Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Деком-1» обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением (с учетом изменения предмета требований) к ответчикам: Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области (далее- 1-ый ответчик, Управление) и обществу с ограниченной ответственностью «Троицкий Тракт» (далее- 2ой ответчик, Общество «Троицкий Тракт») о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:22:060703:65, расположенного по адресу: г. Архангельск, округ Майская горка, ул. Лермонтова, д. 23 строение 9, указанную в отчете от 03.09.2012 № 30 Общества «Троицкий Тракт» в размере 4 453 000 руб.

Общество считает указанную величину рыночной стоимости земельного участка недостоверной, поскольку у Общества имеется другой отчет №237/13 от 30.05.2013, составленный оценщиком Общества «Респект», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:060703:65 составляет 2 144 048 руб.

Величина рыночной стоимости земельного участка затрагивает права Общества, поскольку оно является арендатором земельного участка с кадастровым номером 29:22:060703:65 по договору аренды №261/1 от 26.04.2007, заключенному с Управлением.

Земельный участок находится в собственности Российской Федерации, имеет площадь 4 781 кв.м.

Размер арендной платы за земельный участок на 2013 год определен Управлением на основании отчета оценщика Общества «Троицкий Тракт» от 03.09.2012 №30 и составил 367 373 руб. за год, что Общество не устраивает.

Первоначальные требования, которые заявило Общество, - об изменении размера арендной платы на 2013 год исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 2 144 048 руб. и установлении её в сумме 176 883 руб. 96 коп. за год, взыскании излишне уплаченной за 1-ый квартал 2013 года арендной платы Общество также мотивировало наличием у него отчета о другой величине рыночной стоимости земельного участка, что, по мнению Общества, свидетельствует о недостоверности сведений о такой стоимости, указанной в отчете №30 от 03.09.2012.

Поскольку Общество как при предъявлении иска, так и при изменении его предмета, обосновывало свои требования несогласием с отчетом №30 от 03.09.2012 и наличием у Общества другого отчета с другой величиной рыночной стоимости, то, по мнению суда, заявляя требование о признании недостоверным отчета №30 от 03.09.2012, не изменило основания иска – обстоятельства, на которых оно основывало свои требования, в связи с чем изменение исковых требований было принято судом.

Управление в отзыве от 01.11.2013 считает правомерным определение размера арендной платы на основании указанного отчета. Определение рыночной стоимости земельного участка было произведено Обществом «Троицкий Тракт» по заказу Управления на основании государственного контракта №9 от 26.07.2012 на оказание услуг по определению рыночной стоимости 18 земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка, предоставленного в аренду Обществу, определена в размере 4 453 000 руб. по состоянию на 01.09.2012.

Общество «Троицкий Тракт», привлеченное к участию в деле, в качестве 2-го ответчика, отзыва на иск не представило. Копии определения суда, направлявшиеся в адрес 2-го ответчика по всем известным суду адресам, возвращены в суд с отметкой «за истечением срока хранения».

Привлеченный к участию в деле 3-м лицом оценщик Общества «Троицкий Тракт» ФИО2, которая производила оспариваемую истцом оценку, в отзыве от 15.01.2014 указала на отсутствие, по её мнению, оснований считать оспариваемый отчет недостоверным, отчет проверялся заказчиком (Управлением) на соответствие его федеральным стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности, нарушений не установлено.

Ответчики, 3-е лицо в суд своих представителей не направили. Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц на основании статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, по смыслу указанных выше норм отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Следовательно, достоверность любого отчета, составленного оценщиком в порядке, предусмотренном Законом об оценочной деятельности, презюмируется.

Содержащиеся в отчете сведения признаются достоверными до тех пор, пока иное не будет установлено в предусмотренном законом порядке.

При этом содержание отчета признается достоверным, если в результате его проверки выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Таким образом, наличие у истца другого отчета с другой величиной рыночной стоимости, в частности, отчета №237/13 от 30.05.2013 Общества «Респект» само по себе не свидетельствует, что сведения отчета №30 от 30.09.2012 Общества «Троицкий Тракт» являются недостоверными.

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности в целях проверки отчета, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, осуществляется экспертиза отчета, под которой понимаются действия эксперта саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, подписавший отчет.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

В соответствии с пунктом 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Таким образом, федеральным законом от 28.12.2010 №431-ФЗ в Закон об оценочной деятельности внесены изменения, вступившие в силу с 01.04.2011, которыми предусмотрена специальная процедура проверки отчета как на предмет соответствия его требованиям федеральным стандартам оценки, так и подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком.

Другими словами, законодателем определен порядок проверки отчета оценщика в случае наличия сомнений в правильности примененных оценщиков стандартов оценки и стоимости объекта оценки.

