Решение № А04-6747/13 от 23.04.2014 АС Амурской области

В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании платы за пользование нежилыми помещениями (неосновательного обогащения) за период с 01.10.2012 по 31.07.2013 в сумме 500 000 руб.

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены общество с ограниченной ответственностью «ИНТЕС ГРУПП» и индивидуальный предприниматель ФИО3, являвшиеся арендаторами части спорных помещений.

Заявленное требование обосновано тем, что в соответствии с заключенным сторонами договором аренды с последующим выкупом от 01.10.2012 ответчику были переданы нежилые помещения общей площадью 646 кв.м. Указанный договор в предусмотренном законом порядке зарегистрирован не был, однако несмотря на это ответчик в период с 01.10.2012 по 31.07.2013 пользовался переданными ему помещениями, при этом установленную договором арендную плату (50 000 руб. в месяц) не вносил, в связи с чем сберег денежные средства в общей сумме 500 000 руб.

В ходе рассмотрения дела представитель истца в порядке статьи 49 АПК РФ заявил об уменьшении размера исковых требований и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды с последующим выкупом от 01.10.2012 за тот же период (с 01.10.2012 по 31.07.2013) в сумме 360 282 руб. 20 коп. При этом пояснил, что из предъявленной ранее суммы задолженности истцом была исключена сумма арендной платы за часть нежилого помещения площадью 200 кв.м, которая с 01.11.2012 была передана в аренду ООО «ИНТЕС ГРУПП» (по договорам аренды от 01.11.2012 № 7 и от 01.05.2013 № 1).        

Ответчик и его представитель в представленном отзыве и в устных пояснениях требования по иску не признали, в обоснование возражений ссылались на то, что договор аренды с последующим выкупом от 01.10.2012 является мнимой (ничтожной) сделкой в части условий об аренде помещений, поскольку несмотря на указанную в нем дату его заключения фактически он был составлен и подписан сторонами в мае 2013 года и имел своей целью предоставление банку, в котором ответчик планировал получить кредит под залог техники, документа в подтверждение владения автостоянкой для этой техники (то есть был составлен лишь для вида). По утверждению ответчика, сами помещения были переданы ему также после фактического заключения договора. Кроме того, пояснил, что у ответчика было намерение приобрести указанные помещения в собственность, о чем им была достигнута соответствующая договоренность с истцом, поэтому данными помещениями он пользовался не как объектами аренды, а как объектами будущей купли-продажи.

Определением от 20.12.2013 судом по ходатайству ответчика была назначена судебно-техническая экспертиза документов по вопросу определения давности составления договора аренды от 01.10.2012 и двух актов приема-передачи к нему, проведение экспертизы поручено ФБУ «Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». Срок проведения экспертизы был установлен до 06.03.2014 и впоследствии продлен до 26.03.2013. В связи с назначением экспертизы производство по делу приостановлено.

Определением от 26.03.2014 производство по делу было возобновлено, судебное заседание по делу назначено на 14.04.2014.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 14.04.2014 судом был объявлен перерыв до 16.04.2014, о чем вынесено протокольное определение. Информация о перерыве и о времени и месте продолжения заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Амурской области в сети Интернет. После окончания перерыва 16.04.2014 заседание было продолжено.

В настоящем судебном заседании представитель истца на уточненных исковых требованиях настаивал.

Ответчик и его представитель в отношении требований по иску возражали, поддержав ранее изложенные доводы. 

Третьи лица письменные отзывы на иск не представили, своих представителей в заседание не направили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

На основании статьи 156 АПК РФ судебное разбирательство было проведено в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части в связи со следующим.

