Решение № А04-5809/15 от 01.09.2015 АС Амурской области

общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Городок»  (далее – заявитель, общество, ООО «СК«Городок») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – ответчик, Управление Росреестра по Амурской области) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области о приостановлении государственной регистрации прекращения сделки (без заключения соглашения о расторжении сделки) — договора № 20/10.01.2012-4(2) от 10.01.2012 г. о долевом участии в строительстве, заключенного между ООО «СК «Городок» и Кретовой О.А. и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области произвести регистрацию прекращения сделки - договор № 20/10.01.2012-4(2) от 10.01.2012 г. о долевом участии в строительстве, заключенного между ООО «СК «Городок» и Кретовой О.А.

В судебном заседании представитель заявителя на требованиях настаивал в полном объеме, по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал. Указал, что поскольку все обязательства контрагентами по сделке были исполнены, расторгнуть договор участия в долевом строительстве № 20/10.01.2012-4 (2) от 10.01.2012, заключенный между ООО «СК «Городок» и Кретовой О.А. не представляется возможным. Кроме того, в настоящее время Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области принято решение об отказе в регистрации сделки.

По настоящему делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечена Кретова О.А., являющаяся стороной по договору, о расторжении которого в одностороннем порядке обратился в регистрирующие органы заявитель. Кретова О.А. о времени и месте рассмотрения дела извещена, в суд не явилась, истребуемых документов не представила

На основании статьи 156 и 201 АПК РФ суд рассмотрел дело в ее отсутствие.

Представленными доказательства судом установлены следующие обстоятельства дела.

10.01.2012 между ООО «СК «Городок» и Кретовой О.А. заключен договор долевого участия в строительстве № 20/10.01.2012-Ч(2). Предмет договора двухкомнатная квартира номер 8, площадью 57,19 кв.м., входящая в состав общего имущества многоквартирного жилого дома в с.Чигири Благовещенского района Амурской области, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:10:013002:66.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.01.2012.

09.04.2013  сторонами подписан акт приема-передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства – Кретовой О.А.

05.09.2014 ООО «СК «Городок» обратилось (входящий номер 28-28-01/018/2014) за проведением государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде ипотеки на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером 28:10:013002:66 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

08.09.2014 государственным регистратором запись об ипотеки в ЕГРП была прекращена.

После прекращения ипотеки на вышеуказанный объект недвижимого имущества (входящий номер 28-28-01/018/2014) 01.12.2014 ООО «СК «Городок» обратилась за регистрацией прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:10:013002:66, в виду его разделения на земельные участки с кадастровыми номерами 28:10:013002:1381, 28:10:013002:1378, 28:10:013002:1379, 28:10:013002:1376, 28:10:013002:1374, 28:10:013002:1380, 28:10:013002:1375, 28:10:013002:1382, 28:10:013002:1377.

29.05.2015 (входящий номер 28-28/301/020/2015) ООО «СК «Городок»  обратилось в Управление с соответствующим заявлением о регистрации прекращения сделки участия  в долевом строительстве с Кретовой О.А. в одностороннем порядке (без соглашения о расторжении сделки).

Уведомлением от 02.06.2015 N 28/301/020/2015-400 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве на срок до 14.07.2015.  

Регистратором было установлено, что ипотека в пользу всех дольщиков прекращена, объект долевого строительства введен в эксплуатацию, между заявителем, как застройщиком, и участком долевого строительства подписан акт приема-передачи жилого помещения. Таким образом, все обязательства контрагентами по сделке были исполнены и оснований для расторжения договора ООО «СК «Городок» и Кретовой О. А., как одного из дольщиков в одностороннем порядке, - не имелось.

Полагая приостановление  государственной регистрации прекращения сделки — договора № 20/10.01.2012-4(2) от 10.01.2012 г. о долевом участии в строительстве незаконным и нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим  заявлением.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Положениями части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствие с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) требованиям законодательства и нарушение прав и законных интересов заявителя.

Положениями пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Порядок представления документов на государственную регистрацию прав урегулирован статьей 16 Закона N 122-ФЗ.

В силу статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав предусмотрен статьей 20 Закона N 122-ФЗ, в частности, абзацем 10 пункта 1 данной статьи определено, что одним из оснований отказа в государственной регистрации прав является непредставление документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Согласно части 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).

Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (пункт 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ).

По настоящему делу заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, представив  сведения об уведомлении  дольщика об одностороннем отказе от исполнения договора.

При проведении правовой экспертизы представленных ООО «СК «Городок» документов, необходимых для проведения государственной регистрации прекращении сделки в одностороннем порядке,   Управлением Росреестра по Амурской области было установлено, что  оснований для расторжения договора не имеется, в связи с чем принятие решения по заявлению общества было приостановлено.

При этом регистрирующий орган руководствовался также  пунктом  1.1 статьи 25 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», согласно которому  регистрационная запись об ипотеке погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав,  на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта.

В последующем было принято решение об отказе в государственной регистрации прекращения сделки участия в долевом строительстве (14.07.2015 № 28/301/020/2015-400).

Обстоятельства и основания приостановления  приведены в настоящем решении, подтверждаются представленными сторонами доказательствами.

В суд заявитель представил сведения о том, что обязательства в размере 2 650 756 рублей по оплате квартиры Кретовой О.А. не выполнены, т.е. оплата ею не произведена в полном объеме.

Вместе с тем данное обстоятельство не позволяло регистрирующему органу в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия и не свидетельствует о его неправомерных действиях при приостановлении, поскольку исходя из представленных строительной компанией доказательств усматривается, что обременения по ипотеке земельного участка на момент обращения были сняты, объект введен в эксплуатацию, между сторонами  Кретовой О.А. и ООО «СК «Городок» подписан акт приема-передачи, - что в совокупности не позволяло расторгнуть заключенный договор долевого участия в одностороннем порядке.

Наличие  долговых обязательств Кретовой О.А. перед обществом влечет наступление иных правовых последствий между сторонами, но не свидетельствует о возможности расторжения договора долевого участия регистрирующим органом при условиях, имеющих место в рассматриваемом споре. 

Поскольку  расторжение договора долевого участия, исходя из обстоятельств дела,  в одностороннем порядке не подлежало  регистрации, а оспариваемое решение органа государственной регистрации о приостановлении  государственной регистрации расторжения договора Управления Росреестра по Амурской области от 02.06.201445 № 28/301/020/2015-400  не противоречило  действующему законодательству и не нарушало прав и законных интересов заявителя в предпринимательской и иной экономической деятельности, - оснований для признания  оспариваемого решения недействительным или незаконным не имеется.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В нарушение предписаний статей 65, 198, 200 АПК РФ заявитель не представил доказательства того, что оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, следовательно, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В удовлетворении требований заявителя надлежит отказать.

По настоящему делу заявителем была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей, которая, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Городок» (ОГРН 1052800032735, ИНН 2801102015) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области о приостановлении государственной регистрации прекращения сделки, выраженного в уведомлении от 02.06.2015 № 28/301/020/2015-400, как не соответствующего Федеральному закону  от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области произвести регистрацию прекращения сделки - договора № 20/10.01.2012-4(2) от 10.01.2012 г. о долевом участии в строительстве, заключенного между ООО «СК «Городок» и Кретовой О.А.,  - отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                             Ю.К. Белоусова