Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление «Азиатско-Тихоокеанский банк» (публичное акционерное общество) (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице временной администрации

к обществу с ограниченной ответственностью международный жилой комплекс «Росинка» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договора недействительным,

при участии в заседании: от истца: ФИО1 дов. №28АА 1000351 от 27.10.2018; ФИО2 дов. № 28АА 1000344 от 27.10.2018; ФИО3 дов. от 27.10.2018;

от ответчика: ФИО4 дов. от 27.08.2018; ФИО5 от 01.02.2019

эксперт ФИО6

эксперт ФИО7

установил:

Дело рассматривается с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Савёловского районного суда города Москвы.

В Арбитражный суд Амурской области обратился «Азиатско-Тихоокеанский банк» (публичное акционерное общество) в лице временной администрации к обществу с ограниченной ответственностью международный жилой комплекс «Росинка» с требованием о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 02.04.2018 по основаниям, предусмотренным пп.8 п.2 ст. 189.31, ст. 189.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Требования мотивированы приобретением объектов банком по завышенной стоимости, что подтверждено оценкой-отчетом от 13.07.2018 № 226Ю/07/18.

Ответчик требования не признал, представил отчет АО «Городское бюро оценки», составленный 20.09.2018 за № 04/0918-120, из которого следует, что рыночная стоимость спорного имущества составляет:

Объект 1 - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Красногорский район, дер.Ангелово, пос."Росинка", д.14, кв.411, назначение: жилое, общая площадь 122,9 кв. м., кадастровый номер: 50:11:0040108:666- 21 190 000 руб. (стоимость по договору 21 814 750 руб.);

Объект 2 - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Красногорский район, дер.Ангелово, пос."Росинка", д.21, кв.703, назначение: жилое, общая площадь 123,4 кв. м., кадастровый номер: 50:11:0040108:791- 21 270 000 руб. (стоимость по договору-21 903 500 руб.);

Объект 3 - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Красногорский район, дер.Ангелово, пос."Росинка", д.58, кв.1521, назначение: жилое, общая площадь 230,8 кв. м., кадастровый номер: 50:11:0040108:738- 40 570 000 руб. (стоимость по договору-40 967 000 руб.);

Объект 4 - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Красногорский район, дер.Ангелово, МЖК "Росинка", д.78, кв. 2002, назначение: жилое, общая площадь 231,5 кв. м., кадастровый номер: 50:11:0000000:113968- 40 700 000 руб. (стоимость по договору- 41 091 250 руб.);

Объект 5 - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Красногорский район, дер.Ангелово, пос."Росинка", д.100, кв.2407, назначение: жилое, общая площадь 130,3 кв. м., кадастровый номер: 50:11:0040108:743- 22 370 000 руб. (стоимость по договору- 23 128 250 руб.).

Ответчик заявил ходатайство: истребовать у Общества с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР ДЕЛОВОГО КОНСУЛЬТИРОВАНИЯ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 123154, Москва, ул. Маршала Тухачевского, 32, фактический адрес: 123060, Москва, ул.Маршала Вершинина, д.8, корп.1) надлежащим образом заверенную копию отчета №1804-130ОН от 02.04.2018 г. об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (квартиры с кадастровыми номерами 50:11:0040108:666, 50:11:0040108:791, 50:11:0040108:738, 50:11:0000000:113968, 50:11:0040108:743).

Обществом с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР ДЕЛОВОГО КОНСУЛЬТИРОВАНИЯ» представлен отчет №1804-130ОН от 02.04.2018 г. об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (квартиры с кадастровыми номерами 50:11:0040108:666, 50:11:0040108:791, 50:11:0040108:738, 50:11:0000000:113968, 50:11:0040108:743).

По делу была назначена комиссионная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы собственности», эксперт ФИО7 (107023, <...>), стоимость экспертизы 36 000 руб.; некоммерческому партнерству судебных экспертов и оценщиков «Союз», эксперт ФИО6 (105066, <...>), стоимость экспертизы 30 000 руб.

Стоимость экспертизы оплачена истцом на депозитный суд Арбитражного суда Амурской области в сумме 100 000 руб. пл. пор. № 31596 от 10.10.2018.

