Решение № А04-5626/12 от 19.11.2012 АС Амурской области

В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее по тексту заявитель, предприниматель) с заявлением к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее по тексту Комитет); ООО «Амурский экспертный центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), в котором указал следующие требования:

1. признать недействительным отчет об оценке от 26.04.2012 № 1483/04, выполненный ООО «Амурский экспертный центр»;

2. признать недействительным распоряжение Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска от 10.05.2012 № 117 «Об условиях приватизации муниципального имущества» в части установления рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества – помещение, назначение нежилое, этаж 1, общей площадью 45,2 кв.м., пом. 20003, расположенное по адресу: <...>, в сумме 2 755 000 (два миллиона семьсот пятьдесят пять тысяч) рублей;

3. признать недействительным распоряжение Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска от 19.06.2012 № 166 «Об отмене решения об условиях приватизации муниципального имущества в связи с утратой преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества»;

4. установить рыночную стоимость имущества – помещение, назначение нежилое, этаж 1, общей площадью 45,2 кв.м., пом. 20003, расположенное по адресу: <...>.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что является арендатором муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу <...>. Предприниматель обратился в Комитет по вопросу реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Постановлением администрации города Благовещенска принято решение о приватизации арендуемого имущества.

На основании постановления Комитетом издано распоряжение от 10.05.2012 № 17 «Об условиях приватизации муниципального имущества», приложением которого определены условия приватизации арендуемого имущества и определена его начальная (рыночная) цена 2 755 000 рублей. Рыночная цена была определена на основании отчета об оценке, выполненного ООО «Амурский экспертный центр».

Считает, что величина рыночной стоимости арендуемого имущества является недостоверной, поскольку отчет об оценке не соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, обязательным к применению при осуществлении рыночной деятельности утвержденными Приказами Минэкономразвития.

Нарушения при проведении оценки выразились в следующем:

а) при применении сравнительного подхода оценщиком рыночная стоимость арендуемого имущества без НДС сопоставлена со стоимостью объектов с учетом НДС, что повлияло на увеличение рыночной стоимости арендуемого помещения;

б) из отчета невозможно достоверно установить фактическое состояние арендуемого помещения, так как оценщиком при проведении оценки учтены надуманные технические характеристики, не соответствующие действительности, что повлияло на увеличение рыночной стоимости арендуемого помещения;

в) согласно отчету объекты аналоги находятся в гораздо худшем состоянии, чем арендуемое помещение, что также не соответствует действительности и повлияло на увеличение рыночной стоимости арендуемого помещения;

г) при реализации сравнительного подхода не приведено обоснование схемы согласования по удельным показателем стоимости объектов-аналогов, что привело к нарушению принципа проверяемости федеральных стандартов оценки. При определении доли цены аналога в итоговой величине стоимости объекта недвижимости самые большие веса (коэффициенты 0,3 и 0,4) придаются объектам аналогам № 3 и № 5, имеющим самые высокие показатели стоимости 1 кв. м. площади, а объектам с более низким показателем рыночной стоимости 1 кв. м. площади (объекты-аналоги № 1, № 2 и № 4) придаются самые низкие веса (коэффициент 0,1), что необоснованно, вводит в заблуждение и приводит к выводам об умышленных действиях оценщика для завышения рыночной стоимости имущества.

д) изначальная необоснованность уровня арендной ставки для конкретного объекта оценки – арендуемого помещения приводит к завышению конечного результата оценки в рамках доходного подхода. Также затраты по отчислениям в фонд отложенного ремонта не были учтены;

е) принятые оценщиком весовые коэффициенты при согласовании результатов оценки вводят в заблуждение. Оценщиком при подсчете доходного подхода принимается весовой коэффициент значительно ниже величины весового коэффициента в сравнительном подходе, что в очередной раз подтверждает тот факт, что оценщиком учитывался только рынок предложения, без учета рынка спроса и доходности объекта оценки. Стоимость объекта оценки должна отвечать рыночным условиям и являться показателем рыночной стоимости объекта, разрыв в показателях стоимости более 20 % вводит в заблуждение (ст. 40 Налогового кодекса РФ). В отчете оценщика разница между подходами составляет 58 %;

