Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Д.В. Ивановой (до перерыва), помощником судьи Д.И. Лавровым (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление закрытого акционерного общества «Агрофирма АНК» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании решения об отказе в государственной регистрации недействительным,

третье лицо: ФИО1,

в судебном заседании 04.05.2017 объявлен перерыв до 10.05.2017 до 09 часов 10 минут, о чем вынесено протокольное определение,

при участии в заседании:

Заявитель - ФИО2, доверенность № 3-3/2017, служебное удостоверение,

Ответчик – ФИО3, доверенность от 24.01.2017 № 01-33/23, удостоверение,

Третье лицо - ФИО1- не явилась, извещена,

установил:

закрытое акционерное общество «Агрофирма АНК» обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 17.01.2017 № 28/301/052/2016-865, об обязании ответчика произвести государственную регистрацию прав (переход права) недвижимого имущества по договору купли-продажи доли в праве от 27.12.2016 заключенного между заявителем и ФИО1.

В обоснование заявления общество указало, что согласно п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015г. №218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

На момент заключения договора купли - продажи земельных долей от 27.12.2016г. и подачи документов в регистрирующий орган действовал Федеральный закон от 21.07.1997г. №122 - ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соответственно при государственной регистрации договора купли - продажи от 27.12.2016г. необходимо руководствоваться именно этим Федеральным законом, а именно ст. ст. 24, 24.1, согласно которой, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, вместе с тем положения настоящей статьи Федерального закона не применяются к сделкам по отчуждению земельных долей.

Следовательно, регистрация договора купли - продажи земельных долей 24/1588 от 27.12.2016г. предметом, которого является доля в праве на земельном участке (земельная доля) не требует обязательного нотариального удостоверения и подлежит регистрации в простой письменной форме, соответственно и правовых оснований в приостановлении государственной регистрации права у ответчика не имеется.

В предварительном судебном заседании представитель заявителя на требованиях настаивал по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Управления Росреестра требования не признал по основаниям представленного письменного отзыва.

Определением от 13.03.2017 дело назначено к судебному разбирательству на 03.04.2017, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1.

В судебном заседании представители заявителя, Управления Росреестра поддержали ранее изложенные позиции.

Третье лицо - ФИО1 – поддержала позицию заявителя.

Протокольным определением от 10.04.2017 судебное разбирательство отложено на 04.05.2017 на 09 час. 30 мин. В судебном заседании 04.05.2017 судом был объявлен перерыв до 10.05.2017 до 09 часов 10 минут.

В настоящем судебном заседании заявитель уточнил заявленные требования, просил признать недействительным уведомление об отказе в государственной регистрации права от 17.04.2017 №28/301/052/2016-865, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области осуществить государственную регистрацию прав (перехода права) недвижимого имущества по договору купли - продажи доли в праве от 27.12.2016г. заключенного между ЗАО «Агрофирма АНК» и гражданкой ФИО1.

Представитель Управления Росреестра не возражал против принятия судом уточненных требований.

На основании ст. 49 АПК РФ суд принял заявление об изменении предмета заявленных требований.

Представитель заявителя на требованиях настаивал.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал, указал, что земельный участок с кадастровым номером 28:25:010510:41, был образован в результате его выдела в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 28:25:000000:20 (категория земель - «земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование «для производства сельскохозяйственной продукции»). Образованный земельный участок поступил в общую долевую собственность лиц, в счет земельных долей которых был образован земельный участок, соответственно у данных лиц (в том числе у ЗАО «Агрофирма АНК») прекратилось право на предусмотренную ст. 15 Закона №101 земельную долю и возникла доля в праве общей долевой собственности на образованный земельный участок. В силу ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей. Следовательно, представленный на государственную регистрацию договор купли - продажи от 27.12.2016, предметом которого является доля в праве общей собственности, подлежит нотариальному удостоверению.

Третье лицо явку своего представителя не обеспечило, извещено.

На основании ст. 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Как следует из протокола общего собрания владельцев земельных долей ТОО «Ленинское» от 05.03.2009, собственниками земельных долей земельного участка 28:25:000000:20 05.03.2009 принято решение о выделении в первоочередном порядке в счет земельных долей участков, указанных в протоколе, в т.ч. земельного участка с кадастровым номером 28:25:010510:41. В протоколе указаны собственники выделяемых земельных участков, их доли в праве собственности на них, в т.ч. среди прочих в числе собственников выделяемого земельного участка с кадастровым номером 28:25:010510:41 указан ФИО4.

На основании заявления собственников и приложенного к нему пакета документов Управлением Росреестра по Амурской области 20.04.2009 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:25:010510:41, что подтверждается представленными суду копиями материалов регистрационного дела, выпиской из ЕГРН.

13.02.2014 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 26.04.2012 за ФИО1 (дочерью ФИО4) зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:25:010510:41, согласно материалам дела ФИО1 принадлежит доля в праве 24/1588 общей долевой собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеется запись регистрации № 28-28-08/010/2014-106.

