комитет заключить договор о залоге № 18/171 в редакции истца.

На основании ст. 49 АПК РФ уточненные требования были приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании 07.04.2011 истец исключил требования об обязании ответчика заключить договор купли-продажи и залога, оставил требования об урегулировании разногласий.

Отказа от требований в части обязания заключить договоры в порядке ст.49 АПК РФ истец не заявлял.

Также дополнил исковые требования об урегулировании разногласий по договорам следующим:

1. Дополнить проект договора купли - продажи пунктом 3.1.1 в следующей редакции - «Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 1 904 937 рублей засчитывается в счет оплаты стоимости приобретаемого арендуемого имущества и к нему применяется индекс цен согласно справки с территориального органа ФСГС по Амурской области. Всего стоимость неотделимых улучшений составляет 5 111 544 руб.»;

2. Пункт 3.2.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «7 219 218, 71 рублей с учетом засчитанной стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта в течение трех лет с момента заключения договора купли-продажи здания»;

3. В пункте 1.4 проекта договора № 18/171 о залоге недвижимого имущества от 14.05.2010 года заменить сумму 12 330 762 руб. 71 коп. на сумму 7 219 218 руб. 71 коп. и срок до 14 июля 2013 года - заменить на срок «в течении трех лет с момента заключения договора купли-продажи здания». Слова: «согласно следующему графику платежей» - исключить;

4. Пункт 1.5 проекта договора о залоге изложить в следующей редакции: «оценка предмета залога составляет 7 219 218 руб. 71 коп., которая состоит из:

1.5.1 оценки недвижимого имущества, указанного в п. 1.2.1. настоящего договора 7 219 218 руб. 71 коп.».

Суд в порядке ст.49 АПК РФ принимает уточненные требования к рассмотрению, за исключением требования об урегулировании разногласий по договору купли-продажи по п. 3.1.1, поскольку требования об урегулировании разногласий по указанному пункту первоначально истцом заявлены не были (являются новыми). Кроме того, указанный пункт в договоре купли-продажи № 171 (без даты) не значится.

В судебном заседании представитель истца требования по иску поддержал в полном объеме. В обоснование позиции по делу сослался на доводы, изложенные в заявлении. Представил доказательства оплаты расходов по монтажу вентиляции на 32 350 руб.

Ответчик требования по иску не признал, указал, что оснований для исключения из покупной цены суммы налога на добавленную стоимость не имеется. Отметил, что заявитель не доказал факт выполнения неотделимых улучшений по согласованию с Комитетом на заявленную сумму. Счел, что договор о залоге в редакции ответчика отвечает обстоятельствам дела и установленным законом нормам. Кроме того, в последнем отзыве выразил несогласие с проведенными экспертизами, отметил имеющиеся в них недостатки. В судебное заседание до и после перерыва не явился, в отзыве ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителей.

Исследовав имеющиеся в материалах дела документы в совокупности, заслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства:

30.04.2010 Администрацией города Благовещенска издано Постановление № 1811 «О приватизации муниципального недвижимого имущества - столовой, расположенной по адресу: <...>».

На основании указанного документа Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключил договор на проведение оценки недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>.

Согласно отчету №52 от 06.05.2010, составленному ООО «Оценка собственности» рыночная стоимость недвижимого имущества - здания, расположенного по адресу: <...>, литер A3 составляет 14 550 300 руб., в т.ч. НДС - 2 219 537 руб. 29 коп.

12.05.2010 Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска издано Распоряжение №249 «Об условиях приватизации арендуемого имущества». Пунктом 2.1. указанного распоряжения установлена нормативная (рыночная) цена муниципального имущества - 14 550 330 рублей (включая НДС).

01.06.2010 предприниматель, не согласившись с итогами оценки, направил в адрес Комитета заявление с просьбой о проведении независимой оценки.

Письмом от 02.06.2010 №6022 Комитет в удовлетворении названного заявления отказал.

Письмом от 02.06.2010 №6027 Комитет согласовал ИП ФИО3 стоимость проведенных последним неотделимых улучшений в размере 1 370 225 руб.

В дальнейшем, Комитет по управлению имуществом г. Благовещенска направил в адрес ИП ФИО1 проект договора купли-продажи №171 муниципального имущества - здания по ул. Ленина, 124 с условием о залоге от 14.05.2010, а также проект договора о залоге № 18/171 от 14.05.2010.

