Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело 02 – 08 декабря 2015 года (с объявлением перерыва) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Техно» (ОГРН <***>, 163000, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>)

о взыскании с учетом увеличения 105 482 руб.

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО2 – по доверенности от 01.01.2015

от ответчика – ФИО1

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Техно» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее- ответчик, Предприниматель) о взыскании (с учетом увеличения) 105 482 руб. долга по договору аренды помещений за период с июня до 20 августа 2014 года, в том числе 52 741 руб. по арендной плате и 52 741 руб. за техническое обслуживание.

Предприниматель с исковыми требованиями не согласился. В обоснование своих возражений сослался на то, что помещения были им освобождены 31.05.2014 в связи с тем, что Общество изменило существенные условия договора аренды, касающиеся возможности пользоваться имуществом в выходные дни. Предприниматель своевременно предупредил Общество о расторжении договора аренды, после освобождения помещений Общество могло свободно ими распоряжаться.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, ответчика, допросив свидетеля ФИО3, суд установил.

01.01.2014 между Обществом и Предпринимателем заключен договор аренды №55/А (далее- договор аренды), согласно условиям которого Общество предоставляет Предпринимателю в пользование помещения площадью 73,4 кв.м. на 5 этаже здания торгово-делового комплекса «Морской» (ТДК «Морской») по пр. Ломоносова в г. Архангельске для использования под офис.

В соответствии с пунктом 1.4. срок действия договора аренды устанавливается с 01.01.2014 по 30.12.2014.

Согласно пунктам 3.1. и 3.3. договора аренды Предприниматель обязуется ежемесячно до 10-го числа текущего месяца вносить арендную плату в размере 20 185 руб. в месяц.

В связи с заключением договора аренды стороны 01.01.2014 заключили договор №55/ТО (далее- договор на техническое обслуживание), по которому Предприниматель обязан возмещать Обществу коммунальные услуги (электроэнергия, отопление, водоснабжение), а также оплачивать услуги по содержанию и техническому обслуживанию, включая инженерное оборудование и придомовую территорию, в размере 20 185 руб. в месяц.

Как следует из материалов дела, 20.05.2014 Предприниматель вручил Обществу письмо о досрочном расторжении договора, мотивированное тем, что Общество известило об изменении с 01.06.2014 режима работы офисной части ТДК «Морской», согласно которому выходным днем признается воскресенье. Невозможность свободного доступа в арендованное помещение в воскресенье является существенным препятствием для деятельности Предпринимателя, поскольку в арендованных помещениях он оказывает услуги фотостудии, которые наиболее востребованы в выходные дни, в вечернее и ночное время суток. Поэтому Предприниматель с 01.06.2014 расторгает договор аренды.

При рассмотрении дела установлено, что 31.05.2014 Предприниматель освободил помещения от имущества, сдал ключи. Помещения были осмотрены администратором ФИО3, претензий к состоянию помещений не имелось.

Платежи за аренду и техническое обслуживание за май 2015 года внесены Предпринимателем в полном объеме.

Ссылаясь на то, что в соответствии с пунктом 4.4. договора аренды арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив арендодателя за 3 месяца до его расторжения, предупреждение о расторжении договора аренды было сделано 20.05.2014, Общество считает, что договор аренды прекратил свое действие с 20.08.2014, поэтому за период с 01.06.2014 до 20.08.2014 Предприниматель должен внести арендные платежи и платежи за техническое обслуживание, что составляет 105 482 руб.

Поскольку Предприниматель указанные платежи не произвел, Общество обратилось в суд с требованием о взыскании долга.

При разрешении спора судом установлено следующее.

В пункте 2.4.7. договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать арендуемое помещение в строгом соответствии с распорядком, установленном в здании, соблюдать правила противопожарной безопасности и иные правила, регламентирующие порядок пользования нежилыми помещениями, Правилами внутреннего распорядка, которые прилагаются в договору в качестве приложения №2.

В пункте 1 Правил внутреннего распорядка определено, что рабочее время в здании устанавливается: в торговой части – рабочие дни с 11 до 19 час.
в офисной части – с 08 до 21 час. В случае производственной необходимости работы в другое время, а также в субботу и воскресенье арендатор обязан предварительно подать заявку администратору ТДК «Морской». При нахождении посторонних лиц в арендуемых помещениях в нерабочее время и в выходные дни также необходимо подать дополнительную заявку администратору ТДК «Морской».

