Решение № А04-8522/14 от 13.05.2015 АС Амурской области

В Арбитражный суд Амурской области обратилось открытое акционерное общество «Сбербанк России»  (далее – ОАО «Сбербанк России», Банк, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Дальневосточный простор» (далее – ООО «Компания «Дальневосточный простор», ответчик)

- об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки № 295/08-3 от 29.09.2014 имущество, принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Дальневосточный Простор»:

1) объект недвижимости - 3-х этажное административное здание, общей площадью 1365,4 кв.м., расположенное по адресу: 675000, <...>, инвентарный номер 11063 литер А2, кадастровый (или условный) номер 28:01:010130:0010:150:11063/А2;

2) право аренды земельного участка сроком на 25 лет с площадью 2030 кв.м., категория земель - земли поселений, разрешенное использование - землепользование (землевладение), кадастровый/условный номер 28:01:010130:0010, находящийся по адресу: 675000, <...>, в Центральной планировочной зоне, в квартале 130;

- определении начальной продажной цены заложенного имущества для его реализации с торгов в размере залоговой стоимости имущества в общей сумме - 35 402 400 руб.;

- взыскании  расходов по уплате госпошлины по иску в размере 4 000 руб., за подачу заявления об обеспечении иска в размере 2 000 руб.

Заявленные требования обоснованы тем, что, определением Арбитражного суда Амурской области от 24.09.2014 по делу № А04-1800/2009 между ОАО «Сбербанк России» в лице Благовещенского отделения № 8636 ОАО «Сбербанк России» и солидарными должниками ООО «Компания «Дальневосточный Простор», ООО «Амурский простор», ООО «Простор плюс» на стадии исполнения судебного акта утверждено мировое соглашение.

29.09.2014 между ОАО «Сбербанк России» в лице Благовещенского отделения № 8636 ОАО «Сбербанк России» и ООО «Компания «Дальневосточный Простор» заключен договор ипотеки № 295/08-3, согласно п.2.1 которого предметом залога обеспечивается исполнение солидарными должниками ООО «Компания «Дальневосточный Простор», ООО «Амурский простор», ООО «Простор плюс» всех обязательств по мировому соглашению. При этом, в соответствии с п. 2.3. договора ипотеки залогодатель был ознакомлен со всеми условиями мирового соглашения и согласен отвечать за исполнение всех обязательств должников по мировому соглашению предметом залога. Поскольку солидарные должники не исполняют условия заключенного сторонами мирового соглашения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Определением от 27.11.2014 судом по  заявлению  ОАО «Сбербанк России»  приняты обеспечительные меры.

Ответчик в заседаниях и в отзыве просит в иске отказать, поскольку не согласен с принятием указанной истцом рыночной стоимости в качестве начальной продажной цены в связи с падением курса рубля.  Кроме того,  не допускается обращение взыскание на заложенное имущество в случае, если допущенное должником нарушением обеспеченного залогом обязательства  крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Судом установлено, что, помимо дела № А04-8522/2014,  в производстве Арбитражного суда Амурской области имеются дела №№ А04-8523/2014, А04-8524/2014, А04-8525/2014, А04-8526/2014 по иску  открытого акционерного общества «Сбербанк России»  (далее истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Дальневосточный простор» (далее ответчик)  об обращении взыскания на имущество, принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Дальневосточный Простор» - объект недвижимости - 3-х этажное административное здание, общей площадью 1365,4 кв.м., расположенное по адресу: 675000, <...> право аренды земельного участка, заложенное по договорам ипотеки № 295/08-3 от 29.09.2014,  № 469/08-3 от 29.09.2014, № 575/08-3 от 29.09.2014, № 51/08-3 от 29.09.2014, № 470/08-3 от 29.09.2014.

Определением суда от 26.01.2015 удовлетворено ходатайство ответчика в одно производство объединены дела №№ А04-8522/2014, А04-8523/2014, А04-8524/2014, А04-8525/2014, А04-8526/2014,   объединенному делу  присвоен № А04-8522/2014.

Определением ссуда от 26.02.2015 по ходатайству сторон по делу назначена комиссионная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Лидер Инвест» (ул. Калинина, 103 офис 507), эксперт  ФИО5,   и  обществу  с ограниченной ответственностью  «Альфард» (<...>), эксперт ФИО4.

