Гражданский кодекс часть 1

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 27.04.2014. Резолютивная часть решения объявлена 23.04.2014.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Китаева В.В.,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Ларичевой И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Буквица» (ИНН 2801067579, ОГРН 1022800531951) к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ИНН 2801010685, ОГРН 1022800526187), обществу с ограниченной ответственностью «Агентство «Эксперт» (ИНН 2801080918, ОГРН 1022800519521) о заключении договора купли-продажи и о признании недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества

Третьи лица: Администрация города Благовещенска, оценщик ООО «Агентство «Эксперт» - Гладышева Лариса Сергеевна, оценщик «ООО АмурОценка», Некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов оценщиков «СМАО».

при участии в заседании:

От истца - Богдашкин Александр Сергеевич по доверенности от 01.03.2013 г. (срок 3 года), паспорт; Милицкая Ирина Ивановна, приказ № 3 от 24.02.2014 г., паспорт.

От ответчика (КУМИ г. Благовещенска) – Черепненко Татьяна Леонидовна по доверенности № 131773 от 18.11.2013 г., паспорт.

Ответчик (ООО «Агентство «Эксперт») – не явился, извещен з/п № 20954, 20956;

Администрация города Благовещенска - не явилась, извещалась з/п № 20955;

ООО "АмурОценка" - оценщик Берьянова Галина Васильевна - не явилась, извещена з/п № 20958

Некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов оценщиков «СМАО» - не явилось, извещено з/п № 20957

ООО "Независимый экспертно-оценочный центр" - эксперт Шевченко Лариса Валерьевна – не явился, извещен з/п 20959

ООО "Региональный союз оценщиков "Кредо" - эксперт Бригидина Светлана Юрьевна – не явилась, извещена з/п № 20960, 20961.

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Буквица» с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и обществу с ограниченной ответственностью «Агентство «Эксперт» просило:

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества: магазина, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв.м., инвентарный номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565, определенной Отчетом № 277/12 от 31 октября 2012 г., подготовленного оценщиком ООО «Агентство «Эксперт».

2. Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества: здания типографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 85,4 кв.м., инв. номер 10:401:001:002964490:0003, литер А2, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9/2, кадастровый номер 28:01:130034:566, определенной Отчетом № 278/12 от 31 октября 2012 г., подготовленного оценщиком ООО «Агентство «Эксперт».

3. Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества: земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2209 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9, определенной Отчетом № 279/12 от 31 октября 2012 г., подготовленного оценщиком ООО «Агентство «Эксперт».

4. Обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Буквица» договор купли-продажи недвижимого имущества - магазина, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв.м., инвентарный номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565, здания типографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 85,4 кв.м., инв. номер 10:401:001:002964490:0003, литер А2, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9/2, кадастровый номер 28:01:130034:566, земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2209 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9, на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 25 марта 2013 г., а именно:

5. В преамбуле договора исключить слова «отчетов независимого оценщика ООО «Агентство «Эксперт» №№ 277/12, 278/12, 279/12 от 31.10.2012 года».

6. Изложить пункт 2.1. в следующей редакции: «Объекты и земельный участок передаются Продавцом по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами, в течение 3 (трех) дней с момента подписания настоящего договора. С даты подписания акта приема-передачи Покупателем ответственность за сохранность Объекта, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества, несет Покупатель».

- Изложить пункт 3.1. в следующей редакции: «Цена Объекта 1 составляет 5 211 920 (пять миллионов двести одиннадцать тысяч девятьсот двадцать) рублей. Цена указана без учета НДС на основании подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ.

Цена Объекта 2 составляет 1 300 520 (один миллион триста тысяч пятьсот двадцать) рублей. Цена указана без учета НДС на основании подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ».

- Изложить пункт 3.2. в следующей редакции: «Цена земельного участка 16 802 332 (шестнадцать миллионов восемьсот две тысячи триста тридцать два) рублей. Цена указана без учета НДС на основании п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ».