На основании представленных документов и пояснений сторон судом также установлено, что арендные отношения между сторонами сложились с сентября 2012 года. Первоначально Предприниматель арендовал у Общества помещения на 6 этаже ТДК «Морской» площадью 50 кв. м. по договору аренды от 01.09.2012. С марта 2013 года Предприниматель переехал и стал занимать помещения на 5 этаже площадью 73,4 кв.м. (спорные помещения). Договор аренды от 22.02.2013 на спорные помещения на 5 этаже был заключен с ООО «Фреш», вместе с тем Предприниматель указал, что с данным обществом они совместно занимали помещения на 5 этаже и работали на партнерских началах. С 01.01.2014 аренда помещений вновь была оформлена на Предпринимателя. Предприниматель все время использовал помещения, арендованные в ТДК «Морской», для оказания услуг фотостудии и организации сопутствующих мероприятий.

Проанализировав представленные договоры аренды от 01.09.2012, от 01.01.2013, от 22.02.2013, суд установил, что к каждому из ранее заключенных договоров также, как и к договору от 01.01.2014, приложены и подписаны сторонами Правила внутреннего распорядка. В пункте 1 Правил установлено рабочее время в здании: в торговой части – рабочие дни с 11 до 19 час., в офисной части – с 08 до 21 час. Далее в Правилах также предусмотрено, что в случае производственной необходимости работы в другое время, а также в субботу и воскресенье арендатор обязан предварительно подать заявку администратору ТДК «Морской». При нахождении посторонних лиц в арендуемых помещениях в нерабочее время и в выходные дни также необходимо подать дополнительную заявку администратору ТДК «Морской».

Поскольку при заключении договоров аренды, начиная с 01.09.2012, в них указывалось, что суббота и воскресенье являются выходными днями и в случае необходимости доступа в помещения арендатору следует делать предварительно заявку, то извещение Общества о выходном дне воскресенье с 01.06.2014 нельзя признать изменением условий договора аренды от 01.01.2014.

Согласно представленному договору и пояснениям сторон также следует, что с января 2013 года в здании ТДК «Морской» изменился порядок охраны здания, а именно Общество заключило договор с охранной организацией на оказание охранных услуг с помощью пульта централизованной охраны и охранной сигнализации в нерабочее время.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО3 показала, что Предприниматель неоднократно обращался с заявками о необходимости доступа в арендованные помещения в выходные дни. Предпринимателю предлагались варианты по обеспечению доступа в помещения в нерабочие дни, техническая возможность обеспечить доступ в помещения имелась, такую возможность использует другая организация - арендатор на 5 этаже, с Предпринимателем обсуждался вариант по установке дверей, перегораживающих проход на 5 этаже, дверь была приобретена, однако не установлена по технической причине.

Проанализировав материалы дела, суд пришел к выводу, что изначально договор аренды заключался на условиях о том, что суббота и воскресенье являются выходными днями и свободного доступа в помещения в эти дни не имеется, доступ обеспечивается по заявкам. Следовательно, если по утверждению Предпринимателя им предоставлялся свободный доступ в помещения в субботу и воскресенье (до 01.06.2014), то это означает, что договор фактически исполнялся сторонами не в соответствии с его условиями.

По мнению суда, отсутствие возможности доступа в помещения в выходные дни без каких-либо ограничений для Предпринимателя и его посетителей с учетом вида оказываемых услуг, возможно, создавало неудобства при аренде помещений, однако это не позволяет суду прийти к выводу, что извещение ответчика о выходном дне воскресенье с 01.06.2014 явилось существенным изменением условий договора аренды, в результате чего ответчик лишился того, на что рассчитывал при заключении договора аренды, равно как и является таким изменением его условий, что если бы ответчик предполагал о нем, то вообще бы не заключил договор аренды. Суд учитывает также и то, что ответчик длительное время (почти два года) арендовал у истца помещения на условиях, всегда предусматривавших ограниченный доступ в помещения в выходные дни и в ночное время.

Поэтому право на досрочное расторжение договора должно было быть реализовано ответчиком в соответствии с условиями договора, т.е. с предупреждением арендодателя за 3 месяца, по истечении которых договор аренды считается прекращенным.

При таких обстоятельствах досрочное освобождение помещений 31.05.2014, т.е. до прекращения договора аренды в установленном порядке, не освобождает арендатора от обязательства по внесению предусмотренных договором платежей.

При рассмотрении дела суд не установил, что истец чинил препятствия или ограничивал ответчику доступ в помещения в то время, в какое ответчик свободно мог посещать здание и пользоваться помещениями в соответствии с условиями договора.

Кроме того судом проверено и установлено, что договор аренды спорных помещений с новым арендатором заключен истцом после прекращения договора аренды с ответчиком, т.е. 20.08.2014, поэтому предъявление требований о взыскании платежей до 20.08.2014 не влечет возникновение на стороне истца неосновательного обогащения (получение двойной оплаты за аренду одного имущества от разных лиц).

На основании статей 614, 622 ГК РФ иск подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя Коробова Дмитрия Олеговича (ОГРНИП 310290102800027) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Техно" (ОГРН 2901015450 ) 105 482 руб. долга, а также 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 2 164 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран