Гражданский кодекс часть 1

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 28.03.2013. Резолютивная часть решения объявлена 21.03.2013.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Косаревой О.П.,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Пиценко А.Г.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 1 645 000 руб.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, паспорт, по доверенности от 01.02.2013;

от ответчика: ФИО3, паспорт, по доверенности 28-АО 0102169 от 25.01.2011,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Лидер» (далее – ООО «Лидер») с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о взыскании 1 645 000 руб.

Свои требования истец обосновывает тем, что 28.12.2007 между ООО «Дальневосточная торговая компания № 1» и ООО «Лидер» заключён договор аренды нежилых помещений № 193.

По вышеуказанному договору ООО «Дальневосточная торговая компания №1» предоставило ООО «Лидер» в пользование следующие нежилые помещения:

- нежилые помещения №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 8 общей площадью 648,6 кв. м., расположенные в здании магазина общей площадью 853,2 кв. м. по адресу: Амурская область, <...>, литер A3;

- нежилые помещения №1,2, общей площадью 101,3 кв. м., расположенные в Складе прирельсовом общей площадью 541,1 кв. м. по адресу: Амурская область, <...>, литер отсутствует;

- часть нежилого помещения №1 общей площадью 222,8 кв. м., расположенного в складе общей площадью 445,5 кв. м. по адресу: Амурская область, <...>.

Помещения были предоставлены под организацию торговли мебелью, сопутствующими товарами, организации складского хозяйства и офисных помещений на срок до апреля 2012 года. Договор был зарегистрирован в УФРС по Амурской области, регистрационный номер 28-28-02/009/2008-223.

В 2009 году произошла смена собственника нежилых помещений, в связи с чем 01.07.2009 между ИП ФИО1 как новым собственником сдаваемых в аренду помещений и ООО «Лидер» было заключено дополнительное соглашение №1, внесшее изменение в части наименования и реквизитов сторон, перечня арендованного имущества и размера арендной платы.

В соответствии с дополнительным соглашением №1 от 01.07.2009 арендодателем по договору стал индивидуальный предприниматель ФИО1.

В январе 2012 года в связи с истечением срока аренды ООО «Лидер» письменно выразило свое желание по продлению договора аренды и запросило проект договора аренды на новый срок.

Между тем в феврале 2012 года ответчик выразил желание расторгнуть договор аренды № 193 от 28.12.2007 в связи с изменением целей функционального использования помещений и нежеланием продолжать сдавать в аренду нежилые помещения.

Как указывает истец, в октябре 2012 года ему стало известно о том, что ответчик сдал в аренду ранее занимаемые ООО «Лидер» нежилые помещения третьему лицу.

По расчёту истца в результате прекращения договора аренды он понёс убытки по перевозке товарных запасов автотранспортом из г. Белогорск в г. Владивосток на сумму 525 000 руб.

Кроме того, истец сдавал спорные помещения в субаренду ООО «РСМ «Амурская» исходя из арендной ставки 160 000 руб., за период с 01.04.2012 по дату составления искового заявления истцом не получены доходы от сдачи помещений в субаренду в сумме 1 120 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 15, 621 ГК РФ, истец просит взыскать с ответчика убытки в сумме 1 645 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 29 450 руб.

В судебном заседании 21.03.2013 представитель истца настаивал на исковых требованиях.

В судебном заседании 10.01.2013 представитель ответчика возражал против исковых требований в полном объёме, представил отзыв, согласно которому указал, что после заключения договора № 193 от 28.12.2007 истец отказался от части помещений, а именно помещения № 1 в складе инв. № 10:410:001:006865990:0107:00000. Истец неоднократно предлагал снизить размер арендной платы. Как указывает ответчик, 16.01.2012 истцу было предложено продлить договор аренды на новых условиях с размером арендной платы 224 970 руб., однако истцом был дан ответ о невозможности исполнения условий договора на новых условиях.