11.06.2010 года истец направил ответчику протокол разногласий по вышеуказанным проектам договоров, согласно которых просил согласовать условия по договору купли-продажи в части пунктов: 3.1; 3.1.1; 3.2.1; 3.2.2; 3.2.3; 3.2.5; и по договору о залоге в части пунктов: 1.4; 1.5; 1.5.1; 1.5.2; 2.4 с подпунктами 2.4.1-2.4.9; 2.6.

Письмом от 23.06.2010 № 6829 Комитет отказал в согласовании спорных условий договоров.

24.06.2010 ИП Удод вновь направила в адрес комитета протоколы разногласий по указанным договорам, в которых просила согласовать условия

по договору купли-продажи по пунктам: 3.1; 3.2.1; 3.2.2; 3.2.3; 3.2.4; 3.2.6; 3.4.

Письмом от 28.06.2010 № 6971 Комитет вновь отказал предпринимателю в согласовании условий договора.

Оценив доводы сторон в совокупности с имеющимися в материалах дела документами, суд пришел к следующим выводам:

Правилами п.2 ст.445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрена возможность передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда в случаях, если спор возник при заключении публичного договора.

Статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом изложенного, суд считает, что при соблюдении субъектом малого предпринимательства определенных требований, установленных законом, заключение договора купли-продажи государственного (муниципального) имущества для его собственника является обязательным.

Согласно ст.421 ГК РФ условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно правилам ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Рассмотрев требования об урегулировании разногласий по договору купли-продажи, суд установил:

В отношении п.3.1. истец просит изложить его в следующей редакции: «Цена настоящего договора составляет 12 330 762 руб. 71 коп.», истцом из суммы договора исключен НДС.

Ответчик с указанными требованиями не согласен, в обоснование позиции по делу ссылается на ст.161 НК РФ.

Оценив указанные позиции сторон суд пришел к следующим выводам. Согласно правилам п.12 ч.2 ст.146 НК РФ не признаются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Указанная норма вступила в законную силу с 01.04.2011 в соответствии с предписаниями Федерального закона от 28.12.2010 №395-ФЗ (п. 2 ст. 1, ч. 1 ст. 5 Закона №395-ФЗ).

Как установлено правилами ч.2 ст.44 НК РФ обязанность по уплате конкретного налога или сбора возлагается на налогоплательщика и плательщика сбора с момента возникновения установленных законодательством о налогах и сборах обстоятельств, предусматривающих уплату данного налога или сбора.

В силу указаний ст.167 НК РФ в целях настоящей главы моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 3, 7 - 11, 13 - 15 настоящей статьи, является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Поскольку изложенные нормы и обстоятельства дела указывают на то, что имущественные права по спорному договору по состоянию на 01.04.2011 не переданы и оплата по договору на эту же дату не произведена, следовательно, оснований для включения в цену задания и земельного участка суммы налога на добавленную стоимость не имеется. Следовательно, доводы ответчика в указанной части являются несостоятельными, указанный пункт договора подлежит принятию в редакции истца, а п. 3.2.6. договора купли-продажи – указывающий на обязанность покупателя по уплате НДС должен быть исключен.

В отношении п.3.2.1. договора купли продажи:

Истцом заявлено требование принять указанный пункт в следующей редакции - «…7 219 218 руб. 71 коп. / с учетом засчитанной стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта/ в течение трех лет с момента заключения договора купли-продажи».

Ответчик с указанными требованиями не согласен, поскольку считает, что предприниматель во время хозяйственной деятельности в рамках договора аренды здания получил согласие Комитета только на часть работ по улучшению арендованного имущества, также считает, что зачету подлежат только реальные затраты предпринимателя на указанные улучшения.

В отношении фразы «… в течение трех лет с момента заключения договора купли-продажи…» ответчик возражений не заявил.

Рассмотрев разногласия сторон в указанной части суд пришел к следующему выводу.

По правилам ст.5 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Законом Амурской области от 25.12.2008 №154-ОЗ «Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, при его возмездном отчуждении из муниципальной или государственной собственности Амурской области» (утратил силу на момент рассмотрения дела) было установлено, что рассрочка оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в собственности Амурской области или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на его приобретение, устанавливается на три года с момента заключения договоров купли-продажи арендуемого имущества и о его залоге.

С учетом изложенного, поскольку договор купли-продажи здания и земельного участка под ним фактически сторонами не заключен (не имеется согласованной воли сторон по всем существенным условиям договоров) постольку срок рассрочки, установленный истцом – соответствует предельному сроку рассрочки, предусматривавшемуся Законом Амурской области от 25.12.2008 №154-ОЗ.

