Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 15, 22 ноября 2017 года в открытом судебном заседании с объявлением перерыва дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>)

к ответчику - администрации муниципального образования "Город Архангельск" (ОГРН <***>; место нахождения: 163000, <...>)

о взыскании 3 271 009 руб. 64 коп.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Город Архангельск" (далее – ответчик, Администрация) о взыскании 3 271 009 руб. 64 коп. неосновательного обогащения.

Исковые требования указаны с учетом принятых судом ходатайств об уточнении их размера (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Ответчик в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласился.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении иска.

Представитель ответчика просил в иске отказать.

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Между ответчиком (продавец по договору) и истцом (покупатель по договору) 05.09.2012 заключен договор № 15 купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель – приобретает в собственность арендуемое имущество муниципального образования «Город Архангельск»: здание магазина общей площадью 334,1 кв.м., кадастровый номер: 29:22:023101:0000:11:401:001:101010330 с правом аренды земельного участка общей площадью 617 кв.м. сроком на 49 лет, из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 29:22:023101:0015 по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, Соломбальскицй территориальный округ, пр. Никольский, д. 23.

Указанный договор заключен с ответчиком как с субъектом малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Выкупаемое имущество принято предпринимателем по акту от 05.09.2012 приема-передачи арендуемого муниципального имущества.

Государственная регистрация перехода к истцу права собственности на здание магазина, а также ипотека в силу закона зарегистрированы 23.10.2012, что подтверждается штампами регистрирующего органа на договоре купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 12 мая 2015 года по делу № А05-270/2015, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2015 года, на предпринимателя возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения в законную силу возвратить продавцу здание магазина общей площадью 334,1 кв.м., расположенное по адресу: Архангельская область, г.Архангельск, Соломбальский округ, пр.Никольский, д.23

Названным решением установлено, что письмом от 09.10.2014 № 003-07/1157 продавец известил покупателя об отказе от договора купли-продажи № 15 на основании пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 и пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложил возвратить помещения, указанные в договоре, в срок до 31.10.2014. Указанное уведомление об отказе от договора получено 20.10.2014.

Учитывая указанное, принимая во внимание заявленный истцом отказ от договора в связи с неисполнением его условий покупателем, учитывая, что сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину цены товара, суд удовлетворил требования продавца к покупателю о возврате помещений, поскольку основание для нахождения имущества у покупателя отпало.

Здание магазина было возвращено Администрации 14.03.2017 , что подтверждается актом приема-передачи взыскателю имущества, составленным судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства от 08.10.2015 № 62907/15/29021-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа, выданного для принудительного исполнения решения по делу № А05-270/2015.

В исковом заявлении истец указывает, что в период с 20012 по 2014 год произвел ремонт здания на сумму 4 037 071 руб. 98 коп.

Согласно представленному предпринимателем заключению эксперта от 07.02.2017 № 3643/1, составленному экспертом ФИО2, стоимость работ, выполненных предпринимателем в здании магазина в период с сентября 2012 года по сентябрь 2014 года, составляет 3 669 660 руб. 43 коп.

Из заключения следует, что в целях определения стоимости работ экспертом составлена дефектная ведомость работ, в которой отображены виды работ, и расчет объемов работ. В дефектной ведомости отображены следующие виды работ: устройство отмостки здания, устройство покрытия из брусчатки, устройство газона, посадка деревьев и кустов, облицовка стен керамической плиткой, облицовка пола керамической плиткой, устройство дощатого пола, утепление стен, пола и потолка, устройство подвесного потолка из ГКЛ, облицовка стен ГКЛ, обшивка стен фанерой по деревянной обрешетке, подшивка потолка фанерой, устройство потолка типа «Амстронг», устройство пола из фанеры, устройство покрытия пола из линолеума, шпатлевка пола, окраска потолка , оклейка стен обоями, обшивка стен вагонкой, покрытие вагонки лаком, установлена унитаза, раковины, смесителя, установка металлических дверных блоков, установка деревянных дверных блоков, демонтаж оконных блоков, установлена оконных блоков из ПВХ профиля, ПВХ подоконников, облицовка откосов пластиковыми панелями, утепление стен, пола и потолка минеральным утеплителем, замена трубопроводов утопления, установка радиаторов отопления и регистров отопления, установка насосов, демонтаж участка водопровода, прокладка участка трубопровода из полиэтиленовых труб, установка блока контроля и управления, установка извещателей, прокладка кабеля, установка розеток, выключателей, светильников, прокладка кабеля, смена стропильных ног, смена обрешетки, утепление кровли утеплителем типа «Ценопласт», внутреннее утепление стен чердачного помещения 2-мя слоями минераловатного утеплителя, устройство дощатого покрытия поля, устройство покрытия пола из фанеры, утепление стен и потолка, обшивка стен вагонкой, подшивка потолка фанерой, установка автоматических выключателей на ток, установка понижающего трансформатора, установка электрического котла, установка счетчиков.

