Решение № А04-7239/07 от 01.11.2007 АС Амурской области

В соответствии со ст.176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление решения в полном объеме откладывалось до 02.11.2007.

В Арбитражный суд Амурской области обратилось ООО «Эффект» с иском к ООО «Востокпромсервис» об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом путем обеспечения доступа к арендуемому помещению кабинет 13, площадью 19,1 кв.м., расположенному по адресу: <...> в пристройке к административному зданию лит. Б1 на третьем этаже.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Восток», ФИО1.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 01.04.2007 между ООО «Эффект» (арендатор) и ООО «Восток» (арендодатель) был заключен договор аренды указанного помещения.

Истцом была произведена оплата по указанному договору за период с 01.04.2007 по 01.04.2008.

13.09.2007 ООО «Востокпромсервис» запретило доступ истцу в арендованное помещение, мотивировав тем, что необходимо заключить дополнительное соглашение о компенсации расходов по содержанию арендованного имущества и оплатить ответчику суммы, указанные в соглашении, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В предварительном судебном заседании 15.10.2007 представитель истца уточнил исковые требования, просит обязать ООО «Востокпромсервис» обеспечить доступ сотрудников и клиентов ООО «Эффект» к арендуемому помещению, расположенному по адресу: <...> на 3-этаже в пристройке к административному зданию литер Б1 кабинет 13 и не препятствовать ООО «Эффект» в использовании арендуемого помещения по прямому назначению, а также обязать ООО «Востокпромсервис» выдать пропуска и ежедневно выдавать ключ сотрудникам ООО «Эффект».

Свое требования истец обосновывает тем, что в проекте Соглашения о компенсации расходов по содержанию нежилого помещения от 14.08.2007, установлен порядок пользования помещениями в здании (раздел 4 Соглашения).

Согласно разделу 4 Соглашения от 14.08.2007, сотрудникам Пользователя выдается пропуск Хранителя, на основании которого они вправе посещать занимаемые помещения. Передача ключей Хранителю осуществляется по акту приема-передачи.

Судом уточнение исковых требований на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, в отзыве на иск указал, что 25 мая 2007 года в рамках расследования уголовного дела                 № 728435 по обвинению ФИО6 в преступлении предусмотренном ч. 4 ст. 159 УК РФ следователем по ОВД СЧ СУ при УВД Амурской области ФИО7 было вынесено постановление о наложении ареста на имущество (административно-производственное здание, расположенное в <...>, лит. Б, пристройки к административному зданию, расположенному в <...>, лит. Б).

09.05.07 судьей Благовещенского городского суда Коноваловой Т.Н. было вынесено Постановление о наложении ареста на указанное имущество.

09.08.07 следователем ФИО7 было вынесено постановление о передаче вещественных доказательств (вышеуказанного имущества) представителю потерпевших ФИО1 Указанные процессуальные акты имеют законную силу.

В соответствии с Договором № 1/09.08.2007 от 9 августа 2007 года на оказание услуг по охране и содержанию недвижимого имущества, заключенного между представителем потерпевших ФИО1 и ООО «Востокпромсервис» и приложений к нему указанное административно-производственное здание передано ООО «Востокпромсервис» представителем потерпевших ФИО1

В судебном заседании 01.11.2007 представитель истца на иске настаивал в полном объеме, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика исковые требования не признает по ранее изложенных основаниям, считает договор незаключенным, как не прошедшим государственную регистрацию.

Третье лицо – ФИО1 считает требования необоснованными, поскольку спорное здание было изъято у ООО «Восток» и на него наложен арест, следовательно, ООО «Восток» не вправе распоряжаться указанным зданием, в том числе передавать его на праве аренды истцу.

Представитель ООО «Восток» считает требования истца обоснованными.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

01.04.2007 года между ООО «Эффект» (арендатор) и ООО «Восток» (арендодатель) был заключен договор аренды помещения, согласно п. п. 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется представить арендатору помещение под офис (кабинет № 13 общей площадью 19.7 кв. м., расположенный на 3 этаже пристройки к административному зданию в г. Благовещенске Амурской области по пер. Релочный, 3) во временное пользование, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в п. 2 настоящего договора.

