Гражданский кодекс часть 1

В арбитражный суд Амурской области обратился Комитет по управлению имуществом г. Райчихинска с исковым заявлением о взыскании с Индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженности по арендной плате за период с 01.08.06г. по 31.09.06г. в размере 51 723 руб. 02 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 06.08.2005г. по 16.10.2006г. в сумме 2 017 руб. 08 коп., а также о расторжении договора аренды нежилого муниципального помещения (здания) № 40 от 23.05.05г..

Свои требования обосновывает тем, что 23.05.2005г. между ним и ответчиком заключен договор аренды № 40 на нежилое муниципальное здание, расположенное по адресу: <...>,общей площадью 776,5 кв.м., срок действия договора с 01.01.2005г. по 31.12.2005г. Согласно п.4.2 договора № 40 от 23.05.05г. арендатор обязан ежемесячно перечислять арендную плату в срок не позднее 5 числа каждого месяца, следующего за отчетным месяцем.

Взятые обязательства по договору № 40 от 23.05.05г. ответчик надлежащим образом не исполнил.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 51 723 руб.02коп., и пеню в сумме 2017 руб. 08 коп., предусмотренную п. 5.1 договора: всего 53 740 руб. 01 коп.

Истец неоднократно уточнял исковые требования: просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 77584 руб.53 коп. за период с 01.08.2006г. по 31.10.2006г., пени в размере 6051 руб.24 коп. за период с 06.09.2006г. по 28.11.2006г., расторгнуть договор аренды № 40.

В процессе разбирательства истец уточнил свои требования, просил взыскать задолженность по оплате за аренду за период с 01.08.2006г. по 13.03.2007г. в размере 193956 руб.49 коп. и пени за период с 06.09.2006г. по 13.03.2007г. в размере 26997 руб.95 коп., всего: 220954 руб. 44 коп., просит расторгнуть договор аренды № 40 от 23.05.2006г.

В последствии истец вновь уточнил свои требования, просил взыскать с ответчика 181 030 руб. 57 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.08.2006г. по 31.02.2007г., 26 575 руб.- пени за период с 06.09.2006г. по 13.03.07г. Всего: 207 605 руб. 57 коп., расторгнуть договор аренды № 40 от 23.05.2006г, в обоснование расторжения договора ссылается на то, что ответчиком не оплачивалась арендная плата, а так же на то, что ответчиком часть арендованного имущества была предоставлена в субаренду ООО «Туз» с целью размещения игровых автоматов (договор от 05.04.2007г.).

В соответствии со ст.49 АПК РФ уточнения приняты судом.

Иск рассматривается с учетом последних принятых судом уточнений.

ИП ФИО1 в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, ссылаясь на то, что 17.05.2002г. между истцом и ответчиком был заключен договор № 133/225 на аренду нежилого муниципального помещения, расположенного в <...>, для использования под кинотеатр и кафе.

Здание было непригодно для использования по назначению, так как в нем 22.05.1999г. был пожар.

ИП ФИО1 произвел капитальный ремонт здания, затраты на который составили 2266694 руб.. Истцом произведен зачет в счет оплаты за аренду в сумме 549751 руб.

Истец считает, что задолженность по оплате за аренду отсутствует, имеется задолженность истца перед ним в сумме 1587636 руб.

В отношении расторжения договора № 40 по основаниям заключения договора субаренды, считает доводы истца не обоснованными, ссылается на то, что игровые автоматы убраны из помещения.

Ответчиком в процессе судебного разбирательства по делу заявлено встречное исковое заявление, в котором ответчик просил зачесть в счет задолженности по арендной плате сумму расходов ответчика на произведенный им капитальный ремонт арендованного здания в сумме 145 405 руб. 40 коп., а также возражал против расторжения договора.

В соответствии со ст. 132 АПК РФ встречное исковое заявление было принято к рассмотрению.

Комитет по управлению имуществом города Райчихинска в отзыве на встречное исковое заявление требования ИП ФИО1 не признает, ссылается на то, что комитетом был произведен зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы в сумме 549751 руб., на при этом задолженность за 2005г. составила 86122 руб.22 коп.

