Решение № А04-6686/07 от 26.12.2007 АС Амурской области

Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2007 года, решение в             полном объеме изготовлено 26 декабря 2007 года.

Установил:

 В Арбитражный суд обратился  Комитет имущественных отношений Администрации г. Белогорска с исковым заявлением  к ООО «Партнер»  с требованием  обязать ответчика  произвести ремонт муниципального помещения, расположенного по адресу: <...> (согласно смете).

В обоснование исковых требований  истец указал, что  01.01.2006 года между Муниципальным унитарным предприятием «Белогорскоепассажирское АТП», Комитетом имущественных отношений Администрации города Белогорска и ООО «Партнер» в соответствии с Положением «О порядке сдачи в аренду муниципального недвижимого имущества г.Белогорска» заключен договор аренды №7 муниципального здания, расположенного по адресу: <...> сроком действия по 30 ноября 2006 года. В день заключения - 01.01.2006 года помещение было передано арендатору по акту приема-передачи.

01 мая 2007 года Арендатор, нарушив п.4.2.5. и п.4.2.8. договора аренды №7 от 01 января 2006 года без направления соответствующего предупреждения прекратил пользование помещением, не передав арендуемое имущество по акту приема передачи. Помещение находится в неудовлетворительном состоянии и не пригодно для дальнейшей эксплуатации.

        03 мая 2007 года истцом  произведено обследование  указанного нежилого помещения,  составлен акт обследования, дефектная ведомость, произведена фотосъемка технического состояния данного помещения. Согласно заключению комиссии, нежилое помещение находится в неудовлетворительном состоянии, требуется проведение косметического ремонта.Отделом    по    строительству     и архитектуре   администрации   г.Белогорска  составлена  локальная   смета  №5   на  ремонт помещения, где  стоимость  ремонта составила 73 186, 29 рублей.

        Письменное требование истца   о  проведении текущего ремонта, предъявленное ответчику осталось без ответа.

         В судебном заседании 04 декабря 2007 года представитель истца настаивал на своих требованиях, просил обязать ответчика произвести ремонт муниципального помещения, расположенного по адресу: <...> согласно сметной документации на сумму 73 186,29 рублей. При этом представитель по поводу принятия помещения из аренды от ООО «Партнер»   МУП «Белогорское пассажирское автотранспортное предприятие» без замечаний в пригодном состоянии  на вопросы суда пояснил, что МУП «Белогорское пассажирское автотранспортное предприятие» не могло ни расторгать договор аренды, ни тем более принимать от арендатора имущество без ведома Комитета имущественных отношений Администрации г.Белогорска. Указал, что ссылка ответчика на   заключение  иных договоров аренды в 2006 и в 2007 годах необоснованна, так как заключение договоров не согласовывалось с собственником . В связи с тем, что

         В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора к делу привлечены ООО «Белогорское автотранспортное предприятие» и  МУП «Белогорское пассажирское автотранспортное предприятие».

          В судебных заседаниях,   ответчик указал, что  с исковыми требованиями не согласен, пояснил, что указанный договор был расторгнут по требованию «Арендодателя» ( в данном случае третьего лица – Муниципального унитарного предприятия «Белогорское пассажирское  АТП с 14.02.2006 года (соглашение о расторжении договора № 7 от 01.01.2006 года, подписанного 01.04.2006 года). Фактически ООО «Партнер» продолжало находиться в арендуемом помещении.

