Решение № А04-3370/19 от 17.03.2020 АС Амурской области

в Арбитражный суд Амурской области обратился ИП ФИО1 (далее - истец, предприниматель) с исковым заявлением о расторжении договора аренды жилого дома и земельных участков №93 от 01.11.2017, заключенного между ИП ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «2Т» (далее - ответчик, общество, ООО «2Т»); взыскании с ООО «2Т» задолженности по договору аренды жилого дома и земельных участков №93 от 01.11.2017 за период с 01.11.2017 по 14.01.2020 в размере 534 000 руб. (с учетом принятых судом уточнений).

Определением суда от 18.06.2019 производство по делу № А04-3370/2019 приостанавливалось до вступления в законную силу решения Свободненского городского суда Амурской области от 23.05.2019 по делу №2-741/2019.

Определением Амурского областного суда от 28.08.2019 решение Свободненского городского суда Амурской области от 23.05.2019 по делу №2-741/2019 отменено. По делу вынесено новое решение. В удовлетворении исковых требований ФИО3 к  ФИО1 отказано.

Определением суда от 10.09.2019 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 22.10.2019 производство по делу вновь приостанавливалось до  рассмотрения по существу кассационной жалобы на апелляционное определение Амурского областного суда от 28.08.2019 по делу № 2-741/2019.

Определением суда от 13.12.2019 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 14.01.2020 судебное заседание откладывалось в связи с непредставлением ответчиком отзыва на иск.

В судебном заседании 28.01.2020 представитель ответчика сослался на незаключенность  договора аренды жилого дома и земельных участков №93 ввиду его подписания от имени общества неуполномоченным лицом; фактическое прекращение договора в связи с получением обществом уведомления о расторжении договора от 17.04.2019. При этом пользование участком общество осуществляло лишь в период с октября 2018 года по 17.04.2019. По утверждению ответчика, в настоящее время спорным имуществом пользуется истец.

В судебное заседание 25.02.2020 истцом направлено письменное уточнение требований, согласно которому истец просит обязать ООО «2Т» вернуть ИП ФИО1 недвижимое имущество: земельный участок площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером 28:05:010959:43, земельный участок площадью 696 кв. м. с кадастровым номером 28:05:010959:88 и жилой дом площадью 33,7 кв.м. с кадастровым номером 28:05:010959 58, расположенные по адресу: <...>; взыскать с ООО «2Т» задолженность по договору аренды жилого дома и земельных участков №93 от 01.11.2017 за период с 01.11.2017 по 31.01.2020 в размере 540 000 руб. 

Судом уточнение принято к рассмотрению на основании ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании 25.02.2020 представитель ответчика на доводе о незаключенности договора аренды №93 от 01.11.2017 не настаивал, пояснил, что поскольку ИП ФИО1 с апреля 2019 года создаются препятствия в использовании арендованного ответчиком имущества, с этого периода по настоящее время арендные платежи по договору аренды от 01.11.2017 № 93 взысканию не подлежат.

В судебном заседании 17.03.2020 судом исследована видеозапись продолжительностью 30 секунд, представленная в материалы дела с возражениями ответчика от 16.03.2020.

В судебном заседании представитель ответчика указал на невозможность возврата спорного имущества истцу, поскольку на все недвижимое имущество истца наложен арест службой судебных приставов.

Подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в отзывах и письменных пояснениях по существу спора. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно выпискам из ЕГРН от 03.10.2019 ИП ФИО1 является собственником земельного участка площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером 28:05:010959:43, земельного участка площадью 696 кв. м. с кадастровым номером 28:05:010959:88, жилого дома площадью 33,7 кв.м. с кадастровым номером 28:05:010959:58, расположенных по адресу: <...>.

01 ноября 2017 г. между ИП ФИО1 (далее арендодатель) и ООО «2Т» (далее арендатор) был заключен договор аренды жилого дома и земельных участков N 93.

В договоре имеется ссылка, что от имени арендатора договор подписан исполнительным директором ФИО4, действовавшим на основании доверенности от 01.08.2017.

Согласно п. 1.1. договора предметом аренды является предоставление жилого дома и земельных участков с оборудованием, которые будут использованы арендатором в своих производственных целях, в том числе целях получения коммерческих результатов в соответствии с конструктивными и эксплуатационными данными помещения, передаваемого в аренду.

