Гражданский кодекс часть 1

в Арбитражный суд Амурской области обратился ФИО2 (далее – заявитель, общество) с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Благовещенска от 08.06.2020 №1200/16 в предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 20 098 кв.м., с кадастровым номером 28:01:110084:99.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит обязатьадминистрацию г. Благовещенска в течение одного месяца со дня
вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении в
собственность ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 28:01:110084:99,
площадью 20 098 кв.м., заключив договор купли-продажи данного земельного участка (с учетом устных уточнений заявителя).

По мнению заявителя, у администрации отсутствовали правовые основания для оспариваемого отказа.

Ответчик в обоснование возражений сослался на то, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества - пункт сбора туристов, площадью 133,7 кв. м. с кадастровым номером 28:01:110084:111, находящийся на праве собственности у ФИО2 Таким образом, площадь земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости - в 150 раз.

Согласно градостроительному делу по строительству объекта «Пункт сбора туристов (на базе объекта незаверенного строительства) в планировочном районе коллективных садов города Благовещенска», предоставленному из раздела VIII ИСОГД, проектная документация предусматривает строительство одноэтажного здания (без инженерного обеспечения, кроме автономного электроснабжения) и размещение необходимого благоустройства к нему, в том числе хозяйственной площадки, стоянки, биотуалетов, душевых, в границах земельного участка ориентировочной площадью 1412 кв. м. На оставшейся части запрашиваемого участка предусмотрено только размещение вспомогательного металлического сооружения - пункта охраны площадью 19 кв. м., не являющегося объектом капитального строительства. Размещение иных объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 28:01:110084:99 проектной документацией не предусмотрено.

В судебном заседании представители сторон настаивали на ранее изложенных позициях с учетом письменных дополнений. Подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в письменных пояснениях участников процесса.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

ФИО2 является предпринимателем.

04.07.2011 при рассмотрении заявления ФИО2 от 28.07.2010 № 10499з и акта выбора земельного участка от 25.08.2010 № 33/7 заявителю постановлением № 2838 предварительно согласовано место размещения спортклуба и кемпингов на земельном участке в планировочном районе коллективных садов.

Предоставление земельного участка заявитель обосновывал пояснительной запиской, из которой следовало полное освоение земельного участка.

25.05.2012 заявитель и Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска заключили договор № 73 аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:110084:99, общей площадью 20 098 кв.м., назначение: для строительства кемпингов, сроком на три года (с 22.05.2012 по 21.05.2015).

26.11.2013 ФИО2 выдано разрешение на строительство № Ru 28302000-247 на объект капитального строительства - здание кемпинга на земельном участке с кадастровым номером 28:01:110084:99.

25.03.2015 в связи с истечением срока договора аренды № 73, ФИО2 и Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее по тексту - Комитет) заключили новый договор № 61 аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:110084:99, общей площадью 20 098 кв.м., назначение: отдых (рекреация) - для завершения строительства кемпингов, сроком на три года (с 21.04.2015 по 20.04.2018).

25.07.2015 заявителю выдано разрешение на строительство № 28-Ru 28302000-120-2016 на объект капитального строительства - здание кемпинга (со встроенной автостоянкой), площадью 340 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 28:01:110084:99.

12.03.2018 ФИО2 выдано разрешение на строительство № 28-Ru 28302000-52-2018 на объект капитального строительства - пункт сбора туристов, площадью 127 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером 28:01:110084:99.

Кроме того, проектом, изготовленным ООО Амурремпроект» (шифр 235-2018), внесены следующие изменения в ранее существовавшую проектную документацию 2013 г.: изменилось назначение здания: со здания кемпинга (со встроенной
автостоянкой) на пункт сбора туристов; изменились технико-экономические показатели, в том числе уменьшилась площадь здания: с 340 кв.м. до 127 кв.м. и другие параметры; изменился фасад; изменился план благоустройства территории; изменилась этажность с двух до 1 этажа и др.

Согласно проекту площадь осваиваемого земельного участка от спорного земельного участка составляет 1836 кв.м.

23.03.2020 Управлением Росреестра по Амурской области погашена запись в ЕГРН о регистрации аренды на земельный участок с кадастровым номером 28:01:110084:99.

27.05.2020 в администрацию города Благовещенска поступило заявление ФИО2 № 2509з о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 28:01:110084:99 без проведения торгов в связи с нахождением на участке пункта сбора туристов, площадью 133,7 кв. м. с кадастровым номером 28:01:110084:111.

