Решение № А04-8212/14 от 10.04.2015 АС Амурской области

В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск» со следующими требованиями:

1. Изложить пункт 1.1 договора № 20 купли-продажи недвижимого имущества от 21.10.2013 г., в следующей редакции: «На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», «Продавец» продает, а «Покупатель» приобретает в собственность: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> общей площадью 76,9.м. (инвентаризационный номер 02:001:0599:01:20000).

2. Изложить пункт 1.3 договора № 20 купли-продажи недвижимого имущества от 21.10.2013 г., с учетом рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

3. Добавить в договор № 20 купли-продажи недвижимого имущества от 21.10.2013г. пункт: «Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 729 938 рублей, засчитывается покупателю в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что, имея преимущественное право на выкуп имущества,  при заключении договора купли-продажи № 20 от 12.10.2013 у сторон возникли разногласия  по указанным пунктам договора.

Ответчик в отзыве просит в иске отказать, поскольку истцом в установленный законом срок не реализовал свое преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества. Кроме того, истцом не представлено доказательств  наличия согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений.

ФИО2  в заседании 12.01.2015 и в отзыве пояснил, что  отчет от 27.09.2013 является недействительным, т.к. площадь объекта не соответствовала действительности; дата оценки, указанная в отчете, не соответствует дате получения ответчиком заявления истца о реализации им преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества.  Ответчик  повторно обратился к третьему  лицу с заявкой  произвести оценку помещений площадью 76,9 кв.м., соответствующая оценка не производилась, т.к.  ответчиком не представлены правоустанавливающие документы.

Определением суда от 15.01.2015  по ходатайству истца по делу назначена  экспертиза, проведение которой поручено  обществу с ограниченной ответственностью «АмурОценка» (<...>), эксперт ФИО5. На разрешение эксперта судом поставлены  вопросы.

Экспертное  заключение поступило в суд 11.02.2015

В заседании 23.03.2015 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований – просит:

изложить пункт 1.1 договора № 20 купли-продажи недвижимого имущества от 21.10.2013 г., в следующей редакции: «На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», «Продавец» продает, а «Покупатель» приобретает в собственность: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> общей площадью 76,9 м. (инвентаризационный номер 02:001:0599:01:20000).

Изложить пункт 1.3 договора № 20 купли-продажи недвижимого имущества от 21.10.2013 г., в следующей редакции: «Цена передаваемого по настоящему договору муниципального имущества составляет: 3 216 000 рублей (три миллиона двести шестнадцать тысяч рублей), в счет уплаты стоимости недвижимого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 478 242,19 рублей (четыреста семьдесят восемь тысяч двести сорок два рубля 19 коп), итого цена недвижимого имущества по договору составляет 2 737 757,81 рублей (два миллиона семьсот тридцать семь тысяч семьсот пятьдесят семь руб. 81 коп.)

Ходатайство истца судом принято к рассмотрению (ст. 49 АПК РФ).

Ответчик  в заседаниях 02.03.2015, 23.03.2015 не возражает против определенной  экспертом рыночной стоимости имущества и согласен на заключение договора по этой цене; возражает  против включения в договор  условия о  необходимости зачесть в счет оплаты стоимость неотделимых улучшений данного имущества.

Эксперт в заседании 02.03.2015  пояснил, что  определение  рыночной стоимости имущества произведено по состоянию на 17.07.2013;  без произведенных истцом неотделимых улучшений рыночная стоимость имущества была бы меньше.

В судебном заседании 08.04.2015 ответчик пояснил, что 25.11.2014 было проведение заседание постоянно-действующей комиссии по приватизации объектов муниципальной собственности города Белогорска, согласно решению которой отменен план приватизации муниципального недвижимого имущества, расположенного   по адресу: <...>. Предприниматель  о принятии решения об отмене плана приватизации уведомлен не был.

Истец в заседании 08.04.2015 на уточненных требованиях настаивал, пояснил, что предприниматель  не был уведомлен о принятии решения об отмене плана приватизации.

Рассмотрев материалы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства:

Как следует из материалов дела, 28.07.2006 Комитетом имущественных отношений Администрации города Белогорска был проведен конкурс на право заключения договора аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, победителем признан ФИО1, о чем оформлен протокол итогов конкурса.

01.08.2006 по результатам проведенного конкурса Комитетом имущественных отношений Администрации города Белогорска был заключен договор купли – продажи права на заключение договора аренды муниципального недвижимого имущества г. Белогорска с победителем участника конкурса ИП ФИО1

Из п. 1.1 договора от 01.08.2006 следует, что продавец передает, а покупатель приобретает право на заключение договора аренды муниципального имущества: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 82,1 кв.м. при условии осуществления покупателем в полном объеме и в установленные сроки, инвестиционных условий, определенных условиями конкурса.

10.08.2006 между Комитетом имущественных отношений Администрации города Белогорска (арендодатель) и ИП ФИО1 был заключен договор аренды № 73, по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает по настоящему договору во временное пользование нежилое помещение площадью 82,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, срок действия которого определен сторонами в пункте 2.1 названного договора и составляет с 10.08.2006 по 09.08.2021.

Истцом в материалы дела представлен договор выполнения инвестиционных условий датированный - 14.08.2006, содержащий следующие условия: покупатель обязан за счет собственных средств (безвозмездно):

  - произвести капитальный ремонт фасада нежилого помещения, включая устройство навесного козырька, ремонт крыльца, внутренней части нежилого помещения;

- благоустроить прилегающую территорию - разбить клумбы, оградить металлическими бордюрами, уложить тротуарную плитку не менее 100 кв.м.;

- победитель конкурса возмещает Комитету имущественных отношений администрации г. Белогорска затраты, по изготовлению документации и проведению конкурса в сумме: 8 000 руб.;

- арендатору за счет собственных средств (безвозмездно) оплатить затраты связанные с государственной регистрацией договора аренды.

В свою очередь Комитетом в материалы дела представлен договор выполнения инвестиционных условий датированный - 10.08.2006, содержащий следующие условия: покупатель обязан за счет собственных средств (безвозмездно):

- произвести капитальный ремонт фасада нежилого помещения, включая устройство навесного козырька, ремонт крыльца, внутренней части нежилого помещения;

- благоустроить прилегающую территорию - разбить клумбы, оградить металлическими бордюрами, уложить тротуарную плитку не менее 100 кв.м. Работы по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировке, переоборудованию нежилого помещения, систем инженерных коммуникаций, мест общего пользования, благоустройство прилегающей территории производятся по согласованию с Отделом по строительству и архитектуре администрации муниципального образования города Белогорска, не засчитываются в счет арендной платы;

- победитель конкурса возмещает Комитету имущественных отношений администрации г. Белогорска затраты, по изготовлению документации и проведению конкурса в сумме: 8 000 руб.;

- арендатору за счет собственных средств (безвозмездно) оплатить затраты связанные с государственной регистрацией договора аренды.

Судом в судебном заседании 08.04.2014 исследованы представленный истцом подлинный договор выполнения инвестиционных условий от 14.08.2006 и представленный ответчиком подлинный договор выполнения инвестиционных условий от 10.08.2006, подлинные документы возвращены сторонам, о чем судом указано в протоколе судебного заседания от 08.04.2015.

Поскольку пунктом 4.2.5 договора аренды № 73 от 10.08.2006 г. установлена обязанность арендатора исполнить условия договора выполнения инвестиционных условий от 10.08.2006 г., являющегося его неотъемлемой частью, постольку суд приходит к выводу, что инвестиционные условия  считаются согласованными сторонами в редакции договора выполнения инвестиционных условий от 10.08.2006 г.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ИП ФИО1 обратился  с заявлением  о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды № 73 от 10.08.2006 муниципального имущества (вход.  от 17.07.2013).

14.10.2013 г. Главой муниципального образования город Белогорск утвержден «План приватизации муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>».

В соответствии с частью 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Муниципальное казенное учреждение "Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск", в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества,  направило в адрес ИП ФИО1 предложение (письмо от 21.10.2013 № 5736) о заключении договора купли-продажи на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, с приложением  плана приватизации и проекта договора № 20 купли-продажи недвижимого имущества от 21.10.2013.

Проект договора купли-продажи № 20 от 21.10.2013  содержит условие о  цене передаваемого по настоящему договору имущества в размере 3 700 000 руб.,  определенной  оценщиком по состоянию на 27.09.2013 (отчет № 35/01-13).