- Дополнить пункт 3.4. следующим предложением: «Начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества осуществляется с учетом сумм, фактически уплаченных Покупателем».

- Изложить пункт 3.8. в следующей редакции: «Оплата приобретаемых Объектов и земельного участка может быть осуществлена Покупателем досрочно. В случае досрочного и единовременного перечисления всех оставшихся платежей в погашение основного долга, Покупатель освобождается от уплаты процентов, предусмотренных п. 3.4. настоящего
договора, в отношении которых произведено досрочное и единовременное исполнение оплаты. В случае внесения Покупателем оплаты приобретаемого Объекта в ином порядке и сроки, чем предусмотрено п. 3.3. настоящего договора, проценты, предусмотренные п. 3.4. настоящего договора и указанные в Приложениях № 1, № 2 к договору, подлежат пересмотру и пересчету Продавцом».

В обоснование заявленных требований истец указывает на недостоверное определение оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью «Агентство «Эксперт» рыночной стоимости выкупаемых объектов и на незаконное уклонение Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска в заключении договора купли-продажи на условиях истца.

В отзыве ответчик Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска иск не признал, указал, что истцом пропущен месячный срок для заключения договора (подачи разногласий), считает произведенную оценщиком ООО «Агентство «Эксперт» оценку выкупаемого имущества законной.

Ответчик ООО «Агентство «Эксперт» иск не признал, считает произведенную оценку объектов достоверной.

По ходатайству сторон судом было проведено три экспертизы:

1. Комплексная судебная экспертиза Хабаровского регионального отделения «Российского общества оценщиков» (эксперт Сычева Н.В.). и ООО «дальневосточный цент экспертов антикризисного управления» (эксперт Осипец Ю.В.). По заключению Сычевой Н.В. отчеты № № 277/12, 278/12, 279/12 ООО «Агентство «Эксперт» не соответствуют требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29.07.1998 года. Выявленные нарушения напрямую влияют на полученные результаты рыночной стоимости объектов оценки, определенных в отчетах. По заключению Остапец Ю.В. стоимость магазина составляет 2240079 руб. стоимость типографии – 728696 руб., стоимость земельного участка – 4831367 руб.

2. Судебная экспертиза ООО «АмурОценка (эксперт Берьянова Г.В.) , согласно которой стоимость магазина составляет 2855000 руб. стоимость типографии – 652200 руб., стоимость земельного участка – 11604000 руб.

3. Комиссионная экспертиза ООО «Региональный союз «Кредо» (эксперт Бригидина С.Ю.), ООО «Независимый экспертно-оценочный центр» (эксперт Шевченко Л.В.), согласно которой стоимость магазина составляет 4306000 руб. стоимость типографии – 580000 руб., стоимость земельного участка – 14425000 руб.

Истец неоднократно уточнял исковые требования в связи с проведением экспертиз. После проведение комиссионной экспертизы окончательно уточнил требования, просил:

4. Обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Буквица» договор купли-продажи недвижимого имущества - магазина, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв.м., инвентарный номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565, здания типографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 85,4 кв.м., инв. номер 10:401:001:002964490:0003, литер А2, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9/2, кадастровый номер 28:01:130034:566, земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые
здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2209 кв.м.,
расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9, на следующих условиях:

- В преамбуле Договора № 228 купли-продажи исключить слова «отчетов независимого оценщика ООО «Агентство «Эксперт» №№ 277/12, 278/12, 279/12 от 31.10.2012 года».

- Изложить пункт 2.1. Договора № 228 купли-продажи в следующей редакции:

«Объекты и земельный участок передаются Продавцом по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами, в течение 3 (трех) дней с момента подписания настоящего договора. С даты подписания акта приема-передачи Покупателем ответственность за сохранность Объекта, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества, несет Покупатель».

- Исключить пункт 2.2. Договора № 228 купли-продажи.

