Гражданский кодекс часть 1

в Арбитражный суд Амурской области обратился ИП Кабалык Н.Н. (далее по тексту – заявитель, предприниматель) с заявлением о признании недействительным сообщения Управления Росреестра по Амурской области об отказе в государственной регистрации от 26.05.2016 № 28/103/002/2016-81,82,83; обязании ответчика провести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли продажи имущества от 1 июня 2005 года между Кабалыком Николаем Никифоровичем и Колхозом «Никольский» на следующее недвижимое имущество: центральная контора 1965 года постройки, общей площадью 805,6 кв. м, этажность- 2, расположенная по адресу с. Никольское, ул. Юбилейная 1А, кадастровый номер 28:09:010308:0014:09:003:1664, кадастровый номер земельного участка 28:09:010308:208; телятник 1976 года постройки, общей площадью 1085,2 кв. м, этажность -1, расположенный по адресу с. Никольское, ул. Почтовая д. 40, кадастровый номер: 28:09:010308:0014:09:003:1669, кадастровый номер земельного участка 28:09:010311:136; магазин 1974 года постройки, этажность-1, общей площадью 134,6 кв. м, расположенный по адресу с. Никольское, пер. Школьный 1, кадастровый номер 28:09:010308:0014:09:003:1666, кадастровый номер земельного участка 28:09:010308:207.

По мнению заявителя, оспариваемое решение не соответствуют требованиям Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации).

Ответчик в обоснование возражений сослался на непредставление документов, подтверждающих наличие ранее возникшего права у продавца имущества, отсутствие государственной регистрации права продавца на отчуждаемые объекты.

В судебном заседании представители сторон настаивали на своих позициях. Подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в заявлении и письменных пояснениях участников процесса.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

1 июня 2005 года между Колхозом «Никольский» в лице Кабалыка Николая Никифоровича (продавцом) и Кабалыком Н.Н. заключен договор купли-продажи по которому продавец обязался передать покупателю Кабалыку Николаю Никифоровичу следующее имущество: Центральная контора 1965 года постройки, общей площадью 805,6 кв. м, этажность- 2, расположенная по адресу с. Никольское, ул. Юбилейная 1А, кадастровый номер 28:09:010308:0014:09:003:1664, кадастровый номер земельного участка 28:09:010308:208; Телятник 1976 года постройки, общей площадью 1085,2 кв. м, этажность -1, расположенный по адресу с. Никольское, ул. Почтовая д. 40, кадастровый номер: 28:09:010308:0014:09:003:1669, кадастровый номер земельного участка 28:09:010311:136; Магазин 1974 года постройки, этажность-1, общей площадью 134,6 кв. м, расположенный по адресу с. Никольское, пер. Школьный 1, кадастровый номер 28:09:010308:0014:09:003:1666, кадастровый номер земельного участка 28:09:010308:207.

14 апреля 2016 года Кабалык Н.Н. обратился в Управление Росреестра по Амурской области, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. К заявлению были приложены договор купли-продажи от 01.06.2005, чек на оплату государственной пошлины, доверенность на лицо, подавшее заявление.

Уведомлением Управления от 22.04.2016 заявитель был извещен о приостановлении государственной регистрации. Уведомлением заявителю было предложено представить заявление и документы, подтверждающие наличие ранее возникшего права со стороны Колхоза «Никольский».

Сообщением Управления от 26.05.2016 № 28/103/002/2016-81,82,83 в государственной регистрации права было отказано на основании абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ в связи с отсутствием заявления и документов, подтверждающих наличие ранее возникшего права со стороны Колхоза «Никольский».

Не согласившись с таким решением, заявитель обратился в арбитражный суд.

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел требования неподлежащими удовлетворению.

Как видно из материалов дела, заявитель в обоснование требований ссылается на наличие договора купли-продажи от 01.06.2005 и прекращение деятельности (ликвидацию) Колхоза «Никольский» в 2006 году.

Однако заявителем не учтено следующее.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Право на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными.

Пунктом 2 этой же статьи установлено, что государственная регистрация возникшего до введении в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникшего после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, обязательным условием государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество по сделке, совершенной после вступления в силу Закона о государственной регистрации является государственная регистрация права за продавцом, на что указано в обжалуемом сообщении (решении) об отказе в государственной регистрации.