В отношении п. 3.2.3 договора купли-продажи и суммы выкупной цены по п. 3.2.1 договора.

Истцом заявлено требование изложить пункт 3.2.3 в следующей редакции: «Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 1 904 937 рублей засчитывается в счет оплаты стоимости приобретаемого арендуемого имущества, указанной в п. 3.1 настоящего договора».

Ответчик указанные требования не признал, указал, что стоимость неотделимых улучшений составляет только 1 370 225 руб., остальные траты предпринимателя Комитетом не были согласованы, при этом часть затрат не понесена непосредственно ИП ФИО3, а часть заявленных улучшений неотделимыми не является.

Согласно правилам ч.6 ст.5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Как следует из материалов дела: (письма КУМИ г. Благовещенска от 02.06.2010 № 6027 и пояснения представителя ответчика, данные в судебном заседании) арендодателем истцу согласованы улучшения на общую сумму 1 370 225 руб. в части (пункты с 1 по 3 письма КУМИ г. Благовещенска от 02.06.2010 № 6027):

- устройства банкетной комнаты;

- устройства туалетной комнаты и гардероба;

- строительно-монтажные работы, за исключением работ по устройству вентиляции на 32 350 руб.;

- сантехнические работы;

- работы по капитальному ремонту перекрытия.

В части работ по монтажу вентиляции в 2002 году ИП ФИО3 в материалы дела представлены квитанции к приходным кассовым ордерам № 16 от 18.03.2002 и № 08 от 20.02.2002, которыми предприниматель оплатил ИП ФИО5 32 350 руб. – за монтаж вентиляции выполненный ИП ФИО6 по заданию ИП ФИО5, что также подтверждается сметой (б/н, без даты), квитанциями к приходным кассовым ордерам об оплате ИП ФИО5 ИП ФИО6 32 350 руб. (от 22.02.2002 на 5 000 руб., от 05.03.2002 на 5 000 руб., от 06.03.2002 на 5 000 руб., от 12.03.2002 на 2 000 руб., от 28.03.2002 на 4 000 руб., от 04.04.2002 на 2 750 руб., от 08.04.2002 на 5 750 руб., от 24.04.2002 на 2 750 руб.) и пояснениями самого ИП ФИО6

С учетом изложенного, возражения ответчика о том, что предпринимателем в материалы дела не предоставлены доказательства несения расходов на монтаж вентиляции на 32 350 руб. являются несостоятельными.

По остальным пунктам указанного письма: с 4 по 7 ответчик указывает, что соответствующие работы по выполнению неотделимых улучшений не согласовывал, кроме того, считает, что эти работы не являются неотделимыми улучшениями.

Оценив указанные доводы, суд пришел к следующему. Согласно правилам ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

С учетом изложенного, представляется, что улучшения арендованной вещи - это такие изменения ее свойств, которые повышают ее стоимость, но при этом не влекут ее сущностного изменения. При этом в зависимости от того, возможен ли процесс отделения без причинения вреда арендованному имуществу, улучшения могут быть отделимыми, например, съемная аппаратура, и неотделимыми (оклеивание стен обоями, пристройка крыльца, перекраска стола).

По указанным вопросам являются ли произведенные ИП ФИО1 работы, по которым Комитет не дал свое согласие и считает, что результаты данных работ не являются неотделимыми улучшениями, судом назначалась экспертиза, которая в свою очередь, показала, что результаты всех работ фактически являются улучшениями и неотделимы без причинения вреда арендованному имуществу.

В части улучшений по п.4 письма КУМИ г. Благовещенска от 02.06.2010 № 6027 (художественные и оформительские работы на 79 793 руб.) истец указывает, что данные работы согласованы комитетом по письму № 3167 от 12.07.2001, а также по письму № 1202 от 25.06.1998.

Оценив указанные доводы, суд пришел к следующим выводам:

Согласно письму Комитета № 3167 от 12.07.2001 арендодатель разрешил истцу проведение капитального ремонта и реконструкции в арендуемом здании по ул. Ленина, 124 при условии согласования с соответствующими службами в установленном порядке.

Согласно письму Комитета № 1202 от 25.06.1998 арендодатель согласовал проведение арендатором работ по реконструкции помещений и строительства пристройки к зданию кафе по ул. Ленина, 124 без каких-либо условий для использования под производственные нужды МУП – кафе «Бирюза».

