Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ИП Воронцова Константина Григорьевича (ОГРН 304280117700293, ИНН 280128547347) к Комитету по имуществу и управлению объектами муниципальной собственности Администрации Белогорского района (ОГРН 1042800112684, ИНН 2804010965) о взыскании 18 550 996 руб. 89 коп.

третье лицо: Администрация Белогорского района

протокол вел секретарь судебного заседания Шигина А.В.

при участии в заседании: от истца – Воронцов К.Г., Дуров В.Н. по доверенности от 02.02.2010, от ответчика – Бренич П.А.- и.о. председателя, Мыскова Д.М. по доверенности № 01-27-21 от 18.01.2011, от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

Резолютивная часть решения объявлена 16.03.2011, решение в соответствии с ч. 2 ст. 176 АПК РФ в полном объеме изготовлено 21.03.2011.

В Арбитражный суд Амурской области обратился ИП Воронцов Константин Григорьевич с исковым заявлением к Комитету по имуществу и управлению объектами муниципальной собственности Администрации Белогорского района о взыскании в счет возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 18 550 996 руб. 89 коп.

Определением суда от 22.09.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Белогорского района.

Исковые требования обоснованы тем, что индивидуальный предприниматель Воронцов Константин Григорьевич на основании договора аренды нежилого помещения от 04.04.2001 получил в пользование здание гостиницы по адресу: г. Белогорск, ул. Кирова, 205/5, общей площадью 776,6 кв. м., для использования под гостиницу и закусочную «Китайская кухня» сроком до 17.03.2006. За период пользования зданием истцом произведен капитальный ремонт здания, стоимость которого, согласно заключения эксперта ООО «Оценщик +» составила - 18 655 000 руб.

28.07.2010 договор аренды от 04.04.2001 прекратил свое действие. В связи с прекращением действия договора аренды у истца возникло право требования об оплате стоимости произведенных улучшений имущества арендованного нежилого здания гостиницы, расположенного по адресу: г. Белогорск, ул. Кирова, 205/5.

На момент прекращения договора у истца возникла задолженность по уплате аренды в сумме 104 003 руб. 11 коп., в связи с чем, истец уменьшил стоимость произведенных улучшений имущества на сумму задолженности по арендной плате, просит взыскать с ответчика стоимость выполненных работ в сумме 18 550 996 руб. 89 коп.

В судебном заседании 16.03.2011 истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика стоимость произведенных истцом улучшений имущества арендованного нежилого здания гостиницы в сумме 18 026 190 руб. 90 коп.

Уточнение стоимости произведенных истцом улучшений имущества арендованного нежилого здания гостиницы в сумме 18 026 190 руб. 90 коп. в порядке ст. 46 АПК РФ принято судом к рассмотрению.

Ответчик возражал против исковых требований, просил в иске отказать.

Третье лицо в заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Дело рассматривалось в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца и ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

04.04.2001 между Администрацией Белогорского района (арендодатель) и Воронцовым Константином Григорьевичем (арендатор) был заключен договор на аренду нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал по акту приема-передачи арендатору в пользование административное здание по адресу г. Белогорск, ул. Кирова, 205/5, общей площадью 535,3 кв.м. для использования под закусочную «Китайская кухня» на срок с 17.03.2001 по 17.03.2006.

08.01.2003 стороны заключили соглашение о дополнении договора аренды, из текста соглашения следует: «Пункт 2 части Ш Договора изложить в следующей редакции: « Произведен капитальный ремонт здания на общую сумму 3 581 578 рублей, в том числе - ВЛ-10 кв. и монтаж СКТП -191 745 рублей; - Котельная (включая сантехнические работы по отоплению, водоснабжению и канализации) - 332 660 рублей; - мелкотрубный колодец - 20250 рублей. Сумма затрат на восстановление и ремонт вышеуказанных объектов составляет 544 655 рублей. Исходя из расчета годовой арендной платы в 176 350 рублей 94 коп. (не исключая предполагаемых изменений цен в соответствии с п. 2 ч. 1У договора аренды) и непогашенной задолженности за 2002 год, в размере 35 960 рублей 88 коп., сумму затрат в 544 655 рублей засчитать в счет арендной платы».

