Гражданский кодекс часть 1

В соответствии с ч. 2 ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 26.01.2012. Резолютивная часть объявлена 25.01.2012.

Арбитражный суд в составе судьи С.А. Антоновой,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания М.В. Помигаловой,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

обществу с ограниченной ответственностью «Веста» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды и обязании возвратить имущество,

3-е лицо: Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 доверенность 28АА0161923 от 19.07.2011;

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее ИП ФИО1, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Веста» (далее ООО «Веста», ответчик) о расторжении договора № 94 аренды недвижимого муниципального имущества от 07.11.2007 и обязании ответчика освободить арендуемое им имущество, находящееся по адресу: <...>, площадью 103,6 кв.м. (помещение II) в течении 10 дней.

Требования обоснованы неисполнением арендатором требований арендодателя по уплате арендной платы, заключению договора аренды земельного участка, находящегося под объектом аренды и устранению недостатков содержания помещения.

По доводам истца, им 12.09.2011 в адрес ответчика была направлена претензия об исполнении требований, которая ответчиком не получена.

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивал. Пояснил, что истец неоднократно устно и по телефонной/факсимильной связи общался с представителями ответчика и, в том числе, сообщал реквизиты счета для перечисления арендной платы. Ответчик, по доводу истца, злоупотребляет своими правами и не исполняет обязанности по внесению арендной платы, а также по содержанию помещения. Проверка соблюдения пожарной безопасности в помещениях была проведена по его обращению в Прокуратуру.

Ответчик участия представителя в судебное заседание не обеспечил. В ранее представленном отзыве и в судебном заседании 12.01.2012 против удовлетворения требований возражал, считает, что исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения по основанию несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку претензия была направлена по юридическому адресу, а не по адресу для корреспонденции, который был сообщен прежнему Арендодателю.

Кроме того, настаивает, что истец обязан был направить в адрес Арендатора письменное соглашение о внесении изменений в договор аренды, в котором указать реквизиты для перечисления арендной платы. Истец, по выводу ответчика, умышленно не сообщает реквизиты счета, поскольку не имеет намерений на продолжение правоотношений по аренде.

Ответчик, со своей стороны, принимал меры для установления сведений о счете нового Арендодателя, направив в его адрес письмо о необходимости заключения дополнительного соглашения, что подтверждается журналом отправки исходящей корреспонденции.

Недостатки, выявленные при проведении проверки инспектором по пожарному надзору, устранены в ходе проверки, что подтверждается актом.

После смены собственника имущества фасад здания не менялся и никакая реклама не размещалась.

Договор аренды земельного участка не заключен, поскольку нет сведений о собственнике земельного участка.

В материалы дела от ответчика поступило встречное исковое заявление, которое возвращено определением суда от 25.01.2012, а также доказательства внесения суммы арендной платы на депозит нотариуса в размере 94 487 руб.

Представитель третьего лица письменный отзыв не представил, в судебном заседании 12.01.2012 по существу поддержал позицию истца. Полагает, что пункт 3.2 договора аренды, обязывающий оформить дополнительное соглашение в случае изменения сроков и условий оплаты арендной платы, не подлежит применению в данном случае, так как произошла смена собственника имущества с переходом на нового владельца прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Новый собственник может ограничиться только направлением в адрес арендатора уведомления с указанием реквизитов. Обременения в виде договора аренды уже зарегистрированы при регистрации перехода права собственности на нежилые помещения.

Дело рассмотрено судом в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьего лица, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела в их совокупности, как это требует ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Как установлено материалами дела, нежилые помещения №№ 1-7, общей площадью 103,6 кв.м., расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу ФИО3, 112, Л.А., являются предметом договора аренды недвижимого муниципального имущества № 94 от 07.11.2007, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (Арендодатель) и ООО «Веста» (Арендатор) (с учетом соглашения к договору от 22.04.2011 о замене ООО «Вира» на ООО «Веста»). Договор прошел государственную регистрацию.