- Изложить пункт 2.3. Договора № 228 купли-продажи в следующей редакции:

- «Государственная регистрация перехода права собственности производится в установленном законом порядке в срок не позднее 30 дней с даты подписания настоящего договора. Покупатель осуществляет за свой счет все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объекты и земельный участок».

-Изложить пункт 3.1. Договора № 228 купли-продажи в следующей редакции:
«Цена Объекта 1 составляет 4 306 000 (четыре миллиона триста шесть тысяч)

рублей без учета НДС.

Цена Объекта 2 составляет 580 000 (пятьсот восемьдесят тысяч) рублей без учета НДС.

- Изложить пункт 3.2. Договора № 228 купли-продажи в следующей редакции:
«Цена земельного участка 14 425 000 (четырнадцать миллионов четыреста двадцать пять тысяч) рублей без учета НДС.

- Дополнить пункт 3.4. Договора № 228 купли-продажи следующим
предложением:

«Начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи
имущества осуществляется с учетом сумм, фактически уплаченных Покупателем».

- Изложить пункт 3.8. Договора № 228 купли-продажи в следующей редакции:
«Оплата приобретаемых Объектов и земельного участка может быть осуществлена Покупателем досрочно.

В случае досрочного и единовременного перечисления всех оставшихся платежей в погашение основного долга, Покупатель освобождается от уплаты процентов, начисленных на погашаемую часть долга.

В случае досрочного частичного погашения суммы долга проценты, предусмотренные п. 3.4. настоящего договора и указанные в Приложениях № 1, № 2 к договору, подлежат пересмотру и пересчету Продавцом. Досрочное частичное погашение суммы долга допускается на сумму не менее 500 000 рублей. Покупатель обязуется уведомлять Продавца о предстоящем досрочном частичном погашении долга не позднее, чем за 14 дней до предполагаемой даты такого платежа.».

В соответствии со ст.49 АПК РФ уточнения судом приняты к рассмотрению.

По уточненным требованиям ответчик Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска просил отказать истцу в удовлетворении требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, в виду недоказанности недостоверности стоимости.

При регулировании разногласий по договору просил принять за основу рыночную стоимость выкупного имущества, установленную комиссионной экспертизой и внести в договор следующие изменения:

Раздел 2 «Передача объекта» изложить в следующей редакции:

«2.1. Стороны подтверждают, что на момент заключения договора Объекты и земельный участок находятся во владении и пользовании Покупателя и не нуждаются в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию объекта у Сторон отсутствуют, сведения об объекте, изложенные в договоре, а также передаваемые Покупателю документы об объекте являются достаточными.

«2.2. Государственная регистрация перехода права собственности на Объекты и земельный участок производится в установленном законом порядке не позднее 30 (тридцати) дней после подписания настоящего договора. Покупатель осуществляет за свой счет все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объекты и земельный участок».

Пункт 2.3. исключить.

Раздел 3 «Сумма договора и порядок расчета» изложить в следующей редакции:

«3.1. Цена продажи Объектов составляет 4886000 (четыре миллиона восемьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей (НДС не облагается).

3.2. Цена продажи земельного участка составляет 14425000 (четырнадцать миллионов четыреста двадцать пять тысяч) рублей (НДС не облагается).

3.3. Оплата цены продажи Объектов и земельного участка осуществляется в рассрочку на срок три года.

3.3.1.Первый платеж по оплате цены продажи Объектов и земельного участка вносится Покупателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

3.3.2.Второй и последующие платежи по оплате цены продажи Объектов и земельного участка Покупатель оплачивает ежемесячно в период с первого до последнего числа текущего месяца.

3.4. Расчет по оплате цены продажи Объектов осуществляется Покупателем в следующем порядке:

3.4.1. Цена продажи Объектов, за исключением суммы первого платежа, составляет 4750200 (четыре миллиона семьсот пятьдесят тысяч двести) рублей -является суммой денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (далее - Основной долг по Объектам).

3.4.2. На сумму Основного долга по Объектам производится начисление процентов с учетом погашения суммы, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации и соответствующей 8,25% годовых, что составляет 197051 (сто девяносто семь тысяч пятьдесят один) рубль 65 копеек (далее - Проценты).