           В дальнейшем ООО «Партнер» получал во временное пользование по ул.Победы, д.1 в соответствии с подписанными договорами аренды нежилого помещения: договор аренды б/н от 01.04.2006 года; договор аренды от 01.01.2007 года. Арендодателем по вышеуказанным договорам являлось МУП «Белогорское пассажирское автотранспортное предприятие». Последний договор аренды от 01.01.2007 года устанавливал срок аренды с 01.01.2007 года по 31.12.2007 года. В апреле 2007 года ООО «Партнер» был поставлен в известность о досрочном прекращении договора аренды и об обязанности передать по акту приема-передачи помещение. 1.05.2007 года ООО «Партнер» (Арендатор) и МУП «Белогорское пассажирское автотранспортное предприятие» (Арендодатель) подписали акт приема –передачи муниципального недвижимого имущества согласно которому арендодатель имущество принял, претензий к передаваемому имуществу нет, имущество признано пригодным для дальнейшей эксплуатации. Первого мая 2007 года ООО «Партнер» помещение освободил. Кроме того, ООО «Партнер»  в помещении были поставлены на окна ставни, решетки и установлены железные  двери.   МУП «Белогорское пассажирское автотранспортное предприятие», являясь арендодателем  также увеличивало арендную плату, подлежащую уплате по договору аренды. Помещение передано арендодателю в том же состоянии, в котором ответчик его и принял в аренду, что подтверждается актом приема-передачи от 01.05.2007 года. На каком основании появился другой акт от 03.05.2007 года, составленный без участия общества и без его вызова для осмотра помещения непонятно.

           В судебном заседании 19 декабря 2007 года истец на требованиях настаивал, заявил ходатайство о допросе в качестве свидетелей бывших руководителей  МУП  «Пассажирское автотранспортное предприятие» ФИО3 и ФИО4, которые могут пояснить обстоятельства, связанные с арендными отношениями. Ответчик не возражает.          Судом ходатайство истца о допросе в качестве свидетелей бывших руководителей МУП «Пассажирское автотранспортное предприятие» отклонено, поскольку согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут  подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. В настоящем деле сторонами представлены письменные доказательства, подлежащие оценке судом. Кроме того, истец, заявив ходатайство о допросе в качестве свидетелей бывших руководителей муниципального предприятия, не обеспечил их явку в суд.

          Третьи лица, привлеченные к участию в деле, в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем суд рассматривает дело в отсутствие представителей третьих лиц в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

           От конкурсного управляющего МУП «Белогорское пассажирское автотранспортное предприятие» поступило ходатайство о приостановлении производства по делу на основании ч. 1 ст. 143 АПК РФ в связи с тем, что  в Арбитражном суде рассматривается дело  № А 04-8536/07-22/215 о признании  недействительным распоряжения Комитета имущественных отношений Администрации г.Белогорска и о возврате незаконно изъятого имущества. В перечень изъятого имущества, входит имущество, с которым связан предмет спора   и в случае удовлетворения иска МУП «Белогорское ПАТП»именно ему должна быть произведена денежная компенсация за нанесение имуществу, находящемуся в хозяйственном ведении ущерба.

         Судом ходатайство о приостановлении производства по делу отклонено, поскольку отсутствуют  препятствия  для рассмотрения дела по существу. Арбитражным процессуальным кодексом не предусмотрена возможность замены истца в процессе. Решение может быть принято судом до разрешения дела № А 04-8536/07-22/215.

  Заслушав представителей сторон и изучив материалы дела,  судом установлено, что  01.01.2006 года МУП «Белогорское пассажирское автотранспортное  предприятие - Арендодателем, Комитетом имущественных отношений г.Белогорска и  Арендатором  ООО  «Партнер» заключен договор аренды по которому, арендодатель предоставил, а арендатор принял  во временное пользование нежилое помещение  площадью 37,5 м2, расположенное по адресу: <...>  сроком с 01.01.2006 года по 30.11.2006 года. Согласно п. 1.4 договора нежилое помещение закреплено в хозяйственном ведении МУП «Белогорское пассажирское АТП».

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что в случае если арендатор продолжает  пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом пунктом 2.4. оговорено, что стороны договора заключенного на неопределенный срок справе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. Договором ( разделом 3) предусмотрен порядок внесения арендной платы.

Пунктом 3.9. договора предусмотрено право Арендодателя проверять использование арендованного имущества в соответствии с его целевым назначением, сохранностью, необходимостью проведения текущего и капитальных ремонтов.