При этом законом предусмотрено, что проверку отчета осуществляет не любое лицо, обладающее знаниями стандартов оценки и прошедшее обучение, а эксперт - член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков

В соответствии со статьей 21.1 Закона об оценочной деятельности требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Согласно статье 22.1 указанного Закона саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются, в частности:

разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

осуществление экспертизы отчетов.

Суд согласен с доводами истца о том, что для проверки правильности отчета оценщика, как на предмет обоснованности использования тех или иных способов оценки, так и на предмет соответствия оценки стандартам оценочной деятельности, влияющим на итоговую величину оценки, необходимы специальные познания.

Как следует из оспариваемого отчета, оценщик ФИО2 является членом саморегулируемой организации оценщиков НП «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки».

Суд неоднократно предлагал истцу рассмотреть вопрос о проверке оспариваемого отчета в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Истец ходатайствовал о назначении экспертизы с постановкой перед экспертом вопросов о том, нарушены ли оценщиком Общества «Троицкий Тракт» стандарты оценки и как эти нарушения могли повлиять (или повлияли) на определение рыночной величины стоимости земельного участка.

Истец просил поручить проведение экспертизы с постановкой вышеуказанных вопросов Обществу «РосОценка».

Вместе с тем суд считает, что проведение экспертизы отчета оценщика на предмет его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартам оценки не может быть поручено другому оценщику, не являющемуся экспертом саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, отчет которого оспаривается заинтересованным лицом, поскольку это противоречит предусмотренной законом специальной процедуре проверки отчета, федеральному стандарту оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", правилам деловой и профессиональной этики оценщиков.

Суд считает, что вышеуказанная позиция не противоречит разъяснениям, данным в информационном письме ВАС РФ от 30.05.2005 №92, поскольку разъяснения о том, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ), были даны в период, когда в законодательстве отсутствовали соответствующие нормы и не был разрешен вопрос о том, каким образом следует проверять отчета оценщика, если у заинтересованного лица имеются сомнения в его достоверности.

Поскольку в настоящее время законодательством определен порядок проверки отчета путем его экспертизы экспертом саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, подписавший оспариваемый отчет, то проведение экспертизы отчета другим оценщиком, не являющимся соответствующим экспертом, противоречит ему и не является допустимым.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

При ином толковании приведенных выше норм (т.е. возможность экспертизы отчета любым лицом, являющимся оценщиком) введение в законодательном порядке правил порядка проверки отчетов оценщиков путем их экспертизы экспертами саморегулируемой организации утрачивает смысл.

При этом довод истца о том, что экспертиза отчета в соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности является обязательной только в определенных случаях, предусмотренных законом, судом не может быть принят, поскольку обязательность экспертизы отчета в случаях, предусмотренных законом (например, при проведении кадастровой оценки земель), сама по себе не означает, что во всех остальных случаях экспертиза отчета не может или не должна проводиться.

По указанным выше причинам суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства истца о назначении экспертизы отчета на предмет проверки правильности примененных стандартов оценки и выявлении нарушений стандартов оценки Обществу «РосОценка».

Поскольку в установленном законом порядке не подтверждена недостоверность отчета №30 от 30.09.2012, составленного оценщиком Общества «Троицкий Тракт», суд не находит оснований для назначения экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, которую истец также просит поручить Обществу «РосОценка».

При этом суд исходит из того, что само по себе наличие еще одного отчета о рыночной величине стоимости земельного участка и определение еще одной величины такой стоимости не может ни подтвердить, ни опровергнуть правильность уже имеющих в деле отчетов: оспариваемого отчета Общества «Троицкий Тракт» и отчета Общества «Респект», в связи с чем не усмотрел оснований для назначения экспертизы в виде определения рыночной стоимости арендованного Обществом истца земельного участка. Кроме того проведение такой экспертизы не связано с предметом заявленных Обществом требований – о признании недостоверной рыночной величины стоимости земельного участка, определенной в отчете №30 от 30.09.2012.

На основании изложенного исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 110 АПК РФ в связи с отказом в иске госпошлина относится на истца. Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Кроме того поскольку при заявлении ходатайства о назначении экспертизы Общество перечислило на депозитный счет арбитражного суда 20 000 руб., однако ходатайство о назначении экспертизы отклонено, внесенные на депозитный счет суда денежные средства подлежат возврату истцу.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Деком-1» отказать.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Деком-1» из федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению №359 от 08.08.2013.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Деком-1» с депозитного счета Арбитражного суда Архангельской области денежные средства в сумме 20 000 руб., перечисленные по платежному поручению №549 от 11.12.2013 по реквизитам, указанным в данном платежном поручении.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран