Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление муниципального казенного учреждения комитета по управлению муниципальным имуществом Бурейского района (ОГРН <***>, ИНН <***>) к открытому акционерному обществу «Карьер» (ОГРН <***>, ИНН<***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1

о расторжении договора аренды

Третьи лица: Публичное акционерное общество «МТС-Банк» в лице Дальневосточного филиала (ОГРН <***>, ИНН <***>), ООО «Бурейский каменный карьер» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в заседании: от истца: ФИО2 по доверенности от 12.01.2015, паспорт;

от ПАО «МТС-Банк»: ФИО3 по доверенности от 22.06.2015, паспорт;

от ООО «Бурейский каменный карьер»: ФИО4 по доверенности от 28.05.2013, паспорт

установил:

Муниципальное казенное учреждение комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района (далее – истец, комитет) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.12.2009 №375.

Исковые требования обоснованы тем, что земельный участок предоставлен в аренду в соответствии с лицензией на право пользования недрами, у ответчика аннулирована лицензия на право пользования недрами, в связи с чем данный земельный участок не может использоваться по назначению, указанному в договоре. Истец направил ответчику предложение о расторжении договора аренды, ответчик на предложение ответил отказом

Истец указал на несостоятельность доводов о том, что право аренды земельных участков обременено залогом в пользу ПАО «МТС-Банк», поскольку действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды, возможность ограничивать арендодателя в праве расторжения договора аренды. Указанное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на договоре аренды и направлено на защиту интересов арендодателя. В свою очередь отношение между ОАО «Карьер» и ПАО «МТС-Банк» основаны на договоре залога арендных прав, участником которых арендодатель не является.

Ответчик в представленном отзыве указал, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок боле чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора. Истцом не представлено надлежащих доказательств о существенном нарушении договора аренды. Кроме того, указал, что до возбуждения конкурсного производства в отношении ответчика спорный земельный участок сдавался в субаренду ООО «Бурейский каменный карьер», что не противоречит условиям договора, добыча на данном участке велась, налоги платились в региональный бюджет.

В период конкурсного производства не может использоваться понятие «не целевое использование земельного участка», так как конкурсное производство является заключительной стадией процесса ликвидации предприятия, направлено на сохранение ресурсов и мощностей предприятия для дальнейшего удовлетворения требований кредиторов, в случае если текущая деятельность предприятия наносит убытки конкурсным кредиторам, данная деятельность не ведется.

Права арендатора по договору аренды носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение – реализованы с торгов в порядке, установленном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

ОАО «Карьер» принадлежат объекты недвижимости расположенные на арендованном земельном участке. Права на объекты недвижимости и право аренды земельного участка являются залоговыми, обремененными правами ПАО «МТС-Банк» являющегося конкурсным кредитором и подлежат продаже с организованных торгов. Законом о банкротстве предусмотрено распоряжение должником имуществом, являющимся предметом залога только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества.

Полагает, что расторжение договора аренды приведет к убыткам залогового кредитора и уменьшит конкурсную массу ОАО «Карьер».

Привлеченное в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ПАО «МТС-Банк» позицию ответчика поддержало по аналогичным доводам, просило в удовлетворении требований отказать. Дополнительно указал, что действия КУМИ Бурейского района направленные на досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке, можно расценить как направленные на обход установленной законом процедуры изъятия земельного участка из владения и пользования, для государственных нужд с целью передачи в пользование недропользователю, что позволит заявителю иска, избежать предоставления ОАО «Карьер» соответствующего равнозначного возмещения, что, в свою очередь, приведет к нарушению прав и законных интересов кредиторов ОАО «Карьер».

Привлеченное в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ООО «Бурейский каменный карьер» требования поддержало, указав, что ответчик не использует по назначению спорные земельные участки. 14.06.2013 с согласия ОАО «Карьер» совершено переоформление лицензии на добычу полезных ископаемых на ООО «Бурейский каменный карьер». Поскольку ООО «Бурейский каменный карьер» получило лицензию БЛГ80348ТЭ на добычу полезных ископаемых, с момента оформления лицензии часть земельного участка по договору аренды находящегося в пределах горного отвода подлежит переоформлению под целевое назначение. На основании изложенного, общество имеет основания для использования земельных участков 28:11:010530:67, 28:11:010530:69 по их целевому назначению.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

23.12.2009 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Бурейского района (Арендодатель) и ОАО «Карьер» (Арендатор) заключен договор аренды № 375 находящегося в государственной собственности земельного участка.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 496 255,0 кв.м., кадастровый № 28:11:010530:37, из категории земель – земли промышленности, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, граница которого проходит по проселочной дороге – вдоль левого берега р. Бурея – вдоль Бурейского каменного карьера (Амурская область, Бурейский район) с разрешенным использованием для разработки полезных ископаемых.