24.01.2012 в адрес ответчика от истца поступило письмо № 17/01 от 17.01.2012 о согласии заключить договор на новый срок, в связи с чем в адрес истца был направлен проект договора аренды помещений с 01.04.2012 на новых условиях.

01.02.2012 от истца поступил ответ о том, что проект договора аренды не прошёл согласование юридическими службами компании, в связи с чем 15.02.2012 ответчиком в адрес истца было направлено письмо с предложением освободить занимаемые помещения в срок до 01.04.2012. Арендованные помещения были возвращены истцом ответчику по акту приёма – передачи 15.04.2012.

В подтверждение возражений на иск ответчиком представлена переписка между сторонами, которая велась по электронной почте.

01.05.2012 между ответчиком и ИП ФИО4 и ИП ФИО5 были заключены договоры аренды помещений, ранее находившихся в аренде у ООО «Лидер». Согласно указанным договорам размер арендной платы по обоим договорам составил с 01.05.2012 - 224 970 руб., с 01.01.2013 – 333 711 руб.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против требований истца о взыскании неполученных доходов, указав на то, что истец в нарушение положений пункта 3.1.10 договора аренды не уведомил надлежащим образом арендодателя о заключении договора субаренды между ООО «Лидер» и ООО «Ритейлерская сеть мебельмаркетов «Амурская» (далее ООО РСМ «Амурская»). Кроме того, требования истца о взыскании транспортных расходов считал необоснованными, поскольку истцом не представлены надлежащие доказательства оказания предоставленных услуг.

Ответчик полагал, что арендатор уклонился от подписания нового договора аренды, расценил подачу ООО «Лидер» иска в суд о взыскании убытков согласно статье 10 ГК РФ как злоупотребление правом.

В судебном заседании 21.03.2013 ответчик был не согласен с исковыми требованиями в полном объеме.

Истец, не отрицая факт ведения переписки сторонами по поводу заключения нового договора по электронной связи, указал, что представленная ответчиком электронная переписка противоречит бумажным письмам ответчика и не может служить доказательством отказа истца от продления договора; отказ от договора аренды официальными представителями ООО «Лидер» не давался. Более того, возражения ответчика и его действия по сдаче недвижимого имущества третьим лицам противоречат тексту письма от 15.02.2012, в котором ответчик сообщает истцу, что не намерен сдавать помещения в аренду. Кроме того, истец указал, что ответчик знал о договоре субаренды, заключенном ООО «Лидер» с ООО «РСМ «Амурская», так как реквизиты субарендатора были указаны как на вывеске, так и в торговом зале магазина, между тем никаких возражений и требований по данному договору субаренды от арендодателя не поступало.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

28.12.2007 между ООО «Дальневосточная торговая компания №1» как арендодателем и ООО «Лидер» как арендатором был заключен договор аренды №193 аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в пользование следующие нежилые помещения:

- нежилые помещения №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 8 общей площадью 648,6 кв.м, расположенные в здании магазина общей площадью 853,2 кв.м. по адресу: Амурская область, <...>, литер A3;

- нежилые помещения №1,2, общей площадью 101,3 кв.м., расположенные в Складе прирельсовом общей площадью 541,1 кв.м. по адресу: Амурская область, <...>, литер отсутствует;

- часть нежилого помещения №1 общей площадью 222,8 кв.м., расположенного в складе общей площадью 445,5 кв.м. по адресу: Амурская область, <...>.

Помещения были предоставлены под организацию торговли мебелью, сопутствующими товарами, организации складского хозяйства и офисных помещений.

Согласно пункту 5.1 договор заключен сроком на пять лет, до апреля 2012 года. Договор был зарегистрирован в УФРС по Амурской области 16.05.2008, регистрационный номер 28-28-02/009/2008-223.

В 2009 году произошла смена собственника нежилых помещений, в связи с чем 01.07.2009 между ИП ФИО1 как новым собственником сдаваемых в аренду помещений и ООО «Лидер» было заключено дополнительное соглашение №1, согласно которому внесены изменения в договор в части наименования и реквизитов сторон, перечня арендованного имущества и размера арендной платы.