Оформительские и художественные работы выполнены предпринимателем в марте 2000 года, что подтверждается договором от 14.03.2000, а также

оплачены на сумму 79 793 руб. 00 коп.

Указанные работы по заключению эксперта относятся к неотделимым

улучшениям и необходимы по профилю использования здания.

В части улучшений по п. 5 письма КУМИ г. Благовещенска от 02.06.2010 № 6027 (санитарно-технические и строительные работы на 74 994 руб.) истец указывает, что данные работы согласованы комитетом по письму № 2376 от 30.07.1999, а также по письму № 1202 от 25.06.1998.

Оценив указанные доводы, суд пришел к следующим выводам:

Согласно письму Комитета № 2376 от 30.07.1999 арендодатель в ответ на письмо предпринимателя № 2898 от 15.07.1999 разрешил истцу проведение реконструкции в арендуемом здании по ул. Ленина, 124. Письмом № 2898 от 15.07.1999 предприниматель просил комитет разрешить реконструкцию здания, в том числе, указывал на необходимость устройства туалетных комнат.

Сантехнические и строительные работы выполнены предпринимателем в октябре 2000 года, что подтверждается договором от 25.09.2000, а также оплачены им на сумму 74 994 руб. 00 коп.

Указанные работы (по заключению эксперта) относятся к неотделимым улучшениям и необходимы по профилю использования здания.

В этой связи, поскольку законодатель не определил время согласования выполненных улучшений (до их реализации или после), суд считает, что данные улучшения согласованы ответчиком по письмам № 1202 от 25.06.1998 и № 2376 от 30.07.1999 с учетом профиля использования арендованного предпринимателем здания и просьбы истца в письме № 2898 от 15.07.1999.

В части улучшений по п. 6 письма КУМИ г. Благовещенска от 02.06.2010 № 6027 (замена теплового узла на 121 505 руб.) истец указывает, что данные работы согласованы комитетом по письму № 3552 от 02.08.2001.

Оценив указанные доводы, суд пришел к следующим выводам:

Согласно письму Комитета № 3552 от 02.08.2001 последний потребовал от предпринимателя провести ревизию нагревательных приборов и тепловых узлов.

Работы по замене теплового узла выполнены предпринимателем в мае 2001 года, что подтверждается договором от 11.05.2001, а также оплачены им на сумму 121 500 руб. 00 коп.

Указанные работы (по заключению эксперта) относятся к неотделимым улучшениям и необходимы по профилю использования здания, а также в соответствии со строительными нормами и правилами.

В этой связи, поскольку законодатель не определил время согласования выполненных улучшений (до их реализации или после), суд считает, что данные улучшения согласованы ответчиком по письму № 3552 от 02.08.2001 после их реализации. Доводы ответчика о том, что указанные работы выполнены в ходе хозяйственной деятельности истца, суд считает необоснованными, поскольку данные обстоятельства не изменяют по существу характера результата указанных работ.

В части улучшений по п.7 письма КУМИ г. Благовещенска от 02.06.2010 № 6027 (устройство козырька на 146 500 руб.) истец указывает, что данные работы согласованы комитетом по письму № 4411 от 18.11.2004.

Оценив указанные доводы, суд пришел к следующим выводам:

Согласно письму Комитета № 4411 от 18.11.2004, последний согласовал предпринимателю реконструкцию арендуемого помещения при условии согласования проекта в установленном порядке в органах архитектуры.

При этом указанное письмо Комитетом было направлено

предпринимателю в ответ на его заявление от 22.10.2004, в котором последний не просил согласовать работы по устройству козырька к зданию кафе.

Согласованный проект по устройству козырька к зданию кафе предпринимателем в материалы дела не представлен.

С учетом изложенного, суд считает, что имеющиеся в материалах дела документы не позволяют установить факт согласования арендодателем работ по устройству козырька.

С учетом изложенного, а также, принимая во внимание заключение эксперта по вопросам о наличии у выполненных работ признаков улучшений и их неотделимости, суд считает, что материалы дела подтверждают доводы истца о необходимости зачета улучшений согласно по пунктам с 1 по 6 письма Комитета от 02.06.2010 № 6027 (поскольку по данным улучшениям было получено согласие арендодателя).

Как следует из разъяснений содержащихся в п.3 Постановления Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 №22-П Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19, 34, 35; статья 71, пункт «ж»). Такое регулирование, корреспондирующее положениям Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы (статья 37, часть 3, Конституции Российской Федерации), а следовательно, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии.