По результатам аукциона, проведенного Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (протокол № 214 от 22.06.2011), на основании договора купли-продажи № 194 от 27.06.2011 указанные нежилые помещения перешли в собственность ИП ФИО1 с обременением – договор аренды на период с 01.01.2008 по 30.12.2012.

Государственная регистрация перехода права собственности подтверждается свидетельством № 28АА 576717 от 25.07.2011.

Письмом от 22.08.2011 № 9710 Арендатор уведомлен Комитетом о состоявшейся регистрации и предложил обратиться по вопросам перечисления арендной платы к новому собственнику.

Таким образом, права Арендодателя по договору № 94 от 07.11.2007 перешли на ИП ФИО1

14.09.2011 (согласно почтовой квитанции) предприниматель обратился в адрес Арендатора с претензией от 12.09.2011 о несоблюдении последним условий договора аренды в части внесения арендной платы, несоблюдения требований пожарной безопасности, незаключении договора аренды земельного участка под занимаемым помещением, несогласованием с собственником наружной рекламы на фасаде здания.

В претензии ответчику указано на принятие Арендодателем решения о расторжении договора в случае неустранения нарушений по оплате платежей в течение 5 рабочих дней; по недостаткам содержания помещения – в течение одного месяца.

В связи с неустранением ответчиком приведенных нарушений, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Довод общества о необходимости оставления заявления без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, судом отклоняется как противоречащий материалам дела.

Претензия о расторжении договора направлена обществу по адресу, указанному в договоре аренды, в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Соглашении к Договору аренды от 22.04.2011 г., а также в реквизитах общества, направленных истцу по факсимильной связи. Факт направления претензии по юридическому адресу подтверждается квитанцией и конвертом с отметками органа связи о возвращении по истечении срока хранения. Доказательств уведомления предпринимателя о получении обществом почтовой корреспонденции только через абонентский ящик суду не представлено, что является нарушением п. 2.2.10 договора аренды.

Требования предпринимателя о расторжении договора аренды не подлежат удовлетворению ввиду следующих выводов суда.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 этой же статьи установлено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Разделом 5 договора № 94 от 07.11.2007 предусмотрена возможность его досрочного расторжения.

Пунктом 5.1 договора установлено право его расторжения по взаимному согласию.

Пунктом 5.2 определено, что договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке в случаях нарушения пунктов 2.2.3, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9, 2.2.12.

В случае нарушения Арендатором пунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4 ,2.2.13, 2.2.14 договора, Арендодатель имеет право отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, уведомив об этом арендатора за 30 дней. В этом случае договор считается расторгнутым в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении 30-дневного срока, а арендатор обязан передать имущество Арендодателю в соответствии с п. 2.2.15 договора (п. 5.3 Договора).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разделу 3 договора размер арендной платы, составленный по формуле, равен 10 004 руб. в месяц плюс НДС. Арендная плата за пользование имуществом вносится Арендатором ежемесячно предварительно в первые десять дней каждого текущего месяца.

Материалами дела подтверждается невнесение ответчиком арендных платежей в период с 25.07.2011 по 18.01.2012.

Вместе с тем, исходя из разъяснений, изложенных в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Ответчик представил суду доказательства оплаты задолженности по арендной плате в размере 94 487 руб., а именно корешок квитанции № 2 о приеме от ООО «Веста» денежных сумм в депозит нотариуса от 18.01.2012 г. для передачи индивидуальному предпринимателю ФИО1. Поскольку у суда отсутствует подтверждение факта уведомления общества о реквизитах банковского счета предпринимателя, суд считает внесение денежных средств на депозит нотариуса надлежащим исполнением обязательств со стороны общества.

Таким образом, обстоятельства, указанные в иске как основание для расторжения договора аренды – невнесение арендной платы более двух раз подряд, устранены на момент рассмотрения дела.