По акту приема-передачи от 01.11.2017 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества: земельный участок площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером 28:05:010959:43, земельный участок площадью 696 кв. м. с кадастровым номером 28:05:010959:88, жилой дом площадью 33,7 кв.м. с кадастровым номером 28:05:010959:58, расположенные по адресу: <...>, принадлежащие арендодателю.

Согласно п. 2.1, 2.2. договора арендная плата устанавливается в денежной форме из расчета 11,5 рубля за 1 кв. м. в месяц.

Общая стоимость аренды жилого дома и земельных участков составляет 20 000 рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее 15 числа каждого месяца, на расчетный счет арендодателя.

В силу п. 2.3. договора в арендную плату не входит стоимость коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение и пр.).

Договор заключен сроком на одиннадцать месяцев. В случае если за десять дней до истечения действия договора, ни одна из сторон не заявит о желании расторгнуть настоящий договор найма жилого помещения, настоящий договор найма жилого помещения пролонгируется на тех же условия и на тот же срок. (п. 5.1. договора).

Любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 5.2. договора).

02.04.2019 истец уведомил ответчика о необходимости расторжения договора аренды N 93 от 01.11.2017 путем подписания дополнительного соглашения.

03.04.2019 предпринимателем обществу вручена претензия о сносе в течение 7 календарных дней с момента получения настоящего требования, самовольной постройки, а именно части техстанции для обслуживания и ремонта автотранспортных средств, которая расположена на земельном участке принадлежащем истцу на праве собственности с кадастровым номером 28:05:010959:43.

Уведомлением от 15.04.2019 общество известило истца о том, что: «в соответствии с договором аренды жилого дома и земельных участков № 93 от 01 ноября 2017 г., ООО «2Т» имеет право владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 28:05:010959:43 площадью 1000 кв. м., земельным участком с кадастровым номером 28:05:010959:88 площадью 696 кв. м. и жилым домом площадью 33,7 кв.м. с кадастровым номером 28:05:010959:58, расположенными по адресу: <...>.

Указанный договор в силу 5.1. был пролонгирован и является действующим до 01 сентября 2019 г.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, необходимости расторжения договора аренды жилого дома и земельных участков № 93 от 01 ноября 2017 г. в связи с отчуждением арендодателем объектов недвижимости третьим лицам, ООО «2Т» не усматривает, и в подписании дополнительного соглашения о расторжении, направленного в соответствии с сопроводительным уведомлением от 02.04.2019 № 27 отказывает.

Вместе с тем, на принадлежащем ООО «2Т» на праве аренды, земельном участке с кадастровым номером 28:05:010959:43 площадью 1000 кв. м. Вами самовольно в нарушение закона были вкопаны металлические препятствия (трубы, столбы), которые препятствуют ООО «2Т» в использовании земельного участка, что влечет за собой причинение убытков юридическому лицу. В связи с чем, требую в кратчайший срок - в течение суток, устранить препятствия в пользовании земельным участком, в ином случае данные препятствия будут устранены силами ООО «2Т» с дальнейшим обращением в суд за взысканием с Вас убытков причиненных незаконными действиями арендодателя».

Письмом № 29 от 16.04.2019 истец просил ответчика считать договор аренды N 93 от 01.11.2017 расторгнутым с 22.07.2019, а также оплатить задолженность по договору в размере 354 000 рублей в течение 10 дней с момента получения письма.

Уведомлением от 18 апреля 2019 года ответчик указал предпринимателю, на то, что уведомление о расторжении договора получено обществом 17.04.2019. Следовательно, договор может быть расторгнут только с 18 июля 2019 г. Каких-либо нарушений целевого использования объектов недвижимости со стороны арендатора не имеется. В случае, если арендодатель полагает, что у ООО «2Т» имеется задолженность по указанному договору, ИП ФИО1 вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

Поскольку задолженность по арендной плате ответчик добровольно не погасил, истец обратился в суд с требованием о ее взыскании в судебном порядке, а также о возврате земельных участков и жилого дома по договору аренды (с учетом уточнений).