3.4.3. Расчет по оплате цены продажи Объектов осуществляется в валюте РФ (рублях), посредством ежемесячных выплат (далее - платежи) в равных долях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/с № 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000 код платежа 012 114 02043 04 0000 410.

3.4.4. Первый платеж в сумме 135800 (сто тридцать пять тысяч восемьсот) рублей Покупатель оплачивает единовременно в срок не позднее 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по делу;

3.4.5. Второй и последующий платежи, соответствующие по количеству 35 платежам, представляют собой сумму платежей в погашение Основного долга по Объектам - 135720 (сто тридцать пять тысяч семьсот двадцать) рублей и в погашение Процентов, исчисляемых в порядке, указанном в п. 3.4.2. настоящего договора.

3.5. Расчет по оплате цены продажи земельного участка осуществляется Покупателем в следующем порядке:

3.5.1. Цена продажи земельного участка, за исключением суммы первого платежа, составляет 14023450 (четырнадцать миллионов двадцать три тысячи четыреста пятьдесят) рублей 95 - является суммой денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (далее - Основной долг по земельному участку).

3.5.2. На сумму Основного долга по земельному участку производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации и соответствующей 8,25% годовых, что составляет 578966 (пятьсот семьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят шесть ) рублей 59 копеек (далее - Проценты).

3.5.3. Расчет по оплате земельного участка осуществляется в валюте РФ (рублях), посредством ежемесячных выплат (далее - платежи) в равных долях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/с № 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000 код платежа 012 114 06 02 404 0000 430.

3.5.4. Первый платеж в сумме 401550 (четыреста одна тысяча пятьсот пятьдесят) рублей Покупатель оплачивает единовременно в срок не позднее 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по делу;

3.5.5. Второй и последующий платежи, соответствующие по количеству 35 платежам, представляют собой сумму платежей в погашение Основного долга по земельному участку - 400670 (четыреста тысяч шестьсот семьдесят) рублей и в погашение Процентов, исчисляемых в порядке, указанном в п. 3.4.2. настоящего договора.

3.6. Оплата, приобретаемого в рассрочку арендованного имущества: Объектов и земельного участка в может быть осуществлена Покупателем досрочно. При этом покупатель подлежит освобождению от уплаты оставшейся суммы процентов.

В случае принятия решения о досрочной оплате Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении».

3.7. Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объектов и земельного участка (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 3.3. договора.

3.8. Обязательства Покупателя по оплате цены продажи с учетом
причитающихся к оплате процентов за рассрочку платежа считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на соответствующий расчетный счет».

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости выкупаемого имущества, установленной отчетом, и о заключении договора купли-продажи, при этом согласился с уточненной редакцией договора, предложенной ответчиком, за исключением преамбулы и п.3.8. Договора.

Ответчик в судебном заседании настаивал на уточненной позиции, просил утвердить договор в его редакции.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, судом установлено следующее:

С 2004 г. ООО «Буквица» на основании Договора № 228 б от 01 июня 2004 г. и последующего Договора № 228 от 12 февраля 2007 г., заключенного с Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, является арендатором муниципального имущества, а именно:

- магазин, нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв.м., инвентарный номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565;

- здание типографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 85,4 кв.м., инв. номер 10:401:001:002964490:0003, литер А2, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9/2, кадастровый номер 28:01:130034:566.

Указанные объекты расположены на земельном участке из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2209 кв.м., расположенном по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9.

17 января 2013 года ООО «Буквица» направило в Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заявление на выкуп указанного арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

22 февраля 2013 года Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска ООО «Буквица» было направлено предложение о заключении договора и проект договора купли-продажи.

26 февраля 2013 г. ООО «Буквица» обратилось в Комитет по управлению имуществом МО г. Благовещенска с письменным заявлением о включении в договор купли-продажи условий о рассрочке оплаты стоимости выкупаемого имущества.