В соответствии с разделом 2 договора цена договора определена ежемесячными платежами за пользование помещением. Арендная плата на дату заключения договора составляет 424 руб. 80 коп. за 1 кв.м. в месяц без учета НДС. Арендная плата начисляется ежемесячно с момента заключения договора и вносится арендатором в виде аванса в размере 100% от цены арендной платы за текущий месяц. Оплата производится путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

Разделом 4 договора установлено, что арендодатель обязан обеспечивать за свой счет арендуемое помещение постоянным снабжением электроэнергией и отоплением, водой, канализацией и другими необходимыми коммунальными услугами в местах общего пользования. В свою очередь, арендатор обязан своевременно и в полном объеме осуществлять платежи, использовать помещение в соответствии с условиями договора и его назначением, поддерживать арендуемое помещение в исправном состоянии.

Согласно п. 8.2 договора, договор заключен на неопределенный срок.

Передача указанного в договоре помещения арендатору подтверждается актом приема-сдачи арендуемого помещения ООО «Эффект» от 01.04.2007 г. (приложение № 1 к договору аренды).

Право собственности ООО «Восток» на спорный объект недвижимости подтверждается договором купли-продажи недвижимости от 12.01.2007 г., актом приема-передачи к договору от 12.01.2007 г., свидетельством о государственной регистрации права 28 АА 124463 от 15.01.2007 года.

Оплата по договору аренды от 01.04.2007 произведена за период с 01.04.2007 по 01.04.2008 в полном объеме путем проведения взаимозачета в счет выполненных ООО «Эффект» на основании договора подряда от 10.05.2007 ремонтных работ кабинета №13 на сумму 43 155 руб., а также услуг по изготовлению, регистрации, размещению, обслуживанию, обновлению   WEB- сайта на сумму 61 200 руб., что не противоречит п.3 ч.2 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В результате произведенного взаимозачета задолженность ООО «Восток» перед ООО «Эффект» по состоянию на 01.04.2008 составила 3 932 руб. 28 коп. (акт сверки от 15.05.2007).

Довод ответчика о том, что договор аренды от 01.04.2007 считается незаключенным как не прошедший государственную регистрации, судом отклоняется, поскольку данный договор заключен на неопределенный срок, т.е. срок действия договора не определен.

Согласно п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит и соответственно считается заключенным с момента такой регистрации,  договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года.

Поскольку срок аренды в договоре от 01.04.2007 не определен, постольку невозможно определенно установить срок действия данного договора, соответственно нормы п.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок применению не подлежат и такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами (п.1 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что Постановлением Благовещенского городского суда от 29.05.2007 г. разрешено наложение ареста на имущество, принадлежащее ООО «Восток»: административно-производственное здание, расположенное в г. Благовещенске Амурской области по пер. Релочный, 3, лит. Б; пристройку к административно-производственному зданию, расположенную в г. Благовещенске Амурской области по пер. Релочный, 3, лит. Б1.

Протоколом от 06.06.2007 старшим следователем по особо важным делам СЧ СУ при УВД по Амурской области был наложен арест на административно-производственное здание, расположенное в г. Благовещенске Амурской области по пер. Релочный, 3, лит. Б; пристройку к административно-производственному зданию, расположенную в г. Благовещенске Амурской области по пер. Релочный, 3, лит. Б1, указанное имущество изъято у ФИО5.

Постановлением о передаче вещественных доказательств на хранение от 09.08.2007 г. по уголовному делу № 780021 вещественные доказательства – административно-производственное здание, расположенное в г. Благовещенске Амурской области по пер. Релочный, 3, лит. Б; пристройка к административно-производственному зданию, расположенная в г. Благовещенске Амурской области по пер. Релочный, 3, лит. Б1, переданы на ответственное хранение представителю потерпевших ФИО1

09.08.2007 года между представителем потерпевших по уголовному делу № 780021 ФИО1 (заказчик) и ООО «Востокпромсервис» (исполнитель) подписан договор № 1/09.08.2007 на оказание услуг по охране и содержанию недвижимого имущества (административно-производственное здание, расположенное в г. Благовещенске Амурской области по пер. Релочный, 3, лит. Б; пристройка к административно-производственному зданию, расположенная в г. Благовещенске Амурской области по пер. Релочный, 3, лит. Б1).

 Указанное имущество передано исполнителю заказчиком, что подтверждается актом приема-передачи от 09.08.2007 г.

