Гражданский кодекс часть 1

Третьи лица: Администрация Бурейского района, ОАО «РусГидро»-«Бурейская ГЭС», Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области, Федеральное агентство водных ресурсов в лице Отдела водных ресурсов по Амурской области Амурского бассейнового водного управления

при участии в заседании: от истца – ФИО1 по доверенности от 07.10.2009, от ООО «Берег» - ФИО2 по доверенности № 1 от 09.12.2010, ФИО3 по доверенности от 09.12.2010, от ООО «Кондаков и К» - не явился, извещен, от ОАО «РусГидро»-«Бурейская ГЭС» - ФИО4 по доверенности № 2723 от 25.12.2009, ФИО5 по доверенности № 2724 от 25.12.2009, от Управления Росреестра – ФИО6 по доверенности № 01-47/03 от 17.01.2011, от Отдела водных ресурсов по Амурской области Амурского бассейнового водного управления – ФИО7 по доверенности № 05-65/05 от 20.01.2011, от Администрации Бурейского района – не явился, извещен,

установил:

судом открыто судебное заседание после завершения предварительного заседания, поскольку лица, участвующие в деле, не возразили против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании непосредственно после завершения предварительного заседания (ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В Арбитражный суд Амурской области обратился МУ Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Берег», обществу с ограниченной ответственностью «Кандаков и К» о признании ничтожными договора аренды № 127 от 17.11.2009, заключенного между истцом и ООО «Берег» и договора аренды № 119 от 23.06.2009, заключенного между истцом и ООО «Кандаков и К»; обязании ответчиков возвратить земельные участки.

Исковые требования обоснованы следующими обстоятельствами.

17.11.2009 между истцом и ООО «Берег» был заключен договор аренды № 127 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 28:11:010228:139, площадью 26491 кв. м, расположенный в восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по автодороге «Новобурейский-Талакан» вдоль ручья Мал. Куруктачи. по северной границе застройки пгт. Талакан-2 (Амурская область, Бурейский район).

23.06.2009 между истцом и ООО «Кондаков и К» был заключен договор аренды № 119 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 28:11:010228:141, площадью 31708 кв. м, расположенный в кадастровом квартале 28:11:010228:0141.

По мнению истца, указанные договоры ничтожны в силу следующего.

Вышеуказанные земельные участки образовались в результате неправомерного расформирования земельного участка с кадастровым номером 28:11:010228:139, площадью 39932 кв. м, который был предоставлен в пользование ОАО «РусГидро» - «Бурейская ГЭС» по договору аренды № 114 от 01.11.2008. По истечение срока действия договора ОАО «РусГидро»-«Бурейская ГЭС» продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределённый срок.

В настоящее время ОАО «РусГидро» - «Бурейская ГЭС» продолжает владеть и пользоваться предоставленным ему в аренду земельным участком, то есть земельный - участок в установленном порядке не возвращен арендодателю.

Предметом же оспариваемых договоров аренды являются участки, фактически находящиеся в аренде ОАО «РусГидро - «Бурейская ГЭС».

Истец в заседании на исковых требованиях настаивал, пояснил, что передача спорных земельных участков в пользование ООО «Берег», ООО «Кондаков и К» МУ Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района произошла ошибочно, представил возражения на отзыв ООО «Берег» от 13.01.2011.

Представители ответчика ООО «Берег» возражали против исковых требований, свои доводы изложили в отзыве на иск, в котором указали, что общество пользуется земельным участком на законных основаниях, уплачивает арендные платежи надлежащим образом, обществом в течение 2010 года на арендуемом земельном участке выполнены работы стоимостью 10 047 845 руб. 82 коп., что подтверждается приложенными к отзыву документами.

Представители ОАО «РусГидро»-«Бурейская ГЭС» поддержали позицию истца, считают, что ОАО «РусГидро»-«Бурейская ГЭС» правомерно владеет и пользуется переданным по договору аренды № 114 от 01.11.2008 земельным участком, своевременно уплачивает арендную плату, договор аренды № 114 от 01.11.2008 не расторгнут, земельный участок по истечении срока действия договора арендодателю не возвращался, приобщили к материалам дела запрошенные судом документы.

Представитель Отдела водных ресурсов по Амурской области Амурского бассейнового водного управления в заседании пояснил, что согласно Водному Кодексу РФ (ст. 65) ширина водоохраной зоны (ВОЗ) Бурейского водохранилища составляет 200 м от НПУ и часть рассматриваемых земельных участков находится в пределах ВОЗ, во исполнение Постановления Правительства РФ от 10.01.2009 № 17 в 2011 году планируется установление на местности границ ВОЗ и прибрежных защитных полос (ПЗП) Бурейского водохранилища, заказчик - Амурское БВУ, источник финансирования - федеральный бюджет, земли ВОЗ и ПЗП не входят в состав водного фонда, распоряжение ими осуществляется собственниками в соответствии с Земельным Кодексом РФ и Водным кодексом РФ.