В рамках настоящего дела истцом предъявлена ко взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 01.10.2012 за период с 01.10.2012 по 31.07.2013. По условиям этого договора предприниматель ФИО1 (арендодатель) обязался передать предпринимателю ФИО2 (арендатору) нежилые помещения общей площадью 646 кв.м, расположенные по адресу: <...> (цех гнуто-клеечных заготовок (столярный цех) с кадастровым номером 28:11:010745:0000:13/000 площадью 511,8 кв.м и нежилое бытовое помещение с кадастровым номером 28:11:010745:0020:4940/1 площадью 135 кв.м), для использования в целях решения хозяйственных задач и обслуживания клиентов, а также для размещения на предоставляемых площадях автотранспорта. Согласно пункту 1.3 договора он был заключен на один год – с 01.10.2012 по 30.09.2013. Арендная плата за пользование помещениями составила 50 000 руб. в месяц и подлежала внесению не позднее 30-го числа текущего месяца (пункты 3.1 и 3.2 договора). Выкупная цена арендованных помещений была определена как сумма арендных платежей за весь срок аренды – 600 000 руб., а также предоплата при заключении договора в размере 2 500 000 руб.

Приложениями к указанному договору являлись два акта приема-передачи нежилых помещений от 01.10.2012 – в отношении цеха гнуто-клеечных заготовок (столярного цеха) и нежилого бытового помещения.

Договор в установленном порядке зарегистрирован не был.

Согласно материалам дела здания, в которых расположены эти помещения, принадлежат предпринимателю ФИО1 на праве собственности (свидетельства о государственной регистрации права от 14.03.2002 № 28 АО 719299 и от 17.05.2002 № 28 АО 719804).

Предприниматель ФИО2 арендную плату за пользование нежилыми помещениями не вносил, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском. При этом изначально при обращении в суд истцом была предъявлена ко взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.10.2012 по 31.07.2013 в сумме 500 000 руб., исчисленная исходя из предусмотренного в договоре размера арендной платы – 50 000 руб. в месяц. Между тем впоследствии с учетом установленных обстоятельств того, что часть нежилых помещений с кадастровым номером 28:11:010745:0000:13/000 площадью 200 кв.м находилась в аренде у ООО «ИНТЕС ГРУПП» (по договорам аренды от 01.11.2012 № 7 и от 01.05.2013 № 1), истец заявил об уточнении исковых требований и просил взыскать с предпринимателя ФИО2 задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.10.2012 за тот же период – с 01.10.2012 по 31.07.2013 – в сумме 360 282 руб. 20 коп. Указанная сумма была рассчитана им путем исключения из предъявленной ранее суммы задолженности сумма арендной платы за часть нежилых помещений площадью 200 кв.м, находившихся в аренде у ООО «ИНТЕС ГРУПП».

Как установлено судом, между сторонами настоящего дела имеет место спор в отношении того, когда ими фактически был заключен договор аренды нежилых помещений от 01.10.2012 и подписаны акты приема-передачи помещений к нему. В частности, предприниматель ФИО2, возражая против предъявленных требований, указал на то, что названный договор и акты в действительности были подписаны сторонами в мае 2013 года, при этом указание в них даты 01.10.2012 имело для ответчика целью предоставление банку, в котором он планировал получить кредит под залог принадлежащей ему техники, документа в подтверждение длительного владения автостоянкой для этой техники. По утверждению ответчика, до мая 2013 года спорными помещениями он не владел и не пользовался. Согласно же доводам истца, указанный договор аренды и акты были подписаны сторонами 01.10.2012.

С целью выяснения соответствующих обстоятельств и определения давности фактического подписания сторонами договора аренды от 01.10.2012 и актов приема-передачи к нему судом по ходатайству ответчика была назначена судебно-техническая экспертиза названных документов, проведение которой поручено ФБУ «Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». На разрешение экспертов поставлен вопрос об определении давности выполнения оттисков печати предпринимателя ФИО2 на договоре аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 01.10.2012 и двух актах приема-передачи к нему.

Согласно представленному заключению от 14.03.2014 № 3/4-3 и № 53/3-3 по результатам проведенной экспертизы в рамках исследования материалов документов экспертами сделан вывод о том, что, если до поступления на экспертизу условия хранения исследуемых документов и представленных образцов для сравнительного исследования существенно не различались по температурным режимам и уровню влажности окружающей среды и если время выполнения оттисков печатей в представленных образцах соответствует указанным в образцах документов датам, то время выполнения оттисков печати предпринимателя ФИО2 на договоре аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 01.10.2012 и двух актах приема-передачи к нему от 01.10.2012 не соответствует указанной в этих документах дате – 01.10.2012. Эксперты указали, что при соблюдении указанных условий оттиски печати предпринимателя ФИО2 в названных документах выполнены не ранее 2013 года.   

