Гражданский кодекс часть 1

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 11.10.2013. Резолютивная часть решения объявлена 10.10.2013.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Н.С.Заноза,

при ведении протокола и протоколировании с использованием средств

аудиозаписи секретарем судебного заседания Е.В. Лысенко

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

государственному образовательному бюджетному учреждению среднего профессионального образования Амурской области "Амурский строительный колледж" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

Признании аукциона и договора недействительными

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>); Министерство имущественных отношений Амурской области

при участии в заседании: от истца: ФИО3 – дов. от 06.12.2012, сроком на три года, паспорт

от ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж": ФИО4 – дов. № 28АА № 0459428 от 30.09.2013, сроком на один год, паспорт

ИП ФИО2: не явился, з/п 29024, 29025 возвращены «истек срок хранения»

ТУ Росимущества оп Амурской области: не явился, увед. з/п 29026

министерство имущественных отношений Амурской области: не явился, увед. з/п 29027

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее ИП ФИО1, истец) с исковым заявлением к государственному образовательному бюджетному учреждению среднего профессионального образования Амурской области "Амурский строительный колледж" (далее ГОБУ СПО АСК, ответчик) о признании незаконным аукциона от 19.12.2012 г. по заключению договора аренды недвижимого имущества, по извещению №191112/1131506/02, опубликованного на официальном сайте torgi.gov.ru 19.11.2012 г. и признании недействительным договора аренды, заключенного с ИП ФИО2.

Определениями суда от 13.08.2013 г, 04.09.2013 к участию в деле качестве второго ответчика привлечена индивидуальный предприниматель ФИО2; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (далее ТУ Росимущества в Амурской области), министерство имущественных отношений Амурской области.

Свои требования истец обосновывает тем, что 15.11.2007 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу: <...> с кадастровым номером 28:01:130064:0009:10:401:001:010101660, для использования под столовую, сроком по 14 ноября 2012 года.

Как следует из искового заявления, 05.09.2012 г. истцом в адрес арендодателя было направлено уведомление о заключении договора аренды на новый срок. На данное обращение предпринимателем был получен отказ, кроме того, как указывает истец, ответчиком был заключен договор аренды (помещения столовой) на 2013 год с другим арендатором, что явилось основанием для обращения ИП ФИО1 в суд с настоящим иском.

В заседании 04.09.2013 истец уточнил требования в части признания недействительным договора аренды, заключенного между ответчиками, указав его номер и дату – договор № 66а от 29.12.2013 г.

Ходатайство истца судом удовлетворены на основании ст. ст. 49 АПК РФ.

В заседании 25.09.2013 истец заявил ходатайство об изменении предмета иска - просит признать незаконными действия ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж" по организации и проведению аукциона от 19.12.2012 по заключению договора аренды недвижимого имущества (по извещению № 191112/1131506/02, опубликованного на официальном сайте torgi.gov.ru 19.11.2012, организатор торгов является ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж"), перевести на ФИО1 права и обязанности по заключенному договору аренды с ИП ФИО2 в отношении недвижимого имущества с кадастровым номером 28:01:130064:0009:10:401:001:010101660, находящегося по адресу: <...>.

Ходатайство истца судом принято к рассмотрению на основании ст. 49 АПК РФ.

В заседании 10.10.2013 представитель истца на уточненных требованиях настаивал.

ГОБУ СПО АСК в отзывах просит в иске отказать, поскольку истец не участвовал в торгах, в договорах 2007 г. и 2012 г. изменилась площадь и назначение арендуемых помещений, истцом в период действия договора нарушались условия договора (использование помещений не как столовой, а как кафе предпринимателем ФИО5; хранение в арендуемых помещениях газовых баллонов, засорение канализационных колодцев, несанкционированная врезка в отопительную сеть, нарушение п. 3.3.9 о беспрепятственном доступе арендодателя для проведения проверок; наличие задолженности по коммунальным услугам, несвоевременная оплата арендных платежей и иное).

В заседании 10.10.2013 представители истца и ГОБУ СПО АСК пояснили, что, заключая договор аренды от 15.11.2012, стороны имели намерение заключить его до момента передачи права аренды на указанное имущество на торги. Кроме того, подтвердили, что изменение в 2012 г. арендуемых площадей по сравнению с 2007 г. (нумерация, площади) произошло в связи с перепланировкой в помещениях.

ИП ФИО2 в отзыве просит в иске отказать по основаниям, указанным ГОБУ СПО АСК.