27.12.2016 между ФИО1 (продавец) и ЗАО «Агрофирма АНК» (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли в праве 24/1588 на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, адрес объекта: земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по границе квартала 28:25:010510, Тамбовский район, Амурская область, общей площадью 13 760 315 кв.м., кадастровый номер 28:25:010510:0041 (п. 1.1. договора).

28.12.2016 ЗАО «Агрофирма АНК» и ФИО1 обратились за государственной регистрацией права, перехода права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером 28:25:010510:41, на основании договора купли - продажи земельных долей 24/1588 от 27.12.2016.

17.01.2017 №28/301/052/2016-865 на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственным регистратором было решение о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности, основанием послужило непредставление заявителем доказательств, подтверждающих, что сделка нотариально удостоверена.

Уведомлением Управления Росреестра по Амурской области от 17.04.2017 № 28/301/052/2016-865 было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности, основанием для отказа послужило то же обстоятельство, что и для приостановления государственной регистрации.

Общество, посчитав, что уведомление Управления Росреестра по Амурской области от 17.04.2017 № 28/301/052/2016-865 не соответствует требованиям нормативных актов и нарушает его права, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями (с учетом принятого судом уточнения).

Оценив изложенные обстоятельства, доводы лиц, участвующих в деле, представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно частям 4, 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество установлены статьей 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ» О государственной регистрации недвижимости (далее - Закон № 218-ФЗ), согласно части 1 которой государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Аналогичные правила были предусмотрены и статьей 24.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на день совершения спорной сделки), согласно части 1 которой (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 351-ФЗ «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости») положения абзаца первого пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации (о нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество) не применяются к сделкам по отчуждению земельных долей.

Как указано судом выше, государственная регистрация прав на иные объекты недвижимости, находящиеся в общей долевой собственности, в том числе на земельные участки, относящиеся к любой иной категории земель, либо земельные участки, выделенные в установленном Законом № 101-ФЗ порядке в счет земельных долей, осуществляется в соответствии со статьей 42 Закона № 218-ФЗ, согласно которой сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 15 Закона № 101-ФЗ земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 1 статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ предусмотрено: к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила данного Кодекса применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 этого Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

По смыслу приведенных норм доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения оборотоспособна, она может быть отчуждена, получена по наследству и иным образом передана другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности в порядке статей 12, 13, 14 Федерального закона № 101-ФЗ, и в части, не урегулированной данными нормами права - положений ГК РФ. Распоряжение земельной долей по своему усмотрению способами, не предусмотренными статьей 12 Федерального закона № 101-ФЗ, возможно только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В рассматриваемом случае спорный земельный участок с кадастровым номером 28:25:010510:0041 образован при выделе его в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 28:25:000000:20 и находится в общей долевой собственности лиц, в счет земельных долей которых он был образован. При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок (после вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Основанием для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:25:010510:0041 явилась не приватизация сельскохозяйственных угодий, а образование земельного участка в счет земельных долей, полученных в результате такой приватизации.

Таким образом, по результатам выделения земельного участка с кадастровым номером 28:25:010510:0041 в счет земельных долей их собственности у данных лиц прекратилось право на предусмотренную ст.15 Закона № 101-ФЗ земельную долю и возникло право на долю в праве общей долевой собственности на образованный земельный участок

Федеральный закон № 101-ФЗ не содержит специальных правил относительно порядка распоряжения земельным участком, выделенным в счет земельных долей, полученных при приватизации земельного участка и находящимся в общей долевой собственности, равно как Закон о регистрации не содержит особых правил относительно регистрации таких сделок.

В связи с этим в подобных случаях надлежит руководствоваться общей нормой, установленной ст.42 Закона №218-ФЗ о том, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, предметом договора купли-продажи доли в праве от 27.12.2016 являлись не земельные доли (в понимании ст. 15 Закона № 101-ФЗ), а выделенный в счет земельных долей находящийся в общей долевой собственности земельный участок, доля в праве собственности на который, соответственно, отчуждается, и сделка по отчуждению, подлежала нотариальному удостоверению в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 24 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Вместе с тем, представленный для государственной регистрации договор не был нотариально удостоверен, что заявителем признается.

Согласно статье 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Статья 27 Закона № 218-ФЗ устанавливает, что в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

С учетом изложенного, принятое регистрирующим органом уведомление об отказе в государственной регистрации от 17.04.2017 № 28/301/052/2016-865 является законным, не нарушающим права заявителя.

В связи с этим в удовлетворении заявления следует отказать.

Довод ответчика о том, что аналогичные договоры по купли-продажи от 25.10.2016, 01.08.2016 доли в праве земельного участка с кадастровым номером 28:25:010510:41 были зарегистрированы в Управлении Росреестра без нотариального удостоверения, судом отклоняется, так как к настоящему спору представленные договоры отношения не имею, регистрационные действия совершены в отношении иных сделок.

При подаче заявления платежным поручением от 30.01.2017 № 164 обществом уплачена государственная пошлина в сумме 3 000,00 рублей.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требований закрытого акционерного общества «Агрофирма АНК» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным уведомления об отказе в государственной регистрации от 17.04.2017 № 28/301/052/2016-865 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья Е.А. Варламов