Согласно пункту 1.2 договора на участках имеются объекты недвижимости: (Свидетельство о государственной регистрации права от 18.11.2003г., запись регистрации 28-01/11-2/2003-1068. Свидетельство о государственной регистрации права от 27.01.2005г., запись регистрации 28-01/11-2/2004-935. Свидетельство о государственной регистрации права от 18.11.2003г., запись регистрации 28-01/11-2/2004-1065. Свидетельство о государственной регистрации права от 19.07.2006г., запись регистрации 28-01/11-2/2003-1067. Свидетельство о государственной регистрации права от 18.11.2003г., запись регистрации 28-01/11-2/2003-1066).

Срок аренды в соответствии с пунктом 2.1 договора установлен с 23 декабря 2009 года по 22 декабря 2058 года.

Обязанностью Арендатора согласно пункту 4.4.2 является использование участка исключительно по прямому назначению и в соответствии с принадлежностью к категории земель, указанной в п. 1.1 договора.

Приказом Министерства природных ресурсов Амурской области от 30.08.2013 № 129-ОД «О внесении изменений в лицензии на пользование недрами, о переоформлении лицензии на пользование недрами» переоформлена лицензия на пользование недрами НБР 00001 КАМ с открытого акционерного общества «Карьер» на общество с ограниченной ответственностью «Бурейский каменный карьер».

Дополнительным соглашением № 2 от 15.04.2014г. к договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 375 от 23.12.2009г. предмет договора был изменен слова «кадастровый № 28:11:010530:37» заменены словами «с кадастровыми номерами:

-28:11:010530:69, площадью 33 250 кв.м.;

-28:11:010530:68, площадью 500 кв.м.;

-28:11:010530:70, площадью 126 149 кв.м.;

-28:11:010530:67, площадью 350 088 кв.м.

Договор аренды и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию.

Решением Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-9358/2015 от 20.08.2014 открытое акционерное общество «Карьер» признано несостоятельным банкротом.

Письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом Бурейского района от 23.07.2015 № 01-11/696 было предложено расторгнуть договор аренды путем подписания дополнительного соглашения.

ОАО «Карьер» отказало в расторжении договора аренды письмом от 29.07.2015 № 300 в связи с тем, что у конкурсного управляющего нет полномочий и письменного разрешения (согласия) залогового кредитора ПАО «МТС-Банк» на подписание дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, заключенного 23.12.2009 № 375.

Оценив изложенные обстоятельства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнуть судом в случаях, когда арендатор пользуются имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае ненадлежащего использования земельного участка, а именно при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Оценив обстоятельства дела, доводы и возражения сторон и 3 лиц, судом установлено, что использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением ОАО «Карьер» не осуществляет.

Поскольку земельный участок предоставлялся для разработки полезных ископаемых, а соответствующая лицензия на право пользования недрами у ОАО «Карьер» отсутствует, ответчик не может использовать земельный участок по его целевому назначению. Указанный факт подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Доказательства надлежащего исполнения своих обязанностей по договору аренды, в том числе и обязанности использования участка исключительно по прямому назначению согласно пункту 4.4.2, ответчиком не представлено.

Указанное нарушение судом признается существенным, поскольку отсутствие возможности осуществлять деятельность по добыче полезных ископаемых лишает заключенный договор аренды смысла, участок предоставлен в аренду для добычи полезных ископаемых, однако арендатор не вправе и не может осуществлять данную деятельность.

При этом довод ответчика о том, что в процессе конкурсного производства не может применяться понятие не целевое использование земельного участка, не основан на законе, поскольку какие то исключения для использования земельных участков по их целевому назначению в связи с признанием арендатора банкротом законом не установлено.

Довод ответчика о нарушении прав общества в связи с уменьшением конкурсной массы судом отклонен, так как в данном случае арендатор не является собственником земельного участка, а является лишь владельцем имущественного права. Данное имущественное право может быть прекращено в порядке, предусмотренном законом, какие либо исключения в данном случае не установлены. Прекращение заложенного права согласно статье 352 Гражданского кодекса РФ является основанием прекращения залога.

Довод ПАО «МТС-Банк» о нарушении процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит отклонению, так как в данном случае осуществляется расторжение договора аренды в порядке, предусмотренном законодательством. Процедура изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в данном случае не осуществляется.

При этом довод ответчика и ПАО «МТС-Банк» о нарушении прав залогового кредитора подлежит отклонению, так как права банка обеспечены не только залогом права аренды земельного участка, но и объектами недвижимости, расположенными на земельном участке. Владелец объектов недвижимости обладает правом использования земельного участка, на котором расположен объект недвижимости (статья 552 Гражданского кодекса РФ).

Заявителем при обращении в суд государственная пошлина не уплачена.

В соответствии со статьёй 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 рублей.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Требования истца удовлетворены, следовательно, на основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180 АПК РФ суд решил:

Расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.12.2009 № 375.

Взыскать с открытого акционерного общества «Карьер» (ОГРН <***>, ИНН<***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1 в доход федерального бюджета госпошлину 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья В.И. Котляревский