На разрешение  экспертов  судом поставлены вопросы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности  за дачу заведомо ложного заключения.

В связи с поступлением экспертных заключений, определением суда от 15.04.2015 производство по делу возобновлено, судебное заседание назначено на 07.05.2015.

В судебном заседании 07.05.2015 судом объявлялся перерыв до 12.05.2015 до 13 час. 15 мин. (кааб. 233), информация о перерыве  размещалась на официальном сайте арбитражного суда Амурской области.

В заседании 12.05.2015 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований – просит:

1.    обратить взыскание на заложенное по договорам ипотеки № 575/08-3, № 295/08-3, № 469/08-3, № 510/08-3, № 470/08-3 от 29 сентября 2014 года имущество, принадлежащее ООО «Компания «Дальневосточный Простор»:

-  объект недвижимости - 3-х этажное административное здание, общей площадью 1365,4 кв.м., расположенное по адресу: 675000, <...>, инвентарный номер 11063 литер А2, кадастровый (или условный) номер 28:01:010130:0010:150:11063/А2;

- право аренды земельного участка сроком на 25 лет с площадью 2030 кв.м., категория земель - земли поселений, разрешенное использование - землепользование (землевладение), кадастровый/условный номер 28:01:010130:0010, находящийся по адресу: 675000, <...>, в Центральной планировочной зоне, в квартале 130,

2.  Определить суммы, подлежащие уплате залогодержателю - Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» из стоимости заложенного имущества по завершении его реализации в размере:

11 129 205 рублей 83 копейки по мировому соглашению № 575/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1711/2009), из них:

- неустойка за просроченные проценты - 32,59 рублей;

- неустойка за просроченный основной долг - 2439,97 рублей;

- просроченные проценты -50 978,82рублей;  

- просроченный основной долг - 11 075 754,45 рубля.

14 557 482 рубля 00 копеек по мировому соглашению № 510/08-1 от 01 сентября 2014

года (дело № А04-1638/2009), из них:

- неустойка за просроченные проценты - 30,46 рублей;

- неустойка за просроченный основной долг - 3192,30 рублей;

- просроченные проценты - 63 521,04 рублей;

- просроченный основной долг - 14 490 738,20 рубля.

14 561 697 рублей 65 копеек по мировому соглашению № 469/08-1 от 01 сентября 2014

года (дело № А04-1789/2009), из них:

- неустойка за просроченные проценты - 42,64 рублей;

- неустойка за просроченный основной долг - 3192,51 рублей;

- просроченные проценты - 66 701,81 рублей;

- просроченный основной долг - 14 491 760,69 рублей.

11 413 766 рублей 99 копеек по мировому соглашению № 470/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1790/2009), из них:

- неустойка за просроченные проценты - 33,42 рублей;

- неустойка за просроченный основной долг - 2502,36 рублей;

- просроченные проценты - 52 282,28 рублей;

- просроченный основной долг - 11 358 948,93 рубля.

12 082 782 рубля 74 копейки по мировому соглашению № 295/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1800/2009), из них:

- неустойка за просроченные проценты - 35,39 рублей;

- неустойка за просроченный основной долг - 30,67 рублей;

- просроченные проценты - 55 358,80 рублей;

- просроченный основной долг - 12 027 357,88 рублей.

3. Определить способ и порядок реализации заложенного имущества - реализация с публичных торгов.

4.    Определить начальную продажную цену заложенного имущества для его реализации с публичных торгов на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем от 12.05.2015 года в сумме   64 100 000 руб.

5. Взыскать с ответчика судебные расходы.

Ходатайство истца судом принято к рассмотрению (ст. 49 АПК РФ).

В заседании 12.05.2015  истец и ответчик настаивали на ранее заявленных позициях, представили заключенное сторонами соглашение от 12.05.2015  об установлении начальной продажной цены на заложенное по договорам ипотеки имущество.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Арбитражным судом Амурской области рассматривались дела №№ А04-1800/2009, А04-1789/2009, А04-1790/2009, А047-1638/2009, А04-1711/2009 по искам ОАО «Сбербанк России» о взыскании солидарно с ООО «Амурский мясокомбинат», ООО «Амурский простор», ООО «Компания «Дальневосточный простор», ООО «Простор плюс» задолженности по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии № 295/08 от 28.05.2008, № 469/08 от 01.09.2008, № 470/08 от 01.09.2008, № 510/08 от 26.09.2008, № 575/08 от 30.10.2008).