В силу части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008№ 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

По пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Согласно материалам дела, предприниматель направил в адрес Комитета письмо от 18.11.2013 с предложениями к проекту договора купли-продажи (вручено последнему 20.11.2013 вх. № 4518), которое по содержанию является протоколом разногласий. Из содержания указанного письма следует, что в  направленном в адрес предпринимателя проекте договора купли-продажи № 20 от 21.10.2013 г., общая площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, не соответствует его действительной площади - 76,9 кв.м., как это следует из поэтажного плана строения и технического паспорта. В связи с чем, предприниматель просит изменить площадь нежилого помещения, произвести перерасчет цены передаваемого по договору муниципального имущества. Кроме того, просит зачесть покупателю стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 729 938 руб. в счет обеспечения оплаты приобретаемого имущества. Содержание данного письма позволяет расценить его в качестве протокола разногласий к проекту договора купли-продажи.

Проект договора купли продажи предприниматель получил 21.10.2013, а заявление  с предложениями к проекту договора купли-продажи было получено Комитетом 20.11.2013, т.е. в пределах тридцатидневного срока, установленного частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ.

С учетом изложенного, довод ответчика о том, что предприниматель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в связи с тем, что в тридцатидневный срок не направил подписанный проект договора купли-продажи арендуемого имущества с протоколом разногласий в Комитет, отклоняется судом как несостоятельный.

Как установлено судом, 25.11.2014 проведено заседание постоянно-действующей комиссии по приватизации объектов муниципальной собственности города Белогорска и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, по результатам которого составлен протокол.

Согласно протоколу от 25.11.2014 комиссией, установлено, что по истечении установленного законом срока, арендатором муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу, <...> договор купли-продажи № 20 от 21.10.2013 на данный объект недвижимости не заключен. В связи  с чем,  комиссией принято решение: отменить план приватизации муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу, <...>, утвержденный Главой муниципального образования г. Белогорск от 14.10.2013.

Согласно части 10 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:

1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества";

2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Частью 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований утраты субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Из системного толкования положений приведенных норм следует, что законодателем предусмотрено преимущественное право на приобретение арендуемого помещения с учетом воли субъекта малого и среднего предпринимательства, направленной на приобретение арендуемых помещений, поэтому субъект малого и среднего предпринимательства не может быть произвольно лишен предоставленного преимущественного права, а только в исключительных случаях: утраты интереса к приобретению арендуемого имущества, которая может выражаться в прямом или молчаливом отказе от подписания договора купли-продажи.

При этом, для принятия уполномоченным органом решения в порядке пункта 10 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, он должен установить, имеется ли одно из установленных пунктом 9 статьи 4 названного Федерального закона оснований.

Истец 17.07.2013 обратившись в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, выразил тем самым волю на приобретение данного имущества в собственность.

После направления в адрес предпринимателя проекта договора купли-продажи, заявитель в тридцатидневный срок (письмо от 18.11.2013)  выразил волю на заключение договора и представил в Комитет заявление с предложениями к проекту договора купли-продажи, об утрате интереса к договору не заявлял, напротив, материалами дела и объяснениями истца подтверждается намерение приобрести арендуемое имущество. Иных оснований утраты предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ответчиком не указано, об их наличии не заявлено.

В связи с чем, суд приходит  к выводу об отсутствии у Комитета правовых оснований для отмены плана приватизации муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу, <...>, утвержденного Главой муниципального образования г. Белогорск от 14.10.2013.

При рассмотрении гражданско-правовых споров, суд вправе дать оценку нормативным актам органов государственной власти и иных публичных образований применительно к статье 13 АПК РФ.

Доказательств утверждения уполномоченным лицом принятого по результату заседания комиссии и оформленного протоколом от 25.11.2014, решения об отмене плана приватизации муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу, <...>, ответчиком суду не представлено.

Кроме того, приходя к выводу о неправомерности действий Комитета по отмене названного плана приватизации, судом учтен и тот факт, что заседание постоянно действующей комиссии состоялось 25.11.2014, т.е. после обращения истца в суд с настоящим иском – 17.11.2014.