ТУ Росимущества по Амурской области в отзыве просит рассмотреть дело без участия его представителя, указал, что закрепленное на праве оперативного управления за ГОБУ СПО «Амурский строительный колледж» недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул. Политехническая, 82, г. Благовещенск, распоряжением ТУ Росимущества в Амурской области от 31.01.2012 № 29-р было передано из федеральной собственности в собственность Амурской области. В связи с тем, что передача указанного имущества в собственность Амурской области была осуществлена до истечения срока действия договора аренды от 15.11.2007 № 85/7, условия договора не изменились. Просит вынести судебный акт с учетом положений ст. 17. 1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Министерство имущественных отношений Амурской области в отзыве поддерживает позицию ГОБУ СПО АСК.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства:

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из материалов дела, между Федеральным Государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования Амурский - строительный колледж Федерального агентства по образованию (в настоящее время государственное образовательное бюджетное учреждение среднего профессионального образования Амурской области "Амурский строительный колледж") (арендодатель) с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области, именуемого в дальнейшем (управление) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды № 85/7 от 15.11.2007 г., по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения в здании общежития общей площадью 729,6 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...>, кадастровый номер 28:01:130064.0009:10:401:001:010101660, для использования под столовую (п. 1.1 договора).

Срок аренды стороны установили с 15.11.2007 г. по 14.11.2012 г. (пункт 1.3 договора). Договор зарегистрирован 29.01.2008 г. в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой на договоре.

Факт передачи помещения подтвержден актом приема – передачи от 15.11.2007, подписанным сторонами.

Как следует из материалов дела, письмом от 03.09.2012 ИП ФИО1 уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды недвижимого имущества, на которое получил ответ (письмо от 06.11.2012 № 440) об отказе арендодателя от договора аренды и необходимости освободить арендуемое помещение.

15.11.2012 г. между сторонами был заключен договор № 5 аренды нежилого помещения в здании общежития общей площадью 766,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> сроком до 29.12.2012 г. (п.п. 1.1, 2.1 договора № 5 от 15.11.2012).

Передача помещений в аренду истцу подтверждена актом приема – передачи к договору № 5 от 15.11.2012 г. (Приложение № 2), подписанным сторонами.

Как подтвердили стороны в судебном заседании 10.10.2013 и установлено судом договор аренды от 15.11.2012 заключен сторонами до момента передачи в аренду спорного имущества по результатам аукциона. Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение договора аренды от 15.11.2012 не является по смыслу ст. 621 ГК РФ реализацией истцом преимущественного права.

19.11.2012 г. государственным образовательным бюджетным учреждением среднего профессионального образования Амурской области "Амурский строительный колледж" на официальном сайте Российской Федерации torgi.gov.ru размещено извещение №191112/1131506/02 о проведении торгов в форме аукциона на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Амурской области, закрепленного на праве оперативного управления, в том числе на право заключения договора аренды нежилых помещений в здании общежития общей площадью 766,1 кв.м., в общежитии Литер Б, расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер 28:01:130064.0009:10:401:001:010101660.

Как следует из протокола № 1 от 19.12.2012 рассмотрения заявок на участие в аукционе открытом по составу участников и форме подачи предложений по стоимости арендной платы на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Амурской области, закрепленного на праве оперативного управления за ГОБУ СПО «Амурский строительный колледж», аукционная комиссия приняла решение признать аукцион несостоявшимся, в связи с подачей одной заявки на участие в аукционе и рекомендовать организатору аукциона заключить с единственным участником аукциона - ИП ФИО2 договор аренды на условиях, соответствующих аукционной документации.

29.12.2012 г. между ГОБУ СПО «Амурский строительный колледж» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор № 66а аренды нежилых помещений общей площадью 766,1 кв.м., в общежитии Литер Б, расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер 28:01:130064.0009:10:401:001:010101660, сроком по 28.12.2013 г. (п.п. 1.1, 2.1 договора).

ИП ФИО1, считая, что, имея преимущественное право на заключение договора аренды, обратился в арбитражный суд с учетом изменения предмета иска, о признании незаконными действий ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж" по организации и проведению аукциона от 19.12.2012 по заключению договора аренды недвижимого имущества (по извещению № 191112/1131506/02, опубликованного на официальном сайте torgi.gov.ru 19.11.2012, организатор торгов является ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж") и переводе на ФИО1 прав и обязанностей по заключенному договору аренды с ИП ФИО2 в отношении недвижимого имущества с кадастровым номером 28:01:130064:0009:10: 401:001:010101660, находящегося по адресу: <...>.