По правилам ст.3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, принимая во внимание разъяснения КС РФ по вопросу о необходимости соблюдения баланса интересов органа местного самоуправления и субъектов малого предпринимательства, суд считает, что в стоимость выкупной цены имущества должна быть зачтена стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, определенная по тем же критериям, что и сама выкупная цена имущества – т.е. по результатам оценки и

с учетом износа.

По заключению эксперта стоимость улучшений, произведенных предпринимателем по пунктам 1-7 письма Комитета от 02.06.2010 с учетом износа составила 2 860 214 руб. 74 коп.

Так как судом не принимаются улучшения в части выполнения работ по устройству козырька (п. 7 письма комитета), суд считает, что общая стоимость улучшений должна быть уменьшена на соответствующие расходы предпринимателя исключая НДС и составляет 2 686 474 руб. 74 коп. (2 860 214,74 – 130 209, 53 /работы по устройству козырька/ - 43 530,447 /НДС, уплаченный ИП ФИО1 подрядчикам/ = 2 686 474,74).

Таким образом п. 3.2.1. договора купли продажи следует изложить в следующей редакции: - «9 644 287 руб. 97 коп. / с учетом засчитанной стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта/ в течение трех лет с момента заключения договора купли-продажи здания, в порядке, установленном п. 3.2.4. договора».

В пункте 3.2.3. стоимость неотделимых улучшений, подлежащая зачету по выкупной цене должна быть определена в размере 2 686 474 руб. 74 коп. с учетом исключения из нее НДС, уплаченного ИП ФИО1 подрядчикам, поскольку иное позволило бы необоснованно зачесть в счет выкупной цены (определенной без НДС) указанный налог на улучшения, которые, в свою очередь, определены в отчете об установлении рыночной стоимости без данного налога.

Ссылки ответчика в возражениях на Решение Думы г. Благовещенска от 30.02.2002 № 16/13, которым определены виды работ по устройству улучшений арендованного муниципального имущества, не подлежащие зачету, судом не принимаются, поскольку данный нормативный акт органа местного самоуправления принят ранее Закона №159-ФЗ и имеет меньшую юридическую

силу, чем нормативный акт федерального значения – Закон № 159-ФЗ.

Ссылки ответчика на порочность экспертиз ввиду их неправильного оформления и недостатков в исследовательской части суд считает несостоятельными, поскольку указанных недостатков в заключениях суд не обнаружил.

В обоих заключениях имеются подписки экспертов о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а также указаны следующие обстоятельства:

- время и место производства экспертизы;

- основания производства экспертизы;

- сведения об органе, назначившем экспертизу;

- сведения об экспертах и о наличии у них специальных познаний, стаж работы по специальности;

- исследовательская часть экспертиз содержит все необходимые выводы и ссылки на нормативные документы, а также установленные методы исследования.

То обстоятельство, что заключение, представленное ООО «Амурская недвижимость» не называется заключение эксперта, а носит название отчет об оценке, по мнению суда при наличии подписки эксперта о предупреждении об уголовной ответственности, существенного значения не имеет и не меняет доказательственного характера данного документа.

В отношении п. 3.2.2. договора купли-продажи.

Истец предлагает принять указанный пункт в следующей редакции: - «На сумму денежных средств, указанных в п. 3.2.1. настоящего договора, по уплате которой предоставляется рассрочка, Покупатель ежемесячно уплачивает Продавцу проценты, определяемые исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Начисление процентов производится на сумму денежных средств с учетом ее помесячного уменьшения. Размер ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации устанавливается настоящим договором в размере 8% годовых».

Ответчик с указанными требованиями не согласен, поскольку считает, что

в соответствии с Законом №159-ФЗ проценты начисляются на сумму, на которую предоставляется рассрочка, без учета ее помесячного уменьшения.

Рассмотрев разногласия сторон в указанной части, суд пришел к следующим выводам:

Частью 3 ст.5 Закона №159-ФЗ определено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Исходя из положений статей 809 и 823 ГК РФ проценты, начисляемые до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит.

С учетом вышеназванных норм, по мнению суда, проценты должны начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору.

Суд считает, что неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца обогащения, что не соответствует целям Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, который направлен на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства.

С учетом изложенного, суд считает, что названный пункт подлежит принятию в редакции истца.

В отношении п. 3.2.4. договора купли-продажи.