Дополнительным соглашением от 01.01.2005 в договор аренды было внесено изменение в части замены арендодателя - Администрации Белогорского района на Муниципальное учреждение Комитет по имуществу управлению объектами муниципальной собственности администрации муниципального образования Белогорского района.

26.04.2010 истец направил в адрес ответчика письмо - уведомление о прекращении договора аренды от 04.04.2001 с 27.07.2010.

Поскольку 26.04.2010 арендатор уведомил арендодателя по договору о прекращении с ним арендных отношений и о необходимости принятия здания, договор аренды с 28.07.2010 прекратил свое действие.

28.07.2010 арендодатель уклонился от приема имущества из аренды.

В настоящее время здание, расположенное по адресу г. Белогорск, ул. Кирова, 205/5, передано арендатором по акту приема-передачи арендодателю.

За период пользования недвижимым имуществом арендатором произведены неотделимые улучшения в указанном здании.

По условиям пункта 2 раздела Ш договора арендатор принял на себя обязательство производить необходимый текущий, а при необходимости и капитальный ремонт занимаемых помещений.

В пункте 3 раздела Vдоговора предусмотрено, что после прекращения договорных отношений арендодатель обязан возместить в полном размере стоимость произведенных затрат для неотделимых улучшений здания и систем его жизнеобеспечения, произведенных арендатором с письменного согласия арендодателя.

Согласно пункту 3 распоряжения Главы администрации Белогорского района от 19.04.2001 № 01-06-314р, «в связи с тем, что здание находится в ветхом и запущенном состоянии, средства затраченные арендатором на его ремонт, засчитывать в счет погашения арендной платы».

В добровольном порядке арендодатель отказался возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества после прекращения договора, отказ ответчика в компенсации указанных расходов послужил основанием для предъявления предпринимателем настоящего иска.

Стоимость неотделимых улучшений имущества, по мнению истца и независимого оценщика ООО «Оценщик+» (отчет № 129/08 от 10.10.2008), составляет – 18 655 000 рублей.

Стоимость арендной платы за период действия договора составила – 687 647 руб. 27 коп., указанная сумма аренды сторонами не оспаривается, часть арендой платы истец внес на счет ответчика платежными поручениями на сумму 58 838 руб. 17 коп.

В связи с тем, что по условиям договора аренды - затраченные арендатором на ремонт здания денежные средства следует засчитывать в счет погашения арендной платы, истец уменьшил сумму исковых требований на сумму задолженности по арендной плате до 18 026 190 руб. 90 коп.

К материалам дела истцом приобщены следующие доказательства выполнения им неотделимых улучшений в здании гостиницы: сметная документация капитального ремонта гостиницы «Уют» от 12.05.2001, справка о стоимости выполненных работ и затрат на сумму 3 581 578 руб., подписанная Главой администрации Белогорского района Воронковым А.М., квитанция к приходному кассовому ордеру № 181 от 10.05.2001 по оплате за ремонтно-восстановительные работы в гостинице на сумму 501 000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру № 182 от 20.06.2001 за проведение строительно-монтажных работ в гостинице на сумму 448 266 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру № 183 от 17.07.2001 по оплате за сантехнику, канализацию, строительно-монтажные работы в гостинице на сумму 509 768 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру № 180 от 26.08.2001 по оплате за водоснабжение и др. в гостинице на сумму 496 036 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру № 184 от 27.08.2001 по оплате за СМР, отопление, водоснабжение и др. в гостинице на сумму 533 256 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 29.10.2001 по оплате за ремонтно-восстановительные работы в гостинице на сумму 164 504 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 18.11.2001 по оплате за ремонтно-восстановительные работы в гостинице на сумму 159 712 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру от 20.12.2001 по оплате за ремонтно-восстановительные работы в гостинице на сумму 147 922 руб., соглашение о дополнении договора аренды от 28.01.2003, отчет № 129/08 по определению рыночной стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости от 10.12.2008, выполненного ООО «Оценщик+», фотоматериалы.

