Гражданский кодекс часть 1

В судебном заседании 06.10.2008 г. объявлялся перерыв до 09.10.2008 г. Резолютивная часть решения объявлена 09.10.2008 г., решение в соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ в полном объеме изготовлено 14.10.2008 г.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за май 2008 года в сумме 7 392 руб., а также фактических затрат на ремонт помещения в размере 23 794 руб., всего – 31 186 руб.

Исковые требования обоснованы тем, что 01.01.2008 г. между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения на срок до 30.11.2008 г., общей площадью 19,2 кв.м. по адресу: <...> Октября, 108/2.

Согласно п. 3.3. указанного договора арендатор обязан в срок не позднее 10-го числа каждого текущего месяца вносить арендную плату путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

Арендная плата за май 2008 г. в сумме 7 392 рубля ответчик не оплачена.

05.06.2008 г. истцом был составлен акт проверки нежилого помещения, преданного в аренду ответчику, в результате проверки истцом обнаружено, что в помещении необходимо произвести текущий ремонт.

В соответствии с п. 2.2.4. договора № 210-юр аренды нежилого помещения, арендатор обязан своевременно, за счет собственных средств производить текущий ремонт.

Согласно п. 3.5. указанного договора, в случае расторжения договора аренды ответчик обязан уплатить арендодателю стоимость не произведенного текущего ремонта, объем и стоимость ремонта определяется арендодателем.

05.07.2008 г. стороны подписали соглашение о расторжении договора № 210-юр аренды нежилого помещения.

11.07.2008 г. в адрес ответчика была направлена смета на ремонт арендуемого помещения и просьбой истца отремонтировать помещение в течение трех дней, замечаний по смете на ремонт от ответчика не последовало, ремонт арендатором не произведен.

В связи с невыполнением в установленный срок ответчиком текущего ремонта помещения, 10.07.2008 г. между ИП ФИО1 и ФИО4 был заключен договор подряда на ремонтные работы в помещении ответчика на общую сумму 23 794 рублей.

Ответчиком задолженность по арендной плате за май 2008 г. и стоимость текущего ремонта арендованного помещения не оплачены.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, представил технический паспорт на объект – нежилое здание, по адресу: <...> Октября, 108/2.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, письменно уточнил, что согласно представленному истцом техпаспорту фактически занимала кабинет № 13, площадью 15,6 кв.м. на 2 этаже здания.

Исследовав доводы сторон, материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28 мая 2003 года № 28 АА 042650, объект – административное здание с подвалом, этажность 4, площадью 659,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> Октября, дом 108/2, литер А, кадастровый (условный) номер 28:01:010294:0025:108/2 принадлежит на праве собственности ФИО1, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 января 2001 года сделана запись регистрации № 28-01-10/2000-297.

01.01.2008 г. между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор № 210-ЮР аренды нежилого помещения, находящегося в собственности Арендодателя, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: <...> Октября, 108/2, 2 этаж, каб. № 3, площадью 19,2 кв. метров в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Помещение передается Арендатору по акту приема-передачи, отражающему его техническое состояние и особенности эксплуатации в 3-х дневный срок после подписания договора сторонами и является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3.1. договора цена 1 кв. метра арендуемого помещения на день заключения договора составляет 385 рублей. Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно прилагаемому расчету 19,2 кв.м. х 385 руб. = 7 392 рубля в месяц.

Оплата производится ежемесячно, путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета Арендатора на счет Арендодателя не позднее 10-го числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды. Периодом оплаты аренды является текущий месяц пропорционально дате вселения в арендуемое помещение. Арендная плат за первый месяц вносится Арендатором в течении 3-х дней после подписания сторонами настоящего договора и акта приемки-сдачи помещения, конец аренды определяется актом приема-передачи. (пункт 3.3.)

Пунктом 4.1. срок аренды установлен с 1 января 2008 года до 30 ноября 2008 года, после чего подлежит перезаключению.

В соответствии с пунктом 2.2.4. договора арендатор обязан своевременно, за счет собственных средств производить текущий (производственный) ремонт.

В случае оставления Арендатором помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием договора он обязан уплатить Арендодателю стоимость не произведенного им и являющегося его обязанностью текущего ремонта, при этом, объем и стоимость ремонта определяется составленной Арендодателем калькуляцией с которой Арендатор должен быть ознакомлен. (пункт 3.5.)