Истцом заявлено требование изложить данный пункт в следующей редакции: - «Оплата приобретаемого имущества производится Покупателем ежемесячно в период с первого до последнего числа месяца, равными частями. Общий ежемесячный размер платежа состоит из суммы платежа к погашению основного долга, указанного в п. 3.2.1 настоящего договора и процентов,

указанных в п. 3.2.2 настоящего договора».

Ответчик требования в указанной части не признает, поскольку считает, что оплата должна производится по графику с начислением процентов на

сумму предоставленной рассрочки.

Рассмотрев требования в указанной части, принимая во внимание, что судом приняты в редакции истца пункт 3.2.2 договора купли продажи, фактически исключающий понятие графика платежей, суд считает требования истца в указанной части обоснованными и подлежащими удовлетворению.

По пункту 3.4. договора купли-продажи.

Истцом заявлено требование изложить данный пункт в следующей редакции: - «В случае досрочного перечисления Покупателем платежей, данные суммы засчитываются в счет погашения основного долга, при этом уплата процентов, предусмотренных п.3.2.2 настоящего договора, производится ежемесячно до полной оплаты основного долга».

Ответчик считает, что данный пункт договора должен быть принят в его редакции с указанием на необходимость соблюдения графика платежей.

Рассмотрев требования в указанной части, принимая во внимание, что судом приняты в редакции истца пункты 3.2.2, 3.2.4 договора купли продажи, фактически исключающие понятие графика платежей, суд считает требования истца в указанной части обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В отношении требований о согласовании условий договора о залоге.

Пункт 1.4. Истцом заявлено требование о принятии данного пункта в следующей редакции: - «Ипотека по настоящему договору обеспечивает обязательство Залогодателя оплатить Залогодержателю стоимость недвижимого имущества - столовая, назначение нежилое общей площадью 408 кв.м. одноэтажный с подвалом по адресу: <...> кадастровый номер 28:01:130032:0020:676:0001, приобретенного по договору купли-продажи № 171 от 14.07.2010 в г. Благовещенске между комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в сумме 7 219 218 руб. 71 коп. и процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, определяемой исходя из ставки равной 1/3 ставки рефинансирования Центральным банком РФ. Размер ставки рефинансирования Центрального банка РФ установлен указанным договором купли-продажи в размере 8% годовых.

Срок исполнения обязательства – в течение трех лет с момента заключения договора купли-продажи здания.

Слова – «согласно следующему графику платежей…» – исключить».

Пункт 1.5 истцом предложено изложить в следующей редакции: - «…оценка предмета залога составляет 7 219 218 руб. 71 коп., которая состоит из:

1.5.1 оценки недвижимого имущества, указанного в п. 1.2.1. настоящего договора 7 219 218 руб. 71 коп.

Пункт 1.5.2 оставить в редакции продавца».

Поскольку требования истца о согласовании условий договора купли-продажи в части пунктов 3.1. и 3.2.2. и 3.2.4 определены судом в иной редакции в части выкупной стоимости арендованного имущества, поскольку требования истца в отношении п. 1.4. и п. 1.5., п. 1.5.1 договора залога также подлежат удовлетворению с учетом выводов суда о стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету.

Таким образом пункт 1.4. договора залога следует изложить в следующей редакции - «Ипотека по настоящему договору обеспечивает обязательство Залогодателя оплатить Залогодержателю стоимость недвижимого имущества - столовая, назначение нежилое общей площадью 408 кв.м. одноэтажный с подвалом по адресу: <...> кадастровый номер 28:01:130032:0020:676:0001, приобретенного по договору купли-продажи № 171 в г. Благовещенске между комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в сумме 9 644 287 руб. 97 коп. и процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, определяемой исходя из ставки равной 1/3 ставки рефинансирования Центральным банком РФ. Размер ставки рефинансирования Центрального банка РФ установлен указанным договором купли-продажи в размере 8%

годовых.

Срок исполнения обязательства – в течение трех лет с момента заключения договора купли-продажи здания.

Слова – «согласно следующему графику платежей…» – исключить.

Пункт 1.5 договора залога изложить в следующей редакции: «…оценка предмета залога составляет 9 644 287 руб. 97 коп., которая состоит из:

1.5.1 оценки недвижимого имущества, указанного в п. 1.2.1. настоящего договора 9 644 287 руб. 97 коп.».

Так как спора о редакции подпункта 1.5.2. у сторон не имеется, суд считает, что данный пункт подлежит применению в редакции ответчика.