По результатам рассмотрения перечисленных дел, вынесены решения Арбитражного суда Амурской области о взыскании солидарно с ООО «Амурский мясокомбинат», ООО «Амурский простор», ООО «Компания «Дальневосточный простор», ООО «Простор плюс», ООО «Малько» в пользу ОАО «Сбербанк России» следующих сумм:

- решением от 01.06.2009 по делу № А04-1800/2009  взысканы  по договору № 295/08 от 28.05.2008 основной долг в сумме 17 600 000 руб., просроченный основной долг в сумме  3 780 786 руб. 11 коп., проценты за период с 26.03.09 г. по 02.04.09 г. в размере 81 072 руб. 63 коп., неустойка за несвоевременный возврат процентов за период с 30.03.09 г. по 02.04.09 г. в размере  2 693 руб. 16 коп., расходы по уплате госпошлины в сумме 100 000 руб., всего 21 564 551 руб. 90 коп.

- решением Арбитражного суда Амурской области от 02.06.2009 по делу № А04-1789/2009 взысканы по договору № 469/08 от 01.09.2008 основной долг - 20 223 988 руб. 92 коп., просроченные проценты - 213 321 руб. 53 коп., проценты - 53 330 руб. 38 коп. коп., неустойка за несвоевременный возврат процентов - 1 063 руб. 69 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 100 000 руб., всего  20 591 704 руб. 52 коп.;

- решением Арбитражного суда Амурской области от 18.05.2009 по делу № А04-1790/2009 взысканы по договору № 470/08 от 01.09.2008 основной долг в сумме 15 801 280 руб.; проценты за период с 26.02.2009 г. по 25.03.2009 г. в сумме 187 883 руб. 71 коп.; просроченные проценты за период с 26.03.2009 г. по 01.04.2009 г. в сумме 46 970 руб. 93 коп.; плата за неполное исполнение требований к обеспечению за период с 26.03.2009 г. по 01.04.2009 г. в сумме 757 руб. 60 коп.; просроченная плата за неполное исполнение требований к обеспечению за период с 26.02.2009 г. по 25.03.2009 г. в сумме 3 030 руб. 38 коп.; неустойка за несвоевременный возврат процентов за период с 26.03.2009 г. по 01.04.2009 г. в сумме 936 руб. 84 коп.; неустойка за просроченную плату за неполное исполнение требований к обеспечению за период с 26.03.2009 г. по 01.04.2009 г. в сумме 15 руб. 11 коп., расходы по уплате госпошлины в сумме 91 704 руб. 38 коп., всего 16 132 578 руб. 95 коп.;

- решением Арбитражного суда Амурской области от 03.06.2009 по делу №А04-1638/2009 взысканы по договору № 510/08 от 26.09.2008 основной долг в размере 19 999 999 руб. 89 коп., просроченные проценты в размере 107 131 руб. 27 коп., проценты в размере 236 712 руб. 33 коп., неустойка за несвоевременный возврат процентов в размере 76 руб. 31 коп., расходы   по   уплате   госпошлины   в размере 100 000 руб.;

- решением Арбитражного суда Амурской области от 04.06.2009 по делу № А04-1711/2009 взысканы по договору № 575/08 от 30.10.2008  основной долг – 15 349 474 руб. 10 коп., просроченные проценты за период с 26.02.2009 по 25.03.2009 – 235 498 руб. 78 коп., проценты за период с 26.03.2009 по 01.04.2009 – 58 874 руб. 70 коп., неустойка за несвоевременный возврат процентов за период с 26.03.2009 по 01.04.2009 – 1 761 руб. 40 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 89 728 руб. 04 коп., всего 15 735 337 руб. 02 коп.

