Решение № А04-9550/20 от 01.12.2021 АС Амурской области

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к администрации города Тынды (далее - администрация),  Управлению муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды (далее - Управление) о признании недостоверной величины выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенную отчетом от 06.09.2020 № 306-103/20, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Проф-Инвест»; о признании достоверной величины  выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенную отчетом от 07.10.2020 № 1262/20, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Методический центр»; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 15.09.2020 № 88-п муниципального имущества.

В ходе судебных заседаний индивидуальный предприниматель неоднократно направлял в суд уточнения исковых требований, в том числе в уточнении от 10.09.2021 просил признать недостоверной величину выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенную отчетом от 06.09.2020 № 306-103/20, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Проф-Инвест»; признать достоверной величину  выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенную отчетом от 10.06.2021 № 486, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью «Амурский оценщик»; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 15.09.2020 № 88-п муниципального имущества (в том числе в части добавления условий о выкупе земельного участка под объектом).

Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению в порядке статьи              49 АПК РФ.

Ранее истцом заявлено ходатайство о фальсификации доказательств по делу, однако, заявлением истца от 29.03.2021 заявление о фальсификации отозвано. 

В отзывах на иск (с учетом дополнений к ним) ответчики в части стоимости выкупаемого нежилого помещения согласились с ценой, определенной по результатам судебной экспертизы. В части доли земельного участка привели подробное обоснование своих возражений.

10.11.2021 в суд от предпринимателя поступили очередные уточнения исковых требований, согласно которым последний просил:

- признать недостоверной величину выкупной рыночной стоимости нежилых помещений на первом этаже здания, площадью 574,4 кв.м, кадастровый номер 28:06:011404:3963, находя­щихся на земельном участке, с кадастровым номером 28:06:011202:165, общей площадью 2345 кв.м., в размере 21 176 000 (Двадцать один миллион сто семьдесят шесть тысяч) рублей 00 ко­пеек), определенную отчетом №306-103/20 от 06 сентября 2020 года, выполненным ООО «Проф-Инвест», расположенного по адресу: <...>;

- признать достоверной величину выкупной рыночной стоимости нежилых помещений на первом этаже здания, площадью 574,4 кв.м., кадастровый номер 28:06:011404:398, находящихся на земельном участке, площадью 2345,00 кв.м., с кадастровым номером 28:06:011202:165, определенную отчетом № 486 от 10 июня 2021 года, выполненного экспертом ООО «Амурский оценщик» в сумме 11 270 282 (одиннадцать миллионов двести семьдесят тысяч двести восемь­сот один) рубль, расположенных по адресу: <...>;

- обязать администрацию города Тынды Амурской области и Управление муниципаль­ного имущества и земельных отношений Администрации города Тынды Амурской области осуществить раздел земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165 для осу­ществления предпринимательской деятельности индивидуальному предпринимателю ФИО1­ и выделить пропорционально занимаемой площади нежилых помещений долю земельного участка под зданием в размере 323,64 кв.м (без выдела в натуре) и перераспределить земельный участок из части свободной (не занятой под объектом) общей площади 1088 кв.м, выделить ФИО1 долю в натуре земельного участка, в размере 425 кв.м, а всего 748,64 кв.м, для эксплуатации здания ресторана. Оставшуюся часть территории исходного объекта земельного участка с кадастровым №28:06:011202:165 из площади 4325 кв.м (у истца имеет место быть опечатка, так как площадь земельного участка 2345 кв.м), прекратить право общей долевой собственности на изначальный объект, за минусом 748,64 кв.м., отчуждаемого индивидуальному предпринимате­лю ФИО1;

- урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией города Тынды Амур­ской области, Управлением муниципального имущества и земельных отношений Администра­ции города Тынды Амурской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1­, при заключении договора купли-продажи №88-п от 15 сентября 2020 года муниципального имущества - нежилых помещений на первом этаже здания, площадью 574,4 кв.м., кадастровый номер 28:06:011404:398, находящихся на земельном участке с кадаст­ровым номером 28:06:011202:165 общей площадью 2345 кв.м., расположенных по адресу: <...>, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, путем понуждения заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, на условиях представленного проекта.