Для определения стоимости выполненных предпринимателем эксперт составил локальный сметный расчет с учетом дефектной ведомости на основании Федеральных единичных расценок на строительные работы и ремонтно-строительные работы в ПК Гранд Смета и на основании индексов по статьям затрат по Архангельской области. По локальному сметному расчету стоимость работ составила 3 669 660 руб. 43 коп.

Претензией от 17.03.2017 истец просил ответчика выплатить денежные средства, израсходованные на улучшение здания.

Поскольку ответчик претензию не удовлетворил, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Администрация, возражая относительно иска, заявила о том, что на предпринимателе как на залогодателе лежала обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание, неосновательное обогащение на стороне ответчика отсутствует.

Ответчик также произвел осмотр здания, по результатам которого составил акт от 25.09.2017, согласно которому ни один вид работ (отделочные, электротехнические, сантехнические и т.д.) невозможно принять, так как они не закончены полностью, имеются сомнения относительно объемов и качества произведенных работ.

Ответчик также представил локальный ресурсный сметный расчет работ, указанных в локальном сметном расчете истца, составленный на основании Государственных сметных нормативов федерального реестра сметных нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета. По расчету ответчика стоимость работ составила 3 271 009 руб. 64 коп.

В связи с контррасчетом ответчика истец уменьшил размер заявленной суммы неосновательного обогащения до 3 271 009 руб. 64 коп.

Оценив обстоятельства дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Частью 1 статьи 1105 того же кодекса предусмотрено, что в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Согласно статье 1108 ГК РФ при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (статья 1104) или возмещении его стоимости (статья 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (статья 1106) с зачетом полученных им выгод. Право на возмещение затрат утрачивается в случае, когда приобретатель умышленно удерживал имущество, подлежащее возврату.

В рассматриваемом случае истец просит взыскать с ответчика в качестве неосновательного обогащения денежные средства в размере стоимости ремонтных работ (стоимость материалов и работ), произведенных в принадлежащем ранее предпринимателю и возвращенном истцу здании.

Вместе с тем в период производства работ, стоимость которых заявлена ко взысканию, истец являлся собственником здания магазина.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и пунктом 8.1. договора купли-продажи от 05.09.2012 №15, поскольку арендуемое имущество приобреталось предпринимателем в рассрочку, то указанное имущество находилось в залоге у продавца до полной его оплаты.

Согласно пункту 1 статьи 30 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.

Пунктом 2 статьи 30 названного закона установлено, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки.

Таким образом, обязанность по производству текущего и капитального ремонта здания в период до отказа покупателя от договора купли-продажи лежала на предпринимателе как на собственнике здания и залогодателе.

Здание было возвращено Администрации по решению суда в связи с отказом продавца от договора купли-продажи в порядке части 2 статьи 489 ГК РФ.

Договором между сторонами либо законом не предусмотрена обязанность Администрации возместить предпринимателю как предыдущему собственнику здания стоимость произведенных ремонтных работ.

При этом истцом не доказано, что произведенные ремонтные работы привели к такому улучшению имущества, которое увеличило стоимость здания на сумму, равную стоимости этих ремонтных работ.

Из пояснений специалиста – эксперта ФИО3, которые были даны в судебном заседании, следует, что на цену объекта недвижимости влияет не только ремонт этого объекта, но и иные внешние факторы, которые присущи рынку недвижимости. Путем оценки возможно определение на одну и ту же дату рыночной стоимости здания с учетом произведенных ремонтных работ и рыночной стоимости здания исходя из его состояния до проведения ремонтных работ.

Вместе с тем истцом о проведении экспертизы, которая бы позволила определить размер увеличения стоимости здания в связи с его ремонтом, не заявлено.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 1 статьи 9 АПК РФ).

С учетом изложенного, поскольку оснований для вывода о том, что неосновательное обогащение ответчика составило размер стоимости произведенных истцом ремонтных работ, не имеется, суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 26 335 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья А.Б.Филипьева