Арбитражным судом Амурской области были утверждены мировые соглашения от 01.09.2014, заключенные  сторонами на стадии исполнения судебного акта, устанавливающие новые согласованные сторонами графики погашения задолженностей, взысканных решениями суда (определения от 24.09.2014 по делам № А04-1800/2009, № А04-1789/2009, № А04-1711/2009, № А04-1790/2009, от 26.09.2014 по делу № А04-1638/2009

При заключении мировых соглашений на стадии исполнения судебных актов,  помимо установления новых графиков гашения должниками задолженности перед взыскателем, стороны пришли к соглашению о том, что должники  обязуются обеспечить заключение между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Компания «Дальневосточный простор» договора  ипотеки на объект недвижимости, общей площадью 1365,4 кв.м., кадастровый (или условный) номер 28:01:010130:0010:150:11063:/А2, расположенный по адресу: 675000, Амурская облает <...> (п. 2 утвержденных судом мировых соглашений), кроме того, в случае нарушения сроков, указанных в пунктах 1 мировых соглашений, должники уплачивают взыскателю неустойку  в размере 4,0 % годовых с суммы просроченного платежа (пункты 1 мировых соглашений), в пунктах 3  мировых соглашений стороны предусмотрели  уплату должниками взыскателю  процентов на сумму задолженности  по мировым соглашениям по ставке 4,0 % годовых.

Как следует из материалов дела, ООО «Компания «Дальневосточный простор» является собственником объекта недвижимости - 3-х этажного административного здания, общей площадью 1365,4 кв.м., инвентарный номер 11063 литер А2, расположенного по адресу: 675000, <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 25.02.2005 года).

Право аренды земельного участка площадью 2030 кв.м. категория земель - земли поселений, разрешенное использование – землепользование (землевладение), кадастровый/условный номер 28:01:010130:0010, находящийся по адресу: 675000, <...>, в Центральной планировочной зоне, в квартале 130, принадлежит ответчику  на основании договора о предоставлении участков в пользование на условиях аренды № 5796 от 21.03.2002 и соглашения от 30.03.2005 об уступке прав и переводе обязанностей по договору аренды земельного участка.

Во исполнение  условий мировых соглашений от 01.09.2014, между ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «Компания «Дальневосточный простор» (залогодатель) 29.09.2014 были заключены следующие договоры ипотеки: № 295/08-3, 469/08-3, № 575/08-3, № 510/08-3, № 470/08-3 (далее договоры ипотеки).

В соответствии с п.п. 1.1. договоров ипотеки предметом договоров является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, на котором находится закладываемый объект недвижимости.

Согласно п.1.2. предметом залога являются:

-объект недвижимости - 3-х этажное административное здание, общей площадью 1365,4 кв.м., расположенное по адресу: 675000, <...>, инвентарный номер 11063 литер А2, кадастровый (или условный номер 28:01:010130:0010:150:11063/А2;

-право аренды земельного участка сроком на 25 лет с площадью 2030 кв.м категория земель - земли поселений, разрешенное использование – землепользование (землевладение), кадастровый/условный номер 28:01:010130:0010, находящийся по адресу: 675000, <...>, в Центральной планировочной зоне, в квартале 130.

В соответствии с п.1.4. договоров ипотеки оценочная стоимость объекта недвижимости (3-х этажное административное здание) установлена сторонами в сумме 58 783 078 руб.  (с учетом дисконта – 35 269 847 руб.) Согласно п.1.5. договоров ипотеки оценочная стоимость права аренды земельного участка установлена сторонами в сумме 220 922 руб. (с учетом дисконта 132 553 руб.)

В соответствии с п.2.1. договоров ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение солидарными должниками ООО «Компания «Дальневосточный простор», ООО «Амурский простор», ООО «Простор плюс» всех обязательств по мировым соглашениям утверждённых Арбитражным судом Амурской области:

-№ 470/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1790/2009);

-№ 510/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1638/2009);

-№ 469/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело А04-1789/2009);

-№ 295/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело№ А04-1800/2009);

-№ 575/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1711/2009).

При этом в соответствии с п.2.3. договоров ипотеки залогодатель был ознакомлен со всеми условиями мировых соглашений и согласен отвечать за исполнение всех обязательств должников по мировым соглашениям предметом залога.

Согласно п. 4.3.4 договоров ипотеки залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченных залогом обязательств и обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченных залогом обязательств при невыполнении должниками и/или залогодателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством РФ, условиями мировых соглашений и договоров.