Частью 9 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ (далее закон № 135-ФЗ) установлено, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом (п. 4.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из анализа положений статьи 621 ГК РФ следует, что для реализации преимущественного права аренды необходимо одновременное наличие следующих условий: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; отказ арендодателя от заключения договора аренды на новый срок.

Реализация преимущественного права возможна только в случае отказа арендодателя в заключении договора аренды с добросовестным арендатором и последующим заключении договора аренды с иным арендатором.

Закон предусматривает последствия такого нарушения преимущественного права арендатора - перевод на арендатора прав и обязанностей по договору аренды.

При этом статья 621 ГК РФ является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора.

Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключённому договору обязательств, факт их ненадлежащего исполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок, отсутствие же признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 2.4 договора аренды № 85/7 от 15.11.2007 г. стороны согласовали, что оплата аренды производится ежемесячно, до 10 числа текущего месяца, путем перечисления 100% арендной платы на расчетный счет арендодателя.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, в период действия договора аренды № 85/7 от 15.11.2007 г. арендатором нарушались сроки внесения по настоящему договору арендной платы в 2008 г., 2010 г., 2011 г., 2012 г., в том числе в 2012 г. более чем за один период платежа.

Так в 2008 году арендатором арендная плата за январь 2008 г. фактически оплачена - 17.01.2008 г. платежным поручением № 1 (срок оплаты по договору до 10.01.2008); арендная плата за февраль 2008 г. фактически оплачена – 19.02.2008 г. платежным поручением № 4, (срок оплаты по договору до 10.02.2008); арендная плата за май 2008 г. фактически оплачена – 22.05.2008 г. платежным поручением № 13 (срок оплаты по договору до 10.05.2008); арендная плата за июнь 2008 г. фактически оплачена – 19.02.2008 г. платежным поручением № 14 (срок оплаты по договору до 10.06.2008).

В 2010 году арендатором арендная плата за январь 2010 г. фактически оплачена - 12.01.2010 г. платежным поручением № 85 (срок оплаты по договору до 10.01.2010); арендная плата за апрель 2010 г. фактически оплачена – 15.04.2010 г. платежным поручением № 100 (срок оплаты по договору до 10.04.2010); арендная плата за август 2010 г. фактически оплачена – 13.09.2010 г. платежным поручением № 123 (срок оплаты по договору до 10.08.2010); арендная плата за сентябрь 2010 г. фактически оплачена – 27.09.2010 г. платежным поручением № 125 (срок оплаты по договору до 10.09.2010); арендная плата за октябрь 2010 г. фактически оплачена - 15.10.2010 г. платежным поручением № 132 (срок оплаты по договору до 10.10.2010); арендная плата за ноябрь 2010 г. фактически оплачена – 16.11.2010 г. платежным поручением № 139 (срок оплаты по договору до 10.11.2010); арендная плата за декабрь 2010 г. фактически оплачена – 16.12.2010 г. платежным поручением № 141 (срок оплаты по договору до 10.12.2010).

В 2011 году арендатором арендная плата за январь 2011 г. фактически оплачена - 17.01.2011 г. платежным поручением № 147 (срок оплаты по договору до 10.01.2011); арендная плата за март 2011 г. фактически оплачена – 25.03.2011 г. платежным поручением № 157 (срок оплаты по договору до 10.03.2011); арендная плата за май 2011 г. фактически оплачена – 19.05.2011 г. платежным поручением № 167 (срок оплаты по договору до 10.05.2011); арендная плата за июнь 2011 г. фактически оплачена – 16.06.2011 г. платежным поручением № 172 (срок оплаты по договору до 10.06.2011); арендная плата за июль 2011 г. фактически оплачена – 26.07.2011 г. платежным поручением № 177 (срок оплаты по договору до 10.07.2011); арендная плата за сентябрь 2011 г. фактически оплачена – 27.09.2011 г. платежным поручением № 187 (срок оплаты по договору до 10.09.2011); арендная плата за октябрь 2011 г. фактически оплачена – 14.10.2011 г. платежным поручением № 192 (срок оплаты по договору до 10.10.2011); арендная плата за ноябрь 2011 г. фактически оплачена – 18.11.2011 г. платежным поручением № 197 (срок оплаты по договору до 10.11.2011).