ж) округление стоимости объекта произведено в конце каждого подхода, что нарушает требования п. 16 ФСО-3 об округлении только итогового значения и также влияет на стоимость объекта;

з) в отчете на стр. 42 в п. 10 указано, что стоимость определена для целей залогового обеспечения, что вводит в заблуждение при использовании преимущественного права арендатора;

и) в нарушение ст. 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности» оценщиком не применялись обязательные стандарты и правила СРО НП «Межрегиональный союз оценщиков»;

к) при имеющемся развитом рынке сделок по приватизации муниципального или государственного имущества, информация о которых публикуется в официальных источниках СМИ, эта информация оценщиком не использовалась, при проведении оценки им проанализирован и использован только рынок предложения коммерческой недвижимости, что является нарушением п. 19 ФСО-1.

Изложенные недостатки указывают о том, что информация, использованная оценщиком при определении величины рыночной стоимости объекта оценки (арендуемого помещения), не соответствует принципам достоверности, существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости, как того требуют Федеральные стандарты оценки. Поскольку результат оценки определен с нарушением законодательства, он является недостоверным.

Заказчик оценочной услуги для муниципальных нужд – Комитет в рамках осуществления деятельности по проверке качества оказанной услуги, может использовать проведение экспертизы отчета в качестве установленного законодательства порядка проверки достоверности итоговой величины оценки.

Предпринимателем в Комитет была направлена претензия о нарушениях законодательства и Федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке, Комитет сообщил о том, что при отсутствии соответствующего судебного акта оснований для признания отчета об оценке недостоверным не имеется.

Поскольку величина рыночной стоимости арендуемого имущества является недостоверной оспариваемое заявителем распоряжение Комитета от 10.05.2012 № 117 в части установления рыночной стоимости этого муниципального имущества является недействительным, как противоречащее в этой части закону и нарушающее преимущественное право предпринимателя на приобретение арендуемого имущества.

Комитет направил предпринимателю проект договора купли-продажи с указанием цены имущества 2 755 000 рублей. Предприниматель направил в адрес Комитета претензию в части нарушений законодательства и стандартов оценки при составлении отчета об оценке. Считает, что предприниматель лишен права на самостоятельное определением цены имущества, вследствие чего лишен возможности подписать договор с учетом разногласий, возникших при заключении  договора, касающихся цены договора.

Комитет принял распоряжение от 19.06.2012 № 166 об отмене решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Считает распоряжение незаконным, так как закон не предусматривает в качестве основания утраты преимущественного права не подписание договора субъектом малого или среднего предпринимательства в связи с разногласиями, возникшими при его заключении в части условий.

Заявитель письменно уточнил заявленные требования, просит:

1.        Признать недействительным распоряжение Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска от 10.05.2012 № 117 «Об условиях приватизации муниципального имущества» в части установления начальной (рыночной) цены объекта недвижимости - помещение, назначение нежилое, этаж 1, общей площадью 4 572 кв.м., пом. 20003, расположенное по адресу: <...>, в сумме 2 755 000 рублей, как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

2.        Признать недействительным отчет об оценке от 26.04.2012 № 1483/04, выполненный ООО «Амурский экспертный центр».

3.        Обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска внести изменения в распоряжение от 10.05.2012 № 117 «Об условиях приватизации муниципального имущества» в части величины начальной (рыночной) цены помещения, указав, соответственно, величину 1 985 464 рубля с учетом НДС.

4.        Признать недействительным распоряжение Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска от 19.06.2012 № 166 «Об отмене решения об условиях приватизации муниципального имущества в связи с утратой преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества», как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Уточнение требований заявителя принято к рассмотрению на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представитель Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска против заявленных требований возражал, пояснил, что предприниматель не представил доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости, а также доказательств несоответствия отчета требования федеральных стандартов. Дополнительно указал, что договор купли-продажи арендуемого недвижимого имущества в установленный 30-тидневный срок предпринимателем не подписан, отчет об оценке не оспорен, протокол разногласий в Комитет не направлен. В связи с изложенным предприниматель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

ООО «Амурский экспертный центр» в письменном отзыве указало, что требования заявителя не признает. Отчет об оценке, составленный ООО «Амурский экспертный центр» был выполнен в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, заявитель не представил доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости, а также доказательств не соответствия отчета федеральным стандартам оценки.