В связи с несвоевременным исполнением должниками условий мирового соглашения от 01.09.2014 , решениями Арбитражного суда Амурской области  с  ООО  «Компания «Дальневосточный Простор», ООО  «Амурский Простор», ООО «Простор Плюс» в пользу ОАО «Сбербанк России» солидарно взысканы: 

- задолженность по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Амурской области от 24.09.2014 на стадии исполнения судебного акта по делу А04-1800/2009 в виде просроченных процентов в сумме 55 358 руб. 80 коп., неустойки за просроченный основной долг в сумме 30 руб. 67 коп., неустойки за просроченные проценты в сумме 35 руб. 39 коп.  (решение от 27.01.2015 дело № А04-8384/2014);

- задолженность по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Амурской области от 24.09.2014 на стадии исполнения судебного акта по делу А04-1790/2009 в виде просроченных процентов в сумме 54 818 руб. 06 коп. (решение от 28.01.2015 дело № А04-8385/2014);

- задолженность по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Амурской области от 24.09.2014 на стадии исполнения судебного акта по делу А04-1789/2009 в виде просроченных процентов в сумме 69 936 руб. 96 коп. (решение от 28.01.2015 дело № А04-8386/2014);

- задолженность по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Амурской области от 24.09.2014 на стадии исполнения судебного акта по делу А04-1711/2009 в виде просроченных процентов в сумме 50 978 руб. 82 коп., неустойки за просроченный основной долг в сумме 2 439 руб. 97 коп., неустойки за просроченные проценты в сумме 32 руб. 59 коп.  (решение от 27.01.2015 дело № А04-8387/2014);

- задолженность по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Амурской области от 26.09.2014 на стадии исполнения судебного акта по делу А04-1638/2009 в виде просроченных процентов в сумме 63 521 руб. 04 коп., неустойки за просроченный основной долг в сумме 3 192 руб. 30 коп., неустойки за просроченные проценты в сумме 30 руб. 46 коп. (решение от 27.01.2015 дело № А04-8388/2014).

Неисполнение ответчиком обязательств, установленных утвержденными судом мировыми соглашениями от 01.09.2014, явилось основанием обращения Банка в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ, в совокупности фактические обстоятельства дела и представленные в дело доказательства, суд считает уточненные требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в  силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 ГК РФ установлено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", требования об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства могут предъявляться в суд отдельно друг от друга. В ходе рассмотрения дела об обращении взыскания на имущество суду необходимо установить размер требований кредитора к должнику по обязательству, обеспеченному залогом.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен, в частности, определить суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

Согласно статье 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Как следует из материалов дела, размер неисполненных обязательств по мировому соглашению № 575/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1711/2009, с учетом решения суда по делу № А04-8387/2014) составляет 11 129 205, 83 руб., из них: неустойка за просроченные проценты - 32,59 руб., неустойка за просроченный основной долг - 2439,97 руб., просроченные проценты - 50 978,82 руб., просроченный основной долг - 11 075 754,45 руб.;

- по мировому соглашению № 510/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1638/2009, с учетом решения суда по делу № А04-8388/2014) составляет 14 557 482 руб., из них: неустойка за просроченные проценты - 30,46 руб., неустойка за просроченный основной долг - 3192,30 руб., просроченные проценты - 63 521,04 руб., просроченный основной долг - 14 490 738,20 руб.;

- по мировому соглашению № 469/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1789/2009, с учетом решения суда по делу № А04-8386/2014) составляет 14 561 697, 65 руб., из них: неустойка за просроченные проценты - 42,64 руб., неустойка за просроченный основной долг - 3192,51 руб., просроченные проценты - 66 701,81 руб., просроченный основной долг - 14 491 760,69 руб.;

- по мировому соглашению № 470/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1790/2009, с учетом решения суда по делу № А04-8385/2014) составляет 11 413 766, 99 руб., из них: неустойка за просроченные проценты - 33,42 руб., неустойка за просроченный основной долг - 2502,36 руб., просроченные проценты - 52 282,28 руб., просроченный основной долг - 11 358 948,93 руб.