Комитет по имуществу и управлению объектами муниципальной собственности Администрации Белогорского района исковые требования не признает в полном объеме.

Оценив доказательства в их совокупности, суд считает, что заявленные требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Отношения сторон договора аренды, связанные с содержанием арендованного имущества, урегулированы статьей 616 Гражданского кодекса РФ. В пункте 1 этой статьи указано, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В пункте 2 раздела Ш договора арендатор принял на себя обязательство производить необходимый текущий, а при необходимости и капитальный ремонт занимаемых помещений.

Из норм статьи 616 Гражданского кодекса РФ и договора аренды от 04.04.2001 следует, что необходимыми условиями для проведения арендатором капитального ремонта арендованного имущества являются: наличие неотложной необходимости в таком ремонте, неисполнение арендодателем обязанности по его проведению.

Арендатор доказал наличие неотложной необходимости в проведении капитального ремонта здания гостиницы по адресу: г. Белогорск, ул. Кирова, 205/5, поскольку из акта технического состояния административного здания ул. Кирова, 205/5 от 28.04.2001 следует, что: «Административное здание, используемое под гостиницу и услуги общественного питания не соответствует требованиям СниПа и требует капительного ремонта».

Этот же вывод подтверждается пунктом 3 Распоряжения Главы администрации Белогорского района от 19.04.2001 № 01-06-314р.

Положением пункта 2 статьи 623 ГК РФ указано, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункта 3 раздела Vдоговора, после прекращения договорных отношений арендодатель обязан возместить в полном размере стоимость произведенных затрат для неотделимых улучшений здания и систем его жизнеобеспечения, произведенных арендатором с письменного согласия арендодателя.

Из материалов дела усматривается, что договор на аренду нежилого помещения от 04.04.2001 прекратил свое действие с 28.07.2010.

Истец, выполнив капитальный ремонт здания гостиницы, получив отказ от ответчика о возмещении затрат, правомерно обратился в арбитражный суд о взыскании денежных средств в счет возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Отказ от оплаты капитального ремонта здания гостиницы ответчик мотивирует тем, что выполнение работ по капитальному ремонту не было согласовано с арендодателем, кроме того, ответчик настаивает, что истцом была произведена реконструкция, а не капитальный ремонт здания.

Данные доводы ответчика опровергаются следующим.

Истцом в материалы дела представлены следующие документы, подтверждающие согласие арендодателя на проведение капитального ремонта в здании гостиницы: Сметная документация на капитальный ремонт гостиницы «Уют» от 12.05.2001, утвержденная Главой Белогорского района Матвеевым Н.Ф., Соглашение о дополнении договора аренды от 28.01.2003, справка о стоимости выполненных работ и затрат, подписанные Главой администрации Белогорского района Воронковым А.М.

Кроме того, проектная документация на капитальный ремонт, технические условия на электроснабжение здания гостиницы выполнены уполномоченными и лицензированными органами Белогорского района, следовательно, технические решения капитального ремонта соответствуют требованиям экологических, противопожарных, градостроительных и других норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, что также подтверждается санитарно-эпидемиологическим заключением № 28.21.02.000.М.000026.02.02 от 21.02.2002, письмом Инспекции Государственного строительного надзора Амурской области.

Документально несение истцом расходов, затраченных на неотделимые улучшения арендованного имущества, материалами дела подтверждается частично.

Сумму исковых требований истец обосновывает отчетом № 129/08 по определению рыночной стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости адрес: Амурская область, г. Белогорск, ул. Кирова, 205/5, выполненным 10.12.2008 экспертной организацией ООО «Оценщик+», согласно которого стоимость неотделимых улучшений в здании составила - 18 655 000 руб.