Определением от 21.02.2012 производство по делу приостанавливалось в связи с проведением экспертизы. Определением от 22.10.2012 производство по делу возобновлено.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Встроенное нежилое помещение общей площадью 45,2 кв.м. по адресу <...> является муниципальной собственностью согласно выписке из реестра муниципальной собственности по состоянию на 09.04.2012, а также свидетельству о государственной регистрации права от 12.04.2012, реестровый номер 1.3.00444.

Между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен договор № 117 аренды муниципального имущества от 08.11.2012.

Согласно пункту 1.1 договора предметом договора являются нежилые помещения, согласно плану, являющемуся обязательным приложением к настоящему договору, расположенные по адресу <...>, ЛА, общей площадью 70,7 кв. м., в том числе: помещения 1-4, 1 этаж, использование магазин, являющиеся муниципальной собственностью города.

Имущество сдается в аренду на период с 01.01.2008 по 30.12.2008 (пункт 1.3 договора).

06.03.2012 предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества <...>, площадью 45,2 кв. м. по договору от 08.11.2007 № 117.

03.05.2012 администрацией города Благовещенска вынесено постановление № 1946 «О внесении изменений в постановление мэра города Благовещенска от 20.03.2009 № 464» в части включения в перечень приватизируемого имущества нежилого помещения по адресу <...>.

10.05.2012 Комитетом принято распоряжение № 117 «Об условиях приватизации муниципального имущества». Согласно приложению к распоряжению в отношении объекта арендуемого ИП ФИО1 установлена начальная (рыночная) цена объекта недвижимости 2 755 000 рублей, указано, что преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества обладает арендатор индивидуальный предприниматель ФИО1

12.05.2012 Комитет направил предпринимателю проект договора № 206 купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества с условием о залоге. Указанный проект договора получен предпринимателем 16.05.2012, что подтверждается подписью предпринимателя в сопроводительном письме.

15.06.2012 предпринимателем направлена в Комитет претензия с указанием нарушений законодательства и федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке.

21.06.2012 Комитетом вынесено распоряжение № 166 «Об отмене решения об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества в связи с утратой преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества». В распоряжении указано, что в связи с утратой арендатором ИП ФИО1 преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отменить решение об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества нежилого помещения общей площадью 45,2 кв.м. расположенного по адресу <...>.

Оценив изложенные обстоятельства, суд считает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно частям 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет доказывания по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, государственных органов, входит их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа на их принятие (совершение), а также наличие нарушений ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания указанных обстоятельств и обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения действия (бездействия) лежит на органе, принявшем решение.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008г.

Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон № 159-ФЗ) в статье 4 предусмотрено, что уполномоченным органом является орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности.

Пунктом 3.1.24 Положения о комитете по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска утвержденного постановлением администрации города Благовещенска от 05.08.2011 № 3445 предусмотрено, что Комитет осуществляет в порядке, определяемом действующим законодательством, мероприятия по подготовке объектов муниципальной собственности к приватизации, принимает решения об условиях приватизации муниципального имущества, а также осуществляет иные организационно-юридические действия по приватизации объектов муниципальной собственности на основании постановлений администрации города.

Таким образом, Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска является органом, уполномоченным на принятие оспариваемых распоряжений.

В статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Федеральный закон № 135-ФЗ).

