Решение № А04-3668/2022 от 25.07.2022 АС Амурской области

в Арбитражный суд Амурской области обратилось министерство лесного хозяйства и пожарной безопасности Амурской области (далее – истец, министерство) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эльгауголь» (далее – ООО «Эльгауголь»), «Газпромбанк» (акционерное общество) (далее – Банк ГПБ (АО)) о признании недействительным договора ипотеки от 28.12.2021, применении последствий недействительности сделки, взыскании с ООО «Эльгауголь» договорной неустойки в размере 44 844,39 руб.

Заявленные требования обоснованы тем, что 26.03.2020 между министерством (арендодатель) и ООО «Эльгауголь» (арендатор) заключен договор аренды лесного участка для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов № 35 (далее – договор от 26.03.2020 № 35), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование лесной участок, находящийся в государственной собственности.

24.11.2021 истцу поступило уведомление от ООО «Эльгауголь» о передаче в залог прав аренды лесных участков, в соответствии с которым в залог Банк ГПБ (АО) будут переданы права аренды на лесные участки, арендуемые ООО «Эльгауголь» на территории Зейского лесничества Амурской области.

Письмом министерство уведомило ООО «Эльгауголь» о необходимости согласования передачи в залог прав аренды лесных участков.

Истец полагает, что договор ипотеки от 28.12.2021 не соответствует требованиям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку заключен без согласия арендодателя, на передачу в залог участков государственного лесного фонда.

В соответствии с подпунктом «п» пункта 4.2. договора от 26.03.2020 № 35 ООО «Эльгауголь» за совершение действий, предусмотренных статьей 5 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации», (залог права аренды без письменного согласования с арендодателем) арендатор уплачивает неустойку в размере годовой арендной платы, предусмотренной договором.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик – ООО «Эльгауголь» в судебном заседании требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве, указал, что лесной участок допустимо передать в залог без согласия третьих лиц, если срок его аренды превышает 5 лет. Правоотношения, связанные с арендой лесных участков, регулируются в первую очередь Лесным кодексом Российской Федерации (далее – ЛК РФ), затем Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и лишь в последнюю очередь ГК РФ. Более того, в самом тексте пункта 2 статьи 615 ГК РФ о необходимости согласия арендодателя на передачу арендных прав в залог, указано на то, что норма применяется, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Иное установлено ЗК РФ. Если срок аренды превышает 5 лет, то арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, имеет право передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в части 5 статьи 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления (часть 9 статьи 22 ЗК РФ). ООО «Эльгауголь» выполнило все требуемые земельным законодательством действия, имелись все необходимые условия для передачи арендных прав в залог в уведомительном, а не разрешительном порядке. Истец в обоснование своей позиции приводит ссылки на акты, которые не подлежат применению в рассматриваемом споре. Федеральный закон от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» не подлежит применению. Письмо Рослесхоза от 21.04.2009 № МГ-03-54/2471 не содержит императивных правовых норм, вопреки позиции истца. Приведенная истцом судебная практика в пользу арендодателей не может приниматься во внимание, поскольку имели место иные обстоятельства передачи прав арендатора. Договор ипотеки от 28.12.2021 не может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ. Надлежащим способом защиты прав истца может являться только взыскание предусмотренного договором штрафа, а не признание договора ипотеки недействительным. Истец просит признать договор ипотеки недействительным полностью, в то время, как передаваемые в залог арендные права из договора с истцом составляют его незначительную часть. Общая сумма обеспечиваемых договором ипотеки обязательств – 123 миллиардов рублей. В тоже время размер обеспечения за весь срок действия договора аренды № 35 от 26.03.2020 (48 лет) составит порядка 2,2 миллионов рублей. При этом залогодержатель в п. 2.1. оспариваемого договора ипотеки признает, что обеспечение покрывает обеспечиваемое обязательств в полном объеме (то есть на все 123 миллиарда рублей). Это означает, что передаваемое в залог право аренды № 35 от 26.03.2020 составляет незначительную часть от общего объема обязательств, порядка 0.00002 %. Способ защиты несоразмерен существу нарушенного права.

