Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

обществу с ограниченной ответственностью "Добры Молодцы" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

Взыскании 1 426 870,04 руб.

при участии в заседании: от истца: ФИО1 – дов. № 13 от 09.01.2018 сроком по 31.12.2018, удостоверение

от ответчика: ФИО2 – генеральный директор, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Добры Молодцы" (далее ответчик) о взыскании по договору аренды недвижимого имущества № 425 от 20.03.2017 задолженности по арендной плате за период с 01.05.2017 по 31.10.2017 в размере 920 435,02 руб., пени за период с 11.05.2017 по 31.10.2017 в размере 506 435, 02 руб.

Исковые требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору № 425 от 20.03.2017 в части своевременного внесения арендных платежей.

В заседание от 20.02.2018 от истца поступило ходатайство об уменьшении исковых требований - просит взыскать по договору аренды недвижимого имущества № 425 от 20.03.2017 задолженность по арендной плате за период с 01.05.2017 по 31.10.2017 в размере 920 435,02 руб., пени за период с 11.05.2017 по 31.10.2017 в размере 506 435, 02 руб.

Ходатайство истца судом принято к рассмотрению на основании ст. 49 АПК РФ.

В заседании 27.03.2018 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований - просит взыскать с ответчика по договору аренды недвижимого имущества № 425 от 20.03.2017 задолженность по арендной плате за период с 01.05.2017 по 31.10.2017 в размере 905 874,50 руб., пени за период с 11.05.2017 по 31.10.2017 в размере 506 435, 02 руб.

Ходатайство истца судом принято к рассмотрению (ст. 49 АПК РФ).

Истец в заседании 27.03.2018 возражал против уменьшения неустойки по ст. 333 ГК РФ.

Ответчик в заседании 27.03.2018 заявил о чрезмерности взыскиваемой неустойки, в отзыве просит в иске отказать, поскольку порядок возмещения расходов по капитальному ремонту не отвечает требованиям разумности и справедливости. Просрочка внесения арендной платы вызвана тем, что денежные средства ответчиком были направлены на производство работ по сохранности и улучшению арендуемого имущества.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее:

Между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Добры Молодцы" (Арендатор)был заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества № 425 от 20.03.2017 (далее - договор).

Предметом договора является имущество, расположенное по адресу: г. Благовещенск, с. Садовое, на едином земельном участке с кадастровым номером 28:01:170137:12, площадью 162 969 кв.м, предназначенное для организации массового отдыха и туризма, состоящее из:

- спальный корпус, назначение: нежилое здание, общей площадью 606,4 кв.м, количество этажей: 2, кадастровый номер 28:01:000000:9174, реестровый номер 1.2.02536;

- столовая, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 263,9 кв.м., инв. № 12651/А 1, лит. А1, кадастровый номер 28:01:000000:8296, реестровый № 1.2.02535;

- жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью 55,1 кв.м, инв. № 12651/А8.А7, лит. А8А7, кадастровый номер 28:01:000000:8747, реестровый № 1.2.02537;

- здание под скважину, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 7,6 кв.м, инв. № 12651/А6, лит. А6, кадастровый номер 28:01:090008:86, реестровый № 1.2.02534, в
дальнейшем именуемое «Имущество», на срок с 20.03.2017 г. по 19.03.2022 г.

Факт передачи имущества ответчику подтверждается подписанным сторонами актом приема – передачи помещения от 20.03.2017.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По условиямп. 3.1 договора арендная плата за пользованием имуществом арендодателя установлена в размере 179 01450 руб. Арендная плата за пользование имуществом вносится арендатором ежемесячно предварительно в первые десять дней каждого текущего месяца (п. 3.2 договора).

Согласно требованиям истца за период аренды с 01.05.2017 по 31.10.2017 у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате в сумме в размере 905 874,50 руб.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств оплаты задолженности ответчиком суду не представлено.

Довод ответчика о том, то порядок возмещения расходов по капитальному ремонту не отвечает требованиям разумности и справедливости, суд считает несостоятельным в связи со следующим:

В соответствии с п. 2.2.6. договора арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт Имущества. В случае не проведения ремонта Имущества, как текущего, так и капитального, Арендатор обязан, по истечении срока Договора, а также при досрочном его прекращении по любым основаниям, возместить его стоимость в соответствии с действующими нормативами.

В период действия договора аренды недвижимого муниципального имущества в муниципальном имуществе, должны быть произведены:

монтаж системы отопления с использованием твердотопливного нагревательного котла здания спального корпуса и столовой, для обеспечения круглогодичной эксплуатации зданий в соответствии с нормами и правилами, применяемыми для данных видов зданий;

обустройство утепления наружных стен и плит покрытий здания спального корпуса и столовой в соответствии с нормами и правилами, применяемыми для данных видов зданий.