Условиями реализации преимущественного права, согласно данной статье, являются:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьёй 9 Федерального закона № 159-ФЗ (в редакции действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что в соответствии с приведенными нормами закона Комитетом были совершены действия по реализации преимущественного права ИП ФИО1, а именно: обеспечено заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, на основании принятого решения о включении в перечень имущества, подлежащего приватизации, принято распоряжение об условиях приватизации арендуемого имущества, направлен проект договора-купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

Таким образом, вышеуказанным законом прямо предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приобрести арендуемое имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

Как следует из материалов дела, в соответствии с вышеуказанными нормами действующего законодательства цена продажи объекта в оспариваемом распоряжении и в проекте договоре была определена согласно отчету независимого оценщика - ООО «Амурский экспертный центр» определившего рыночную стоимость объекта на дату 17.04.2012 в размере 2 755 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с пунктом 3 указанного Информационного письма, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Судом исследованы возражения заявителя в части нарушений законодательства и федеральных стандартов оценки при проведении оценки спорного имущества и установлено следующее.

Довод заявителя о сопоставлении рыночной стоимости арендуемого имущества без НДС со стоимостью объектов с учетом НДС суд признает несостоятельным, так как согласно отчету ООО «Амурский экспертный центр» (страница 32 отчета, первый абзац) стоимость нежилых помещений у аналогов № 1, 2, 3, 4, 5 представлена без учета НДС, так как объекты продают физические лица, которые не являются плательщиками НДС. Согласно таблице 19 рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная доходным подходом определена без НДС. Таким образом, довод заявителя о проведении сравнения двух разных величин рыночной стоимости (с учетом и без учета НДС) является несостоятельным.

Довод заявителя о том, что оценщиком при проведении оценки учтены надуманные технические характеристики, не соответствующие действительности, что повлияло на увеличение рыночной стоимости арендуемого помещения опровергается техническим паспортом на встроенное нежилое помещение по адресу <...> в разделе VI «Описание конструктивных элементов здания и определение износа» указано на наличие в помещении на полу плитки, металлопластиковых, деревянных оконных проемов, керамической плитки во внутренней отделке. Кроме того, заявитель не обосновал, каким образом данные обстоятельства существенно повлияли на рыночную стоимость имущества.

Суд признает обоснованными возражения ответчика Комитета о том, что указанные в отчете характеристики объектов аналогов являются достаточными для применения сравнительного подхода, так как в них приводятся их местонахождение, общая площадь, цена продажи, условия сделки, состояние внутренней отделки, характеристика входа. Оценщик выбрал сходные по характеристикам объекты-аналоги и в отношении отличий провел корректировку с учетом введенной экспертом шкалы корректировок.

Характеристики объектов-аналогов, на которые ссылается заявитель (металлопластиковые окна, применение при ремонте современных отделочных материалов) в отчете отсутствуют.

Факт расположения объектов-аналогов в домах с разными годами постройки учтен оценщиком, что следует из страницы 32 отчета, при применении поправки на техническое состояние помещений.

При применении поправки на техническое состояние оценщик мотивировал применение коэффициентов сравнения при анализе категорий технического состояния и уровня отделки помещений по составу и степени сложности, заявителем не доказан факт необоснованности применения поправки на техническое состояние (уровень отделки), примененной оценщиком на странице 33 отчета.

Пунктом 19 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Указанные требования федеральных стандартов оценки оценщиком соблюдены в связи с чем судом не принимается довод заявителя о том, что согласно отчету объекты аналоги находятся в гораздо худшем состоянии, чем арендуемое помещение, что также не соответствует действительности и повлияло на увеличение рыночной стоимости арендуемого помещения.

Оценщиком собрана подробная информация об объектах-аналогах и по количеству и по качественным характеристикам, оценщиком использованы корректировочные коэффициенты (на торг, на местоположение) и приведена методика определения поправочных коэффициентов, что отвечает принципу проверяемости, обусловленному п. 4 ФСО № 3.

Оценщиком было проведено краткое исследование рынка недвижимости, цель которого установить арендные ставки для торговых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемым объектом, установлена ставка аренды, заявителем не опровергнута указанная величина в связи с чем подлежит отклонению довод о необоснованном уровне арендной ставки для конкретного объекта оценки – арендуемого помещения.