Ответчик – Банк ГПБ (АО) в судебном заседании просил в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск, из которого в частности следует, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды и подлежат регулированию пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ во взаимосвязи с пунктом 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, подпункт «п» пункта 3.4. договора аренды № 35 от 26.03.2020 не подлежит применению, поскольку противоречит закону, то есть пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, императивно установившего свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в залог без согласия арендодателя. Права аренды на лесной участок не являлись самостоятельным предметом залога, о чем умышлено умолчал истец, а заключались в силу статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что исключает необходимость получения согласия арендодателя. Договор ипотеки не может быть признан недействительным в полном объеме.

Исследовав доводы сторон, материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

26.03.2020 между министерством лесного хозяйства и пожарной безопасности Амурской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Эльгауголь» (арендатор) заключен договор аренды лесного участка для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов № 35, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель на основании Приказа министерства лесного хозяйства и пожарной безопасности Амурской области от 23.03.2020 № 284-ОД обязуется предоставить, а  арендатор обязуется принять во временное пользование лесной участок, находящийся в государственной собственности, определенный в пункте 1.2 договора (далее – лесной участок). Лесной участок, предоставляемый по договору, имеет следующие характеристики: площадь: 2,6656 га.; местоположение: Амурская область, Зейский район, Зейское лесничество, в кварталах 278 (части выделов 26,27,28,32), 296 (часть выдела 2) Горненского участкового лесничества; кадастровый номер лесного участка: 28:13:200101:215; номер учетной записи: 408-2020-02; условный номер лесного участка: 10:225:10:0408. Вид разрешенного использования: ведение лесного хозяйства.

Арендатору передается лесной участок с целью строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов (пункт 1.3 договора).

Согласно подпункту «п» пункта 3.4. договора аренды № 35 от 26.03.2020 арендатор обязан согласовать с арендодателем в письменной форме совершение действий предусмотренных статьей 5 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации».

Срок действия настоящего договора устанавливается с даты государственной регистрации права (01.09.2020) аренды лесного участка сроком до 31.12.2068 года (пункт 6.1. договора).

В силу пункта 7.1. договора спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего договора, или вопросы, не оговоренные в настоящем договоре, разрешаются путем переговоров. В случае, если согласие путем переговоров не достигнуто, указанные вопросы разрешаются в судебном порядке. Рассмотрение споров в судебном порядке производится по месту нахождения арендодателя.

24.11.2021 в адрес истца от ООО «Эльгауголь» поступило уведомление о передаче в залог прав аренды земельных участков от 23.11.2021 исх. № 1-54.1-10/3211, в котором указано, что ООО «Эльгауголь» намерено заключить с банком договор ипотеки (залога недвижимого имущества), в соответствии, с условиями которого в залог банку будет переданы права аренды на следующие земельные участки, арендуемые обществом на Амурской области: по договору аренды лесного участка для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов от 26.03.2020 № 35.

Министерство направило ответ ООО «Эльгауголь» в котором указало, что арендатор обязан согласовать с министерством передачу права аренды лесных участков в залог.

28.12.2021 между ООО «Эльгауголь» (залогодатель) и Банк ГПБ (АО) (управляющий залогом) заключен договор ипотеки, в соответствии с которым залогодатель передает заложенное имущество в обеспечение в пользу залогодержателей в качестве обеспечения исполнения обеспечиваемых обязательств. Обеспечение обеспечивает требования залогодержателей по обеспечиваемым обязательствам в полном объеме (пункт 2.1. договора).

Согласно Приложению № 1 (земельные участки и здания) договору ипотеки от 28.12.2021 ООО «Эльгауголь» передало в залог в пользу залогодержателей в качестве обеспечения исполнения обязательств залогодателя по кредитному договору права аренды по договору аренды лесного участка для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов от 26.03.2020 № 35.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия (исх. № 09-01-2436 от 14.03.2022) с требованием уплатить договорную неустойку за нарушением подпункта «п» пункта 3.4 договора от 26.03.2020 № 35.