Довод представителя истца о том, что стороны ранее имели отношения по поставке товаров и у ответчика имеются реквизиты истца, что следует из платежного поручения № 505 от 22.06.2010 (оплата за товар), судом не принимается в связи с тем, что данные отношения имели место в 2010 году в рамках другого договора, а также отсутствием доказательств того, что указанный в платежном поручении счет использовался предпринимателем в период 2011 года.

Довод истца о том, что суммы, внесенной на депозит нотариуса, недостаточно для полного погашения задолженности по арендной плате, так как сумма основного долга по состоянию на 31.01.2012 будет составлять 69 301 руб. 69 коп., а сумма неустойки по состоянию на 25.01.2012 составляет 32 666 руб. 95 коп., всего 101 968 руб. 64 коп., также отклоняется ввиду того, что требование об уплате неустойки не выставлялось истцом ни в претензии от 12.09.2011, ни в настоящем иске. Внесенной на депозит суммы достаточно для погашения суммы основного долга.

Отсутствуют правовые основания и для удовлетворения требований о расторжении договора в судебном порядке в связи с наличием иных нарушений договорных условий.

Как установлено выше, пунктом 5.2 договора аренды определено, что договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке в случаях нарушения пунктов 2.2.3, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9, 2.2.12.

Истец ссылается на нарушение условий договора в части неисполнения обязанности по заключению договора аренды земельного участка – п. 2.2.3; обязанности соблюдать правила пожарной безопасности – п. 2.2.14; несогласовании размещения наружной и иной визуальной информации на здании (п. 6.2).

Нарушение п. 6.2 не является по договору основанием для его расторжения. Кроме того, как пояснил ответчик после перехода права собственности на недвижимое имущество предпринимателю никакая дополнительная информация либо реклама на фасаде не размещалась. Доказательств обратного суду не представлено. Довод о том, что размещение наименования на фасаде не было согласовано и с предыдущим собственником, судом отклоняется, поскольку права Арендодателя перешли на истца только с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Материалами дела подтверждается, что постановлением государственного инспектора г. Благовещенска по пожарному надзору от 16.08.2011 директор общества привлечен к административной ответственности в виде предупреждения за нарушение ППБ 01-03. Вместе с тем, этим же постановлением и актом проверки № 369 от 15.08.2011 подтверждено устранение выявленных нарушений в ходе её проведения.

Следовательно, нарушения правил пожарной безопасности устранены на момент обращения истца в суд с настоящим иском и не могут являться основанием для расторжения договора.

Оценивая довод истца о незаключении арендатором договора аренды земельного участка, суд исходит из следующего.

В соответствии с требованиями ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о толковании договора, суд приходит к выводу, что условия договора аренды нежилого помещения, изложенные Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, являются стандартными для всех видов договоров аренды, заключаемых уполномоченным органом муниципального образования, без учета специфики их расположения.

Вместе с тем, нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды № 94 от 07.11.2007, расположено в многоквартирном жилом доме.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении № 10/22 от 29.04.2010 разъяснил, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

У суда отсутствуют сведения о формировании земельного участка под многоквартирным домом, в котором расположено спорное помещение, а также сведения о собственнике данного земельного участка. Не сформированный земельный участок не может являться объектом аренды. Аренда доли в праве общей собственности на земельный участок законодательством не предусмотрена.

Вместе с тем, в силу положений ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Положениями пунктов 1, 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, право пользования земельным участок перешло к обществу на срок аренды здания в силу закона и отсутствие самостоятельного договора аренды земельного участка в рассматриваемом случае, по выводу суда, не может являться основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения.

В связи с отказом в удовлетворении требования о расторжении договора аренды № 94 от 07.11.2007, требование об обязании возвратить имущество также не подлежит удовлетворению.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер госпошлины по делу составляет 4000 руб., которая уплачена истцом по чеку-ордеру от 17.11.2011.

Согласно статье 110 АПК РФ госпошлина подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 148, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины отнести на истца.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья С.А. Антонова