В соответствии со ст. 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации для обеспечения исполнения приговора суда в части гражданского иска на имущество, полученное в результате преступных действий либо нажитое преступным путем, может быть наложен арест.

Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.

Таким образом, запрет на пользование арестованным имуществом должен быть специально оговорен.

Письмом от 13.09.2007 ООО «Востокпромсервис» уведомило ООО «Эффект» о необходимости освобождения последним  административного здания по пер. Релочный, 3,  в срок до 17.09.2007.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса  Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса  Российской Федерации  право, предусмотренное ст. 304 ГК РФ, принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Поскольку материалами дела подтверждаются факты препятствия ООО «Востокпромсервис» доступу работников ООО «Эффект» на рабочие места в арендованное помещение, суд считает, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению, за исключением предоставления доступа клиентам ООО «Эффект», поскольку по смыслу ст.ст.304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации право требовать устранения нарушений предоставлено лицу, владеющему имуществом в частности на праве аренды и право которого нарушено относительно пользования спорного имущества. В данном случае право клиентов не нарушено, следовательно, основания для предоставления доступа   клиентам в арендованное помещение отсутствуют.

Наличие заключенных ООО «Востокпромсервис» договоров  с обслуживающими организациями также не является основанием для воспрепятствования истцу в пользовании арендованным помещением, поскольку  истец пользуется спорным помещений на основании заключенного договора аренды, в котором предусмотрена обязанность арендодателя – ООО «Восток» нести все затраты по содержанию помещения. Данный договор ни кем не оспорен, не расторгнут.

Более того, как следует из протокола следственного действия от 06.06.2007 административно-производственное здание, расположенное в г. Благовещенске Амурской области по пер. Релочный, 3, лит. Б, пристройка к нему, были изъяты у гражданина ФИО5. Вместе с тем, собственником указанного имущества является ООО «Восток».

Таким образом, фактически изъятие спорного имущества у его собственника не было произведено.

Также из имеющихся в материалах дела постановлений Благовещенского городского суда, старшего следователя по особо важным делам СЧ СУ при УВД по Амурской области, протокола от 06.06.2007 не следует, что данным имуществом запрещено пользоваться собственнику – ООО «Восток», либо иному лицу (ст.115 УПК Российской Федерации), поскольку наложение ареста на имущество предполагает запрет на распоряжение этим имуществом.

Доказательств тому, что собственнику или иному лицу, запрещено пользоваться арестованным имуществом в материалы дела лицами, участвующими в деле не представлено.

По смыслу ст.ст.613, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации передача сданного в аренду имущества иному лицу, в частности на хранение представителю потерпевших в рамках уголовного дела, не является основанием для расторжения или изменения договора аренды, который, кроме того,  был заключен до наложения ареста на спорное имущество.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению. Надлежит обязать ООО «Востокпромсервис» с момента вступления решения в законную силу обеспечить свободный доступ сотрудников ООО «Эффект» к арендованному помещению – кабинет №13, расположенному по адресу: <...>, на 3-этаже в пристройке к административному зданию литер Б1, не препятствовать ООО «Эффект» в использовании арендованного помещения по прямому назначению, а также обязать ООО «Востокпромсервис» выдать пропуска и ежедневно выдавать ключ сотрудникам ООО «Эффект» для посещения арендованного помещения.

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса  Российской Федерации сумма государственной пошлины по иску составляет 2 000 руб.

Истец при подаче иска оплатил госпошлину в полном объеме квитанция № 0712 от 13.09.2007 г.), следовательно, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать ООО «Востокпромсервис» (ИНН <***>) с момента вступления решения в законную силу обеспечить свободный доступ сотрудников ООО «Эффект» к арендованному помещению – кабинет №13, расположенному по адресу: <...>, на 3-этаже в пристройке к административному зданию литер Б1, не препятствовать ООО «Эффект» в использовании арендованного помещения по прямому назначению, а также обязать ООО «Востокпромсервис» выдать пропуска и ежедневно выдавать ключ сотрудникам ООО «Эффект» для посещения арендованного помещения.

Взыскать с ООО «Востокпромсервис» (ИНН <***>) в пользу ООО «Эффект» расходы по уплате госпошлины в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой Арбитражный Апелляционный суд (г. Хабаровск), либо после вступления его в законную силу - в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                А.А. Шведов