26 февраля 2013 г. Комитет по своей инициативе принял распоряжение № 40 о внесении изменений в распоряжение Комитета № 24 от 13.02.2013 г. «Об условиях приватизации муниципального имущества» в части включения условий об установлении обременения по содержанию, сохранению и использованию объекта культурного наследия (охранное обязательство). В связи с этим в новый проект договора купли-продажи для заявителя были включены дополнительные обязанности, а именно пункты 1.8 - 1.8.23, что значительно увеличило объем принятых покупателем на себя обязательств.

27 февраля 2013 г. ООО «Буквица» получило от Комитета проект договора купли-продажи № 228 с условием о рассрочке оплаты, тем самым, ответчик фактически направил новую оферту.

Из проекта договора следовало, что стоимость имущества определена на основании отчетов оценщика ООО «Агентство «Эксперт» № 277/12, № 278/12, № 279/12 от 31.10.2012 г. об оценке рыночной стоимости зданий и земельного участка.

Рыночная стоимость здания магазина с учетом НДС составила - 13 377 000 руб. (отчет об оценке № 277/12), рыночная стоимость здания типографии с учетом НДС составила - 3 074 000 руб. (отчет об оценке № 278/12), рыночная стоимость земельного участка составила 32 903 000 руб. (отчет об оценке №279/12).

При рассмотрении проекта Договора № 228 купли-продажи и подготовки протокола разногласий ООО «Буквица», не согласившись с результатами оценки, в целях проведения оценки рыночной стоимости вышеуказанного имущества обратилось в ООО «Оценщик+».

Согласно Отчета № 025/13 от 22.03.2013 г. ООО «Оценщик+» «По определению рыночной стоимости недвижимого имущества» рыночная стоимость объектов оценки составила:

- магазин, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв.м., инвентарный номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565 - 6 356 000 рублей (с учетом НДС). Стоимость объекта без учета НДС составила 5 211 920 рублей;

- земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2209 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9 - 16 802 332 рублей (без учета НДС).

Рассмотрев предложение о заключении договора купли-продажи ООО «Буквица» письмом № 280 от 26 марта 2013 г. направило в адрес Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска протокол разногласий к Договору № 228 купли-продажи муниципального имущества.

В протоколе разногласий ООО «Буквица» предложило внести в договор купли-продажи изменения, приведенные выше (первоначальные исковые требования).

29 апреля 2013 г. Комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска передал ООО «Буквица» письмо № 5203, в котором сообщил о нарушении истцом 30-дневного срока подписания договора купли-продажи и об утрате ООО «Буквица» права преимущественного выкупа арендуемых помещений.

Не согласившись с отказом в заключении договора истец обратился в суд с указанными выше требованиями.

Проанализировав установленные обстоятельства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Суд считает, что требования истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости приобретаемого имущества подлежит удовлетворению в виду нижеследующего.

Как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из анализа указанной нормы следует, что результаты оценки, проведенной в целях отчуждения муниципального имущества, обязательны для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Как указывалось выше, на основании отчетов оценщика ООО «Агентство «Эксперт» рыночная стоимость здания магазина с учетом НДС составила - 13 377 000 руб. (отчет об оценке № 277/12), рыночная стоимость здания типографии с учетом НДС составила - 3 074 000 руб. (отчет об оценке № 278/12), рыночная стоимость земельного участка составила 32 903 000 руб. (отчет об оценке №279/12).

По оценке ООО «Оценщик+» рыночная стоимость здания магазина с учетом НДС составила - 6 356 000 рублей, рыночная стоимость здания типографии с учетом НДС составила - 1 586 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка составила 16 802 332 рублей.

Как указывалось выше, при рассмотрении дела по ходатайству сторон проведено три экспертизы.