С учетом изложенного, оценив представленное заключение экспертов, суд признает обоснованными возражения ответчика о том, что договор аренды от 01.10.2012 и акты приема-передачи к нему в действительности были подписаны не 01.10.2012, а позднее этой даты (не ранее 2013 года). При этом, принимая во внимание позиции сторон относительно спорного обстоятельства (по утверждению истца, договор и акты были подписаны именно 01.10.2012, по утверждению ответчика, – в мае 2013 года), в связи с отсутствием доказательств в подтверждение точной даты подписания договора и актов приема-передачи суд считает возможным исходить из признания ответчиком того обстоятельства, что эти договор и акты были подписаны сторонами в мае 2013 года. Каких-либо доказательств того, что названные документы были подписаны ранее этого месяца, в материалы дела представлено не было.

При исследовании указанного экспертного заключения представитель истца ссылался на то, что оно не может быть признано надлежащим доказательством при оценке соответствующих обстоятельств ввиду того, что выводы экспертов о выполнении оттисков печати предпринимателя ФИО2 на исследуемых договоре и актах не ранее 2013 года сделаны под условием того, что до поступления на экспертизу условия хранения исследуемых документов (представлены истцом) и образцов для сравнительного исследования (представлены ответчиком) существенно не различались по температурным режимам и уровню влажности окружающей среды, а также что время выполнения оттисков печатей в представленных образцах документов соответствует указанным в них датам. Между тем указанные возражения судом не принимаются, так как сторонами не было представлено ни доказательств того, что условия хранения переданных для проведения экспертизы документов существенно различались по температурному режиму и уровню влажности, ни доказательства искусственного воздействия на эти документы с целью искажения характеристик, свидетельствующих об их реальном возрасте (исходя из того, что согласно заключению различие условий хранения документов должно быть именно существенным), ни доказательств того, что время выполнения оттисков печати ответчика в представленных образцах для сравнительного исследования не соответствует указанным в них датам. Согласно пояснениям представителей сторон условия хранения переданных для проведения экспертизы документов в течение соответствующего периода времени в целом соответствовали обычным условиям офисного хранения. По результатам проведения экспертизы экспертами не было указано на наличие каких-либо признаков искусственного воздействия на исследуемые документы с целью искажения представлений о давности их выполнения. В этой связи суд расценивает представленное заключение экспертов от 14.03.2014 № 3/4-3 и № 53/3-3 в качестве достоверного и надлежащего доказательства по делу.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

С учетом изложенного выше относительно времени подписания договора аренды и актов приема-передачи к нему, на которых истец основывает свои требования, суд приходит к выводу о том, что обязательства предпринимателя ФИО2 по внесению арендной платы следует считать возникшими именно с мая 2013 года. Доказательств того, что соответствующие нежилые помещения, являющиеся объектами аренды, были переданы ответчику во владение и пользование ранее мая 2013 года, истцом в материалы дела не представлено. Доказательств внесения ответчиком арендных платежей за период до мая 2013 года, внесения им предоплаты в счет выкупной стоимости помещений, а также доказательств направления истцом в адрес ответчика до мая 2013 года претензий относительно неуплаты арендных платежей суду также не представлено.

В связи с тем, что указанный в договоре аренды размер арендной платы – 50 000 руб. в месяц – был определен применительно к общей площади предоставленных в аренду помещений 646 кв.м, при этом, как установлено судом, часть одного из этих помещений площадью 200 кв.м в действительности находилась в аренде у ООО «ИНТЕС ГРУПП», размер ежемесячной арендной платы исходя из площади помещений 446 кв.м составляет 34 520 руб. 40 коп. (50 000 руб. х 446 кв.м / 646 кв.м = 34 520 руб. 40 коп.).