Стоимость экспертизы оплачена ответчиком на депозитный суд Арбитражного суда Амурской области в сумме 40 000 руб. пл. пор. № 2354 от 10.10.2018.

На разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 02.04.2018:

Из представленных заключений следует:

По заключению общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы собственности», рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 02.04.2018:

По заключению некоммерческому партнерству судебных экспертов и оценщиков «Союз», рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 02.04.2018:

Вызванные в судебное заключение эксперты показали:

Эксперт ФИО6:

Аналитика, использованная экспертом основана на фактических данных по рынку жилья, упоминание о земельном участке использовалось в одном из аналогов, оценка жилых помещений производилась без учета мебели. Концепция жилищного поселка не предусматривает использование земельных участков, поэтому земельный участок, обозначенный собственниками, не находится в собственности конкретного лица, поэтому инфраструктура двора не учитывалась при оценке конкретных квартир. Справочник издания 2014 года, на основании которого производилась оценка, является официальным изданием, рынок отреагировал на кризисные явления 2014, к 2018 году спрос на жилые помещения возрос по сравнению с 2014 годом. Эксперт применил коэффициент капитализации в соответствии с принятыми стандартами. Доходный подход не был использован экспертом, поскольку все коммунальные расходы и расходы по эксплуатации оплачиваются дополнительно. Эксперт проанализировал кадастровую стоимость земельных участков, налоговая нагрузка составляет 28 руб. на 1 кв. м. жилого помещения в год и 7 руб. на кв. м. земельного участка в год, что не превышает размера 35 руб. на 1 кв. .м. в год. Подробности налогообложения из открытых участков получить невозможно. Эксперту известно, что эксплуатационные расходы оплачиваются отдельно. Осмотре производился в рабочее время, эксперт утверждает, что жилые помещения и гаражные помещения использовались гражданами, проживающими в поселке. Точное количество гаражных помещений эксперт назвать затруднился. При реализации сравнительного подхода, не были использованы аналоговые данные. В оспариваемом договоре отсутствовали сведения о включении гаражных помещений в состав имущества, являющего предметом договора.

Эксперт ФИО7: документы, использованные при составлении заключении были получены от менеджера оценочной компании, эксперт осмотрела объекты экспертизы, при осмотре присутствовали представители сторон настоящего спора, заключение составлялось экспертом единолично. Менеджер оценочной компании представлял документы для составления заключения. Уникальность комплекса экспертом установлена не была. В анализе имеется сравнение с аналогичным коттеджным поселком. Стоимость определена по состоянию на 02.04.2018. По объекту № 1 имеются скриншоты, подтверждающие дату, на которую определена оценка объекта. Эксперт использовал различную информацию из различных источников. Срок экспозиции в 6 месяцев использовался экспертом при анализе рынка, экспертом использовались данные агентства ЦИАН. Экспертом использована актуальная цен объектов. Уровень отделки уточнялся экспертом. Использовались данные ресурса Статриэлт. Сведения о характере отделки были получены из фотоизображений. По объектам 2,3 имелись несоответствия в таблицах. Площадь является фактором, влияющим на стоимость объекта. Доходный метод не применялся, так как эксперту не были известны сведения, необходимые для применения такого метода. В рамках сравнительного подхода использовались аналоги жилых помещений, в заключении указано о применении средних цен. Опечатка в заключении была исправлена экспертом после направления отчета в суд.

Рассмотрев материалы дела, суд установил:

Согласно п. 1 ст. 61.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, совершенные должником могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с п.п. 8 п. 2 ст. 189.31 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» временная администрация вправе обращаться от имени кредитной организации в арбитражный суд с требованием о признании сделок, совершенных кредитной организацией недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьями 61.1 - 61.9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с учетом особенностей, установленных ст. 189.40 указанного закона.

Согласно ст. 189.40 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная кредитной организацией до даты назначения временной администрации по управлению кредитной организацией может быть признана недействительной по заявлению руководителя такой администрации в порядке и по основаниям, которые предусмотрены ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, с учетом особенностей, установленных настоящим параграфом 4.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Статьей 61.9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что в случаях, установленных ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», заявление руководителя временной администрации финансовой организации о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона, а также по основаниям, связанным с нарушением правил указанного Федерального закона, подается в арбитражный суд по месту нахождения финансовой организации.