Пункт 2.4. договора залога истец предлагает принять в следующей редакции: - «Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в случаях:

2.4.1 при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом;

2.4.2 при грубом нарушении правил содержания или ремонта заложенного имущества,

2.4.4. при нарушении обязанностей по страхованию Предмета залога /п. 2.1.1. настоящего договора/;

2.4.5. при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества;

2.4.6 если предмет залога выбыл из владения Залогодателя не в соответствии с настоящим договором;

2.4.7. по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает,

заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось;

2.4.8. при нарушении залогодателем сроков внесения периодических

платежей по обязательству, обеспеченному залогом /п. 1.4 настоящего договора/ более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна;

2.4.9 в иных случаях, предусмотренных законодательством».

Ответчик с указанной редакцией не согласен.

Рассмотрев разногласия сторон в указанной части договора залога суд пришел к следующим выводам.

По пунктам 2.4.4, 2.4.6, 2.4.7, 2.4.9 между сторонами спора не существует, поскольку редакция, предложенная истцом по существу соответствует редакции, указанной Комитетом в проекте договора. В связи с этим суд принимает данные пункты в редакции ответчика.

По пунктам 2.4.1, 2.4.2, 2.4.3, 2.4.5.

Пунктом 2 ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ст. 35 предусмотрено, что при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного

ипотекой обязательства.

Из редакции указанных пунктов договора о залоге, предусмотренных ответчиком в проекте соответствующего договора, следует, что указанные положения соответствуют норме ст.35 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», однако не содержат указаний на такой критерий как грубое нарушение залогодателем соответствующих обязательств. На основании изложенного суд считает, что указанные пункты договора о залоге следует принять в редакции ответчика с указанием условия о грубом нарушении залогодателем своих обязанностей.

По пунктам 2.4.8 и 2.6 договора о залоге.

Истец просит изложить данные пункты в следующей редакции: - «Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в случаях: при нарушении залогодателем сроков внесения периодических платежей по обязательству, обеспеченному залогом /п. 1.4 настоящего договора/ более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 2.4.8.)»;

Пункт 2.6. – «Обращение взыскание на Предмет залога, обеспеченного обязательства исполняемое периодическими платежами /п. 1.4. настоящего договора/ осуществляется в случае нарушении залогодателем сроков внесения периодических платежей по обязательству, обеспеченному залогом /п. 1.4 настоящего договора/ более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна».

Ответчик считает, что срок 12 месяцев для установления просрочки является необоснованным, поскольку рассрочка предоставлена на непродолжительное время. Считает, что в п. 2.4.8. следует указать просрочку – 2 раза подряд без указания срока в течение которого была допущена просрочка, а в п. 2.6. договора о залоге – также указать два и более раза в течение 6 месяцев.

Рассмотрев разногласия сторон по указанным пунктам договора о залоге суд пришел к следующему выводу.

Пунктом 2 ст.50 Закона «Об ипотеке» (утратил силу на момент рассмотрения дела) предусматривалось, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

При этом нормой п.3 ст.348 ГК РФ предусмотрено, что если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Закона №159-ФЗ, в свою очередь направленного на поддержку малого предпринимательства, суд считает, что требования истца в указанной части являются обоснованными, поскольку соответствуют нормам Гражданского законодательства и представляют более льготные условия для исполнения обязательств, чем условия, предложенные ответчиком.

Требования об обязании заключить договоры купли-продажи и залога, суд не рассматривает, поскольку истец исключил их из искового заявления, при этом отказа от иска в указанной части по правилам ст.49 АПК РФ также не заявил.

Нормой ст.110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно правилам ст.333.21 НК РФ с заявленных требований об урегулировании разногласий по двум договорам в федеральный бюджет подлежала уплате государственная пошлина в сумме 8 000 руб. (по 4 000 руб. с

каждого требования).

При подаче искового заявления ИП ФИО1 оплатила 800 руб. государственной пошлины.

С учетом изложенного, поскольку неимущественные требования истца как в отношении договора купли-продажи, так и договора залога были удовлетворены в части, суд считает, что с ответчика в пользу истца следует взыскать судебные расходы на оплату пошлины в размере 800 руб.

Так как ответчик в силу указаний ст.333.35 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, поэтому государственная пошлина в остальной части с ответчика взысканию не подлежит.

В судебном заседании 07.07.2011 истцом заявлено ходатайство о возложении на ответчика ее судебных расходов на оплату услуг экспертов – 45 000 руб. и на оплату услуг представителя в размере 80 000 руб.