По выводам комплексной судебной экспертизы отчеты № № 277/12, 278/12, 279/12 ООО «Агентство «Эксперт» не соответствуют требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29.07.1998 года. Выявленные нарушения напрямую влияют на полученные результаты рыночной стоимости объектов оценки, определенных в отчетах. Стоимость магазина составляет 2240079 руб. стоимость типографии – 728696 руб., стоимость земельного участка – 4831367 руб.

По выводам судебной экспертизы ООО «АмурОценка стоимость магазина составляет 2855000 руб. стоимость типографии – 652200 руб., стоимость земельного участка – 11604000 руб.

По выводам комиссионной экспертизы ООО «Региональный союз «Кредо» (эксперт Бригидина С.Ю.), ООО «Независимый экспертно-оценочный центр» (эксперт Шевченко Л.В.), стоимость магазина составляет 4306000 руб. стоимость типографии – 580000 руб., стоимость земельного участка – 14425000 руб.

Стороны ООО «Буквица» и Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска в конечном итоге согласились на заключение договора по стоимости выкупаемого имущества, определенной комиссионной экспертизой.

С учетом выводов всех проведенных экспертиз, пояснений экспертов в судебном заседании, достигнутом согласии сторон, суд полагает, что наиболее достоверной является стоимость продаваемых объектов установленная комиссионной экспертизой: стоимость магазина – 4306000 руб. стоимость типографии – 580000 руб., стоимость земельного участка – 14425000 руб.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных норм закона, суд полагает необходимым признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества: магазина, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв.м., инвентарный номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565, определенной Отчетом № 277/12 от 31 октября 2012 г., подготовленного оценщиком ООО «Агентство «Эксперт»; признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества: здания типографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 85,4 кв.м., инв. номер 10:401:001:002964490:0003, литер А2, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9/2, кадастровый номер 28:01:130034:566, определенной Отчетом № 278/12 от 31 октября 2012 г., подготовленного оценщиком ООО «Агентство «Эксперт»; признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества: земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2209 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9, определенной Отчетом № 279/12 от 31 октября 2012 г., подготовленного оценщиком ООО «Агентство «Эксперт».

Суд считает, что требования истца о заключении договора купли-продажи также подлежит удовлетворению в виду нижеследующего.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Обязательность заключения договора с субъектами малого предпринимательства, каковым является истец для Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска установлена ст. ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Поскольку при направлении истцом разногласий ответчиком было отказано в заключении договора, в силу приведенных норм закона суд считает, что истец правомерно обратился в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Доводы ответчика об утрате истцом преимущественного права на заключение договора в виду пропуска тридцатидневного срока на подписание договора суд считает несостоятельными.

Согласно подпункту 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Из указанной нормы следует, что субъект малого и среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения им предложения и (или) проекта договора не автоматически, а только в том случае, если в результате его бездействия договор не заключен в указанный срок.

Из указанной нормы также следует, что тридцатидневный срок для принятия либо отклонения договора подлежит исчислению с момент получения проекта договора.

Вместе с тем, как уже указывалось выше, 26 февраля 2013 г. ООО «Буквица» обратилось в Комитет по управлению имуществом МО г. Благовещенска с письменным заявлением о включении в договор купли-продажи условий о рассрочке оплаты стоимости выкупаемого имущества.

27 февраля 2013 г. ООО «Буквица» получило от Комитета проект договора купли-продажи № 228 с условием о рассрочке оплаты. В силу ст. 489 ГК РФ условия о сроках и размере платежей являются существенными условиями договора.

Кроме того, 26 февраля 2013 г. Комитет по своей инициативе принял распоряжение № 40 о внесении изменений в распоряжение Комитета № 24 от 13.02.2013 г. «Об условиях приватизации муниципального имущества» в части включения условий об установлении обременения по содержанию, сохранению и использованию объекта культурного наследия (охранное обязательство). В связи с этим в новый проект договора купли-продажи для заявителя были включены дополнительные обязанности, а именно пункты 1.8 - 1.8.23, что значительно увеличило объем принятых покупателем на себя обязательств.