05.06.2008 г. за исх. № 43 истцом в адрес ответчика была направлена претензия, с требованием оплатить задолженность по арендной плате за май и июнь 2008 г. до 11.06.2008 г.

В судебном заседании исследованы платежные документы по внесению арендной платы по договору от 01.01.2008 г. № 210-ЮР за период январь-апрель, июнь 2008 года.

Доказательства внесения арендной платы за май 2008 г. по договору от 01.01.2008 г. № 210-ЮР ответчиком не представлено.

05.06.2008 г. комиссией в составе Арендодателя ИП ФИО1 – инженеров ФИО5, ФИО6, составлен акт на предмет обследования офисного помещения № 3, расположенного на 2-ом этаже административного здания по адресу: <...> Октября, 108/2. Как следует из акта, в результате проверки установлено, что офисное помещение № 3 на основании договора аренды № 210-ЮР от 01.01.2008 г. было сдано в аренду ИП ФИО2; в связи с демонтажем навесного оборудования и образцов оконной продукции на стенах имеются большое количество отверстий, раковин, выколов и повреждений штукатурки и шпаклевки; с обеих сторон входной двери оборвана обналичка; на потолке образовались трещины; с подоконника ободрана краска; углы стен отбиты; на северной внутренней стене размером 2,7х2,7 м. на клей наклеены образцы стеновых панелей, требующих демонтажа и ремонт стены; все стены испачканы и требуют ремонта и окраски.

В акте от 05.06.2008 г. имеется отметка, сделанная ФИО3 о том, что ИП ФИО2 от подписи отказалась.

Из сопроводительного письма от 11 июня 2008 г. за исх. № 48 следует, что истцом в адрес ответчика были направлены: счет № 103 от 04 июня 2008 г.; акт № 103 от 30 июня 2008 г.; смета на ремонт арендуемого нежилого помещения; соглашение о расторжении договора аренды № 210-ЮР от 01.01.2008 г.

05.07.2008 г. между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) подписано соглашение о расторжении с 5 июля 2008 г. договора аренды нежилого помещения № 210-ЮР от 01.01.2008 г.

10 июля 2008 года между ИП ФИО1 (Заказчик) и ФИО4 (Подрядчик) заключен договор подряда, в соответствии с пунктом 1.1. которого Заказчик поручает, а Подрядчик обязуется выполнить в установленный договором срок ремонтные работы в помещениях Заказчика, согласно составленной сметы по следующему адресу: <...> Октября, 108/2, 2 этаж, каб. № 3.

Цена договора подряда определена пунктом 3.1. в размере 23 794 рублей.

Выполненные по договору подряда от 10.07.2008 г. работы приняты по акту приемки выполненных работ от 21 июля 2008 г., на общую сумму 23 794 рубля.

Оплата по договору подряда от 10.07.2008 г. произведена индивидуальным предпринимателем ФИО1 в полном объеме, что подтверждается расходным кассовым ордером № 25 на сумму 23 794 рубля.

Оценив доказательства в их совокупности, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования в части по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Ответчиком не представлено доказательства внесения арендной платы за пользование помещением в мае 2008 года по договору аренды № 210-ЮР от 01.01.2008 г.

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендатор своевременно производит арендные платежи в размере 7 392 рубля в месяц.

На основании изложенного, учитывая отсутствие возражений ответчика относительно суммы задолженности по арендной плате, суд, признает исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 в части взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженности по арендной плате за май 2008 года в сумме 7 392 руб. законными и обоснованными.

Рассматривая требования о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 фактических затрат на ремонт помещения в размере 23 794 рублей суд считает необходимым в их удовлетворении отказать по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязанность ответчика своевременно, за счет собственных средств производить текущий (производственный) ремонт установлена пунктом 2.2.4. договора аренды № 210-ЮР от 01.01.2008 г.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.5. договора аренды в случае оставления Арендатором помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием договора он обязан уплатить Арендодателю стоимость не произведенного им и являющегося его обязанностью текущего ремонта, при этом, объем и стоимость ремонта определяется составленной Арендодателем калькуляцией, с которой Арендатор должен быть ознакомлен.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Критерии отнесения строительных работ к текущему ремонту содержатся в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312).