Письмом от 08.06.2020 №1200/16 администрация отказала в предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 20 098 кв.м., с кадастровым номером 28:01:110084:99 на основании п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, указав, что согласно заявлению ФИО2, выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 28.05.2020 № 99/2020/330603726 ФИО2 является собственником нежилого здания - пункта сбора туристов площадью 133,7 кв. м с кадастровым номером 28:01:110084:111. Для эксплуатации вышеуказанного объекта запрашивается земельный участок с кадастровым номером 28:01:110084:99 площадью 20098 кв. м, при этом его площадь значительно превышает площадь, расположенного на нем объекта недвижимости, - в 150 раз.

Согласно градостроительному делу по строительству объекта «Пункт сбора туристов (на базе объекта незавершенного строительства) в планировочном районе коллективных садов г. Благовещенска», предоставленному из раздела VIII ИСОГД, проектная документация предусматривает строительство одноэтажного здания (без инженерного обеспечения, кроме автономного электроснабжения) и размещение необходимого благоустройства к нему, в том числе хозяйственной площадки, стоянки, биотуалетов, душевых, в границах земельного участка ориентировочной площадью 1412 кв. м. На оставшейся части запрашиваемого участка предусмотрено только размещение вспомогательного металлического сооружения - пункта охраны площадью 19 кв. м, не являющегося объектом капитального строительства. Размещение иных объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 28:01:110084:99 проектной документацией не предусмотрено.

Не согласившись с отказом от 08.06.2020, заявитель оспорил его в суде.

Рассмотрев материалы дела, оценив доказательства и доводы сторон, суд счел требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Исходя из статьи 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В силу статьи пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, в частности, предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из положений подп. 1, 2 ст. 39.16 ЗК РФ следует, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Указанная правоприменительная практика, сформированная в период действия статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, актуальна и в настоящее время, поскольку правовое регулирование ситуации, исходя из принципов земельного законодательства, не изменилось, и с 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Указанный принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Как видно из материалов дела, пояснений заявителя, ФИО2 претендует на приобретение в собственность всего земельного участка площадью 20 098 кв.м., с кадастровым номером 28:01:110084:99 в связи с нахождением на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества - пункт сбора туристов, площадью 133,7 кв. м. с кадастровым номером 28:01:110084:111, находящимся на праве собственности у ФИО2

По мнению заявителя, ответчиком не принято во внимание целевое назначение земельного участка – пешие прогулки, занятие спортом, обустройство мест отдыха, назначение объекта недвижимого имущества - пункт сбора туристов, а также назначение возведенных на спорном участке иных объектов некапитального строительства – кемпингов.

Как указывалось выше, предоставление земельного участка заявитель обосновывал пояснительной запиской, согласно которой на территории кемпинга общей площадью 20 100 кв.м (2га) заявитель планировал разместить: здание, в котором для комфортного отдыха приезжающих расположатся ресепшн, кухня, туалет, душ, комната отдыха для туристов,
подсобные помещения. Параметры объекта: 2 этажное, кирпичное, размеры 7,5x10 метров, высота 9 метров. Беседки для отдыха посетителей выполненные из дерева размерами: 4x4 метра, 3x7 метров, 5x6 метров, 6x8 метров. Площадки для палаток и другого необходимого для отдыха туристов оборудования. Параметры площадок: количество - 4 штуки; размеры - 5x8 метров. Легкоразборные домики в количестве 4 штук, размером - 3x5 метров. Спортивные площадки для игры в пейнтбол, волейбол. Детскую площадку. Площадку для стоянки 5 автодомов и жилых прицепов. Все стояночные места будут размечены и оснащены электрическими розетками. Гостевую автостоянку на 10 машино-мест.

На территории земельного участка будет установлена площадка для мусора, а также для сбора мелкого мусора - урны.

Пешеходные дорожки, площадку для стоянки автодомов и жилых прицепов, гостевую автостоянку планируется выполнить из мелкоразмерной бетонной плитки.

Въезд на территорию кемпинга будет осуществляться с северной стороны земельного участка.

Большая часть земельного участка (93% или 18657 кв.м) будет использоваться под озеленение, места для отдыха приезжающих, спортивные площадки, детскую площадку.

Материалами дела подтверждается, что для завершения строительства кемпингов с заявителем был заключен договор аренды спорного земельного участка от 25.03.2015 № 73.

При этом проектом, изготовленным ООО Амурремпроект» (шифр 235-2018), внесены следующие изменения в ранее существовавшую проектную документацию 2013 г.: изменилось назначение здания: со здания кемпинга (со встроенной
автостоянкой) на пункт сбора туристов; уменьшилась площадь здания: с 340 кв.м. до 127 кв.м. и другие параметры; изменился фасад; изменился план благоустройства территории; изменилась этажность с двух до 1 этажа и др.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков под этими объектами, реализуемое без проведения торгов. Определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О).