Представитель Управления Росреестра по Амурской области пояснил, что согласно копии межевого плана от 25.05.2009 на уточнение местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером 28:11:010228:139, изменилась площадь и местоположение границы земельного участка, расформирования земельного участка не произошло.

Администрация Бурейского района, ООО «Кондаков и К» в заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело рассматривалось в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие Администрации Бурейского района, ООО «Кондаков и К».

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.11.2008 на основании Постановления Главы администрации Бурейского района № 165 от 23.04.2002, Постановления Главы Бурейского района № 830 от 21.10.2008 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Бурейского района (арендодатель) и ОАО «РусГидро» (арендатор) был заключен договор аренды № 114 находящегося в государственной собственности земельного участка, предметом договора является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатору земельных участков площадью 94502 кв.м. в том числе: площадью 40118 кв.м., кадастровый номер 28:11:010228:0138, категория земель - земли промышленности, с разрешенным использованием под строительство верхнего песчано-гравийного пляжа; площадью 39932,0 кв.м., кадастровый номер 28:11:010228:0139, категория земель - земли промышленности, с разрешенным использованием под строительство нижнего песчано-гравийного пляжа; площадью 10452,0 кв.м., кадастровый номер 28:11:010228:0137, категория земель - земли промышленности, с разрешенным использованием под строительство ограждающей дамбы; площадью 40000 кв.м. кадастровый номер 28:11:010228:0135, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства береговой линии и зоны отдыха (пункт 1.1 договора).

Факт передачи указанного выше имущества подтверждается имеющимся в материалах дела передаточным актом от 18.11.2008 подписанным сторонами.

Срок действия договора установлен в пунктах 2.1., 2.2. договора - с 01.11.2008 по 01.10.2009.

По истечении срока действия договора арендатор не возвратил земельные участки арендодателю, продолжил пользование земельными участками с согласия арендодателя.

Из межевого плана на земельный участок с кадастровым номером 28:11:010228:139 от 25.05.2009, приобщенного к материалам дела, следует, что межевой план по уточнению границ и площади земельного участка с № 28:11:010228:139 выполнен на основании заявления администрации Бурейского района № 2811/101/09-257, так как выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ, помимо этого уточнение границ связано с отводом нового земельного участка для строительства туристско-гостиничного комплекса, границы земельного участка 28:11:010228:139, изменены с северной стороны, площадь земельного участка уменьшилась на 1,3 га и составила - 2,6 га, границы смежных земельных участков не изменились, так как смежных участков с участком 28:11:010228:139 не имеется, к данному участку примыкают неразграниченные земли.

В результате уточнения границ земельного участка с кадастровым номером 28:11:010228:139 общей площадью 39932,0 кв.м, в кадастровом квартале 28:11:010228 образовался земельный участок с кадастровым номером 28:11:010228:141.

23.06.2009 на основании Постановления Главы Администрации Бурейского района № 165 от 23.04.2002, Постановления Главы Бурейского района № 460 от 22.06.2009 между Муниципальным учреждением Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района (арендодатель) и ООО «Кондаков и К» (арендатор) заключен договор аренды № 119 находящегося в государственной собственности земельного участка, предметом договора является предоставление арендатору в аренду земельного участка с кадастровым номером 28:11:010228:141, площадью 31708 кв. м, расположенного по адресу: Амурская обл., Бурейский р-н, пгт. Талакан в кадастровом квартале 28:11:010228, категория земель - земли промышленности, с разрешенным использованием для строительства Туристическо-гостиничного комплекса и гравийно-песчанного пляжа(пункт 1.1 договора). Срок аренды стороны установили - с 23.06.2009 по 23.06.2058 (пункт 2.1. договора).

17.11.2009 на основании Постановления Главы Бурейского района № 817 между Муниципальным учреждением Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района (арендодатель) и ООО «Берег» (арендатор) заключен договор аренды № 127 находящегося в государственной собственности земельного участка, предметом договора является предоставление арендатору в аренду земельного участка с кадастровым, номером 28:11:010228:139, площадью 26491 кв. м., расположенного в восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по автодороге «Новобурейский-Талакан» вдоль ручья Мал. Куруктачи, по северной границе застройки пгт. Талакан-2 (Амурская область, Бурейский район), категория земель - земли промышленности, с разрешенным использованием под строительство нижнего песчано-гравийного пляжа(пункт 1.1 договора). Срок аренды стороны установили - с 17.11.2009 по 31.12.2057 (пункт 2.1. договора).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

В статье 608 ГК РФ указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственником указанных земельных участков является государство, орган уполномоченный сдавать указанное имущество в аренду -МУ Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района.

Согласно нормам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом в форме аренды возможно при наличии договора аренды, заключенного с соблюдением установленного законом порядка оформления этого вида сделок.