Тем самым, передав истцу 27 февраля 2013 г. проект договора № 228 купли-продажи ответчик фактически направил новую оферту, срок для акцепта которой не может исчисляться с момента направления иной оферты (содержащей иные существенные условия).

В судебном заседании стороны фактически согласовали спорные пункты договора, истец согласился с предложенной уточненной редакцией ответчика.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных норм закона, суд полагает необходимым:

Обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Буквица» договор купли-продажи недвижимого имущества - магазина, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв.м., инвентарный номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565, здания типографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 85,4 кв.м., инв.
номер 10:401:001:002964490:0003, литер А2, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9/2, кадастровый номер 28:01:130034:566, земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2209 кв.м.,
расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9, на следующих условиях:

В преамбуле Договора № 228 купли-продажи исключить слова «отчетов
независимого оценщика ООО «Агентство «Эксперт» №№ 277/12, 278/12, 279/12 от 31.10.2012 года».

Раздел 2 «Передача объекта» изложить в следующей редакции:

Пункт 2.3. исключить.

Раздел 3 «Сумма договора и порядок расчета» изложить в следующей редакции:

3.3. Оплата цены продажи Объектов и земельного участка осуществляется в рассрочку на срок три года.

3.3.3.Первый платеж по оплате цены продажи Объектов и земельного участка вносится Покупателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

3.3.4.Второй и последующие платежи по оплате цены продажи Объектов и земельного участка Покупатель оплачивает ежемесячно в период с первого до последнего числа текущего месяца.

3.4. Расчет по оплате цены продажи Объектов осуществляется Покупателем в следующем порядке:

3.4.3. Цена продажи Объектов, за исключением суммы первого платежа, составляет 4750200 (четыре миллиона семьсот пятьдесят тысяч двести) рублей -является суммой денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (далее - Основной долг по Объектам).

3.4.4. На сумму Основного долга по Объектам производится начисление процентов с учетом погашения суммы, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации и соответствующей 8,25% годовых, что составляет 197051 (сто девяносто семь тысяч пятьдесят один) рубль 65 копеек (далее - Проценты).

3.4.6. Первый платеж в сумме 135800 (сто тридцать пять тысяч восемьсот) рублей Покупатель оплачивает единовременно в срок не позднее 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по делу;

3.4.7. Второй и последующий платежи, соответствующие по количеству 35 платежам, представляют собой сумму платежей в погашение Основного долга по Объектам - 135720 (сто тридцать пять тысяч семьсот двадцать) рублей и в погашение Процентов, исчисляемых в порядке, указанном в п. 3.4.2. настоящего договора.

3.5. Расчет по оплате цены продажи земельного участка осуществляется Покупателем в следующем порядке:

3.5.6. Цена продажи земельного участка, за исключением суммы первого платежа, составляет 14023450 (четырнадцать миллионов двадцать три тысячи четыреста пятьдесят) рублей 95 - является суммой денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (далее - Основной долг по земельному участку).

3.5.7. На сумму Основного долга по земельному участку производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации и соответствующей 8,25% годовых, что составляет 578966 (пятьсот семьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят шесть ) рублей 59 копеек (далее - Проценты).

3.5.8. Расчет по оплате земельного участка осуществляется в валюте РФ (рублях), посредством ежемесячных выплат (далее - платежи) в равных долях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/с № 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000 код платежа 012 114 06 02 404 0000 430.

3.5.9. Первый платеж в сумме 401550 (четыреста одна тысяча пятьсот пятьдесят) рублей Покупатель оплачивает единовременно в срок не позднее 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по делу;

3.5.10.Второй и последующий платежи, соответствующие по количеству 35 платежам, представляют собой сумму платежей в погашение Основного долга по земельному участку - 400670 (четыреста тысяч шестьсот семьдесят) рублей и в погашение Процентов, исчисляемых в порядке, указанном в п. 3.4.2. настоящего договора.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

4. Обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Буквица» договор купли-продажи недвижимого имущества - магазина, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 286,7 кв.м., инвентарный
номер 10:401:001:002964490:0002, литер А, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9, кадастровый номер 28:01:1300:34:565, здания типографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 85,4 кв.м., инв.
номер 10:401:001:002964490:0003, литер А2, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 9/2, кадастровый номер 28:01:130034:566, земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилые
здания, кадастровый номер 28:01:130034:548, общей площадью 2209 кв.м.,
расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 9, на следующих условиях:

Раздел 2 «Передача объекта» изложить в следующей редакции:

Пункт 2.3. исключить.