Как следует из материалов дела, на письмо предпринимателя от 18.11.2013 о внесении изменений в проект договора купли-продажи № 20 от 21.10.2013, Комитетом направлен ответ (письмо от 28.11.2013 № 6388), в котором последний, сообщил о том, что проект договора купли-продажи на нежилое помещение по адресу: <...>, будет направлен в адрес заявителя после проверки на соответствие его фактической площади и проверки, фактически выполненных работ по улучшению арендованного имущества.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> (инвентарный номер 02:001:0599:01:20000), составленному по состоянию на 25.10.2013 общая площадь данного помещения составляет - 76,9 м., что также подтверждено имеющимися в деле справкой кадастрового инженера от 11.10.2014 № 089 и справкой МУП «Белогорсктехинвентаризация» г. Белогорска от 30.01.2015 № 115.

18.03.2014 и 12.05.2014 сторонами подписаны соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды № 73 от 10.08.2006, в частности в пункты договора 1.1 (предмет договора) и 3.2 (арендная плата).

Так пункт 1.1 договора аренды № 73 от 10.08.2006 в редакции соглашений от  18.03.2014 и 12.05.2014 изложен в следующей редакции: «арендодатель предоставляет, а арендатор принимает по настоящему договору во временное пользование нежилое помещение площадью 76,9 кв.м., в дальнейшем имущество, расположенное по адресу: <...>, для использования под магазин».

Письмом от 25.04.2014 (вручено ответчику 05.05.2014) предприниматель повторно обратился к Комитету имущественных отношений города Белогорска  о предоставлении ему проекта договора,  на основании ранее поданного заявления от 17.07.2013.

05.06.2014 предпринимателем  получен ответ (письмо от 05.06.2014 № 2933), о том, что проект договора купли-продажи на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, будет направлен в адрес ИП ФИО1 после проведения текущей рыночной оценки данного объекта.

При этом, ответчиком не представлено доказательств проведения  оценки  выкупаемого истцом имущества после внесения сторонами изменений в договор купли-продажи в части  площади арендуемого помещения.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Федерального закона.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи Комитет руководствовался отчетом об оценке от 27.09.2013 № 35/01-13, подготовленным экспертом «Центра независимой оценки» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого помещения, находящегося в собственности муниципального образования, по состоянию на 27.09.2013 составляет 3 700 000 руб. Данная цена включена Комитетом в пункт 1.3 проекта договора № 20 купли-продажи недвижимого имущества от 21.10.2013.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из отчета об оценке спорного имущества от 27.09.2013 № 35/01-13, подготовленным экспертом «Центра независимой оценки» ФИО2 следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, следовательно, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Определением суда от 15.01.2015 по ходатайству истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «АмурОценка», эксперт ФИО5

На разрешение эксперта судом поставлен,  в том числе вопрос: Определить рыночную стоимость  нежилого помещения по адресу: <...> площадью 76,9 кв.м. на дату 17.07.2013 г.

Согласно поступившему в суд отчету эксперта от 06.02.2015 № Э-012/15 рыночная стоимость нежилого помещения - магазина, общей площадью 76,9 кв.м., этаж 1, рассчитанная по состоянию на 17.07.2013 составляет (без учета НДС): 3 216 000 руб.

Указанное заключение эксперта сторонами не оспорено.

Оценив отчет ООО «АмурОценка», ФИО5 от 06.02.2015 № Э-012/15 при отсутствии противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности представленного в суд отчета, суд признает отчет эксперта надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Как указано выше,  Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Как установлено судом и следует из материалов дела, капитальный ремонт спорного помещения произведен предпринимателем с согласия арендодателя, о чем свидетельствует заключенный сторонами договор  выполнения инвестиционных условий от 10.08.2006,  по согласованию с Отделом по строительству и архитектуре администрации города Белогорска Амурской области (проект согласован  архитектором города Белогорска 22.02.2007).  Кроме того, письмом от 26.02.2014 Муниципальное казенное учреждение «Управление капитального строительства города Белогорск», адресованному Комитету,    направило проверенные сметы на ремонт нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (ИП ФИО1), указав, что объемы проверены на основании дефектной ведомости, индексы и расценки при расчете сметы применены верно.

Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом,  учитывая, что применение части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. В таком случае необходимо определить, какой объем произведенных предпринимателем работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

Как уже было указано выше, определением суда от 15.01.2015 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой также были поставлены следующие вопросы:

- какие из выполненных работ по капитальному ремонту недвижимого имущества, отраженные в локальных сметных расчетах на сумму 579 627 руб. и   150 311 руб., составленных в 2009 г., являются неотделимыми улучшениями?

- какова стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 17.07.2013 г.?