- по мировому соглашению № 295/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1800/2009, с учетом решения суда по делу № А04-8384/2014) составляет 12 082 782, 74 руб., из них: неустойка за просроченные проценты - 35,39 руб., неустойка за просроченный основной долг - 30,67 руб., просроченные проценты - 55 358,80 руб., просроченный основной долг - 12 027 357,88 руб.

Пунктом 1 статьи 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов определяется процессуальным законом Российской Федерации и статьей 57 указанного закона.

В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В соответствии с абзацами 1, 10, 11 пункта 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается исходя из рыночной цены этого имущества. При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

В материалы дела ООО «Компания «Дальневосточный простор» представлен отчет № Н-05/15 от 11.02.2015, в соответствии с которым рыночная стоимость предмета залога отличается от начальной цены реализации предмета залога, определенной в договорах ипотеки от 29.09.2014 в размере 59 004 000 руб. (залоговая стоимость объекта недвижимости – 58 783 078 руб.,  залоговая стоимость права аренды земельного участка – 220 922 руб.).

В связи с наличием возражений ответчика об изменении рыночной стоимости заложенного имущества, определением суда от 26.02.2015 по ходатайству сторон назначена комиссионная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Лидер Инвест», эксперт  ФИО5,   и  обществу  с ограниченной ответственностью  «Альфард», эксперт ФИО4.

На разрешение экспертам поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость недвижимого имущества - 3-х этажное административное здание, общей площадью 1365,4 кв.м., расположенное по адресу: 675000, <...>, инвентарный номер 11063 литер А2, кадастровый (или условный) номер 28:01:010130:0010:150:11063/А2 и  права аренды земельного участка сроком на 25 лет с площадью 2030 кв.м., категория земель - земли поселений, разрешенное использование - землепользование (землевладение), кадастровый/условный номер 28:01:010130:0010, находящийся по адресу: 675000, <...>, в Центральной планировочной зоне, в квартале 130, по состоянию на 26.02.2015.

Согласно экспертному заключению ООО «Лидер Инвест» от 08.04.2015 № 29-15, эксперт  ФИО5,  рыночная стоимость объекта оценки - административное здание, назначение: нежилое здание, этажность 3, общая площадь 1 365,4кв.м., инв. № 11063, лит.А2, адрес объекта: <...>, расположенный на земельном участке в аренде, общей площадью 2030 кв.м., кадастровый номер 28:01:010130:0010», по состоянию на 26.02.2015 года с учетом округлений, составляет - 59 206 000 руб., в том числе НДС – 9 828 034 руб., в том числе, рыночная   стоимость   объекта   оценки   - земельный   участок   в   аренде,   общей площадью   2030   кв.м.,   кадастровый   номер   28:01:010130:0010»,   по   состоянию   на 26.02.2015 года с учетом округлений, составляет - 940 000 руб.

Согласно экспертному заключению ООО «Альфард» № АЛ 134/15-1 от 13.04.2015, эксперт ФИО4,  рыночная стоимость недвижимого имущества - 3-х этажного административного здания, общей площадью 1365,4 кв.м., расположенного по адресу: 675000, <...>, инвентарный номер 11063 литер А2, кадастровый (или условный) номер 28:01:010130:0010й.50:11063/А2 и права аренды земельного участка сроком на 25 лет с площадью 2030 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - административное здание, кадастровый/условный номер 28:01:010130:0010, находящийся по адресу: 675000, <...>. 150, в Центральной планировочной зоне, в квартале 130, по состоянию на 26.02.2015 г., составляет (с учетом округления, без учета НДС) - 70 646 000 руб., в том числе: рыночная стоимость 3-х этажного административного здания, по состоянию на 26.02.2015 г., составляет (с учетом округления, без учета НДС) - 61 541 000 руб., рыночная   стоимость   земельного   участка   по состоянию на 26.02.2015 г., составляет (с учетом округления, без учета НДС) – 9 105 000 руб.

По правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В заседание 12.05.2015 сторонами  представлено достигнутое в ходе рассмотрения дела в суде соглашение между залогодателем и залогодержателем № 1 от 12.05.2015, согласно которому начальная продажная цена заложенного имущества сторонами согласована в размере 64 100 000 руб.