В судебном заседании 23.-25.11.2021 (с учетом объявленного в порядке статьи 163 АПК РФ перерыва), а также в предыдущих судебных заседаниях, представители ответчика и третьего лица просили урегулировать разногласия на условиях проекта договора, подготовленного Управлением. Отметили, что разногласия сторон возникли только в отношении стоимости объекта недвижимости, а в дальнейшем в части доли земельного участка, подлежащей выкупу совместно с нежилым помещением. Относительно заявленного истцом ходатайства об уточнении иска возражали, полагали, что истцом заявлены новые требования. В части площади земельного участка, подлежащего реализации предпринимателю совместно с нежилым помещением в здании, пояснили, что доля земельного участка определена пропорционально площади занимаемого помещения в общей площади здания (2224 кв.м/574,4 кв.м=3,8718; 2345 кв.м/3,8718=605,66 кв.м, что округленно составляет 605,7 кв.м). В части условия о подсудности спора пояснили, что фактически спор всегда будет подлежать рассмотрению в Арбитражном суде Амурской области, так как местом нахождения продавца является Амурская область, г. Тында. В части расхождения условий договора об ответственности пояснили, что в предложенной истцом редакции не содержится конкретного условия об ответственности покупателя на случай просрочки внесения платы, при этом предложенная ответчиком редакция данного условия не допускает каких-либо неясностей, предложенный размер (0,05% от суммы платежа) является незначительным и обычно применяемым при заключении ответчиком аналогичных договоров с иными субъектами. Указали, что предлагаемые истцом условия в части предоставления копий расписок о передаче документов на регистрацию являются излишними, так как Управлением осуществляется электронный документооборот с регистрирующим органом, сведения о подаче документов на регистрацию перехода права собственности передаются в автоматическом режиме. Указали, что при расчете ежемесячного платежа истцом не учтены проценты. Настаивали на утверждении условий договора в редакции ответчика, отмечая, что разногласия сторон касались только стоимости выкупаемого имущества и площади земельного участка, по иным условиям разногласий не имелось. Выразили несогласие с производимыми истцом расчетами площади земельного участка, полагая, что таким образом могут быть нарушены права иных лиц, которые в дальнейшем также вправе претендовать на заключение аналогичного договора. Привели доводы, что предприниматель вправе выкупить большую площадь земельного участка только через открытые торги. Считают, что осуществляемая истцом деятельность (производство хлебобулочных изделий) никоим образом не влияет на порядок определения площади земельного участка, который является единым, а именно пропорционально площади нежилого помещения в здании.

В судебном заседании 25.11.2021 (после перерыва) опрошен в качестве специалиста кадастровый инженер ФИО5, которая пояснила, что при подготовке ее заключения для ИП ФИО1 относительно раздела земельного участка она руководствовалась нормами ПЗЗ г. Тынды, которыми не установлены минимальные и максимальные площади земельного участка, исходя из чего учитывалось пожелание истца относительно площади земельного участка и его возможного раздела; пояснила, что правовой вопрос относительно наличия у предпринимателя права претендовать за большую площадь при подготовке ее заключения не оценивался, при этом отметила, что права иных собственников не учитывалась при выделе части для предпринимателя, уточнила, что ни Земельным кодексом Российской Федерации, ни иными нормативно-правовыми актами, не предусмотрено определение доли земельного участка исходя из вида предпринимательской деятельности, которую осуществляет субъект, пояснила, что земельный участок определяется пропорционально площади помещения.

Истец явку представителя в судебное заседание 23-25.11.2021 не обеспечил, что не является препятствием для рассмотрения спора по существу.

Рассмотрев заявленное истцом ходатайство об уточнении исковых требований, суд установил следующее.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Предмет иска - это конкретное материально-правовое требование истца к ответчику, указание истцом на субъективное право, о защите которого он просит суд и определяет итогом судебного разбирательства.