Довод заявителя о том, что стоимость объекта оценки должна отвечать рыночным условиям и являться показателем рыночной стоимости объекта, разрыв в показателях стоимости более 20 % вводит в заблуждение (ст. 40 Налогового кодекса РФ) судом отклонен по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

Пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

На основании пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В связи с изложенным подлежит отклонению ссылка заявителя на статью 40 Налогового кодекса РФ.

Довод заявителя о недопустимости округления предварительных результатов судом отклонен, так как указанный запрет в федеральных стандартах оценки отсутствует, заявитель не обосновал влияние и существенность проведенного округления результатов на достоверность результатов оценки.

Довод заявителя о том, что в отчете на стр. 42 в п. 10 указано, что стоимость определена для целей залогового обеспечения, что вводит в заблуждение при использовании преимущественного права арендатора суд признает несостоятельным, так как указанные сведения в пункте 10 на странице 42 отчета отсутствуют.

Довод заявителя о том, что оценщиком в нарушение ст. 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не применялись обязательные стандарты и правила СРО НП «Межрегиональный союз оценщиков» без указания конкретных примеров из отчета  оценщика, подтверждающих указанный довод, суд признает бездоказательным. Не указание указанных стандартов в списке использованных источников не может подтверждать не применение указанных стандартов при проведении оценки, заявителем обратного (с указанием конкретных примеров) не доказано.

Не использование оценщиком информации о рынке сделок по приватизации муниципального или государственного имущества, анализ и использование при проведении оценки только информации о рынке предложения коммерческой недвижимости не может являться нарушением п. 19 ФСО № 1, так как нет доказательств того, что использованная оценщиком информация не соответствует требованиям достаточности и достоверности.

Возражения заявителя в части согласования результатов оценки судом не принимаются по следующим основаниям.

В отчете об оценке в пункте 3.6 оценщиком указано, что наиболее предпочтительным подходом в расчете рыночной стоимости торгового помещения является сравнительный подход. Доходному подходу присвоен наименьший вес, в связи с тем, что анализ рынка арендных ставок нежилых помещений (торговых и административных) проведен по всему городу Благовещенску.

Пунктом 24 Федеральных стандартов оценки ФСО № 1 предусмотрено, что оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Судом исследовано содержание отчета об оценке, в частности, раздела 3.6 «Согласование результатов оценки» и установлено, что при согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки оценщиком учтен вид стоимости, установленный в задании на оценку, в отчете отражены суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. В отчете обоснованы выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация.

Нарушений пункта 24 Федеральных стандартов оценки ФСО № 1 судом не установлено.

По ходатайству заявителя судом назначена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости имущества. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 1 985 464 рубля.

Возражения ответчиков в части невозможности принятия заключения эксперта со ссылкой на статью 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ судом отклонены, так как в данном случае судом назначена экспертиза, предусмотренная нормами Арбитражного процессуального кодекса РФ, экспертиза отчета, предусмотренная статьёй 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, не проводилась.

Согласно пункту 26 ФСО № 1 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Из характеристики объектов, имеющейся в информационных сообщениях, следует, что рыночная стоимость указанных объектов (ул. Калинина, 112, пер. Пограничный, д. 7) была определена более чем за 6 месяцев до апреля 2012.

Таким образом, на основании пункта 26 ФСО № 1 указанные объекты не могли быть использованы в качестве объектов аналогов. Поскольку из проанализированных 26 объектов недвижимости для проведения сравнительного анализа объектов экспертом было отобрано только 3 объекта, два из которых не могут быть использованы, суд приходит к выводу, что экспертиза не может быть признана достоверной в связи с нарушением федеральных стандартов оценки при её проведении.

На основании статьи 6 Федерального закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могли быть обжалованы предпринимателем в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, однако он не сделал этого.

Суд также считает, что статья 6 Федерального закона № 135-ФЗ предусматривает право указанных в ней субъектов на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки. В указанной статье отсутствует запрет на проведение оценки лицом, не обладающим правом собственности на объект оценки.