Арендодатель обязался предоставить имущество арендатору по приемопередаточному акту с указанием его технического состояния, выпиской из технического паспорта плана имущества, а арендатор принять имущество по акту, использовать его по прямому назначению, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по  его содержанию, не допуская его порчи.

Согласно пункту 4.2.8 договора по окончании срока договора аренды, либо при его досрочном расторжении, письменно за один месяц известить об этом «Арендодателя», сдать имущество по акту в исправном состоянии со всеми произведенными неотделимыми улучшениями арендуемого имущества. «Арендатор» не имеет права на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения настоящего договора.

Разделом 6 договора предусмотрена ответственность сторон, согласно п. 6.8. которого в случае если арендованное имущество в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер – ухудшится, то арендатор уплачивает арендованное имущество за счет собственных средств.

Разделом 7 предусмотрен порядок изменения, расторжения и продления договора аренды, в том числе предусмотрено досрочное расторжение договора при использовании не по целевому назначению и в случае если арендатор не производит ремонтов, определенных договором аренды, что приводит к ухудшению арендованного имущества.

     По акту приема-передачи от 01.01.2006 года Арендодатель – МУП «Белогорское пассажирское АТП» сдало, а арендатор – ООО «Партнер» приняло в аренду нежилое помещение площадью 37,5 м 2 для использования под производственное помещение. В акте отмечено, что  помещение передано в аренду в удовлетворительном состоянии, по своему техническому состоянию пригодно для передачи в аренду. 

   Как указывает в иске истец, 1.05.2007 года арендатор освободил помещение, без направления соответствующего предупреждения, не передал имущество  по акту приема-передачи. Помещение находится в неудовлетворительном состоянии и непригодно для дальнейшей эксплуатации. 03.05.2007 года проведено обследование помещения, составлена дефектная ведомость и по заключению комиссии требуется косметический ремонт, стоимость которого согласно дефектной ведомости составляет   73 186, 29 рублей. Из дефектной ведомости видно, что истцом включены работы по ремонту штукатурки потолков  ( 54 м2), штукатурки стен (46 м2), установка и крепление наличников (окна, двери) (38,7 п м), окраска окон (16,3 м2), восстановление электрокабеля (28  пм), установка розеток 5 шт, установка выключателей 3 шт., ремонт пола из ДВП ( 50,2 м2), окраска пола ( 50 м2), известковая окраска стен и потолка ( 141 м2). Истец считает, что ответчик обязан произвести ремонт в соответствии с дефектной ведомостью на основании ст. 309, 310, 616 ГК РФ.   10.05.2007 года в адрес ответчика направлено требование № 1471 о необходимости выполнения ремонта в соответствии с дефектной  ведомостью.

Ответчик, возражая против требований истца, предоставил суду  акт приема-передачи муниципального недвижимого имущества от 01.05.2007 года подписанный  руководителями арендатора  и арендодателя. Согласно акту имущество возвращено  в удовлетворительном состоянии и пригодно для дальнейшей эксплуатации. Также представлено соглашение от 01.04.2006 о расторжении договора аренды от 01.01.2006 года с 14.02.2006 года, подписанное руководителями МУП «Белогорское пассажирское автотранспортное предприятие». Договор   аренды помещения заключенный 01.04.2006 года    МУП «Белогорское пассажирское автотранспортное предприятие», ООО «Партнер» и  ООО «Белогорское автотранспортное предприятие» на основании договора субаренды от 05.10.2005 года, заключенного между МУП «Белогорское ПАТП» и ООО «Белогорское  автотранспортное предприятие»  по которому Арендодатель МУП «Белогорское  пассажирское автотранспортное предприятие» предоставил  в аренду ООО «Партнер» помещение площадью 37,5 м2 , расположенное по адресу <...>  (  как пояснили стороны то же помещение, что и арендованное по договору от 01. 01.2006 года  ул.Победы, 1 так как здание является угловым). Договор аренды заключен на срок с 1.04.2006 года по 01.04.2006 года.  Договор аренды от 01.01.2007 года, заключенный МУП «Белогорское пассажирское автотранспортное предприятие» и ООО «Партнер» на это же помещение сроком с 01.01.2007 года по 31.12.2007 года. Письма МУП «Белогорское ПАТП» от 28.04.2006 года № 241 и от 10.05.2006 года  № 264 с предупреждениями о расторжении договора аренды от 01.01.2006 в связи с невнесением арендной платы и необходимостью написать заявление в Комитет на заключение договора аренды.