Оценив изложенные обстоятельства, материалы дела, суд счел уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 6.3. договора аренды стороны договора, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Как следует из материалов дела, акта приема-передачи от 01.11.2017, по истечении срока действия договора аренды №93 от 01.11.2017 (срок действия договора 11 месяцев со дня его заключения) арендатор в отсутствие возражений арендодателя продолжал использовать арендуемые земельные участки жилой дом, в связи с чем, договор был возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в апреле 2019 года предприниматель направлял ответчику уведомления о расторжении договора аренды земельного участка. Факт получения данных уведомлений обществом подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ уведомление истца об отказе от договора аренды, направленное в адрес ответчика и содержащее определенное волеизъявление арендатора на прекращение отношений по аренде спорного имущества, суд пришел  к выводу о том, что договор аренды следует считать прекратившим свое действие  не позднее 18.07.2019.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела договор аренды N 93 от 01.11.2017 прекратил свое действие.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В нарушение положений указанной выше нормы ответчик ни на момент прекращения действия договора, ни в ходе судебного разбирательства не возвратил ИП ФИО1 арендуемое недвижимое имущество: земельный участок площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером 28:05:010959:43, земельный участок площадью 696 кв. м. с кадастровым номером 28:05:010959:88 и жилой дом площадью 33,7 кв.м. с кадастровым номером 28:05:010959 58, расположенные по адресу: <...>.

Оценивая приведенные ответчиком доводы о: незаключенности  договора аренды жилого дома и земельных участков №93 ввиду его подписания от имени общества неуполномоченным лицом,  невозможности возврата спорного имущества истцу ввиду фактической не передачи жилого дома в пользование общества, а также фактического использования спорного имущества предпринимателем,  судом учтено следующее. 

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении (пункт 1).

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2).

Неуполномоченным лицом является лицо, не имевшее на момент заключения сделки полномочий на заключение этой сделки. При этом заключение сделки неустановленным лицом имеет те же правовые последствия, что и заключение сделки неуполномоченным лицом, поскольку последующее одобрение сделки порождает для одобрившего ее лица все правовые последствия. Данная правовая позиция содержится также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 44-КГ13-1.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 123 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил следующее.

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, земельный участок площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером 28:05:010959:43, земельный участок площадью 696 кв. м. с кадастровым номером 28:05:010959:88 и жилой дом площадью 33,7 кв.м. с кадастровым номером 28:05:010959 58, расположенные по адресу: <...> переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.11.2017 без каких-либо возражений.

Договором аренды жилого дома и земельных участков № 93 полностью согласованы условия о предмете аренды, размере арендной платы, а также иные существенные условия договора аренды недвижимого имущества. В договоре имеется ссылка, что от имени арендатора договор подписан исполнительным директором ФИО4, действовавшим на основании доверенности от 01.08.2017.

Указанная доверенность истцом в материалы дела не представлена.

Вместе с этим уведомлением от 15.04.2019, подписанным ФИО5, являющемся согласно выписке из ЕГРЮЛ от 14.05.2019 руководителем ООО «2Т»,  общество известило истца о том, что: «в соответствии с договором аренды жилого дома и земельных участков № 93 от 01 ноября 2017 г., ООО «2Т» имеет право владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 28:05:010959:43 площадью 1000 кв. м., земельным участком с кадастровым номером 28:05:010959:88 площадью 696 кв. м. и жилым домом площадью 33,7 кв.м. с кадастровым номером 28:05:010959:58, расположенными по адресу: <...>.

Указанный договор в силу 5.1. был пролонгирован и является действующим до 01 сентября 2019 г.

Таким образом, необходимости расторжения договора аренды жилого дома и земельных участков № 93 от 01 ноября 2017 г. в связи с отчуждением арендодателем объектов недвижимости третьим лицам, ООО «2Т» не усматривает, и в подписании дополнительного соглашения о расторжении, направленного в соответствии с сопроводительным уведомлением от 02.04.2019 № 27 отказывает».

Согласно платежным поручениям № 68 от 22.11.2017, № 143 от 21.12.2017, № 37 от 19.01.2018, № 254 от 17.04.2018 ООО «2Т» оплачивало услуги энергоснабжения с комментарием платежа – по договору аренды № 93 от 01.11.2017.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о заключении договора аренды № 93 в установленном законом порядке, одобрении сделки уполномоченным лицом общества, в том числе по принятию в фактическое пользование обществом всех объектов недвижимости по договору, включая жилой дом.

Как указывалось выше,  в нарушение положений ст. 622 ГК РФ ответчик ни на момент прекращения действия договора, ни в ходе судебного разбирательства не возвратил ИП ФИО1 арендуемое недвижимое имущество: земельный участок площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером 28:05:010959:43, земельный участок площадью 696 кв. м. с кадастровым номером 28:05:010959:88 и жилой дом площадью 33,7 кв.м. с кадастровым номером 28:05:010959 58, расположенные по адресу: <...>.