Следовательно, довод заявителя о невозможности проведения оценки не основан на нормах действующего законодательства.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

На основании анализа статей 445, 446 Гражданского кодекса РФ, норм Федерального закона № 159-ФЗ суд считает, что предприниматель вправе осуществить защиту своих прав и законных интересов при заключении договора путем передачи возникших разногласий на рассмотрение суда и в таком случае при подписании договора купли-продажи с протоколом разногласий покупатель не утрачивает предоставленного ему Законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, предприниматель вправе был оспорить отчет об оценке путем подачи самостоятельного иска,  а также вправе был передать возникшие разногласия по цене арендуемого объекта на рассмотрение суда. Предоставленными правами предприниматель не воспользовался.

Поскольку Комитет обязан был указать в условиях о приватизации сведения о рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное, нарушений Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки судом не установлено, правовой механизм признания рыночной стоимости недостоверной (подача самостоятельного иска) предпринимателем использован не был, суд признает оспариваемое заявителем в части установления рыночной стоимости распоряжение от 10.05.2012 № 117 законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в случае, если по истечении тридцати дней со дня получения им предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества этот договор не будет им подписан.

В данном случае закон предусматривает императивное правило о соблюдении тридцатидневного срока на подписание договора купли-продажи, указанный срок является пресекательным, в ином случае наступают последствия, установленные указанной нормой.

Как следует из материалов дела, предложение заключить договор и проект договора купли-продажи арендуемого объекта, были направлены Комитетом предпринимателю ФИО1 12.05.2012 (письмо № 6284) и получены последним 16.05.2012. Установленный законом тридцатидневный срок для подписания договора истек 18.06.2012. Исходя из положений статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ данный срок является пресекательным и восстановлению (или продлению) не подлежит. Предприниматель в течение установленного срока проект договора не подписал, в связи с чем в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ Комитет обоснованно сделал вывод об утрате им преимущественного права на приобретение арендуемого здания.

При этом направление предпринимателем 15.06.2012 претензии не имеет правового значения, так как согласно указанным положениям законодательства предприниматель в случае не согласия с ценой, обязан был подписать договор и составить протокол разногласий.

Согласно части 10 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 этой статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений: 1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества»; 2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Таким образом, с учетом этой нормы суд приходит к выводу о том, что Комитетом правомерно было вынесено распоряжение от 21.06.2012 № 166 «Об отмене решения об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества в связи с утратой преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества», в связи с чем в удовлетворении требования заявителя о признании этого распоряжения недействительным также следует отказать.

Таким образом, оспариваемые распоряжения приняты уполномоченным органом, соответствуют закону, права и законные интересы предпринимателя не нарушают, в соответствии со статьёй 201 АПК РФ указанные обстоятельства являются основанием для принятия решения об отказе в удовлетворении требований заявителя.

Согласно письменным пояснениям заявителя требования о признании недействительным отчета об оценке, а также обязать Комитет внести изменения в распоряжение от 10.05.2012 № 117 в части величины начальной (рыночной) цены помещения, заявлены в качестве способа восстановления нарушенного права в соответствии со статьёй 201 АПК РФ. Поскольку в удовлетворении требований о признании недействительными распоряжений отказано отсутствуют основания для восстановления нарушенных прав заявителя.

Заявителем при обращении в суд уплачена государственная пошлина 2 000 рублей.

В соответствии со статьёй 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным государственная пошлина для физических лиц уплачивается в размере 200 рублей.

Таким образом, по делу подлежала уплате государственная пошлина 400 рублей, в удовлетворении требований заявителя отказано, следовательно, на основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина 400 рублей подлежит отнесению на заявителя, в остальной части государственная пошлина подлежит возврату заявителю на основании статьи 333.40 НК РФ как излишне уплаченная.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180, 201 АПК РФ, суд решил:

В удовлетворении требований отказать.

Взыскать с ИП ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину 2 000 рублей.

Расходы по оплате за экспертизу в размере 15 000 рублей отнести на ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>). Указанные расходы подлежат оплате эксперту с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области.

Решение может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                    В.И. Котляревский