  Оценив доводы сторон, суд считает требования истца необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

   В соответствии с п. 4.1.9 Положения о Комитете имущественных отношений  администрации г.Белогорска  Комитет наделен  правом выступать в качестве истца  в суде и арбитражном суде в защиту своих прав, интересов муниципального образования по вопросам управления и распоряжения муниципальной собственностью, приватизации, взыскания задолженности и расторжения договоров аренды недвижимого имущества, земельных участков, аренды рекламы, возмещения убытков, причиненных муниципальному образованию городу Белогорску неправомерными действиями  физических и юридических лиц. На основании изложенного, суд считает, что Комитет имущественных отношений вправе обратиться  в суд с настоящим иском.

   Комитетом имущественных отношений Администрации   г.Белогорска заявлен иск об исполнении обязанности в натуре на основании  п. 4.2.5 и п. 4.2.8. договора от 01.01.2006 года и ст.ст. 309, 310 ГК РФ, 616 ГК РФ , регулирующих обязательственные правоотношения.

В соответствии со ст. 8 ГК РФгражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

         В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

  В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности ( ст. 307 ГК РФ).

   Статьей 308 ГК РФ установлено, что в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц. Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.    Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

           Изучив материалы дела, суд не установил обязательственных отношений между  истцом  и ООО «Партнер»  по поводу использования арендованного муниципального имущества.

           Как следует из договора, на который ссылается Комитет имущественных отношений в обоснование своих исковых требований, Арендодателем имущества является МУП «Белогорское пассажирское автотранспортное предприятие».

    Как указано выше, в договоре аренды № 7 от 01.01.2006 года указано, что имущество находится  на праве хозяйственного ведения у МУП « Белогорское пассажирское АТП».

Согласно выписки из реестра муниципальной собственности переданное в аренду имущество нежилое помещение, расположенное по ул.Победы,1 площадью 37,5 м2 является муниципальной собственностью.

     Из представленного истцом   договора № 5  «О передаче имущества в хозяйственное ведение» от 30.03.2000 года  следует, что по акту приема-передачи  Отдел имущественных прав Администрации г.Белогорска  передал  в хозяйственное ведение  МУП « Белогорское пассажирское автотранспортное предприятие» имущество, в том числе Линейную диспетчерскую, площадью 164, 5 м2, которая со слов истца явилась предметом договора аренды с ответчиком, на основании которого истец обратился в суд с иском. 

           Вместе с тем, в материалы  арбитражного дела   А 04-8536/07-22/215 представлены документы, копии которых суд приобщает к материалам рассматриваемого дела, в том числе распоряжение Комитета имущественных отношений администрации г.Белогорска № 42-1 от 03.10.2005 года «О включении имущества в состав муниципальной казны» согласно которому имущество, переданное МУП «Белогорское ПАТП» на праве хозяйственного ведения, изъято в муниципальную казну, в том числе и Линейная диспетчерская. ( адрес указан ул.Ленина,4, в  договоре о передаче в хозяйственное ведение указан адрес ул.9 мая, 188, в договоре аренды от 01.01 .2006 года  указан адрес ул.9 Мая, 188 и ул.Победы,1, в других актах приема-передачи имущества, обследования ул.Победы,1. Стороны пояснили, что различные адреса указаны, также имущество расположено на базе, на перекрестке улиц, речь идет об одном и том же имуществе.) Затем, по договору аренды № 81 от 04.10.2005 года изъятое  имущество передано МУП «Белогорское ПАТП»  в аренду. Между тем, суд считает, что указанное обстоятельство не может повлиять на выводы суда относительно обоснованности требований истца.