В соответствии с дополнительным соглашением №1 от 01.07.2009 арендодателем по договору стал индивидуальный предприниматель ФИО1. Дополнительное соглашение к договору прошло государственную регистрацию 20.05.2010.

С 01.07.2009 ООО «Лидер» имело в пользование следующие нежилые помещения:

- нежилые помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8 общей площадью 648 кв.м, расположенные в здании магазина общей площадью 853,2 кв.м. по адресу: Амурская область, <...>, литер A3;

- нежилые помещения №1,2, общей площадью 101,3 кв.м., расположенные в Складе прирельсовом общей площадью 541,1 кв.м. по адресу: Амурская область, <...>, литер отсутствует.

Согласно пункту 5 дополнительного соглашения от 01.07.2009 общая сумма ежемесячной арендной платы составляет 160 000 руб. в том числе НДС.

По договору №Д28-ЛИ/СА-1/2011 субаренды недвижимого имущества от 01.03.2011 с 01.03.2011 ООО «Лидер» сдало в субаренду ООО «РСМ «Амурская» нежилые помещения общей площадью 749,9 кв.м. Согласно пункту 3.1 договора субаренды субарендатор ежемесячно выплачивает субарендодателю арендную плату, которая складывается из постоянной величины 160 000 руб. с учетом НДС в месяц и переменной части, которая составляет 1% от доходов субарендатора с учетом НДС от доходов субарендатора, которые были получены в месяце, подлежащем оплате, от деятельности торгового цента (магазина), расположенного в субарендованных помещениях.

12.04.2011 ООО «Лидер» обратилось с письмом №12/45-5 к ИП ФИО1, в котором указало, что маркетинговые исследования показали, что установленная договором арендная плата в размере 160 0000 руб. является высокой, магазин не приносит того уровня дохода, который смог бы обеспечивать бесперебойное функционирование и развитие торговой точки и в связи с этим просило снизить арендную плату на 10% до 144 0000 руб. с 01.05.2011 по 31.12.2011.

По дополнительному соглашению №2 от 01.05.2011 к договору аренды размер арендной платы сторонами был снижен и установлен в размере 150 000 руб.

По дополнительному соглашению №3 к договору аренды от 01.01.2012 стороны установили ежемесячный размер арендной платы в размере 165 000 руб.

Как следует из электронного письма менеджера по арендным отношениям ООО «Лидер» ФИО6 от 19.01.2012, арендодатель устно по телефону информировал арендатора о необходимости перезаключения договора аренды от 28.12.2007 по причине истечения срока 01.04.2012, в связи с этим арендатор просил направить проект договора аренды.

В ответ представитель ИП ФИО1 ФИО7 сообщила, что по имеющейся информации обществом «Лидер» дан отрицательный ответ о невозможности исполнения определенных условий договора (в том числе об арендной плате), на что ФИО8 сообщила, что общество ответ по новым условиям договора не давало и принимает условия ИП ФИО1.

24.01.2012 по электронной почте и 17.01.2012 почтовой связью ООО «Лидер» направило в адрес ИП ФИО1 письмо за подписью директора общества ФИО9, в котором изъявило желание заключить договор аренды помещения, расположенного по адресу: <...>, на новый срок и просило предоставить проект договора аренды.

26.01.2012 по электронной почте представителем ИП ФИО1 ФИО3 было направлен проект договора аренды нежилого помещения от 01.04.2012, по условиям которого сумма арендной платы по договору составляет 224 970 руб. в месяц.

Электронным письмом от 26.01.2012 менеджер по арендным отношениям ФИО6 подтвердила получение проекта договора.

Электронным письмом от 31.01.2012 представитель ИП ФИО1 просила дать ответ, решен ли вопрос о продлении договора аренды помещения после 01.04.2012.

В этот же день ФИО6 сообщает, что договор просматривают юристы, после обеда будет сообщено о решении.

