Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель Чубаров Анатолий Вадимович с исковым заявлением к ООО «Ада-М» о расторжении договора аренды от 28.12.2000 в части нежилого помещения, площадью 53,5 м² на 1-м этаже 4-этажного здания Дома быта по адресу г.Благовещенск, ул. Зейская, 181.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчиком в нарушение указанного договора аренды, а также дополнительного соглашения к нему от 28.05.2002 помещение, без согласования с Арендодателем, сдано в субаренду ООО «Цезарь», что подтверждается актом от 10.07.2006.

В связи с нарушением ответчиком существенных условий договора истец просит расторгнуть договор аренды от 28.12.2000 в указанной части.

В судебном заседании 26.09.2006 представитель истца и истец на исковых требованиях настаивали, указали, что основанием расторжения договора аренды является не использование помещения по прямому назначению, а именно – помещение передавалось ответчику в аренду для использования под приемный салон, было сдано в субаренду под зал игровых автоматов, без согласия истца. Требования, указанные в письме от 28.06.2006 и претензии от 21.07.2006 ответчиком не исполнены, вместо освобождения, помещение было передано в субаренду ателье «Жак». Было произведено переоборудование и перепланировка помещения без письменного согласия истца. Таким образом по мнению истца, были соблюдены все условия расторжения договора, предусмотренные ст.ст.452, 619 Гражданского кодекса РФ.

Представитель ответчика исковые требования не признает, заявил о том, что нарушения, указанные истцом в исковом заявлении и в претензии, полученной ответчиком 21.07.2006, устранены в срок в связи с чем оснований для расторжения договора аренды не имеется. Получение письма от 10.07.2006 отрицает, поскольку считает, что подпись в уведомлении о вручении не принадлежит Сияновой. Также представитель ответчика заявил о том, что дополнительным соглашением от 04.01.2001 к договору №270 от 28.12.2000 арендатору было разрешено без письменного согласия сдавать в субаренду помещения торгового зала. Помещение №39 было переоборудовано до покупки истцом спорного помещения, в связи с чем, данное обстоятельство не может являться основанием расторжения договора аренды.

Представитель истца возражал, указал, что помещения торгового зала находятся на втором, третьем и четвертом этажах, спорное помещение №39 расположено на первом этаже, в связи с чем, ответчик не имел права сдавать его в субаренду без согласия арендодателя.

В судебном заседании представитель ответчика представил копию журнала входящей корреспонденции ООО «Ада-М», подлинник которого был исследован судом в судебном заседании и возвращен представителю ответчика, согласно данному журналу, какое-либо письмо от 10.07.2006 от истца в адрес ответчика не поступало.

В судебном заседании 25.10.2006 представитель истца и истец на исковых требованиях настаивали, просят расторгнуть договор №270 аренды здания от 28.12.2000 года в части нежилого помещения №39, площадью 53, 5 кв.м., расположенного на первом этаже четырехэтажного здания Дома быта в г. Благовещенске, ул. Зейская, 181, заявили о том, что в настоящее время ответчик сдает спорное помещение в субаренду ателье «Жак» без согласия арендодателя.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, запрошенных документов не представил, извещен надлежащим образом.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, в суд направило заявление, просит рассмотреть дело без участия своего представителя, требования истца считает обоснованными.

Суд рассматривает дело в порядке ст.156 АПК РФ без участия ответчика и 3-го лица.

Рассмотрев материалы дела, выслушав истца и его представителя, суд установил:

28.12.2000 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (Арендодатель) и ООО «Ада-М» (Арендатор) был заключен договор № 270 аренды недвижимого муниципального имущества, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные в г. Благовещенске по адресу Зейская, 181, площадью 4 133,6 м², назначение – торговый центр, ателье.

Согласно пункту 1.3 договора имущество сдается в аренду на период с 01.01.2001 по 31.12.2005.

В пункте 2.2.7. Договора определено, что Арендатору не разрешается без письменного согласия Арендодателя сдавать в субаренду или иным образом передавать арендуемое помещение полностью или частично третьи лицам, а также использовать право на аренду помещения в качестве вклада в акционерное общество, другое предприятие или залог.