Рассмотрев указанные ходатайства суд установил, что платежным поручением №453 от 15.04.2011 и №452 от 14.04.2011 истец внес на депозитный счет суда 20 0000 руб. и 25 000 руб. на оплату услуг эксперта ООО ПМ «Архстройпроект» и ООО «Амурская недвижимость» соответственно. Указанные организации работу по производству экспертных исследований выполнили в полном объеме и подтвердили доводы истца. При этом, поскольку государственная пошлина пропорционально не рассчитывается при удовлетворении неимущественного требования в какой-либо части, а относится в целом на ответчика по делу, суд считает, что таким же образом на ответчика должны быть отнесены судебные расходы истца по производству экспертиз.

Согласно разъяснения, содержащимся в п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 №121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

В силу предписаний ст.9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В этой связи, поскольку ходатайство о возмещении за счет ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 80 000 руб. заявлено истцом непосредственно в судебном заседании 07.07.2011, при этом данная сумма является значительной и ответчик не имел возможности представить возражений по данному вопросу, суд считает, что указанное ходатайство должно быть разрешено в дополнительном решении в отдельном судебном заседании.

Также истцом 07.07.2011 было заявлено ходатайство о возвращении с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области 5 000 руб., ошибочно уплаченных за проведение экспертизы.

Рассмотрев указанное ходатайство суд установил, что платежным поручением № 442 от 13.04.2011 ИП ФИО1 внесла на депозитный счет суда 5 000 руб. для оплаты экспертизы, однако указанная экспертиза проведена не была и не заявлялась истцом, в этой связи суд считает ходатайство ИП ФИО3 подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 180 АПК РФ, суд

решил:

По договору купли-продажи №171 (без даты) муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретении арендуемого муниципального имущества здания по ул. Ленина, 124 г. Благовещенска с условием залога:

- пункты 3.1.; 3.2.6.; 3.2.2.; 3.2.4; 3.4 – принять в редакции истца;

- пункт 3.2.1. изложить в следующей редакции: «9 644 287 руб. 97 коп. / с учетом засчитанной стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта/ в течение трех лет с момента заключения договора купли-продажи здания, в порядке, установленном п. 3.2.4. договора»;

- пункт 3.2.3. изложить в следующей редакции со слов «в сумме» – « 2 686 474 руб. 74 коп.» и далее по тексту.

По договору залога № 18/171:

- пункт 1.4. изложить в следующей редакции: «Ипотека по настоящему договору обеспечивает обязательство Залогодателя оплатить Залогодержателю стоимость недвижимого имущества - столовая, назначение нежилое общей площадью 408 кв.м. одноэтажный с подвалом по адресу: <...> кадастровый номер 28:01:130032:0020:676:0001, приобретенного по договору купли-продажи № 171 от 14.07.2010 в г. Благовещенске между комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в сумме 9 644 287 руб. 97 коп. и процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, определяемой исходя из ставки равной 1/3 ставки рефинансирования Центральным банком РФ. Размер ставки рефинансирования Центрального банка РФ установлен указанным договором купли-продажи в размере 8% годовых.

Срок исполнения обязательства – в течение трех лет с момента заключения договора купли-продажи здания.

Слова – «согласно следующему графику платежей…» – исключить;

- пункт 1.5 и подпункт 1.5.1 изложить в следующей редакции: «…оценка предмета залога составляет 9 644 287 руб. 97 коп., которая состоит из:

- п.п. 1.5.1 оценки недвижимого имущества, указанного в п. 1.2.1. настоящего договора 9 644 287 руб. 97 коп.»;

- подпункт 1.5.2 принять в редакции ответчика;

- пункты 2.4.4; 2.4.6; 2.4.7; 2.4.9 – принять в редакции ответчика;

- пункты 2.4.1; 2.4.2; 2.4.3; 2.4.5 – принять в редакции ответчика, дополнив

их словами – «грубом нарушении»;

- пункты 2.4.8 и 2.6 принять в редакции истца.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (ИНН <***> / ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> / ОГРНИП <***>) 800 руб. – расходов на оплату государственной пошлины, а также 45 000 руб. – расходов на проведение экспертиз.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***> / ОГРНИП <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области ошибочно уплаченные по платежному поручению № 442 от 13.04.2011 денежные средства в сумме 5 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца, если не будет подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья А.В. Кравцов