Договор аренды № 114 находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.11.2008 заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства и исполнялся сторонами надлежащим образом.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. При этом за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

ОАО «РусГидро»-«Бурейская ГЭС» оплачивает арендную плату за пользование земельными участками своевременно, что подтверждается документами, приобщенными в материалы дела: платежными поручениями № 7385 от 25.12.2008, № 896 от 31.03.2009, № 2106 от 26.06.2009, № 3259 от 22.09.2009, № 4897 от 29.12.2009, № 771 от 29.03.2010, № 1975 от 30.06.2010, № 2991 от 27.09.2010, № 4261 от 24.12.2010. Истец подтверждает своевременное внесение арендной оплаты по договору от 18.11.2008 ОАО «РусГидро»-«Бурейская ГЭС». Кроме того, на спорном земельном участке ОАО «РусГидро»-«Бурейская ГЭС» выполнен комплекс работ по благоустройству прибрежной полосы, что подтверждается актами о приемке выполненных работ от 20.03.2008, от 20.04.2008, от 20.05.2008, от 20.06.2008, от 20.08.2008, от 20.09.2008, от 20.10.2008, от 31.12.2008. Согласно выписки из протокола заседания совета директоров ОАО «РусГидро» № 97 от 11.05.2010 на 2 квартал 2011 года запланирована передача в муниципальную собственность Бурейского района объектов - пляж и акватория пляжа, находящихся на спорном земельном участке, что дополнительно свидетельствует о намерении ОАО «РусГидро»-«Бурейская ГЭС» арендовать спорный земельный участок до 2 квартала 2011 года.

В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

По условиям договора аренды № 114 находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.11.2008 (п. 2.3.), если за 90 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон его не заявит о своем намерении не продлевать аренду по договору или заключать новый договор аренды на существенно иных условиях, договор считается вновь заключенным на тех же условиях на следующие 11 месяцев. Ни одна из сторон договора за 90 дней до истечения срока действия договора не заявила о его прекращении, в связи с чем, договор считается заключенным на тех же условиях на срок с 01.10.2009 по 01.09.2010.

Оценивая договоры аренды № 119 от 23.06.2009, № 127 от 17.11.2009, суд приходит к выводу о том, что договоры были заключены с ответчиками неправомерно, поскольку предметом аренды являются участки, фактически не возвращенные арендодателю и обремененные правами арендатора ОАО «РусГидро»-«Бурейская ГЭС».

Однако, при исследовании доказательств по делу, судом установлено, что ООО «Берег» исполняло договор аренды № 127 находящегося в государственной собственности земельного участка от 17.11.2009 надлежащим образом, в том числе общество уплачивало арендную плату, что подтверждается платежными поручениями № 3 от 30.03.2010, № 1 от 18.01.2010, № 2 от 18.01.2010. Кроме того, ООО «Берег» выполнило на спорном участке строительство рыболовно-туристической базы «Берег», что подтверждается актами о приемке выполненных работ № 1, 2, 3, справкой о стоимости работ и затрат от 13.08.2010 на сумму 10 047 845 руб. 82 коп.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение договоров аренды на имущество несвободное от арендных прав третьих лиц является нарушением действующего законодательства.

В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, учитывая предписания ст. 168 ГК РФ, суд признает следующие договоры: договор аренды № 119 находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.06.2009, заключенный между Муниципальным учреждением Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района и ООО «Кандаков и К», договор аренды № 127 находящегося в государственной собственности земельного участка от 17.11.2009, заключенный между Муниципальным учреждением Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района и ООО «Берег», недействительными (ничтожными), как несоответствующий положениям действующего законодательства.

Как закреплено в ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

При таких обстоятельствах, требование истца о применении последствий недействительности сделки является обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании ст. 167 ГК РФ, в связи с чем, следует обязать ООО «Кандаков и К» возвратить Муниципальному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района земельный участок с кадастровым номером 28:11:010228:141, площадью 31708 кв.м.; обязать ООО «Берег» возвратить Муниципальному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района земельный участок с кадастровым номером 28:11:010228:139, площадью 26491 кв.м.

Госпошлина по настоящему делу в силу положений ч. 2 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 8 000 руб., которая относится на ответчиков в равных долях - по 4 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды № 127 от 17.11.2009 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 28:11:010228:139, площадью 26491 кв.м., заключенный между Муниципальным учреждением Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района и ООО «Берег», обязать ООО «Берег» в месячный срок произвести возврат указанного земельного участка Муниципальному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды № 119 от 23.06.2009 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 28:11:010228:141, площадью 31708 кв.м., заключенный между Муниципальным учреждением Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района и ООО «Кандаков и К», обязать ООО «Кандаков и К» в месячный срок произвести возврат указанного земельного участка Муниципальному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района.

Взыскать с ООО «Берег» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Взыскать с ООО «Кандаков и К» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья Китаев В.В.