Раздел 3 «Сумма договора и порядок расчета» изложить в следующей редакции:

3.3. Оплата цены продажи Объектов и земельного участка осуществляется в рассрочку на срок три года.

3.3.5.Первый платеж по оплате цены продажи Объектов и земельного участка вносится Покупателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

3.3.6.Второй и последующие платежи по оплате цены продажи Объектов и земельного участка Покупатель оплачивает ежемесячно в период с первого до последнего числа текущего месяца.

3.4. Расчет по оплате цены продажи Объектов осуществляется Покупателем в следующем порядке:

3.4.5. Цена продажи Объектов, за исключением суммы первого платежа, составляет 4750200 (четыре миллиона семьсот пятьдесят тысяч двести) рублей -является суммой денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (далее - Основной долг по Объектам).

3.4.6. На сумму Основного долга по Объектам производится начисление процентов с учетом погашения суммы, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации и соответствующей 8,25% годовых, что составляет 197051 (сто девяносто семь тысяч пятьдесят один) рубль 65 копеек (далее - Проценты).

3.4.8. Первый платеж в сумме 135800 (сто тридцать пять тысяч восемьсот) рублей Покупатель оплачивает единовременно в срок не позднее 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по делу;

3.4.9. Второй и последующий платежи, соответствующие по количеству 35 платежам, представляют собой сумму платежей в погашение Основного долга по Объектам - 135720 (сто тридцать пять тысяч семьсот двадцать) рублей и в погашение Процентов, исчисляемых в порядке, указанном в п. 3.4.2. настоящего договора.

3.5. Расчет по оплате цены продажи земельного участка осуществляется Покупателем в следующем порядке:

3.5.11.Цена продажи земельного участка, за исключением суммы первого платежа, составляет 14023450 (четырнадцать миллионов двадцать три тысячи четыреста пятьдесят) рублей 95 - является суммой денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (далее - Основной долг по земельному участку).

3.5.12.На сумму Основного долга по земельному участку производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации и соответствующей 8,25% годовых, что составляет 578966 (пятьсот семьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят шесть ) рублей 59 копеек (далее - Проценты).

3.5.13.Расчет по оплате земельного участка осуществляется в валюте РФ (рублях), посредством ежемесячных выплат (далее - платежи) в равных долях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца: Управление Федерального казначейства по Амурской области (Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, лицевой счет 04233008540) ИНН 2801010685 КПП 280101001, р/с № 40101810000000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001, код ОКАТО 10401000000 код платежа 012 114 06 02 404 0000 430.

3.5.14.Первый платеж в сумме 401550 (четыреста одна тысяча пятьсот пятьдесят) рублей Покупатель оплачивает единовременно в срок не позднее 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по делу;

3.5.15.Второй и последующий платежи, соответствующие по количеству 35 платежам, представляют собой сумму платежей в погашение Основного долга по земельному участку - 400670 (четыреста тысяч шестьсот семьдесят) рублей и в погашение Процентов, исчисляемых в порядке, указанном в п. 3.4.2. настоящего договора.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агентство «Эксперт» (ИНН 2801080918, ОГРН 1022800519521) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Буквица» (ИНН 2801067579, ОГРН 1022800531951) расходы по оплате государственной пошлине в сумме 12000 руб.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ИНН 2801010685, ОГРН 1022800526187) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Буквица» (ИНН 2801067579, ОГРН 1022800531951) расходы по оплате государственной пошлине в сумме 2000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья Китаев В.В.