Решением арбитражного суда Амурской области от 14.09.2006г. по делу № А04-5444/06-7/242 с ИП ФИО1 была взыскана задолженность по арендной плате в сумме 246059 руб.05 коп. за период с 01.09.2005г. по 31.07.2006г., решение вступило в законную силу.

ИП ФИО4 не оплачивает арендную плату с 01.08.2006г. по настоящее время, пользуется помещением.

Комитет не принимает доводы ИП ФИО1 о том, что в счет арендной платы должна быть учтена стоимость капитального ремонта в размере 2266694 руб., считает, что стоимость капитального ремонта составляет 549751 руб., остальная сумма составляет стоимость текущего ремонта, а следовательно, не должна учитываться.

В процессе разбирательства по делу Комитет признал исковые требования по встречному иску., в остальной части на исковых требованиях настаивал.

С целью выяснения какие виды работ – капитальный или текущий ремонт – были проведены ИП ФИО1, суд направлял запросы в Департамент архитектуры и строительства Администрации Амурской области, Отдел архитектуры администрации г. Райчихинска, ООО «Ремонтник», приглашал представителей в судебное заседание.

Заслушав представителей и исследовав материалы по иску, суд установил.

17.05.2002г. между Комитетом по управлению имуществом г. Райчихинска и ИП ФИО1 был заключен договор на аренду нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 746,6 кв.м., срок действия с 16.05.2002г. по 15.05.2003г., для использования под кинотеатр и кафе.

Согласно акта приема-передачи помещения от 17.05.2002г. помещение и инженерные коммуникации в нем находятся в неудовлетворительном состоянии, отсутствует холодное водоснабжение, электроснабжение, центральное отопление, канализация. Требуется ремонт согласно дефектной ведомости, дефектная ведомость как приложение к акту от 17.05.2002г. суду не была представлена.

Суду представлены две дефектные ведомости: дефектная ведомость ремонтных работ по кинотеатру «Родина», подписанная ФИО5 и согласованная с инспектором ГАСН ФИО6 и дефектная ведомость на капитальный ремонт кинотеатра «Родина», составленная ФИО7 и согласованная с ИП ФИО1

На основании последней дефектной ведомости была составлена объектная смета № 01 на капитальный ремонт кинотеатра и локальные сметы.

Дефектные ведомости и сметы не согласовывались с Комитетом либо Администрацией города Райчихинска, наличие печати администрации города Райчихинска на сметной документации не может свидетельствовать об этом.

В 2003г., 2004г., 2005г. истец и ответчик продолжали отношения, вытекающие из аренды помещения, о чем свидетельствуют договора аренды недвижимого имущества от 20.05.2003г., 17.05.2004г., 23.05.2005г.

В 2003г. ответчиком были проведены ремонтные работы, о чем свидетельствуют договор подряда № 7 от 15.01.2003г., справки о стоимости выполненных работ и акты приемки выполненных работ, подписанные ИП ФИО8 и ООО «Строительно-монтажное управление» (подрядчик).

Всего затраты на проведение ремонта составили 2266694 руб.

Арендодателем выполненные работы в 2003г. не принимались.

25.04.2005г. комиссией в составе начальника отдела земельных отношений и специалиста отдела архитектуры г. Райчихинска был составлен акт выполненные работ, в соответствии с которым общая стоимость работ составила 549751 руб. Указанная сумма была зачтена в счет погашения арендной платы на основании распоряжения Комитета по управлению имущетсвом г. Райчихинска от 06.05.2005г. № 84.

В заседании представитель истца признал требования ответчика по встречному исковому заявлению в сумме 145405 руб.40 коп., считает, что сумма подлежит зачету в счет задолженности по арендной плате, ссылаясь на то, что указанная сумма принята арендодателем как стоимость произведенного капитального ремонта в здании кинотеатра «Родина».

В соответствии со ст. 49 АПК РФ признание требований по встречному исковому заявлению принимается судом, так как не противоречит закону и не ущемляет прав других лиц.