Пунктом 1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Как следует из материалов дела, 02.04.2018 между истцом (Покупатель, Банк) и ответчиком (Продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимости.

В соответствии с п. 1.1. договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель - принять и оплатить следующие объекты недвижимости:

Продавец подтверждает отсутствие каких-либо обременении и правопритязаний третьих лиц в отношении Объектов (в том числе аресты, запреты на совершение регистрационных действий, внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, залог), за исключением следующих: ипотека на основании Договора о залоге недвижимости (ипотека) № 1900/0000462.1 от 11.12.2014г., заключенного между Банком и Продавцом (регистрационные записи № 50-50-11/157/2014-932 от 13.03.2015г. (Объект 1), № 50-50-11/157/2014-943 от 12.03.2015г. (Объект 2), № 50-50-11/157/2014-936 от 13.03.2015г. (Объект 3), № 50-50-11/157/2014-879 от 13.03.2015г. (Объект 4), № 50-50-11/157/2014-950 от 14.03.2015г. (Объект 5). (П. 1.3 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора, совокупная стоимость Объектов по соглашению Сторон определена в размере 148 904 750 руб. (НДС не облагается), при этом:

цена Объекта 1 - 21 814 750 руб.;

цена Объекта 2 - 21 903 500 руб.;

цена Объекта 3 - 40 967 000 руб.;

цена Объекта 4 - 41 091 250 руб.;

цена Объекта 5 - 23 128 250 руб.

Банк исполнил свои обязательства по оплате Объектов в размере 148 904 750 руб. по платежному поручению от 02.04.2018 № 232335. Право собственности на Объекты зарегистрировано за покупателем, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

С 26 апреля 2018 года на основании пп.2 и 6 п. 1. ст. 189.26, ст. 189.34 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве») (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»), в соответствии с приказом Банка России от 25 апреля 2018 года № ОД-1076 «О возложении на общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Фонда консолидации банковского сектора» функции временной администрации по управлению банком «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (публичное акционерное общество») «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО) (г.Благовещенск)», функции временной администрации по управлению Банком возложены на общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Фонда консолидации банковского сектора» сроком на шесть месяцев; на период деятельности временной администрации полномочия органов управления Банка, связанные с принятием решения по вопросам, отнесенным к их компетенции федеральными законами и учредительными документами Банка, приостановлены. В соответствии с доверенностью общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Фонда консолидации банковского сектора» от 26.04.2018 г. № 180426-01-Д, Приказом № 1-ВА от 26 апреля 2018 г. обязанности руководителя временной администрации по управлению Банком возложены на ФИО8.

Временной администрацией при проверке рыночной стоимости приобретенных Объектов заявлено, что рыночная стоимость Объектов согласно проведенной ООО «АВЕРТА ГРУПП» оценки (Отчет № 226Ю/07/18 от 13.07.2018), составляет:

Объект

Рыночная стоимость согласно оценки (руб.)

Стоимость по договору (руб.)

Превышение стоимости по договору рыночной стоимости

Объект 1

13 050 000,00

21 814 750,00

в 1,67 раз

Объект 2

13 126 000,00

21 903 500,00

в 1,67 раз

Объект 3

22 724 000,00

40 967 000,00

в 1,8 раз

Объект 4

22 793 000,00

41 091 250,00

в 1,8 раз

Объект 5

13 841 000,00

23 128 250,00

в 1,67 раз

ИТОГО:

85 534 000,00

148 904 750,00

Договор купли-продажи от 02.04.2018 заключен Банком до даты назначения временной администрации (26.04.2018).

Вместе с тем, договор был заключен банком на основании отчета №1804-130ОН от 02.04.2018 г. об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (квартиры с кадастровыми номерами 50:11:0040108:666, 50:11:0040108:791, 50:11:0040108:738, 50:11:0000000:113968, 50:11:0040108:743), представленного обществом с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР ДЕЛОВОГО КОНСУЛЬТИРОВАНИЯ», из которого следует, что стоимость Объектов определена в размере 148 904 750 руб. в том числе:

цена Объекта 1 - 21 814 750 руб.;

цена Объекта 2 - 21 903 500 руб.;

цена Объекта 3 - 40 967 000 руб.;

цена Объекта 4 - 41 091 250 руб.;

цена Объекта 5 - 23 128 250 руб.