С учетом изложенного, начальная продажная цена спорного заложенного имущества для его реализации с публичных торгов  подлежит установлению в размер  64 100 000 руб.

Поскольку ответчиком не представлено  доказательств исполнения условий мировых соглашений от 01.09.2014, утвержденных Арбитражным судом Амурской области  по делам №№ А04-1800/2009, А04-1789/2009, А04-1790/2009, А047-1638/2009, А04-1711/2009, постольку  требования истца об обращении  взыскания   на   заложенное   по   договорам ипотеки № 575/08-3, № 295/08-3, № 469/08-3, № 510/08-3, № 470/08-3 от 29.09.2014 имущество, принадлежащее ООО «Компания «Дальневосточный Простор»: объект недвижимости - 3-х этажное административное здание, общей площадью 1365,4 кв.м., расположенное по адресу: 675000, <...>, инвентарный номер 11063 литер А2, кадастровый (или условный) номер 28:01:010130:0010:150:11063/А2; право аренды земельного участка сроком на 25 лет с площадью 2030 кв.м., категория земель - земли поселений, разрешенное использование - землепользование (землевладение), кадастровый/условный номер 28:01:010130:0010, находящийся по адресу: 675000, <...>, в Центральной планировочной зоне, в квартале 130, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества для его реализации с публичных торгов в размере 64 100 000 подлежат удовлетворению.

Из стоимости заложенного имущества   подлежат  удовлетворению  требования  ОАО «Сбербанк России» о погашении задолженности  по мировым  соглашениям  от 01.09.2014  №№ 575/08-1, 510/08-1, 469/08-1, 470/08-1, 295/08-1 в общей сумме 63 744 935 руб. 21 коп., в том числе   11 129 205 рублей 83 копейки по мировому соглашению № 575/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1711/2009), 14 557 482 рубля 00 копеек по мировому соглашению № 510/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1638/2009), 14 561 697 рублей 65 копеек по мировому соглашению № 469/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1789/2009),  11 413 766 рублей 99 копеек по мировому соглашению № 470/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1790/2009),  12 082 782 рубля 74 копейки по мировому соглашению № 295/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1800/2009).

Довод ответчика о том, что не допускается обращение взыскание на заложенное имущество в случае, если допущенное должником нарушением обеспеченного залогом обязательства  крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, суд признает несостоятельным по следующим основаниям:

В соответствии с п. 1. ст. 54.1 Закона об ипотеки,   если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Исходя из согласованных сторонами  по мировым соглашениям от 01.09.2014  графиков погашения задолженности,  ответчиком  должны были быть произведены платежи  01.09.2014 01.10.2014, 01.01.2015, 01.04.2015 и далее по графику. Ответчиком не представлено доказательств  осуществления каких-либо платежей после заключения сторонами мировых соглашений от 01.09.2014 и утверждения их судом, следовательно, период просрочки исполнения обязательств, обеспеченного залогом, составляет три и более  месяца. Сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки.

Согласно п. 1 ст. 333.21 НК РФ госпошлина по делу, составляет 4 000 руб., которая была уплачена истцом  по платежному поручению № 684456 от 24.11.2014.  Кроме того, за пять заявлений об обеспечении иска истцом уплачена госпошлина в сумме 10 000 руб.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины  по иску в сумме 4 000 руб. и за заявление об обеспечении иска в сумме 10 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в сумме 14 000 рублей.

  На основании ст. 104 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ истцу  из федерального бюджета следует возвратить излишне уплаченную по платежным поручениям от 24.11.2014 №№  684464, 684441, 684452, 684461 госпошлину в сумме  16 000 руб.

В связи с назначением по делу комиссионной экспертизы на депозит суда внесены денежные средства истцом в сумме 35 000 руб., за  ответчика обществом «ДВ АКТИВ» - 40 000 руб.                         

Согласно счетам от 14.04.2015 стоимость услуг эксперта ООО «Лидер Инвест» составляет 35 000 руб.,  эксперта ООО «АЛЬФАРД» - 40 000 руб., всего  стоимость услуг экспертов 75 000 руб., которые на основании ст. 110 АПК РФ подлежит отнесению  на ответчика и взыскиваются в пользу истца в сумме  35 000 руб.

