Гражданский кодекс часть 1

а также по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Энергокомфорт». Единая Амурская сбытовая компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвестоценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

взыскании 120 513 руб. 48 коп.,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 01.12.2011, паспорт,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 02.02.2011 № 4, паспорт,

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Стройинвестоценка» с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Энергокомфорт». Единая Амурская сбытовая компания» (далее также – ООО «Энергокомфорт».Амур») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.12.2008 за период с 01.09.2011 по 23.09.2011 в сумме 205 743 руб. 77 коп. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 21.05.2011 по 12.12.2011 в сумме 64 423 руб.

Заявленные требования обоснованы тем, что ответчик не в полном объеме внес арендную плату по договору аренды от 01.12.2008 за время пользования нежилыми помещениями с 01.09.2011 по 23.09.2011, в связи с чем его задолженность составила 205 743 руб. 77 коп. Кроме того, в связи с допущенными просрочками внесения арендных платежей истцом на основании пункта 8.3 договора начислена пеня за период с 21.05.2011 по 12.12.2011 в сумме 64 423 руб.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял заявленные требования, согласно последнему уточнению, представленному в настоящем заседании (после перерыва), просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.09.2011 по 23.09.2011 в сумме 120 513 руб. 48 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 21.05.2011 по 23.09.2011 в сумме 37 734 руб. 17 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24.09.2011 по 22.03.2012 в сумме 9 356 руб. 59 коп.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ указанное уточнение судом было принято.

Ответчик наличие задолженности по арендной плате за период с 01.09.2011 по 23.09.2011 в сумме 120 513 руб. 48 коп. не отрицал, при этом заявил встречное исковое заявление, в котором просил взыскать с ООО «Стройинвестоценка» 120 513 руб. 48 коп., составляющих стоимость трех кондиционеров Haier, оставшихся в арендованных помещениях после расторжения договора аренды от 01.12.2008. В обоснование заявленных требований по встречному иску сослался на то, что указанные кондиционеры являются отделимыми улучшениями арендованных помещений и, поскольку при расторжении договора помещения были возвращены арендодателю (истцу) вместе с этими кондиционерами, последний обязан возместить арендатору или зачесть в счет подлежавшей уплате арендной платы их стоимость. В части требований истца по первоначальному иску о взыскании пени ответчик возражал, сочтя начисленную пеню несоразмерной последствиям нарушения обязательства, и просил уменьшить ее на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 132 АПК РФ встречное исковое заявление было принято судом к рассмотрению совместно с первоначальным.

Истец требования по встречному иску не признал, указав на то, что установленные ответчиком в помещениях системы кондиционирования относятся к категории неотделимых улучшений, затраты на которые по условиям договора (пункт 4.5) возмещению арендатору не подлежат. Кроме того, в настоящем заседании в обоснование возражений по встречному иску представитель истца указал также на то, что ООО «Стройинвестоценка» не давало согласие на приобретение этих кондиционеров и факт нахождения их в возвращенных помещениях не свидетельствует о поступлении данных кондиционеров в его собственность.

Определением от 22.02.2012 по ходатайству ответчика по делу была назначена экспертиза для определения того, к какой категории улучшений – отделимых или неотделимых – относятся установленные в помещении системы кондиционирования.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ для представления экспертного заключения в судебном заседании 19.03.2012 судом был объявлен перерыв до 22.03.2012, о чем вынесено протокольное определение. Информация об объявлении перерыва и о времени и месте продолжения заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Амурской области в сети Интернет. После окончания перерыва 22.03.2012 судебное заседание было продолжено.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

1 декабря 2008 года ООО «Стройинвестоценка» (арендатор) и ООО «Энергокомфорт». Единая Амурская сбытовая компания» (субарендатор) заключили договор субаренды, согласно которому арендатор обязался передать, а субарендатор – принять в субаренду помещения №№ 11, 13, 17, 18, 19, 20, 22 и 23, а также лестничную клетку цокольного этажа общей площадью 730,18 кв.м, находящиеся в административном здании по адресу: <...>, литер А1А2 (кадастровый номер здания 28:01:130019:0132:01:401:001:006859700:0001). В соответствии с пунктом 6.1 договора срок его действия был установлен до 12.11.2013. В пункте 4.1 договора стороны указали следующий размер ежемесячной арендной платы: в период с 01.12.2008 по 31.08.2009 – 590 руб. за 1 кв.м, в период с 01.09.2009 по 30.11.2013 – 800 руб. за 1 кв.м (включая НДС). По условиям договора арендная плата подлежала перечислению на расчетный счет арендатора ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца (подпункт 4.1.1), при этом стороны установили, что в случае невнесения субарендатором арендной платы в установленные сроки он уплачивает арендатору пени в размере 0,1 % от просроченной к уплате суммы за каждый день просрочки (пункт 8.3).