В нарушение правил ст. 65 АПК РФ документальные доказательства возврата спорного имущества истцу с 17.04.2019, либо с иной даты (подписанные сторонами акты приема-передачи имущества) обществом не представлены.

Также материалы дела не содержат доказательств уклонения со стороны предпринимателя от подписания акта приема-передачи (возврата) спорного имущества.

Наряду с этим ответчиком не представлено документальных доказательств фактической невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 28:05:010959:43, а также других объектов аренды с 17.04.2019; не представлено документальных доказательств уведомления предпринимателя о невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 28:05:010959:43, а также других объектов аренды с 17.04.2019.

Исследованная судом в судебном заседании 17.03.2020 видеозапись продолжительностью 30 секунд, представленная в материалы дела с возражениями ответчика от 16.03.2020 изложенных ответчиком доводов о чинении предпринимателем препятствий в использовании обществом арендованного ответчиком имущества с 17.04.2019 не подтверждает, а лишь свидетельствует (с учетом претензии ситца от 03.04.2019) о неразрешенной конфликтной ситуации между сторонами в отношении использования спорного имущества.

При этом ответчиком не учтено, что само по себе принятие Свободненским городским судом определения от 11.06.2019 о наложении ареста на имущество, принадлежащее ИП ФИО1, и вынесение МОСП по г. Свободному и Свободненскому району постановления о возбуждении исполнительного производства от 22.01.2020 не означает невозможность возврата спорного имущества истцу в том порядке, в котором оно было принято при заключении договора аренды (подписании акта приема-передачи спорного имущества).

Оценивая процессуальное поведение ответчика, направленное на намеренное затягивание судебного процесса путем длительного непредставления отзыва на иск по существу, изменения позиции по делу, связанного, в том числе, с наличием между сторонами спора о праве в отношении предмета аренды, судом установлено, что такое поведение, применительно к ст. 10 ГК РФ, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика, направленное на уклонение от возврата спорного имущества предпринимателю и от уплаты арендной платы по договору аренды.

При наличии действительных и объективных препятствий в пользовании имуществом ответчик, действуя добросовестно, имел возможность отказаться от исполнения договора с момента возникновения таких препятствий. Однако соответствующих уведомлений общество предпринимателю не направляло, договорных отношений с истцом не прекращало.

С учетом изложенных обстоятельств, отсутствия доказательств возврата спорных участков и дома по состоянию на 17.04.2019 у суда не имеется правовых оснований для освобождения общества от уплаты арендной платы по договору аренды от 01.11.2017 № 93 с 17.04.2019.

Доказательств уплаты арендной платы до 17.04.2019 материалы дела не содержат.

Таким образом, уточненные требования о взыскании арендной платы и о возврате земельных участков и жилого дома по договору аренды заявлены правомерно.

В удовлетворении остальной части требований следует отказать на основании ст. 49 АПК РФ в связи с уточнением требований и принятием уточнений судом.

Заявителем при обращении в суд была уплачена государственная пошлина в сумме 25 480 рублей (платежные поручения № 868 от 06.05.2019, № 898 от 14.05.2019, № 945 от 10.06.2019, платежная квитанция от 14.01.2020). На основании ст. 49, 110 АПК РФ, ст. 333.21 НК РФ судебные расходы в сумме 19 800 рублей подлежат взысканию с общества в пользу предпринимателя; ИП ФИО1 следует возвратить излишне уплаченную государственную пошлину в размере 5 680 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-171, 180 АПК РФ, суд решил иск удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «2Т» (ОГРН <***>, ИНН <***>) вернуть индивидуальному предпринимателю ФИО1 недвижимое имущество: земельный участок площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером 28:05:010959:43, земельный участок площадью 696 кв. м. с кадастровым номером 28:05:010959:88 и жилой дом площадью 33,7 кв.м. с кадастровым номером 28:05:010959 58, расположенные по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «2Т» (ОГРН <***>, ИНН <***>), зарегистрированного 15.06.2016, по адресу: <...>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) задолженность по договору аренды жилого дома и земельных участков №93 от 01.11.2017 за период с 01.11.2017 по 31.01.2020 в размере 540 000 руб. 

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «2Т» (ОГРН <***>, ИНН <***>), зарегистрированного 15.06.2016, по адресу: <...>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) расходы по уплате  государственной пошлины в размере 19 800 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 5 680 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).

Судья                                                                                                                 П.А. Чумаков