Поскольку предприниматель ФИО2 арендную плату за предоставленные ему нежилые помещения за период с мая по июль 2013 года не вносил, с него подлежит взысканию задолженность по арендной плате за этот период в сумме 103 561 руб. 20 коп. (34 520 руб. 40 коп. х 3 месяца = 103 561 руб. 20 коп.). Таким образом, требования истца в части взыскания указанной суммы подлежат удовлетворению, в остальной части в удовлетворении иска следует отказать.

Возражая в отношении предъявленных требований, ответчик указывал на то, что договор аренды с последующим выкупом от 01.10.2012 является мнимой (ничтожной) сделкой в части условий об аренде помещений, а также на то, что в связи с намерением приобрести спорные помещения в собственность он пользовался ими не как объектами аренды, а как объектами будущей купли-продажи. Вместе с тем указанные возражения судом также не принимаются, поскольку, как следует из материалов дела и пояснений сторон, после подписания договора они приступили к его исполнению, так как соответствующие нежилые помещения фактически были переданы во владение и пользование ответчику, который после этого начал проведение ремонта одного из помещений (согласно пояснениям ответчика, им был снят бетонный пол в помещении столярного цеха с целью увеличения высоты помещения для обеспечения последующей стоянки техники). Доводы ответчика о том, что он владел и пользовался помещениями не как объектами аренды, а как объектами будущей купли-продажи, опровергаются содержанием взаимных обязательств сторон, предусмотренных договором аренды от 01.10.2012. В частности, данный договор предусматривает предоставление ответчику соответствующих помещений в аренду и его возможность их последующего выкупа в случае уплаты выкупной стоимости (уплата которой произведена не была). Доказательств наличия между сторонами каких-либо иных договоренностей относительно спорных помещений (помимо представленного договора аренды с последующим выкупом) ответчиком в материалы дела не представлено.     

То обстоятельство, что договор аренды от 01.10.2012 как договор, заключенный на один год, не был зарегистрирован в установленном порядке, не свидетельствует о его незаключенности в отношениях между арендодателем и арендатором и не может являться основанием для освобождения ответчика от обязанности по оплате за пользование помещениями, так как при подписании этого договора сторонами были согласованы все его существенные условия, в связи с чем данный договор связал их взаимными обязательствами, в том числе обязательством по внесению арендной платы (пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

При назначении по делу экспертизы предпринимателем ФИО2 для последующей оплаты услуг экспертов была перечислена на депозитный счет арбитражного суда сумма 120 000 руб. (чек-ордер ОАО «Сбербанк России» от 03.12.2013). Согласно представленному экспертной организацией счету от 14.03.2014 № 00000198 стоимость проведения экспертизы составила 70 108 руб. 74 коп. Указанная сумма подлежит выплате экспертной организации, при этом исходя из положений статей 101, 106 и 110 АПК РФ понесенные ответчиком расходы по оплате за проведение экспертизы в размере этой суммы подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований: на истца – в сумме 49 956 руб. 36 коп. (подлежат взысканию в пользу ответчика), на ответчика – в сумме 20 152 руб. 38 коп. В остальной части (в сумме 49 891 руб. 26 коп.) перечисленные ответчиком денежные средства подлежат возврату с депозитного счета суда при представлении им соответствующего заявления с указанием реквизитов для перечисления.   

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины по настоящему делу (с учетом последующего уменьшения суммы исковых требований) составляет 10 205 руб. 64 коп. При обращении в суд государственная пошлина истцом уплачена не была. Согласно статье 110 АПК РФ пошлина в указанной выше сумме подлежит взысканию со сторон в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований: с истца – в сумме 7 272 руб. 08 коп., с ответчика – в сумме 2 933 руб. 56 коп.   

Руководствуясь статьями 110, 167-170 и 180 АПК РФ, суд

решил:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) задолженность по арендной плате за период с мая по июль 2013 года в сумме 103 561 руб. 20 коп.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате за проведение экспертизы в сумме 49 956 руб. 36 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7 272 руб. 08 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 933 руб. 56 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

     Судья                                                                        С.Б. Качуков