Порядок проведения арендатором капитального ремонта (реконструкции) арендуемого недвижимого имущества и компенсации затрат, произведенных арендатором на капитальный ремонт (реконструкцию) регламентирован Положением о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска, утвержденным решением Благовещенской городской Думы от 20.12.2012 № 51/146.

Все произведенные улучшения по капитальному ремонту (реконструкции) арендуемого муниципального имущества считаются неотделимыми улучшениями этого имущества и являются муниципальной собственностью.

В случае проведения капитального ремонта (реконструкции) без согласия арендодателя компенсация затрат не производится.

Протоколом заседания комиссии № 2/2 от 22.09.2017 принято решение о возмещении затрат на сумму 895 588 руб. (работы по ремонту системы отопления спального корпуса).

Сумма расходов, подлежит возмещению, распределяются пропорционально в счет будущих платежей по договору аренды, при этом сумма возмещения таких расходов в месяц составит 80% от ежемесячного размера оплаты по договору.

На основании протокола № 2/2 от 22.09.2017 ответчику за октябрь 2017 начислена арендная плата в размере 35 802 руб. (т.е. 20% от ежемесячного размера арендной платы, предусмотренной договором). При этом, согласно п. 7.1 -7.11 Положение о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска, утвержденного Решением Благовещенской городской Думы от 20.12.2012 № 51/146, сумма расходов, подлежащих возмещению, распределяется пропорционально в счет будущих платежей по договору аренды, при этом сумма возмещения таких расходов в месяц не может превышать 80% от ежемесячного размера оплаты по договору аренды.

Иной порядок возмещения расходов (а именно, погашение задолженности за прошлые периоды), не предусмотрен ни договором, ни Положением, утвержденным Решением Благовещенской городской Думы от 20.12.2012 № 51/146.

При таких обстоятельствах суд считает требование истца о взыскании с ответчика основного долга за период с 01.05.2017 по 31.10.2017 в сумме 905 874,50 руб., обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ.

Как предусмотрено правилами ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

При этом неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).

Таким образом, неустойка является мерой ответственности должника за ненадлежащее исполнение обязательства, право на начисление, которой возникает у кредитора с момента просрочки исполнения обязательства должником.

Пунктом 2.2.2. договора установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Пунктом 4.1. договора аренды предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждые сутки просрочки.

Как следует из материалов дела, в соответствии с п. 2.2.2 договора истцом ответчику начислена неустойка за период с 11.05.2017 по 31.10.2017 в размере 506 435,02 руб.

Доказательств внесения арендной платы за пользование помещением в соответствии с условиями договора аренды № 425 от 20.03.2017 ответчиком суду не представлено. Произведенный истцом расчет пени не оспорен ответчиком, заявлено о чрезмерности взыскиваемой неустойки.

Поскольку судом установлена просрочка в исполнении ответчиком обязательств по договору в части уплаты арендных платежей, постольку, суд, проверив расчет пени, признает его правильным, сумму и период ее взыскания – обоснованным.

Из материалов дела следует, что ответчик ходатайствовал о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, сославшись на несоразмерность пени последствиям нарушения обязательства.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункты 1, 2 статьи 333 ГК РФ).

Таким образом, если должником является коммерческая организация снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 7).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Как разъяснено в пункте 74 Постановления Пленума ВС РФ № 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Согласно пункту 75 Постановления Пленума ВС РФ № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 77 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

Суд, исследуя обстоятельства, связанные со взысканием неустойки находит, что предъявленная истцом ко взысканию неустойка в размере 0,5% в день (или 182,5% годовых) явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства. В связи с чем, принимая во внимание ключевые ставки Банка России, действующие в период просрочки исполнения обязательства, уменьшает размер неустойки до 41 000 руб.

Снижение неустойки ниже однократной ключевой ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты (п. 2 Постановлением Пленума ВАС РФ № 81 от 22.12.2011 г. «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Ответчиком не представлено доказательств наличия исключительных или экстраординарных случаев, являющихся основанием для снижения размера пени по договору исходя из однократной учетной ставки Банка России или ниже однократной учетной ставки Банка России.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца следует взыскать по договору № 425 от 20.03.2017 пени за период с 11.05.2017 по 31.10.2017 в размере 41 000 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований в части взыскания пени следует отказать в связи с уменьшением судом неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Абзацем 4 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ). С ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать госпошлину в сумме 18 184 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Добры Молодцы» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) по договору аренды недвижимого имущества № 425 от 20.03.2017 задолженность по арендной плате за период с 01.05.2017 по 31.10.2017 в размере 905 874 руб. 50 коп., пени за период с 11.05.2017 по 31.10.2017 в сумме 41 000 руб.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Добры Молодцы» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 18 184 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья Н.С.Заноза