Работы, относящиеся к неотделимым улучшениям, перечислены экспертом  в выводах экспертного заключения: наименование работ и затрат по локальным сметам №№ 1, 2.

Согласно заключению эксперта стоимость неотделимых улучшений по локальной смете № 1 по состоянию на 17.07.2013 г. составляет: 400 796 руб. 11 коп. Стоимость неотделимых улучшений по локальной смете № 2, по состоянию на 17.07.2013 г. составит: 77 446 руб. 08 коп., всего 478 242,19 руб.

Заключение эксперта в изложенной части сторонами не оспорено. Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении эксперта 06.02.2015 № Э-012/15, не представлено.

Таким образом, суд, применяя часть 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, исходя из императивного характера данной нормы, уменьшает выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором. Данный вывод суда согласуется с правовой позицией изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ   от 25.12.2012 № 9785/12.

 С учетом указанного стоимость выкупаемого объекта недвижимости - нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> общей площадью 76,9.м. (инвентарный  номер 02:001:0599:01:20000), определяемая как разница между рыночной стоимостью недвижимого имущества по состоянию на 17.07.2013 (в соответствии с заключением эксперта № Э-012/15 от 06.02.2015 - 3 216 000 руб.) и стоимостью произведенных истцом неотделимых улучшений данного недвижимого имущества (в соответствии с заключением эксперта № Э-012/15 от 06.02.2015 – 478 242 руб. 19 коп. (400 796,11 + 77 446,08 руб.), составляет 2 737 757 руб. 81 коп.

На основании вышеизложенного, исковые требования ИП ФИО1, как законные и обоснованные, подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина по делу в силу п. 1 ч. 1 ст. 333.21., 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) составляет 4 000 руб., которая была уплачена истцом при подаче иска (чек – ордер от 15.11.2014).

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины в сумме 4 000 руб. относятся на  ответчика и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

  Согласно ст. ст. 106, 109 АПК РФ услуги экспертов оплачиваются им после выполнения соответствующего задания, а сумма вознаграждения относится к судебным издержкам, распределение которых между сторонами осуществляется по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ.

В ходе рассмотрения дела истцом на депозитный счет арбитражного суда на проведение экспертизы перечислены денежные средства в сумме 30 000 руб. (платежное поручение № 673 от 08.12.2014).

Поскольку согласно представленному в суд экспертным учреждением – ООО «АмурОценка» счету № 013 от 16.02.2015 стоимость проведенной  в рамках настоящего дела экспертизы составила 20 000 руб., постольку излишне  внесенные  по платежному поручению № 673 от 08.12.2014 денежные средства в сумме 10 000 руб. подлежат возврату ИП  ФИО1 с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области.

В соответствии со ст.  ст. 106, 110 АПК РФ расходы истца  на  проведение экспертизы в сумме 20 000 руб., относятся на ответчика  и подлежат взысканию  с него  в пользу истца.

Руководствуясь статьями 106, 109, 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН  <***>, ИНН <***>) к муниципальному казенному учреждению «Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить:

изложить пункт 1.1 договора № 20 купли-продажи недвижимого имущества от 21.10.2013 г., в следующей редакции: «На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», «Продавец» продает, а «Покупатель» приобретает в собственность: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> общей площадью 76,9  кв. м. (инвентарный номер 02:001:0599:01:20000)»;

Изложить пункт 1.3 договора № 20 купли-продажи недвижимого имущества от 21.10.2013 г., в следующей редакции: «Цена передаваемого по настоящему договору муниципального имущества составляет:  3 216 000 рублей (три миллиона двести шестнадцать тысяч рублей), в счет уплаты стоимости недвижимого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 478 242  рублей 19 копеек (четыреста семьдесят восемь тысяч двести сорок два рубля 19 коп.), итого стоимость выкупаемого недвижимого имущества по договору составляет 2 737 757 рублей 81 копейка (два миллиона семьсот тридцать семь тысяч семьсот пятьдесят семь руб. 81 коп.)».

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН  <***>, ИНН <***>) расходы за проведение экспертизы в сумме 20 000 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 4 000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН  <***>, ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области излишне  внесенные  по платежному поручению № 673 от 08.12.2014 денежные средства в сумме 10 000 руб.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «АмурОценка» (ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области денежные средства в сумме 20 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия,  может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                  Н.С.Заноза