Изменение предмета иска представляет собой замену первоначального предмета другим при условии сохранения тех же оснований (фактического состава).

Под основанием иска понимают те обстоятельства, с которыми, как с юридическими фактами, связаны материально-правовые требования или само правоотношение в целом.

Согласно абзацу 2 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении. Увеличение размера исковых требований не может быть связано с предъявлением дополнительных исковых требований, которые не были истцом заявлены в исковом заявлении. Так, например, требование о применении имущественных санкций не может расцениваться как увеличение размера требований по иску о взыскании основной задолженности. Такое требование может быть заявлено самостоятельно.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.05.2010 № 161/10.

Как следует из материалов дела, первоначально ИП ФИО1 обратился в суд с требованиями о признании недостоверной величины выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенную отчетом от 06.09.2020 № 306-103/20, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Проф-Инвест»; о признании достоверной величины  выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенную отчетом от 07.10.2020 № 1262/20, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Методический центр»; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 15.09.2020 № 88-п муниципального имущества.

После получения результатов судебной экспертизы уточнил требования, просил  признать достоверной величину  выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенную отчетом от 10.06.2021 № 486, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью «Амурский оценщик». Данное уточнение принято судом. Каких-либо требований о разделе земельного участка не выдвигалось.

Однако в уточнении от 10.11.2021 истец, помимо ранее заявленных требований, просил обязать администрацию города Тынды Амурской области и Управление муниципаль­ного имущества и земельных отношений Администрации города Тынды Амурской области осуществить раздел земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165 для осу­ществления предпринимательской деятельности индивидуальному предпринимателю ФИО1­ и выделить пропорционально занимаемой площади нежилых помещений долю земельного участка под зданием в размере 323,64 кв.м (без выдела в натуре) и перераспределить земельный участок из части свободной (не занятой под объектом) общей площади 1088 кв.м, выделить ФИО1 долю в натуре земельного участка, в размере 425 кв.м., а всего 748,64 кв.м, для эксплуатации здания ресторана. Оставшуюся часть территории исходного объекта земельного участка с кадастровым №28:06:011202:165 из площади 4325 кв.м, прекратить право общей долевой собственности на изначальный объект, за минусом 748,64 кв.м, отчуждаемого индивидуальному предпринимате­лю ФИО1.

Таким образом, заявляя об уточнении исковых требований, согласно которым истец просит обязать ответчиков осуществить раздел земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165 для осу­ществления предпринимательской деятельности и выделить пропорционально занимаемой площади нежилых помещений долю земельного участка под зданием в размере 323,64 кв.м (без выдела в натуре) и перераспределить земельный участок из части свободной (не занятой под объектом) общей площади 1088 кв.м., выделить ФИО1 долю в натуре земельного участка, в размере 425 кв.м, а всего 748,64 кв.м, истец заявляет новое требование, следовательно, названные требования подлежат рассмотрению только в рамках самостоятельного производства.

Суд отклоняет заявленное ходатайство об уточнении исковых требований в указанной части.

Изучив материалы дела, заслушав представителей ответчика и третьего лица, приняв во внимание пояснения специалиста, которые подробно изложены в аудиопротоколе судебного заседания, суд установил следующее.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Из материалов дела следует, что индивидуальный предприниматель ФИО1 является субъек­том малого предпринимательства и более четырех лет непрерывно арендует муниципальные нежилые помещения, расположенные на первом этаже по адресу: <...> (здание Ресторана), что подтверждается договором аренды №1336 от 26 мая 2016 года. Задолженность по арендной плате отсутствует.

28 декабря 2019 года предпринимателем в Админист­рацию города Тында было направлено заявление (вход. №9306-25) с просьбой дать согласие на выкуп ИП ФИО1 муниципальных нежилых помещений, расположенных на первом этаже по адресу: <...> (здание Ресторана).

23 июня 2020 года ИП ФИО1 повторно отправлено обращение Мэру города Тынды (вход.№5041-25) с просьбой в десятидневный срок направить проект договора купли-продажи арендуемых помещений, либо предоставить обоснованный отказ.