01.02.2012 на запрос представителя ИП ФИО1 о результатах рассмотрения проекта договора аренды, представитель ООО «Лидер» сообщила, что договор не прошел согласование, по многим пунктам общество не согласно, в ответ подготавливается проект договора в редакции арендатора, который будет готов к 02.02.2012.

06.02.2012 на запрос ИП ФИО1 о результатах рассмотрения проекта договора аренды, ООО «Лидер» дан ответ о том, что проект договора, представленный арендодателем, не согласован службами общества, в связи с чем готовится проект договора аренды в редакции арендатора.

14.02.2012 на запрос представителя ИП ФИО1 о результатах рассмотрения проекта договора аренды ООО «Лидер» не отвечает.

15.02.2012 ИП ФИО1 направила обществу «Лидер» письмо, в котором указывает, что не намерена сдавать в аренду помещения, расположенные по адресу: <...>, в связи с нуждами предприятия, и сообщает, что договор аренды на новый срок заключаться с ООО «Лидер» не будет.

Указанное письмо получено ООО «Лидер» 21.02.2012, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.

Согласно акту приема-передачи от 15.04.2012 ООО «Лидер» сдало, а ИП ФИО1 приняла помещения, арендованные по договору аренды №193 от 28..12.2007.

01.05.2012 ИП ФИО1 заключила договоры аренды помещений №1/б-12 и №2/б-12, ранее арендованные ООО «Лидер», с индивидуальным предпринимателем Фурмановой Юлией Александровой и с индивидуальным предпринимателем ФИО5, по условиям которых общая сумма арендной платы в месяц с 01.05.2012 составляет 224 970 руб., с 01.11 2012 – 262 465 руб., с 01.01.2013 – 333 711 руб.

Истец, полагая, что арендодатель необоснованно отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другими лицами, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании убытков на основании пункта 1 статьи 621 ГК РФ.

Суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Из анализа положений указанной статьи следует, что преимущественное права на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, добросовестно исполнявший свои обязательства по договору арены.

По условиям договора аренды от №193 от 28.12.2007 арендатор вправе сдавать арендованные помещение в субаренду с обязательным последующим письменным уведомлением арендодателя в десятидневный срок путем направления на его почтовый адрес письма-уведомления о сдаче части (целиком) объекта в субаренду и заверенной арендатором копии договора субаренды (п.3.1.10 договора).

Судом установлено, что арендатор, заключив договор субаренды от 01.2011 с ООО «РСМ «Амурская», не исполнил своей обязанности по обязательному письменному уведомлению арендодателя в установленный договором срок и направлению заверенной копии договора субаренды.

При таких обстоятельствах ООО «Лидер» не может быть признано арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязательства по договору, как того требуют положения статьи 621 ГК РФ и в связи с этим не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

При этом судом не принят довод истца о том, что ответчик знал о заключении договора субаренды, однако каких-либо требований по этому поводу не заявил. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом отсутствие признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание.

Положения статьи 621 ГК РФ предусматривают готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду (что выражено в словах: «при прочих равных условиях»).

Между тем из представленной ответчиком переписки следует, что истец не выразил желания заключить договор аренды на предложенных ИП ФИО1 условиях в нормально необходимое на это время.

Так, на запрос ИП ФИО1 от 01.02.2012 о результатах рассмотрения проекта договора аренды представитель ООО «Лидер» сообщает, что договор не прошел согласование, по многим пунктам общество не согласно и готовит свою версию договора, которая будет готова к 02.02.2012.

На запрос от 06.02.2012 представителя ИП ФИО1 о результатах рассмотрения проекта договора аренды менеджер по арендным отношением ФИО6 дает ответ о том, что проект договора, представленный арендодателем, не согласован службами общества, в связи с чем готовится проект договора аренды в редакции арендатора.

Соответствующий запрос представителя ИП ФИО1 от 14.02.2012 оставлен арендатором без ответа.