   В силу ст. 209 ГК РФ  собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

   В соответствии со ст.608 ГК РФ   право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

         Оценивая  представленные сторонами договоры, суд  пришел к выводу, что представленные ответчиком договора аренды от 1.04.2006 года и от 01.01.2007 года являются ничтожными, поскольку их заключение  собственник имущества, управомоченным органом которого является Комитет имущественных отношений Администрации г.Белогорска не согласовывал.

          Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, т.е. субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

           Исходя из требований законодательства  и отношений сторон, Положения о порядке сдачи в аренду муниципального недвижимого имущества г.Белогорска, утвержденного Белогорским городским Советом народных депутатов № 138 от 26.12.2000 года,  оценивая договор  аренды от 01.01.2006 года, суд считает, что Комитет имущественных отношений не может являться стороной в данном договоре (арендодателем), а лишь является лицом, согласовывающим сдачу  нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью в аренду, Арендодателем  определено МУП «Белогорское пассажирское автотранспортное предприятие».

          Таким образом, обязательственные отношения возникают непосредственно между арендодателем – МУП «Белогорское  пассажирское автотранспортное предприятие» и ООО «Партнер». 

   В силу ч. 3 ст 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Арендные отношения по договору от  01.01.2006 года  прекратились между сторонами  с 14.02.2006 года, что следует из соглашения о расторжении договора, подписанного сторонами 01.04.2006 года.   При этом суд не принимает доводы Комитета имущественных отношений о незаконности расторжения договора  без согласия Комитета имущественных отношений, поскольку в соответствии с ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Ни  законодательством, ни договором  не предусмотрено расторжение договора аренды  только по согласию Комитета имущественных отношений. Суд также не принимает во внимание письма  арендодателя с предупреждением о расторжении договора от 01.01.2006 года, датированные позднее даты заключения соглашения о расторжении договора от 01.04.2006 года, поскольку сторонами не предоставлено доказательств признания данного соглашения о расторжении договора  недействительным либо расторгнутым.

          Несмотря на расторжение договора аренды с 14.02.2006 года, фактически ответчик продолжал занимать арендуемое помещение на основании других заключенных договоров аренды с МУП «Белогорское пассажирское автотранспортное предприятие», что подтвердил представитель  ответчика в судебном заседании, которые суд признал ничтожными.

           Имущество возращено ответчиком МУП «Белогорское пассажирское автотранспортное предприятие»  по акту  от 1.05.2007 года, Акт подписан арендодателем, заявлений о фальсификации Акта приема-передачи имущества, лицами, участвующими в деле,  не сделано. Согласно акту-приема-передачи имущества от 01.05.2007 года имущество передано в удовлетворительном состоянии, в каком и принималось в аренду.

          Также суд отмечает, что представленный собственником имущества Акт от 03.05.2007 года составлен без участия представителя ответчика, ответчик для составления данного акта не вызывался.  В дефектной ведомости указывается площадь пола, подлежащая ремонту 50,2 м2, потолков 54,0 м2, тогда как  арендовано было муниципальное имущество площадью 37,5 м2, известковая окраска стен и потолка указана на площади 141 м2, тогда как при площади помещения 37,5 м2 , площадь стен и потолка не может быть более, чем 115 м2, учитывая, что имеются проемы для окон и двери. Таким образом, суд ставит под сомнение достоверность сведений содержащихся в акте от 03.05.2007 года.

           На основании изложенного, требования  истца являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, Государственная пошлина в соответствии со ст.110 АПК РФ в сумме 2000 рублей подлежит отнесению на истца. При подаче иска истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, поэтому государственная пошлина подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета РФ.

             Руководствуясь  ст.ст. 110,  170, 176   АПК РФ  суд 

                                               РЕШИЛ:

     В удовлетворении требований истцу отказать.

     Взыскать с Комитета  имущественных отношений администрации г.Белогорска в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину по иску в сумме  2 000 рублей 00 копеек.

       Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г.Хабаровск), либо в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу - в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

 Судья                                                                              Т.А. Корниенко