Вступившим в законную силу решением от 09.11.2020 по делу № А04-5142/2020 Арбитражного суда Амурской области признано незаконным бездействие администрации города Тынды, выразившееся в уклонении в предоставлении преимущественного права покупки арендуемого по договору аренды № 1336 от 26.05.2016 нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, как несоответствующее Федеральному закону № 159-ФЗ, на администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения, совершив действия, предусмотренные Федеральным законом от № 159-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что 18.09.2020 предпринимателем получен проект  договора купли-продажи муниципального имущества от 15.09.2020 № 88-п, при этом между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости нежилого помещения, выкупаемого истцом на основании положений Федерального закона № 159-ФЗ, которые в дальнейшем переданы сторонами на разрешение арбитражного суда.

При этом судом установлено, что, передавая на разрешение суда возникшие между сторонами разногласия, истец предлагает в полном объеме собственную редакцию условий договора, включая их иную нумерацию. Однако из материалов дела и неоднократных ходатайств истца об уточнении исковых требований, пояснений по делу, следует, что предпринимателем не приводится какого-либо нормативного обоснования в подтверждение правомерности такого изложения условий договора. Более того, из совокупного анализа правовой позиции истца относительно обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что по иным условиям договора, за исключением условий о выкупной стоимости нежилого помещения и размере доли земельного участка, подлежащей выкупу одновременно с нежилым помещением, у сторон не имелось разногласий.

В этой связи суд в настоящем решении дает оценку только тем условиям, по которым заявлены возражения с нормативным и мотивированным обоснованием таких возражений, а именно стоимость объекта, размер доли земельного участка и стоимость  такой доли. Кроме того, суд считает необходимым дать оценку условиям договора о подсудности спора (пункт 6.2 редакции ответчиков, пункт 5.2 редакции истца) и ответственности (пункт 5.1 редакции ответчиков, пункт 4.1 редакции истца), поскольку они изложены сторонами в разной редакции, однако, это необходимо в целях внесения правовой определенности в правоотношения сторон.

Материалами дела подтверждается, что наличие права истца на выкуп помещения в рассматриваемом случае не оспаривается.

В статье 8 Закона № 135 установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку сторонами в материалы дела представлены два отличных друг от друга отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (отчет от 06.09.2020 № 306-103/20, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Проф-Инвест», и отчет от 07.10.2020 № 1262/20, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Методический центр»), с целью определения действительной рыночной стоимости спорного нежилого помещения судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Амурский оценщик» ФИО6                   (с учетом определения от 05.05.2021 о замене эксперта). На разрешение  эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 574,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 28:06:011404:398).

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение, поименное как отчет по определению рыночной стоимости нежилого помещения № 486, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 574,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> (первый этаж, кадастровый номер 28:06:011404:398), с учетом округления составляет 11 270 281 руб.

Экспертное заключение сторонами не оспаривалось, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для его критической оценки.

Согласно пункту 3.1. статьи 70 АПК РФ указанные обстоятельства считаются признанными ответчиками, поскольку ими не оспорены и не опровергнуты.

При таких обстоятельствах, с учетом выводов эксперта, разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 88-п в части стоимости выкупаемого нежилого помещения подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенной отчетом № 486, то есть в сумме 11 270 281 руб.

Кроме того, поскольку условиями договора предоставляется истцу рассрочка оплаты приобретаемого имущества, при этом истцом самостоятельно выбран срок рассрочки, который составил пять лет, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, должно производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, что соответствует требованиям части 3 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ. Следовательно, предлагаемый ответчиком график платежей и сумма ежемесячного платежа, отраженная в пункте 2.3 договора, в полной мере соответствуют императивным требованиям поименованного закона, в то время как рассчитанный истцом ежемесячный платеж в размере 187 838, 03 руб. (абзац 5 пункта 1.4 договора в редакции истца) не учитывает данные проценты.