Однако, данная экспертиза судом не может быть принята к рассмотрению, поскольку была проведена вне рамок настоящего дела по инициативе истца, поскольку выводы эксперта могут нарушить права ответчика по настоящему делу.

Определением арбитражного суда от 27.12.2010 с целью определения стоимости выполненных ремонтных работ в здании суд назначил экспертизу, проведение которой было поручено ООО «Амурская недвижимость».

15.02.2011 в Арбитражный суд Амурской области от ООО «Амурская недвижимость» поступил отчет № 642/10 по определению рыночной стоимости произведенного капитального ремонта в здании гостиницы по адресу: г. Белогорск, ул. Кирова, 205/5.

Из отчета № 642/10 по определению рыночной стоимости произведенного капитального ремонта в здании гостиницы по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Кирова, 205/5 на 26.12.2001 следует, что рыночная стоимость произведенного капитального ремонта (неотделимых улучшений) в здании гостиницы в ценах 2001 года составляет – 2 899 319 руб.

В статье 303 ГК РФ указано, что добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества, если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Следовательно, истец правомерно требует возмещения затрат на неотделимые улучшения.

Однако, стоимость произведенного капитального ремонта в здании гостиницы составила - 2 899 319 руб., а не сумму исковых требований - 18 655 000 руб.

Истец не вправе требовать стоимость капитального ремонта здания в ценах 2008 года в размере 18 026 190 руб. 90 коп., поскольку работы выполнялись в 2001 году, а действующим законодательством и договором на аренду нежилого помещения от 04.04.2001 не предусмотрена индексация стоимости выполненных истцом работ по ремонту здания.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты стоимости капитального ремонта здания в сумме 2 899 319 руб. по договору на аренду нежилого помещения от 04.04.2001, то требования истца в этой части подлежат удовлетворению на основании статей 309, 310 ГК РФ, в сумме 2 270 509 руб. 90 коп.

Расчет стоимости неотделимых улучшений произведен судом следующим образом: 2 899 319 руб. (стоимость ремонта согласно экспертизе) – 687 647 руб. 27 коп. (арендная плата, подлежащая возмещению КУМИ) + 58 838 руб. 17 коп. (уплаченная арендатором арендная плата) = 2 270 509 руб. 90 коп.

В остальной части исковых требований надлежит отказать.

Государственная пошлина по делу в силу пп. 1 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет - 115 554 руб. 98 коп.

Истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.

Государственная пошлина относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Государственная пошлина в сумме 101 000 руб. 12 коп. относится на истца и подлежит взысканию в доход федерального бюджета РФ.

Согласно пункту 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Таким образом, государственная пошлина по настоящему делу взысканию с ответчика не подлежит, так как ответчик освобожден от ее уплаты.

Расходы по проведению экспертизы относятся на стороны также согласно пропорционально удовлетворенным требованиям.

С ответчика в пользу истца надлежит взыскать расходы по проведению экспертизы в сумме 3 778 рублей 68 копеек.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать с Комитета по имуществу и управлению объектами муниципальной собственности администрации муниципального образования Белогорского района (ОГРН 1042800112684, ИНН 2804010965) в пользу индивидуального предпринимателя Воронцова Константина Григорьевича (ОГРН 304280117700293, ИНН 280128547347) в счет возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества денежные средства в размере 2 270 509 рублей 90 копеек.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Комитета по имуществу и управлению объектами муниципальной собственности администрации муниципального образования Белогорского района (ОГРН 1042800112684, ИНН 2804010965) в пользу индивидуального предпринимателя Воронцова Константина Григорьевича (ОГРН 304280117700293, ИНН 280128547347) расходы на проведение экспертизы в размере 3 778 рублей 68 копеек.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Воронцова Константина Григорьевича (ОГРН 304280117700293, ИНН 280128547347) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 101 000 рублей 12 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья Китаев В.В.