По акту приема-передачи, являющемуся приложением к договору, помещения были переданы ООО «Энергокомфорт».Амур».

Указанный договор был зарегистрирован Управлением ФРС по Амурской области 19.12.2008, о чем свидетельствует соответствующий штамп о регистрации.

На момент передачи помещений в субаренду они находились во владении и пользовании ООО «Стройинвестоценка» на основании договора аренды от 12.11.2008, заключенного им с ООО «Паллант», являвшимся собственником здания (свидетельство о государственной регистрации права от 16.10.2008).

Дополнительным соглашением от 03.12.2008 стороны внесли изменения в договор субаренды от 01.12.2008, уточнив общую площадь переданных в субаренду помещений. В соответствии с указанным соглашением общая площадь этих помещений была определена в размере 596,7 кв.м.

В связи с тем, что 19.02.2010 собственником здания (и соответственно собственником переданных в субаренду помещений) стало ООО «Стройинвестоценка» (свидетельство о государственной регистрации права от 19.02.2010), дополнительным соглашением от 05.04.2010 стороны внесли в договор субаренды от 01.12.2008 изменения в части его наименования (договор был переименован в договор аренды) и соответствующего правового положения сторон (ООО «Стройинвестоценка» названо арендодателем, ООО Энергокомфорт».Амур» – арендатором).

31 декабря 2010 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору от 01.12.2008, в котором изменили редакцию его пункта 4.1 и установили, что ежемесячная арендная плата за пользование арендуемыми помещениями составляет 529 231 руб. Указанное дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке, однако в ходе рассмотрения дела стороны заключили соглашение по фактическим обстоятельствам от 08.02.2012, в котором признали соответствующим действительности и не подлежащим иному доказыванию установленный дополнительным соглашением от 31.10.2010 размер ежемесячной арендной платы за пользование помещениями в сумме 529 231 руб. Как установлено судом, после подписания этого дополнительного соглашения ООО «Энергокомфорт».Амур» вносило арендные платежи в указанном размере.

В соответствии с частью 2 статьи 70 АПК РФ заключенное сторонами соглашение по фактическим обстоятельствам судом было принято, при этом признанное и удостоверенное ими этим соглашением обстоятельство принято судом в качестве факта, не требующего дальнейшего доказывания.

Соглашением от 23.09.2011 договор аренды нежилого помещения от 01.12.2008 сторонами был расторгнут. По акту приема-передачи от 23.09.2011 помещения были возвращены обществу «Стройинвестоценка». В данном акте стороны отразили состояние помещений при их возврате, а также указали, что помещения оснащены кондиционерами потолочными в количестве 3-х штук: Haier HBU-42HF03-OUT серийный номер 925, Haier HBU-42HF03-OUT серийный номер 926 и Haier HBU-42HF03-OUT серийный номер 927.

Как установлено судом, ООО «Энергокомфорт».Амур» обязательство по договору аренды от 01.12.2008 исполняло ненадлежащим образом. В частности, арендную плату за период с мая по август 2011 года общество вносило с нарушением установленных сроков, кроме того, оно не в полном объеме внесло арендную плату за период с 01.09.2011 по 23.09.2011. Так, сумма арендной платы за период с 01.09.2011 по 23.09.2011 составила 405 743 руб. 77 коп. (529 231 руб. х 23 дня / 30 дней = 405 743 руб. 77 коп.), при этом общество за указанный период пользования помещениями оплатило 285 230 руб. 29 коп. (платежные поручения от 08.11.2011 № 904 на сумму 200 000 руб. и от 07.02.2012 № 113 на сумму 85 230 руб. 29 коп.). В связи с этим задолженность ООО «Энергокомфорт».Амур» на день рассмотрения дела в суде составила 120 513 руб. 48 коп.

В связи с нарушением сроков внесения арендных платежей истцом на основании пункта 8.3 договора за период с 21.05.2011 по 23.09.2011 (дата расторжения договора) начислена пеня в сумме 37 734 руб. 17 коп. За период с 24.09.2011 по 22.03.2012 в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ на сумму задолженности за сентябрь 2011 года истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 9 356 руб. 59 коп.

Основываясь на указанных обстоятельствах, ООО «Стройинвестоценка» обратилось в суд с настоящим иском.

Общество «Энергокомфорт».Амур», не оспаривая факт наличия задолженности, предъявило встречный иск, в котором просило взыскать с ООО «Стройинвестоценка» 120 513 руб. 48 коп. – стоимость трех кондиционеров, оставшихся в арендованных помещениях после расторжения договора аренды от 01.12.2008.