В части разногласий сторон относительно земельного участка суд приходит к следующим выводам.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие указанного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Пункт 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации).

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

При этом статьей 12 Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 14556/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой в случае одновременного приобретения на основании положений Закона № 159-ФЗ здания и земельного участка, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Таким образом, доля в землепользовании каждого из собственников нежилых помещений, расположенных на земельном участке, определяется пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего конкретному лицу, к общей площади здания.

В этой связи позиция ответчиков в части порядка определения доли земельного участка является правомерной.

При этом представленное истцом заключение кадастрового инженера                              ООО «Геоконтроль» от 07.09.2021 не свидетельствует о наличии у предпринимателя права претендовать на большую площадь земельного участка, нежели пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего конкретному лицу, к общей площади здания, что также отражено кадастровым инженером в ответе на вопрос № 2. Тот факт, что земельный участок возможно разделить на иные земельные участки не свидетельствует о наличии у предпринимателя права претендовать на большую площадь образованного в результате разделения земельного участка.

Предложенная ответчиками стоимость доли земельного участка предпринимателем не оспорена, что отражено в отзыве на возражения на исковое заявление, поступившем в суд 25.10.2021 (абз. 9 стр. 9 отзыва).

При таких обстоятельствах, разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 88-п в части размера доли земельного участка и ее стоимости урегулированию в редакции ответчиков, то есть доля земельного участка (пропорционально занимаемой площади) составит площадь 605,7 квадратных метров, цена доли земельного участка согласно отчету № 853-08/21 от 04.08.2021, выполненного ООО «Центр оценки», составит 606 600 рублей.

Пункт 6.2 договора в редакции ответчиков и пункт 5.2 договора в редакции истца (подсудность), суд излагает в следующей редакции - споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрение Арбитражного суда Амурской области в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Предложенная ответчиком редакция данного условия (по месту нахождения продавца) фактически является указанием на Арбитражный суд Амурской области, так как место нахождения продавца – Амурская область.

Пункт 5.1 договора в редакции ответчиков и пункт 4.1 договора в редакции истца суд излагает в редакции ответчика - за нарушение срока внесения платежа, указанного в              п. 2.3. настоящего договора покупатель выплачивает продавцу пени из расчета 0,05 % от суммы платежа за каждый календарный день просрочки, начиная с первого календарного дня после срока уплаты, указанного в п. 2.3. настоящего договора, перечислив самостоятельно на расчетный счет, указанный в п. 2.4. настоящего договора, поскольку предложенная истцом интерпретация данного условия договора не содержит порядка исчисления неустойки в размере ключевой ставки Банка России (за каждый день либо за иной срок), что недопустимо и, как указано судом выше, предпринимателем не приведено какого-либо нормативного обоснования, да и каких-либо мотивов, в подтверждение правомерности такого изложения условия договора.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Как указано в статье 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судом установлено, что истцом в ходе судебного разбирательства заявлено ходатайство о проведении экспертизы, на депозитный счет суда внесены денежные средства в размере 35 000 руб.

Кроме того, истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина за рассмотрение судом трех требований в размере 18 000 рублей.

Однако суд полагает, что требование о признании достоверной величину выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенную отчетом от 10.06.2021 № 486, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью «Амурский оценщик», то есть определенную по результатам судебной экспертизы, с учетом уточнения истцом требований, не подлежит рассмотрению как самостоятельное требование, поскольку дублирует требование истца об урегулировании разногласий, в связи с чем излишне уплаченная сумма государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Поскольку расходы на оплату услуг по производству судебной экспертизы в размере 35 000 рублей и уплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей понесены истцом, с учетом результатов рассмотрения дела, суд приходит к выводу, что данные расходы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика – Управление, поскольку именно Управление является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям, так как является уполномоченным органом управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, в том числе осуществляет функции продавца муниципального имущества (статья 11 Положения о порядке управлении и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, утвержденного решением Тындинской городской думы от 24.05.2011              № 288).

Оснований для удовлетворения заявленных требований за счет администрации города Тынды не имеется.

Всем существенным пояснениям и возражениям сторон судом дана оценка, что нашло отражение в данном решении. Иные доводы и возражения не существенны и на выводы суда повлиять не могут. При этом в целях внесения правовой определенности в правоотношения сторон суд считает необходимым изложить в резолютивной части все условия договора.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недостоверной величину выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенную отчетом от 06.09.2020 № 306-103/20, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Проф-Инвест».

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>,                                        ИНН <***>) и  Управлением муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды при заключении договора купли-продажи нежилых помещений и доли земельного участка № 88-п, определив его условия в следующей редакции:

«Мы, нижеподписавшиеся, муниципальное образование городской округ «город Тында», Устав зарегистрирован Главным управлением юстиции Российской Федерации по Дальневосточному федеральному округу 24.11.2005г. регистрационный номер RU283030002005001, ИНН 2808002845, юридический адрес: г. Тында Амурской области,               ул. Красная Пресня, 29, в лице Управления муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды, в лице Начальника Управления Мудренко Ирины Геннадьевны, действующей на основании прав по должности и Положения об Управлении муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды, утвержденного Решением Тындинской городской Думы № 55-Р-ТГД-УН от 13.12.2018 г. и распоряжения Администрации города Тынды № 145/4-к от 03.07.2019г., с одной стороны, именуемое в дальнейшем «Продавец», и Индивидуальный предприниматель Алексанян Андраник Варужанович, паспорт 10 11 282669 выдан 27.06.2012г. Отделением УФМС России по Амурской области в городе Шимановске, зарегистрированный по адресу: 676282 Амурская область, город Тында, ул. Спортивная, д. 16, кв. 42 с другой стороны, именуемый в дальнейшем «Покупатель», вместе именуемые «Стороны», заключили настоящей договор (далее - Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Муниципальное имущество (Далее - Имущество), состоящее из: объекта недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...> - нежилые помещения на первом этаже здания, общей площадью 574,4 квадратных метров с кадастровым номером 28:06:011404:3963 и доли земельного участка (пропорционально занимаемой площади), площадью 605,7 квадратных метров (далее — Земельный участок) с кадастровым номером 28:06:011202:165, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 2345 квадратных метров, а Покупатель купить по цене и на условиях настоящего договора Имущество.

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.07.2020 года сделана запись регистрации № 28:28:011404:3963-28/009/2020-1.

Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.01.2007 года сделана запись регистрации № 28-28-09/005/2007-012.

1.3. Продажа Имущества и оплата Покупателем стоимости Имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

1.4. В соответствии с п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации Имущество находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Имущества по акту приема-передачи.

2.ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ ПО ДОГОВОРУ.

2.1. Стоимость Имущества, указанного в п. 1.1. настоящего Договора состоит из:

- цены Объекта, согласно Отчету № 486 по определению рыночной стоимости от 10 июня 2021 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком - экспертом ФИО6, действительного члена ассоциации «Русское Общество Оценщиков», составляющей 11 270 281 (одиннадцать миллионов двести семьдесят тысяч двести восемьдесят один) рубль;

- цены доли Земельного участка площадью, согласно Отчету № 853-08/21 от 04 августа 2021 года, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки», составляющей 606 600 (шестьсот шесть тысяч шестьсот) рублей.

Оплата Покупателем стоимости Имущества производится в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

2.2. Покупателю предоставляется рассрочки оплаты Имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму основного долга.

Оплата производится ежемесячно, выплатами в равных долях с учетом процентов, начисляемых по ставке, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату обращения о выкупе.

Оплата приобретаемого Имущества в рассрочку может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

2.3. Покупатель оплачивает ежемесячный платеж в срок до 25 числа месяца, следующего за отчетным месяцем в размерах, предусмотренных Графиками платежей (Приложения № 1 и № 2), сумма ежемесячного платежа за Имущество составляет:

- за Объект 221 839 (Двести двадцать одна тысяча восемьсот тридцать девять) рублей 00 копеек.