Комитет по управлению имуществом города Райчихинска просил взыскать с ИП ФИО1 задолженность по арендной плате в сумме 181030 руб.57 коп. за период с 01.08.2006г. по 31.02.2007г. при этом расчет задолженности производил с учетом арендной платы в месяц в размере 25861 руб.51 коп., ссылаясь на уведомление № 1149 от 17.05.2006г.

Решением арбитражного суда Амурской области от 14-15 сентября 2006г. уведомление № 1149 от 17.05.2006г., изменяющее согласованный сторонами порядок определения величины арендной платы, признано незаключенным и не порождающим прав и обязанностей для сторон по договору аренды № 40 от 23.05.2005г.

Решение арбитражного суда Амурской области от 14-15 сентября 2006г. вступило в законную силу, следовательно, обстоятельства, установленные решением не доказываются вновь ( ст. 69 АПК РФ).

Суд считает, что расчет задолженности по оплате за аренду должен производится исходя из согласованного сторонами в договоре № 40 от 23.05.2005г. ежемесячного размера арендной платы – 22848 руб.12 коп.

Судом произведен перерасчет суммы иска, задолженность по арендной плате за период с 01.08.2006г. по 31.02.2007г. составит 159936 руб.84 коп. ( 22848 руб.12 коп.х7), размер пени за просрочку платежа за период с 06.09.2006г. по 13.03.2007г. составит 23481 руб.80 коп.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, следовательно, требования истца подлежат удовлетворению, факт невнесения арендной платы подтверждается материалами дела.

В соответствии с п.5.1 договора № 40 от 23.05.2005г. за просрочку платежа арендатор оплачивает пени.

Суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению в сумме 183418 руб.64 коп., в том числе 159936 руб.84 коп. – основной долг и 23481 руб.80 коп. – пени.

Принимая во внимание встречное исковое заявление и признание его истцом, суд зачитывает в счет задолженности по арендной плате сумму 145405 руб.40 коп., следовательно, ко взысканию сумма составит 38013 руб.24 коп., в том числе: 14531 руб.44 коп. – основной долг и 23481 руб.80 коп. – пени.

В части требований истца о расторжении договора аренды № 40 от 23.05.2005г. суд считает, что иск подлежит оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать расторжения досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно условиям договора № 40 по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случае – более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатором не вносится арендная плата.

В претензии № 1655 от 21.09.2006г. указано, что арендная плата не вносилась в течении одного месяца – задолженность в сумме 25861 руб.51 коп., что составляет размер арендной платы в месяц, указанный в уведомлении № 1149 от 17.05.2006г.

Суд считает, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В части основания истца для расторжения договора аренды № 40 от 23.05.2005г. заключение ИП ФИО1 договора субаренды, суд считает, что основание заявлено после обращения с исковым заявление, не был установлен разумный срок, а следовательно, оно не может быть принято судом. Кроме этого ответчик пояснил, что в настоящее время игровых автоматов нет.

Госпошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета со сторон согласно удовлетворенным требованиям (ст. 110 АПК РФ) по основному и встречному иску.

Руководствуясь ст. 167-170,176,319 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Решил:

Требования Комитета по управлению имуществом города Райчихинска удовлетворить в части.

Требования ИП ФИО1 по встречному иску удовлетворить.

Взыскать с ИП ФИО1, проживающего по адресу: <...>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН <***>, ОГРН <***> в пользу Комитета по управлению имуществом города Райчихинска 14531 руб.44 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.08.2006г. по 28.02.2007 г., 23481 руб.80 коп. – пени за просрочку платежа зе период с 06.09.2006г. по 13.03.2007г., всего: 38013 руб.24 коп., в доход федерального бюджета 1034 руб.93 коп. – госпошлину.

В части расторжения договора аренды муниципального имущества № 40 От 23.05.2005г. иск оставить без рассмотрения.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Райчихинска в доход федерального бюджета 9025 руб.30 коп. – госпошлину.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца, может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Амурской области, либо по истечении двух месяцев после вступления в законную силу в кассационную инстанцию Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

СУДЬЯ И.И. КАЛИНИНА