Судом по делу установлено, что предпринимателем при подаче заявления в регистрирующий орган доказательств наличия ранее возникшего права на спорное имущество и его государственной регистрации за продавцом не представлено.

Согласно абзацу 9 пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, перечисленные выше предписания Закона N 122-ФЗ ответчиком при вынесении оспариваемого решения соблюдены.

Вместе с этим, суд, рассмотрев доводы заявителя о надлежащем способе защиты права и ссылки на решение Арбитражного суда Амурской области от 19.11.2015 по делу № А04-7752/2015, счел отметить следующее.

Как видно из содержания приведенного решения (стр. 5), суд по делу № А04-7752/2015 пришел к выводу о том, что «в случае, когда ранее возникшее право собственности право собственности на спорный объект не было зарегистрировано за продавцом, нарушенное право покупателя недвижимого имущества подлежит защите путем обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации. Об этом свидетельствует обширная судебная практика, в том числе судебные акты Верховного суда РФ: определения от 03.02.2015 № 310-ЭС14-7017, от 09.10.2014 № 310-ЭС14-3130».

Однако, способ защиты права в виде оспаривания отказа регистрирующего органа в государственной регистрации был бы приемлем в случае, если регистрирующему органу были представлены все необходимые документы, в том числе документы, однозначно свидетельствующие о наличии у продавца ранее возникшего права на спорное имущество.

Как отмечалось выше, заявитель указанных документов при подаче заявления о государственной регистрации ответчику не направлял.

Судом в целях проверки наличия указанных документов заявителю было предложено представить документальные доказательства возникновения у Колхоза «Никольский» права собственности на спорное имущество до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, документальные сведения, подтверждающие правопреемство Колхоза «Никольский» от СПК «Юбилейный».

Как следует из представленного протокола от 08.04.2003, акта № 1 от 10.04.2003 приема-передачи основных средств от СПК «Юбилейный» Колхозу «Никольский» спорное имущество было передано в 2003 году, т.е. после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.

Документальные сведения, подтверждающие правопреемство Колхоза «Никольский» от СПК «Юбилейный», заявителем представлены не были, что в свою очередь свидетельствует об отсутствии правопреемства Колхоза «Никольский» в отношении имущества, принадлежащего СПК «Юбилейный».

Также судом установлено, что согласно уставу Колхоза «Никольский» к исключительной компетенции общего собрания Колхоза относится отчуждение основных фондов колхоза.

Соответствующее решение общего собрания Колхоза о продаже центральной конторы 1965 года постройки, телятника 1976 года постройки, магазин 1974 года постройки в материалы дела не представлено. Ссылок на наличие такого решения договор купли-продажи спорного имущества от 01.06.2005 не содержит.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства о принадлежности спорного имущества СПК «Юбилейный» до передачи его Колхозу «Никольский».

В ситуации ликвидации стороны по сделке покупатель недвижимого имущества, может защитить свои права в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 Постановления от 29.04.2010 N 10/22. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (абзац третий пункт 62). Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункт 62).

Поскольку основанием для принятия оспариваемого сообщения об отказе в государственной регистрации права собственности на спорные объекты послужил не только факт ликвидации Колхоза «Никольский», но и непредставление предпринимателем документов о наличии у продавца ранее возникшего права на спорное имущество, при отсутствии в публичном реестре записи о правах на спорные объекты дать оценку обстоятельствам приобретения права собственности продавцом и наличия у него права на распоряжение данным имуществом возможно только в порядке искового производства.

Следовательно, в рассматриваемом случае заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, заявленный к ненадлежащему ответчику.

При таких обстоятельствах, отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимых для признания незаконным решения государственного органа, в силу части 3 статьи 201 АПК РФ является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

ИП Кабалыком Н.Н. при обращении в суд была уплачена государственная пошлина в сумме 600 рублей. На основании ст.ст. 101, 110 АПК РФ, ст.ст. 333.21, 333.40 НК РФ судебные расходы в сумме 300 рублей отнесены судом на заявителя; государственная пошлина в сумме 300 рублей подлежит возврату.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, ст. 180, ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд решил в удовлетворении заявления отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Кабалыку Николаю Никифоровичу (ИНН 281100636422, ОГРН 305280432500041) из федерального бюджета РФ излишне уплаченную государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд (г.Хабаровск) в течение месяца со дня его принятия.

Судья П.А. Чумаков