В соответствии с положениями ГОСТ Р 58187-2018 кемпинг - это огороженная территория с контролируемым доступом для размещения туристов на питчах с предоставлением услуг для комфортного проживания и отдыха туристов; объект кемпинг-размещения - некапитальное сооружение или участок земли (питч), используемые для размещения и отдыха туристов в кемпинге; питч - объект кемпинг-размещения, представляющий собой выделенную, обозначенную и оборудованную (благоустроенную) площадку в составе кемпингов или кемпстоянок для размещения туристов, имеющую определенные параметры и характеристики.

Пунктом 6.2 указанного ГОСТа определены минимальные обязательные требования к кемпингам. Кемпинги, независимо от их вида, уровня сервиса и специализации, должны соответствовать следующим обязательным (базовым) критериям: подготовленная огороженная территория определенной площади с контролем доступа для обеспечения безопасности; обустройство размеченных (обозначенных) мест для размещения туристов (питчей), размеры и количество которых зависит от общей площади, уровня кемпинга и типа размещаемой единицы; наличие административного пункта с понятной и удобной (offline или on-line) системой получения туристами информации и всех необходимых услуг; наличие необходимого количества санитарных узлов (мест общего пользования) в зависимости от вместимости и уровня сервиса кемпинга; наличие в кемпинге определенного количества и качества точек подключения туристов к инженерным сетям.

Вместе с тем из представленных сторонами схемы расположения объектов благоустройства на земельном участке с кадастровым номером 28:01:110084:99, акта осмотра от 03.03.2021, фотоснимков следует, что на участке расположены: нежилое здание - пункт сбора туристов, принадлежащее ФИО2 на праве собственности, с кадастровым номером 28:01:110084:111; деревянный настил, деревянная беседка, два объекта облицованных сэндвич-панелями, сведения о правах на которые в ЕГРН отсутствуют, а также четыре кучи инертных материалов (песок, щебень).

Пункт сбора туристов, пункт охраны, а также граница земельного участка со стороны проезжей части ул. Нагорной, частично, северная и южная граница участка, огорожены забором из сайдинговых панелей. Большая часть участка покрыта древесно-кустарниковои растительностью и частично огорожена металлическим забором.

При этом в ходе судебного процесса заявителем не опровергнуты доводы ответчика о том, что фактически земельный участок с кадастровым номером 28:01:110084:99 не освоен и не используется по назначению.

На территории участка отсутствует соблюдение минимальных обязательных требований к кемпингам согласно ГОСТ Р 58187-2018 Туристские услуги. Кемпинги.

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств комплексного освоения земельного участка применительно к целевому назначению самого участка и находящегося на нем здания.

В материалах дела отсутствуют доказательства сооружения на участке пешеходных дорожек, площадок для палаток, легкоразборных домиков, спортивных площадок для игры в пейнтбол, волейбол, детской площадки, площадок для стоянки автодомов и жилых прицепов, оборудования указанных площадок электрическими розетками, системами водоснабжения, устройства санитарных узлов, позволяющих в совокупности использовать земельный участок и объекты находящиеся на нем по своему назначению, а именно для пеших прогулок, занятия спортом, использования в качестве места отдыха туристов.

В рассматриваемом случае заявителем не доказано как самостоятельного функционирования, принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости в отдельности, так использования его в совокупности иными некапитальными объектами по целевому назначению.

При вынесении решения судом принято во внимание, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, определения Верховного Суда Российской Федерации 08.09.2015 N 303-КГ15-10994 по делу N А04-7594/2014, от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).

Таким образом, при обращении за приобретением права собственности на земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости, заявитель должен обосновать необходимость получения такого участка исходя из цели эксплуатации объекта.

Из материалов дела следует, что площадь испрашиваемого земельного участка (20 098 кв.м.) многократно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости и иных некапитальных объектов.

При этом заявителем не учтено, что обоснование испрашиваемой площади участка как объективно необходимой для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости, в соответствии с его условным назначением отнесено к процессуальной обязанности заявителя (статья 65 АПК РФ).

По общим правилам пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ допускается реализация исключительного права в отношении существующих зданий (сооружений), тогда как при определении испрашиваемой площади в данном случае заявитель ошибочно исходит из возможности дополнительного размещения в будущем иных вспомогательных объектов, на свободной от застроенной строительством площади.

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ заявителем с учетом обстоятельств дела не представлено доказательств объективной невозможности, в том числе по вине ответчика, своевременного возведения и введения в эксплуатацию всех запланированных к строительству объектов.

При таких обстоятельствах, оспариваемый отказ администрации соответствует закону.

В связи с этим у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявления.

При подаче заявления ФИО2 уплатил государственную пошлину в размере 300 рублей. На основании ст. 110 АПК РФ, ст.ст. 333.21, 333.40 НК РФ судебные расходы в сумме 300 рублей подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 180, 201 АПК РФ, суд решил в удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).

Судья П.А. ФИО1