Пунктом 4.3. Договора установлено, что в случае нарушения Арендатором Закона «О защите прав потребителей», а также условий договора. Указанных в пунктах 2.2.1., 2.2.3., 2.2.5., 2.2.6., 2.2.7. и раздела 7 настоящего договора или невнесение им двух арендных платежей подряд, Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, письменно уведомив Арендатора за 30 суток.

Договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.03.2001 № 28-01-3/2001-79/1.

Имущество было передано по акту приема-передачи от 05.01.2001.

04.01.2001 сторонами заключено дополнительное соглашение, в котором стороны внесли изменения в п.2.2.7. Договора аренды № 270 в следующей редакции: «Арендатору разрешается без письменного согласия Арендодателя сдавать в субаренду арендуемые помещения торгового зала третьим лицам».

В соответствии с п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Поскольку договор №270 подлежал госрегистрации, постольку и дополнительное соглашение от 04.01.2001 также подлежало госрегистрации.

Доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.01.2001 лицами, участвующими в деле суду не представлено, следовательно, данное соглашение является незаключенным.

28.05.2002 стороны заключили дополнительное соглашение к договору № 270, в котором уточнили предмет договора и внесли изменения в редакцию пунктов 1.1, 2.2.6, 3.1.1, 4.3, исключили раздел шестой договора №270. В соответствии с данным соглашением ответчику в аренду переданы следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 181, Литер А:

1 этаж – приемный салон, ателье, складское - площадью 471, 1 м²;

2 этаж – торговый центр - площадью 1 215,5 м²;

3 этаж – торговый центр - площадью 1 225,5 м².;

4 этаж – швейный цех, офисы, складское - площадью 1 221,5 м².

Пункт 4.3 изложен в следующей редакции: «в случае нарушения Арендатором пунктов 2.2.1., 2.2.2., 2.2.3., 2.2.5., 2.2.6., 2.2.7., 2.2.10., 2.2.11. или невнесения им двух арендных платежей подряд, Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в судебном порядке, письменно уведомив Арендатора за 30 суток».

Дополнительное соглашение от 28.05.2002 зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.03.2003 номер регистрации 28-01/01-9/2003-320.

14.06.2002 сторонами был составлен акт приема-передачи указанных помещений в аренду ответчику.

Дополнительным соглашением к договору от 08.10.2004 срок договора аренды был продлен до 31.12.2010, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 20.03.2006 по делу № А04-468/06-11/28.

29 ноября 2005 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (Продавец) и ИП Чубаровым А.В. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи №5, согласно которому Чубаров А.В. приобрел в собственность встроенное нежилое помещение, расположенное в г. Благовещенске на первом этаже здания Дома быта по ул. Зейской, 181 помещения №№24, 25, 39 общей площадью 160, 4 кв.м., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 06.03.2006 серия АА 057896.

В силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ отношения по аренде имущества между новым собственником и Арендатором продолжились.

Чубаров А.В. просит расторгнуть договор № 270 в части аренды нежилого помещения площадью 53,5 м² по тем основаниям, что ответчик без письменного согласия Арендодателя сдал помещение №39 в субаренду третьим лицам –первоначально ООО «Цезарь», а затем ателье «Жак».

Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1. при существенном нарушении договора другой стороной

2. в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

-пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

-существенно ухудшает имущество

-более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В связи с передачей спорного помещения в субаренду другим лицам без письменного согласия Арендодателя, что является нарушением пункта 2.2.7. Договора, истец принял решение расторгнуть договор аренды помещения в судебном порядке, что предусмотрено п. 4.3 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 28.05.2002). Факт передачи спорного помещения в субаренду подтверждается договором субаренды от 10.03.2006, заключенным между ООО «Ада-М» (Арендодатель) и ООО «Цезар» (Арендатор), а также актом приема передачи помещения во исполнение указанного договора.

26.06.2006 истцом в адрес ответчика была направлена претензия, полученная ответчиком 29.06.2006 с требованием с недельный срок устранить нарушения – расторгнуть договор субаренды с ООО «Цезарь».