Судом также установлено, что письмо ИП ФИО1 об отказе от заключения договора аренды с ООО «Лидер» было получено истцом 21.02.2012. Между тем какие-либо письма, подтверждающие согласие ООО «Лидер» заключить договор на предложенных арендодателем условиях, в адрес ответчика не направлялись, как в срок до 21.02.2012, так и до 01.05.2012 (момент заключения договора аренды с третьими лицами).

Согласно статье 441 ГК РФ когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.

Поскольку в данном случае в письменной оферте не установлен срок для акцепта, ООО «Лидер» для заключения договора аренды на новый срок должен был заявить акцепт в течение нормально необходимого для этого времени, каковым, по мнению суда, является срок до 02.02.2012 – именно в этот срок представитель ООО «Лидер» выражает готовность представить свою версию договора. Между тем, как следует из материалов дела, ООО «Лидер» не направляло ИП ФИО1 ответ, в котором бы признавало условия оферты ни до 21.02.2012 (момент получения отказа ИП ФИО1 от заключения договора, ни до 01.05.2012 (момент заключения договора аренды на новый срок с третьими лицами).

Непредставление истцом ответчику информации о результатах рассмотрения проекта договора в обещанные сроки (02.02.2012), по мнению суда, свидетельствует о нежелании арендатора заключить договор аренды на новых условиях, в связи с чем ответчик обоснованно отказался от заключения договора аренды с ООО «Лидер» на новый срок. При этом ответчик заключил с третьими лицами договоры аренды с 01.05.2012, общий размер арендной платы по которым не ниже предложенной ООО «Лидер».

При таких обстоятельствах мотивы отказа от заключения договора аренды с ООО «Лидер», указанные в письме ИП ФИО1 от 15.02.2012, правового значения для разрешения указанного спора не имеют.

В судебном заседании судом установлена идентичность электронной переписки, представленной ответчиком на бумажном носителе, с электронной перепиской ответчика в сети Интернет.

Согласно статье 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Судом представленная ответчиком электронная переписка принята в качестве надлежащего доказательства по делу. При этом представитель ответчика в судебном заседании не отрицал факт ведения электронной переписки сторонами по поводу заключения договора аренды на новый срок.

Согласно письму №17/01-1 от 17.01.2012 переписку от имени ООО «Лидер» вел менеджер по арендным отношениям ФИО6.

Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Учитывая должностное положение ФИО6 – менеджер по арендным отношениям, то обстоятельство, что ФИО6 являлась исполнителем письма №17/01-1 от 17.01.2012 за подписью генерального директора ООО «Лидер» ФИО9 по вопросу заключения договора аренды на новый срок и вела от имени ООО «Лидер» электронную переписку с представителем ИП ФИО1 о заключении договора аренды на новый срок, в силу пункта 1 статьи 182 ГК РФ она обладала соответствующими полномочиями на ведение переписки по вопросам заключения договора аренды на новый срок.

Судом довод истца о том, что отказ от заключения договора официальными представителями не давался, судом признан не имеющим правового значения для разрешения данного спора, поскольку согласно статье 441 ГК РФ для заключения договора контрагенту необходимо заявить об акцепте оферты в нормально необходимое для этого время, требования об обязательном уведомлении арендодателя об отказе от заключения договора аренды на новый срок действующее законодательство не содержит.

На основании изложенного суд считает, что истец не обладал преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок и в связи с этим у него не возникло право на возмещении убытков, связанных с отказом ИП ФИО1 от заключения с ним договора аренды на новый срок, но заключившей договор аренды с третьим лицами, на основании пункта 1 статьи 621 ГК РФ.

На основании изложенного суд считает исковые требование необоснованными и неподлежащими удовлетворению

Госпошлина по иску составляет 29 450 руб.

При предъявлении иска истец по платежному поручению №603 от 22.11.2012 произвел оплату госпошлину по иску в размере 29 450 руб.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судом госпошлина по иску отнесена на истца.

руководствуясь ст. ст. 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В иске отказать.

Госпошлину по иску отнести на истца.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья О.П. Косарева