Решение № А04-4102/15 от 04.08.2015 АС Амурской области

в Арбитражный суд Амурской области обратилась администрация Сковородинского района (далее по тексту – заявитель, администрация) с заявлением о признании незаконными действий ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» выразившихся в неосуществлении учета изменений объекта недвижимости; обязании ответчика осуществить действия по учету изменений объекта недвижимости, а именно изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:24:010892:43 со «строительство 60-ти квартирного жилого дома», на «эксплуатация многоквартирного жилого дома» (в качестве способа восстановления нарушенного права).

По мнению заявителя, полномочиями по внесению в учет изменения вида разрешенного использования наделена только администрация Сковородинского района, так как государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена.

Ответчик в обоснование возражений сослался на положения ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ от 29.12.2004, согласно которым соответствующими полномочиями обладает собственник многоквартирного жилого дома - ОАО «РЖД».

ОАО «РЖД» поддержало позицию ответчика.

Комитет в отзыве на заявление поддержал позицию заявителя.

В судебном заседании 21.07.2015 заявитель требования уточнил, просил признать незаконным решение инженера 2-ой категории А.Н. Летвиненко от 16.02.2015 № Ф 28/15-3719 об отказе в учете изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 28-0-1-64/3241/2015-26. В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит обязать ответчика осуществить действия по учету изменений объекта недвижимости, а именно изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:24:010892:43 со «строительство 60-ти квартирного жилого дома», на «эксплуатация многоквартирного жилого дома».

Судом уточнение принято к рассмотрению на основании ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, настаивали на своих позициях.  Подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в отзывах и письменных пояснениях по существу спора.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства. 

30.05.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ОАО «РЖД» заключен договор № 1-01-11/93 аренды земельного участка с кадастровым номером 28:24:010892:43 в целях строительство 60-ти квартирного жилого дома.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.12.2014 за ОАО «РЖД» зарегистрировано право собственности на жилое, 4-х этажной здание, общей площадью 5 301 кв.м. (60-ти квартирный жилой дом).

03.02.2015 администрация Сковординского района обратилась в Федеральную кадастровую палату с заявлением № 28-0-1-64/3241/2015-26 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:24:010892:43  со строительства 60-ти квартирного жилого дома, на - эксплуатацию многоквартирного 4-х этажного жилого дома. К заявлению было приложено постановление Администрации от 27.01.2015 № 96 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:24:010892:43 «строительство 60-ти квартирного жилого дома» на «эксплуатация многоквартирного жилого дома».  

Согласно журналу входящей корреспонденции за 2015 г. (том 1) 02.03.2015 в администрацию Сковородинского района поступило решение № Ф 28/15-3719 об отказе в учете изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 28:24:010892:43.

В обоснование решения кадастровая палата со ссылкой на ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) указала, что с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо, поскольку с заявлениями об учете объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральными законами, иные лица. При этом, от имени собственников   помещений   в   многоквартирном   доме   с   заявлением   о кадастровом     учете     вправе     обратиться     также     их     представитель, уполномоченный на подачу такого заявления.

Также в решении об отказе указано, что заявленный участок 28624:010892:43 является 60-ти квартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Сковородино,ул.60 лет СССР, д. 10. При этом документа, подтверждающего полномочия заявителя обращаться с заявлением о государственном кадастровом учете изменений многоквартирного дома от имени всех собственников помещений в таком доме, не приложено.

Не согласившись с данным решением, заявитель 25.05.2015 с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, оспорил его в арбитражный суд (с учетом уточнений).

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим. 

Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ (в редакции на момент принятия оспариваемого решения) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В пункте 67 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П указал, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка.

Такое регулирование согласуется с ГК РФ, допускающим исключения из общего правила об обусловленности возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, моментом регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8), и конкретизирующим данное правило пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), в силу которого государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Из пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" вытекает, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Согласно части 3 статьи 20 Закона о кадастре с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.

Как следует из письменных пояснений ответчика, по мнению кадастровой палаты, полномочиями по подаче заявления об изменении вида разрешенного использования спорного участка обладает собственник многоквартирного жилого дома - ОАО «РЖД».

Вместе с этим судом установлено, что оспариваемое решение не содержит изложенных выше оснований для отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:24:010892:43.

Более того, в ходе судебного процесса, ни ответчиком, ни ОАО «РЖД» не представлено доказательств того, что применительно к изложенным выше нормам договор аренды земельного участка был прекращен и у ОАО «РЖД» в силу закона возникло право собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом.

Наряду с этим ни ответчиком, ни обществом не представлено доказательств государственной регистрации права (возникновения права общей долевой собственности) собственности каких-либо лиц на помещения в 60-ти квартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...> СССР, д. 10, на момент вынесения оспариваемого решения.

Следовательно, на момент подачи заявления от 03.02.2015 законным собственником спорного участка и лицом, уполномоченным на подачу такого заявления, являлась администрация Сковородинского района.

В связи с этим Кадастровая палата отказала в изменении вида разрешенного использования земельного участка по основаниям, не предусмотренным законодательством, чем нарушила права заявителя в экономической сфере.

При таких обстоятельствах требование Администрации о признании решения незаконным следует удовлетворить.

В удовлетворении остальной части заявления следует отказать на основании ст. 49 АПК РФ в связи с уточнением заявителем требований и принятием уточнений судом.

В соответствии со ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. Частью 8 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что со дня принятия решения арбитражного суда о признании недействительным ненормативного правового акта полностью или в части указанный акт или отдельные его положения не подлежат применению. В соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Следовательно, закон возложил на суды обязанность указать в судебном акте способ восстановления нарушенных прав и законных интересов лица, чье требование удовлетворено судом.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель предложил обязать ответчика осуществить действия по учету изменений объекта недвижимости, а именно изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:24:010892:43 со «строительство 60-ти квартирного жилого дома», на «эксплуатация многоквартирного жилого дома».

В связи с  признанием  оспариваемого решения незаконным суд указывает на устранение допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, путем обязания ответчика повторно рассмотреть заявление администрации Сковородинского района от 03.02.2015 с учетом норм действующего законодательства РФ.

В соответствии с предписаниями ст. 110 АПК РФ, ст. 333.37 НК РФ государственная пошлина по настоящему делу взысканию не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-170, ст. 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд решил заявление удовлетворить частично.

Признать незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" решение федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» от 16.02.2015 № Ф 28/15-3719 об отказе в учете изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 28:24:010892:43.

Обязать федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ОГРН <***>, ИНН <***>) повторно рассмотреть заявление администрации Сковородинского района от 03.02.2015 с учетом норм действующего законодательства РФ.

В удовлетворении остальной части заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд (г.Хабаровск) в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                                    П.А. Чумаков