Текущий ремонт здания – ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Пунктом 1.2. договора аренды № 210-ЮР от 01.01.2008 г. определено назначение арендованного помещения, а именно указано, что помещение будет использовано под офис.

Таким образом, положения пунктов 1.2., 2.2.4., 3.5. договора аренды № 210-ЮР от 01.01.2008 г. в совокупности со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо рассматривать как обязанность арендатора по текущему ремонту арендованного помещения в целях приведения его в состояние находящееся на момент передачи при заключении договора аренды.

Пунктом 1.1 договора аренды № 210-ЮР от 01.01.2008 г. установлено, что помещение передается Арендатору по акту приема-передачи, отражающему его техническое состояние и особенности эксплуатации в 3-х дневный срок после подписания договора сторонами и является неотъемлемой частью договора.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Истцом не представлен подписанный ответчиком акт приема-передачи к договору аренды № 210-ЮР от 01.01.2008 г., отражающий техническое состояние и особенности эксплуатации помещения.

Таким образом, у суда отсутствуют достаточные основания для оценки необходимости проведения текущего ремонта помещения после расторжения договора аренда № 210-ЮР от 01.01.2008 г., а равно и оценка состояния помещения на момент передачи его арендатору при заключении договора аренды.

Кроме того, акт от 05.06.2008 г. составленный истцом по результатам осмотра помещения ответчиком не подписан. Отметка о том, что ответчик отказался от подписи данного акта судом не принимается, поскольку истцом не представлено доказательств извещения ответчика о времени обследования помещения.

При вынесении решения суд считает необходимым также отметить следующие обстоятельства.

Предметом договора аренды от 01.01.2008 г. № 210-ЮР заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) является нежилое помещение по адресу: <...> Октября, 108/2, 2 этаж, каб. № 3, площадью 19,2 кв. метров.

Из представленного технического паспорта на административное здание с подвалом лит. «А» расположенное по адресу: <...> Октября, 108/2, инв. № 10:401:001:010159810:0002, кадастровый № 28:01: 010294:0033:10:401:001:010159810:0002 следует, что на втором этаже, каб. № 3, площадью 19,2 кв. метров отсутствует.

Договор подряда от 10 июля 2008 года заключен между ИП ФИО1 (Заказчик) и ФИО4 (Подрядчик) на ремонтные работы в помещениях Заказчика, по адресу: <...> Октября, 108/2, 2 этаж, каб. № 3.

Вместе с тем из пояснений ответчика следует, что фактически по договору аренды от 01.01.2008 г. № 210-ЮР в её пользование находилось помещение № 13 площадью 15,6 кв.м. находящееся по адресу: <...> Октября, 108/2.

Истцом возражений относительно фактически находящегося в пользовании ответчика помещения по договору аренды от 01.01.2008 г. № 210-ЮР не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании представленных доказательств, у суда отсутствует возможность сделать однозначный вывод о том, что ремонтные работы по договору подряда от 10 июля 2008 года заключенному между ИП ФИО1 (Заказчик) и ФИО4 (Подрядчик) выполнены именно в помещении, являвшемся предметом договора аренды от 01.01.2008 г. № 210-ЮР.

При подаче искового заявления индивидуальным предпринимателем ФИО1 уплачена государственная пошлина в сумме 1 279 рублей по платежному поручению № 553 от 31.07.2008 г.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 333.21. главы 25.3. раздела VIII части второй Налогового кодекса РФ по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска до 50 000 рублей государственная пошлина уплачивается в размере 4 процентов цены иска, но не менее 500 рублей.

Государственная пошлина по настоящему иску составляет 1 247 руб. 44 коп.

На основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 31 руб. 56 коп. надлежит возвратить ИП ФИО1 из федерального бюджета РФ.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 295 руб. 68 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, в остальной части государственная пошлина относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате за май 2008 года в сумме 7 392 руб., расходы по уплате государственной пошлине в сумме 295 руб. 68 коп., всего – 7 687 руб. 68 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета Российской Федерации излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 31 руб. 56 коп. по платежному поручению № 553 от 31.07.2008 г.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд, либо после вступления его в законную силу - в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья Дорощенко Г.А.