В 2012 году арендатором арендная плата за январь, февраль, март 2012 г. фактически оплачена – 21.03.2012 г. платежными поручениями №№ 011, 012, 013 (срок оплаты по договору до 10.01.2012, 10.02.2012 и 10.03.2012 соответственно); арендная плата за апрель 2012 г. фактически оплачена – 12.04.2012 г. платежным поручением № 015 (срок оплаты по договору до 10.04.2012); арендная плата за май 2012 г. фактически оплачена – 15.05.2012 г. платежным поручением № 019 (срок оплаты по договору до 10.05.2012); арендная плата за июль 2012 г. фактически оплачена – 17.07.2012 г. платежным поручением № 031 (срок оплаты по договору до 10.07.2012); арендная плата за август 2012 г. фактически оплачена – 21.08.2012 г. платежным поручением № 037 (срок оплаты по договору до 10.08.2012); арендная плата за сентябрь 2012 г. фактически оплачена – 02.10.2012 г. платежным поручением № 040 (срок оплаты по договору до 10.09.2012); арендная плата за октябрь 2012 г. фактически оплачена – 17.10.2012 г. платежным поручением № 045 (срок оплаты по договору до 10.10.2012).

Кроме того, истцом нарушался п. 3.3.9 договора аренды № 85/7 от 15.11.2007 г., предусматривающий беспрепятственный доступ арендодателя в арендуемые помещения для проведения проверок использования их в соответствии с условиями договора. Факт запрета доступа арендодателя в арендуемые помещения подтвержден представленным в материалы дела актом проверки использования объекта недвижимости арендатором ИП ФИО1 от 26.01.2012 г. № 31, подписанным представителем предпринимателя по доверенности ФИО6

Указанные обстоятельства свидетельствуют о ненадлежащем исполнении ИП ФИО1 договорных обязательств, следовательно, отсутствуют основания для реализации его преимущественного права аренды.

При этом иные доводы ответчика (факт не участия истца в торгах на право заключения договора, использование помещений не по назначению (не как столовой, а как кафе, передача имущества ФИО5), хранение в арендуемых помещениях газовых баллонов, засорение канализационных колодцев, несанкционированная врезка в отопительную сеть) не имеют правового значения, поскольку ответчиком документально не подтвержден факт передачи истцом арендуемых помещений в субаренду (акт проверки от 10.04.2009 указывает на нахождение на момент проверки в арендуемых истцом помещениях ФИО5, но не доказывает факт передачи имущества в субаренду, ответчиком не представлен договор о совместной деятельности от 01.11.2007 г. между истцом и ФИО5, на который имеет ссылка в акте проверки от 10.04.2009 г., в то время как истец возражал в отношении передачи помещений и заключения каких-либо договоров передачи имущества ФИО5).

Факт хранения истцом с нарушением пожарных норм в арендуемых помещениях газовых баллонов не подтверждено проверками органов, осуществляющих контроль за соблюдением противопожарных требований.

Довод ответчика о засорении канализационных колодцев не доказывает факт их засорения именно истцом с учетом того, что арендуемые помещения находятся в здании общежития, в котором проживают граждане, также пользующиеся системой канализации.

На основании выше изложенного, учитывая неоднократное нарушение истцом сроков внесения арендных платежей, суд считает требования истца о переводе на ФИО1 прав и обязанностей по заключенному договору аренды с ИП ФИО2 в отношении недвижимого имущества с кадастровым номером 28:01:130064:0009:10: 401:001:010101660, находящегося по адресу: <...> и признании незаконными действий ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж" по организации и проведению аукциона от 19.12.2012 по заключению договора аренды недвижимого имущества (по извещению № 191112/1131506/02, опубликованного на официальном сайте torgi.gov.ru 19.11.2012, организатор торгов является ГОБУ СПО "Амурский строительный колледж") не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 333.21 НК РФ, государственная пошлина, исходя количества требований неимущественного характера, составляет 8 000 руб.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 000 руб. относятся на истца в связи с отказом в удовлетворении исковых требований.

Поскольку истцом при подаче иска была уплачена госпошлина в сумме 4 000 руб. (чек – ордер от 06.08.2013), постольку на основании ст. 110 АПК РФ с истца в доход федерального бюджета следует довзыскать госпошлину в сумме 4 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к государственному образовательному бюджетному учреждению среднего профессионального образования Амурской области "Амурский строительный колледж" (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконными действия по организации и проведению аукциона от 19.12.2012 и о переводе прав и обязанностей по договору аренды отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 4 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья Н.С.Заноза