При этом заказчиком оценки выступил истец (банк) до заключения спорного договора и на основании указанного отчета была определена стоимость спорного имущества.

Суд не принимает как доказательство завышенной рыночной стоимости спорных квартир заключение ООО «АВЕРТА ГРУПП» оценки (Отчет № 226Ю/07/18 от 13.07.2018), поскольку определенная указанным лицом стоимость квартир явно занижена оценщиком, что следует из сравнения оценки, сделанной обществом «АВЕРТА ГРУПП» (определена стоимость 85 534 000 руб.), обществом «ЦЕНТР ДЕЛОВОГО КОНСУЛЬТИРОВАНИЯ» (определена стоимость 148 904 750 руб.) и экспертами по делу: Центр независимой экспертизы собственности» (определена стоимость 116 632 000 руб.) и некоммерческим партнерством судебных экспертов и оценщиков «Союз» (определена стоимость 151 749 000 руб.).

П. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» предусмотрено: под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента). Невыгодность сделки определяется на момент ее совершения; если же невыгодность сделки обнаружилась впоследствии по причине нарушения возникших из нее обязательств, то директор отвечает за соответствующие убытки, если будет доказано, что сделка изначально заключалась с целью ее неисполнения либо ненадлежащего исполнения.

Проведенные по делу экспертизы не подтвердили факт существенного завышения цены спорных объектов при совершении оспариваемой сделки. При этом суд принимает оба заключения, однако заключения экспертиз по делу не свидетельствуют о факте неравноценного встречного обеспечения исполнения обязательств другой стороной (ответчиком).

Суд считает, что истцом не доказано то обстоятельство что имеет место быть неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной, что в соответствии с п. 1. ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» является основанием для признания данной сделки недействительной.

Истец не доказал факт неравноценного встречного обеспечения исполнения обязательств другой стороной (ответчиком), поскольку требования истца основаны на оценке имущества, существенно отличающейся от оценки, заказанной банком при заключении договора и оценки, произведенной экспертами по делу.

На основании вышесказанного исковые требования подлежат не удовлетворению по заявленным истцом основаниям.

Стоимость экспертизы оплачена истцом на депозитный суд Арбитражного суда Амурской области в сумме 100 000 руб. пл. пор. № 31596 от 10.10.2018, стоимость экспертизы составила 36 000 руб.

Стоимость экспертизы оплачена ответчиком на депозитный суд Арбитражного суда Амурской области в сумме 40 000 руб. пл. пор. № 2354 от 10.10.2018, стоимость экспертизы составила 30 000 руб.

Экспертам следует произвести выплаты с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области- обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы собственности»- 36 000 руб.; некоммерческому партнерству судебных экспертов и оценщиков «Союз»- 30 000 руб.

Истцу следует возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области 64 000 руб.

Ответчику следует возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области 10 000 руб.

Государственная пошлина по делу в силу пункта 1 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 6 000 руб., была уплачена истцом по платежному поручению от 03.08.2018 № 15481 в размере 6 000 руб. В силу ст. 110 АПК РФ госпошлина и расходы по экспертизе относятся на истца, с истца в пользу ответчика следует взыскать расходы по проведению экспертизы в размере 30 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в иске отказать.

Взыскать с «Азиатско-Тихоокеанский банк» (публичное акционерное общество) (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью международный жилой комплекс «Росинка» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по экспертизе в размере 30 000 руб.

Возвратить «Азиатско-Тихоокеанский банк» (публичное акционерное общество) (ОГРН <***>, ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области сумму 64 000 руб., оплаченную по пл. поручению № 31596 от 10.10.2018.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью международный жилой комплекс «Росинка» (ОГРН <***>, ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области сумму 10 000 руб., оплаченную по пл. поручению № 2354 от 10.10.2018.

Произвести выплату обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы собственности» стоимости экспертизы в размере 36 000 руб. с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области.

Произвести выплату некоммерческому партнерству судебных экспертов и оценщиков «Союз» стоимости экспертизы в размере 30 000 руб. с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья А.А. Стовбун