С депозитного счета Арбитражного суда Амурской области за проведение экспертизы  подлежат перечислению денежные средства обществу с ограниченной ответственностью «Лидер Инвест» в сумме 35 000 руб.,    обществу с ограниченной ответственностью «Альфард» в сумме 40 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

решил:

Исковые требования открытого акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН <***>, ИНН <***>)  удовлетворить - обратить   взыскание  путем продажи с публичных торгов   на   заложенное   по   договорам   ипотеки № 575/08-3, № 295/08-3, № 469/08-3, № 510/08-3, № 470/08-3 от 29.09.2014 имущество, принадлежащее  обществу с ограниченной ответственностью  «Компания «Дальневосточный Простор» (ОГРН <***>, ИНН <***>):

-  объект недвижимости - 3-х этажное административное здание, общей площадью 1365,4 кв.м., расположенное по адресу: 675000, <...>, инвентарный номер 11063 литер А2, кадастровый (или условный) номер 28:01:010130:0010:150:11063/А2;

- право аренды земельного участка сроком на 25 лет с площадью 2030 кв.м., категория земель - земли поселений, разрешенное использование - землепользование (землевладение), кадастровый/условный номер 28:01:010130:0010, находящийся по адресу: 675000, <...>, в Центральной планировочной зоне, в квартале 130.

Установить  начальную продажную цену заложенного имущества для его реализации с публичных торгов  в сумме   64 100 000 руб.

Из стоимости заложенного имущества  удовлетворить требования  открытого акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о погашении задолженности  по мировым  соглашениям  от 01.09.2014  №№ 575/08-1, 510/08-1, 469/08-1, 470/08-1, 295/08-1 в общей сумме 63 744 935 руб. 21 коп., в том числе 

1) 11 129 205 рублей 83 копейки по мировому соглашению № 575/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1711/2009), из них:

- неустойка за просроченные проценты - 32,59 рублей;

- неустойка за просроченный основной долг - 2439,97 рублей;

- просроченные проценты -50 978,82рублей;  

- просроченный основной долг - 11 075 754,45 рубля.

2) 14 557 482 рубля 00 копеек по мировому соглашению № 510/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1638/2009), из них:

- неустойка за просроченные проценты - 30,46 рублей;

- неустойка за просроченный основной долг - 3192,30 рублей;

- просроченные проценты - 63 521,04 рублей;

- просроченный основной долг - 14 490 738,20 рубля.

3) 14 561 697 рублей 65 копеек по мировому соглашению № 469/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1789/2009), из них:

- неустойка за просроченные проценты - 42,64 рублей;

- неустойка за просроченный основной долг - 3192,51 рублей;

- просроченные проценты - 66 701,81 рублей;

- просроченный основной долг - 14 491 760,69 рублей.

4) 11 413 766 рублей 99 копеек по мировому соглашению № 470/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1790/2009), из них:

- неустойка за просроченные проценты - 33,42 рублей;

- неустойка за просроченный основной долг - 2502,36 рублей;

- просроченные проценты - 52 282,28 рублей;

- просроченный основной долг - 11 358 948,93 рубля.

5) 12 082 782 рубля 74 копейки по мировому соглашению № 295/08-1 от 01 сентября 2014 года (дело № А04-1800/2009), из них:

- неустойка за просроченные проценты - 35,39 рублей;

- неустойка за просроченный основной долг - 30,67 рублей;

- просроченные проценты - 55 358,80 рублей;

- просроченный основной долг - 12 027 357,88 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания «Дальневосточный Простор» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате госпошлины   по иску в сумме 4 000 руб., за обеспечение иска в сумме  10 000 руб., расходы за  проведение экспертизы в сумме 35 000 руб.

Возвратить  открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную по платежным поручениям от 24.11.2014 №№  684464, 684441, 684452, 684461 госпошлину в сумме  16 000 руб.

Перечислись обществу с ограниченной ответственностью «Лидер Инвест» (ИНН <***>)  с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области за проведение экспертизы денежные средства в сумме 35 000 руб.

Перечислить   обществу с ограниченной ответственностью «Альфард» (ИНН <***>) с  депозитного счета Арбитражного суда Амурской области за проведение экспертизы денежные средства в сумме 40 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия,  может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                  Н.С.Заноза