Договор субаренды в установленный истцом срок не был расторгнут ответчиком.

10.07.2006 истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора аренды № 270 в части нежилых помещений площадью 53,5 м² с предложением дать ответ в 30-дневный срок.

Указанная претензия была получена ответчиком 21.07.2006, что подтверждается подписью представителя в почтовом уведомлении, однако была оставлена последним без удовлетворения.

Доводы ответчика о том, что подпись в уведомлении о вручении не принадлежит лицу, фамилия которого указана при получении уведомления, не основаны на допустимых доказательствах. Отсутствие в журнале входящей корреспонденции ООО «Ада-М» регистрации о получении письма от 10.07.2006 может являться причиной ненадлежащего исполнения обязательств лицом, в обязанности которого входит регистрация входящей корреспонденции, но не доказательством не поступления письма от 10.07.2006 в адрес ответчика.

Таким образом, истцом был соблюден порядок, установленный ст.ст.452, 619 Гражданского кодекса РФ и п. 4.3 Договора, а именно предложение о расторжении договора было направлено ответчику в разумный срок.

При этом ответчик не устранил нарушения договора в части передачи имущества в субаренду, что подтверждается Актами осмотра нежилого помещения.

Так, согласно акту осмотра от 22.03.2006, на дату осмотра в помещении находилось ООО «Цезар»; актом от 10.07.2006 установлено, что в помещении размещено 18 игровых автоматов и барная стойка, при входе в помещение установлена вывеска «Монако»; в акте от 17.08.2006 также установлено, что в спорном помещении расположены игровые автоматы; актами от 19.08.2006 и 21.08.2006 истцом установлено, что в помещении установили швейные машины; в акте от 23.10.2006 истцы при осмотре помещения установили, что в помещении расположен цех ателье ООО «Жак».

Освобождение ООО «Цезарь» спорного помещения не является основанием полагать, что ответчиком устранены нарушения, указанные истцом в претензии от 26.06.2006 и от 10.07.2006, поскольку после освобождения помещения ООО «Цезарь», данное помещение было сдано в субаренду ателье «Жак».

Доказательств устранения нарушений п.2.2.7 договора №270 на дату рассмотрения дела в суде, ответчиком суду не представлено.

Таким образом, нарушение арендатором обязанности не сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя, предусмотренной п.2.2.7 договора №270, имеет длящийся характер.

Оценив в совокупности, в соответствии со ст. 71 АПК РФ, все обстоятельства по делу, суд приходит к выводу, что истцом соблюден порядок расторжения договора аренды № 270 в части аренды нежилого помещения площадью 53,5 м², а ответчиком допущены существенные нарушения условий договора, в связи с чем, иск подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о том, что ему разрешено сдавать нежилые помещения в субаренду без письменного согласия Арендодателя судом не принимается, поскольку, во-первых: дополнительное соглашение от 04.01.2001, которым было разрешено арендатору сдавать помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя не заключено в связи с отсутствием госрегистрации в установленном порядке, во-вторых: из буквального толкования условий договора № 270 от 28.12.2000, дополнительных соглашений к нему от 04.01.2001, от 28.05.2002 и от 08.10.2004, следует, что ООО «Ада-М» разрешено сдавать в субаренду без письменного согласия Арендодателя только помещения торговых залов, то есть помещения, находящиеся на втором и третьем этажах здания.

Спорное помещение расположено на первом этаже и не относится к торговым залам.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

При подаче иска истец оплатил госпошлину в размере 2 000 руб.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по уплате госпошлины в сумме 2 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 110,167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор №270 аренды здания от 28.12.2000 года в части нежилого помещения №39, площадью 53, 5 кв.м., расположенного на первом этаже четырехэтажного здания Дома быта в г. Благовещенске, ул. Зейская, 181.

Взыскать с ООО «Ада-М» в пользу ИП Чубарова Анатолия Вадимовича расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции, либо в двухмесячный срок после вступления его в законную силу- в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья А.А.ШВЕДОВ