- за Земельный участок 11 940 (одиннадцать тысяч девятьсот сорок) рублей 00 копеек.

Покупатель обязуется произвести оплату стоимости Имущества до 25.11.2026 года.

2.4. Оплата цены Имущества производится в российских рублях. Суммы платежей, указанных в п. 2.3. настоящего договора, перечисляются Покупателем на следующие расчетные счета:

- за Объект на расчетный счет № <***> в Отделение Благовещенск г.Благовещенск БИК 041012001 ИНН <***>, КПП 280801001, ОКТМО 10732000 Получатель УФК РФ (Управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды) КБК 003 114 020 4304 0000 410;

- за Земельный участок на расчетный счет № <***> в Отделение Благовещенск г.Благовещенск БИК 041012001 ИНН <***>, КПП 280801001, ОКТМО 10732000 Получатель УФК РФ (Управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды) КБК 003 114 060 2404 0000 430.

2.5. Имущество находится в залоге у Продавца до полной оплаты его стоимости Покупателем.

2.6. В соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», не признаются объектов налогообложения, налог на добавленную стоимость (НДС) не исчисляется и не уплачивается.

3.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Предоставить Покупателю сведения и документы, необходимые для исполнения условий настоящего Договора.

3.1.2. В срок не позднее пяти рабочих дней с момента подписания настоящего Договора направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документы, необходимые для государственной регистрации залога и права собственности на Имущество.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Полностью оплатить стоимость Имущества, указанного в п. 1.1. настоящего Договора, в сроки и в порядке, установленном разделом 2 настоящего Договора.

3.2.2. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.

3.2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Имущество несет Покупатель.

4.ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА.

4.1.В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого Имущества, в соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3.Предметом залога является Имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных разделом 3 настоящего Договора, на Имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5.ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

5.1. За нарушение срока внесения платежа, указанного в п. 2.3. настоящего Договора Покупатель выплачивает Продавцу пени из расчета 0,05 % от суммы платежа за каждый календарный день просрочки, начиная с первого календарного дня после срока уплаты, указанного в п. 2.3. настоящего Договора, перечислив самостоятельно на расчетный счет, указанный в п. 2.4. настоящего Договора.

5.2. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по настоящему Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.3. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Имущество, уклоняющаяся Сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 5 (пять) процентов от стоимости Имущества.

5.4. Покупатель несет расходы по содержанию Имущества, указанного в п. 1.1. с момента подписания настоящего Договора.

5.5. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в разделе 2 Договора в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не предоставление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 3-х месяцев с момента направления уведомления.

5.6. Во всех других случаях неисполнение обязательств по Договору, Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ.

6.1.Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2. Споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрение Арбитражного суда Амурской области в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7.ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

7.1. Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему Договору Имущество свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения Договора Продавец или Покупатель не могли знать. Имущество никому не продано, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

7.2. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

7.3. Подписанный Сторонами Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

7.4. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

7.5. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН.

«Продавец»

Управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды

676282  <...>.

Тел. <***>

ОГРН <***>

ОКТМО 10732000

ИНН/КПП <***> / 280801001 

Начальник Управления

________________  ФИО7

М.П.

«Покупатель»

ИП ФИО1

адрес: 676282, <...>

тел. / факс: <***>

Паспортные данные:

серия и номер <...>

Когда и кем выдан:

27.06.2012 Отделением УФМС России по Амурской области в городе Шимановске

код подразделения 280-018

место рождения:  гор. Раздан Котайкской обл. Армянской ССР

дата рождения: 22.03.1984

ИНН:  <***>

__________________ ИП ФИО1

Приложение № 1 «График платежей за объект» и Приложение № 2 «График платежей за земельный участок» к договору № 88-п изложить в редакции продавца.

В удовлетворении исковых требований к администрации города Тынды                          (ОГРН <***>,  ИНН <***>) отказать.

Взыскать с Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1                          (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. и по оплате судебной экспертизы в размере 35 000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению                     № 314 от 18.12.2020 в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                   Е.ФИО8