Оценив изложенные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает, что требования по первоначальному исковому заявлению подлежат удовлетворению в части, в удовлетворении требований по встречному иску следует отказать. Указанные выводы основаны на следующем.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как указано выше, ООО «Энергокомфорт».Амур» не в полном объеме внесло арендную плату за время пользования помещениями с 01.09.2011 по 23.09.2011 (по дату фактического возврата помещений включительно), в связи с чем его задолженность составила 120 513 руб. 48 коп. Ответчик факт наличия задолженности в указанной сумме не отрицал, доказательств ее погашения не представил.

Кроме того, судом установлено, что в период действия договора ответчик вносил арендную плату с нарушением установленных сроков. В частности, арендная плата за май 2011 года при сроке оплаты не позднее 20.05.2011 была внесена обществом «Энергокомфорт».Амур» 02.06.2011 (платежное поручение от 02.06.2011 № 800), арендная плата за июнь 2011 года при сроке оплаты не позднее 20.06.2011 была внесена 05.07.2011 (платежное поручение от 05.07.2011 № 205), арендная плата за июль 2011 года при сроке оплаты не позднее 20.07.2011 была внесена 04.08.2011 (платежное поручение от 04.08.2011 № 571), арендная плата за август 2011 года при сроке оплаты не позднее 20.08.2011 была внесена 15.09.2011 (платежное поручение от 15.09.2011 № 472). По указанной причине на основании пункта 8.3 договора аренды от 01.12.2008 в связи с допущенными просрочками оплаты истец правомерно произвел начисление пени.

По расчетам истца сумма пени за период с 21.05.2011 по 23.09.2011 составила 37 734 руб. 17 коп. Между тем, поскольку условие об уплате пени предусмотрено договором, она подлежит начислению только за период действия договора. Как указано выше, договор аренды от 01.12.2008 был расторгнут соглашением сторон от 23.09.2011, при этом в данном соглашении стороны установили, что договор считается расторгнутым с 23.09.2011. Следовательно, пеня может быть начислена только по 22.09.2011. По расчету суда сумма пени за период с 21.05.2011 по 22.09.2011 составляет 37 328 руб. 44 коп.

Возражая против требования истца о взыскании пени, ООО «Энергокомфорт».Амур» сослалось на несоразмерность начисленной пени последствиям нарушения обязательства, в связи с чем просило уменьшить ее на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ. Рассмотрев указанные возражения, суд находит их состоятельными.

Так, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При расчете предъявленной ко взысканию пени истец исходил из установленной договором ставки 0,1 % от просроченной суммы оплаты за каждый день просрочки. Исчисленная таким образом сумма пени за период с 21.05.2011 по 22.09.2011 составила 37 328 руб. 44 коп. Между тем, по мнению суда, пеня в такой сумме явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательства по оплате, поскольку ставка 0,1 % в данном случае чрезмерно высока, в связи с чем ее применение явно нарушает баланс интересов сторон. Принимая во внимание незначительность периодов просрочки внесения арендной платы, отсутствие задолженности за период с 01.05.2011 по 31.08.2011, размер возможных для истца убытков, а также учитывая разъяснения, изложенные в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», суд считает возможным снизить сумму пени до суммы, рассчитанной исходя из двукратной учетной ставки Центрального банка РФ. Рассчитанная указанным образом сумма пени за период с 21.05.2011 по 22.09.2011 составляет 17 096 руб. 42 коп. Пеня в указанном размере подлежит взысканию с ООО «Энергокомфорт».Амур», в остальной части во взыскании пени следует отказать.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

На основании указанной нормы истец обоснованно произвел начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности за сентябрь 2011 года за период с 24.09.2011 по 22.03.2012. По расчетам истца сумма процентов за указанный период составила 9 356 руб. 59 коп. Проверив расчет процентов, суд признает его верным.

Таким образом, требования истца по первоначальному иску подлежат удовлетворению в части – с ООО «Энергокомфорт».Амур» подлежат взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.12.2008 в сумме 120 513 руб. 48 коп., пеня за период с 21.05.2011 по 22.09.2011 в сумме 17 096 руб. 42 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24.09.2011 по 22.03.2012 в сумме 9 356 руб. 59 коп. В остальной части в удовлетворении иска следует отказать.

Требование ООО «Энергокомфорт».Амур» по встречному иску о взыскании с ООО «Стройинвестоценка» 120 513 руб. 48 коп. – стоимости трех кондиционеров, оставшихся в арендованных помещениях после расторжения договора аренды от 01.12.2008, удовлетворению не подлежит.

В ходе рассмотрения дела между сторонами возникли разногласия относительно того, к какой категории улучшений – отделимых или неотделимых – относятся установленные в помещении системы кондиционирования. В частности, ООО «Энергокомфорт».Амур», предъявляя встречный иск, ссылалось на то, что указанные кондиционеры являются отделимыми улучшениями. Общество «Стройинвестоценка», возражая против требований по встречному иску, напротив, утверждало о том, что установленные ответчиком в помещениях кондиционеры относятся к категории неотделимых улучшений, затраты на которые по условиям договора (пункт 4.5) возмещению арендатору не подлежат.