Оставление ООО «Эльгауголь» без удовлетворения претензии послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно части 4 статьи 71 ЛК РФ к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные ГК РФ.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса предусмотрено, что отношения по совершению сделок с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным законодательством и иными федеральными законами.

Правила Земельного кодекса применяются к отношениям, связанным с предоставлением в аренду земельных участков в составе земель лесного фонда, если иное не установлено Лесным кодексом (пункт 3 статьи 39.1 Земельного кодекса).

Исходя из указанного, правоотношения сторон в рамках договора аренды лесного участка регулируются ГК РФ (глава 34 ГК РФ), если специальными положениями Лесного кодекса или иного закона, регулирующего лесные отношения, не установлены особенности, в частности, по предоставлению лесного участка в аренду. В той части, в которой эти отношения не урегулированы Гражданским кодексом, Лесным кодексом или иным специальным законом, подлежит применению Земельный кодекс.

ЗК РФ предоставляет право отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка (часть 5 статья 22 ЗК РФ).

В силу части 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 18 Постановление Пленума ВАС РФ № 11, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Договор аренды лесного участка для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов от 26.03.2020 № 35 считается заключенным с даты государственной регистрации права - 01.09.2020 до 31.12.2068 года (48 лет).

Судом установлено, что лесной участок, переданный в аренду ООО «Эльгауголь» с кадастровым номером 28:13:200101:215 находится в государственной собственности, срок аренды данного лесного участка превышает 5 лет и ООО «Эльгауголь», как арендатор уведомило министерство о заключении договора ипотеки от 28.12.2021, то есть ООО «Эльгауголь» требования действующего законодательства выполнило.

Также истец нормативно обосновывает исковые требования нарушением ООО «Эльгауголь» статьи 5 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации».

Данной статьей предусмотрено, что арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации, а также арендатор по договору аренды участка лесного фонда или по договору аренды лесного участка, если государственный кадастровый учет таких участков не осуществлялся, не вправе:

1) сдавать арендованные участок лесного фонда, лесной участок в субаренду;

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды участка лесного фонда, по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем);

3) отдавать арендные права в залог;

4) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

При этом в соответствии с частью 6 статьи 47 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» участки лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся, но вещные права на которые и их ограничения, в том числе аренда, зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), признаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Таким образом, запрет на передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды участка лесного фонда, по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем), установленный статьей 5 Закона № 201-ФЗ, не распространяется на случаи, в которых перечисленные договоры и возникающие в связи с их заключением ограничения (обременения) прав зарегистрированы в соответствии с Законом о регистрации.

Постановка участка на государственный кадастровый учет сторонами не оспаривается, в предмете договора аренды указан кадастровый номер земельного участка.

Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней способами, в том числе и путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, так и иными способами, предусмотренными законом.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ), то есть сделка – это действие, направленное на достижение определенного правового результата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность (пункт 1 статьи 173.1 ГК РФ).

Поскольку в данном случае статья 615 ГК РФ не подлежит применению в связи с наличием нормы части 9 статьи 22 ЗК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора ипотеки от 28.12.2021 недействительным по основаниям статьи 173.1 ГК РФ.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований о признании недействительным договора ипотеки от 28.12.2021 и применении последствий недействительности сделки.

Также требование истца о взыскании с ответчика (ООО «Эльгауголь») договорной неустойки в размере 44 844,39 руб. за нарушение подпункта «п» пункта 4.2 договора от 26.03.2020 № 35 (согласование с арендодателем в письменной форме совершение действий, предусмотренных статьей 5 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации») удовлетворению не подлежит, поскольку в данном случае со стороны ООО «Эльгауголь» нарушение отсутствует.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца удовлетворению не подлежат в полном объеме.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Министерство лесного хозяйства и пожарной безопасности на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области

Судья                                                                                                           Д.С. Аныш