Для разрешения указанных разногласий судом по ходатайству ответчика была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Амурский экспертный центр» ФИО3 (определение от 22.02.2012). Из представленного заключения эксперта № 680/2 от 19.03.2012 следует вывод о том, что улучшения, произведенные в виде установки в арендованных помещениях трех кондиционеров марки Haier HBU-42HF03, являются отделимыми без вреда для помещений (здания).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Как следует из материалов дела, указанные во встречном исковом заявлении кондиционеры были установлены ООО «Энергокомфорт».Амур» в арендованных помещениях в июле 2009 года – в период действия договора аренды от 01.12.2008. При расторжении этого договора и возврате помещений кондиционеры были оставлены обществом в арендованных помещениях. В частности, как указано выше, в акте приема-передачи от 23.09.2011 стороны отразили, что помещения на момент возврата оснащены кондиционерами потолочными в количестве 3-х штук. Между тем данный акт был составлен сторонами в подтверждение факта возврата помещений, а также их состава и состояния на момент такого возврата. Ни в акте приема-передачи, ни в иных документах не указано на то, что ООО «Стройинвестоценка» принимает указанные кондиционеры в свою собственность и обязуется возместить арендатору (ответчику) их стоимость. Имевшаяся между сторонами переписка о возможном приобретении арендодателем (истцом) кондиционеров не была окончена заключением соответствующего соглашения по этому вопросу. Не представлено в материалы дела и какое-либо письмо со стороны ООО «Стройинвестоценка», свидетельствующее о его непосредственном волеизъявлении относительно приобретения кондиционеров в свою собственность. В ходе рассмотрения дела истец факт приобретения кондиционеров отрицал.

Сам по себе факт нахождения кондиционеров в возвращенных помещениях не свидетельствует о поступлении данных кондиционеров в собственность ООО «Стройинвестоценка».

Таким образом, поскольку исходя из положений пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ спорные кондиционеры, будучи отделимыми улучшениями арендованного имущества, являются собственностью ООО «Энергокомфорт».Амур», последнее вправе требовать их возврата в натуре. Основания для взыскания с ООО «Стройинвестоценка» стоимости этих кондиционеров при данных обстоятельствах отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении встречного иска следует отказать.

В ходе рассмотрения дела при заявлении ходатайства о назначении экспертизы ООО «Энергокомфорт».Амур» перечислило на депозитный счет Арбитражного суда Амурской области для последующей оплаты услуг эксперта денежные средства в сумме 10 000 руб. (платежное поручение от 21.02.2012 № 214). Указанная сумма подлежит выплате экспертной организации. Согласно статье 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении встречного иска понесенные обществом «Энергокомфорт».Амур» расходы на проведение экспертизы подлежат отнесению на него.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины по первоначальному исковому заявлению с учетом его последующего уточнения составляет 6 028 руб. 13 коп. При обращении в суд ООО «Стройинвестоценка» уплатило пошлину в сумме 8 403 руб. 33 коп. (платежное поручение от 12.12.2011 № 1024). В этой связи на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ пошлина в сумме 2 375 руб. 20 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета. Согласно статье 110 АПК РФ понесенные обществом «Стройинвестоценка» расходы по оплате пошлины в сумме 6 028 руб. 13 коп. подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру обоснованно заявленных исковых требований: на ООО «Стройинвестоценка» – в сумме 14 руб. 59 коп., на ООО «Энергокомфорт».Амур» – в сумме 6 013 руб. 54 коп. При распределении расходов по оплате пошлины суд учитывает, что обоснованно начисленная истцом сумма неустойки (37 328 руб. 44 коп.) уменьшена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, что не влияет на распределение судебных расходов.

При подаче встречного иска обществом «Энергокомфорт».Амур» была уплачена государственная пошлина в сумме 4 615 руб. 40 коп. (платежное поручение от 06.02.2012 № 111). Согласно статье 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении встречного иска понесенные обществом расходы по оплате пошлины подлежит отнесению на него.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 и 180 АПК РФ, суд

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Стройинвестоценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Энергокомфорт». Единая Амурская сбытовая компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройинвестоценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.12.2008 за период с 01.09.2011 по 23.09.2011 в сумме 120 513 руб. 48 коп., пени за период с 21.05.2011 по 22.09.2011 в сумме 17 096 руб. 42 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24.09.2011 по 22.03.2012 в сумме 9 356 руб. 59 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 013 руб. 54 коп., всего – 152 980 руб. 03 коп.

В остальной части в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Стройинвестоценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвестоценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 375 руб. 20 коп., уплаченную по платежному поручению от 12.12.2011 № 1024.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Энергокомфорт». Единая Амурская сбытовая компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья С.Б. Качуков