Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании 1 и 7 декабря 2015 года (с объявлением перерыва в судебном заседании) дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>)

к ответчику - открытому акционерному обществу «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163000, <...>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – общество с ограниченной ответственностью «Астероид» (ОГРН <***>, место нахождения Россия, <...>) мэрия города Архангельска (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163000, <...>), ФИО2,

о сносе самовольной постройки,

при участии в заседании представителей: от истца – ФИО1 (предприниматель), ФИО3 (доверенность от 31.07.2015), от ответчика – ФИО4 (доверенность от 12.01.2015), от мэрии города Архангельска – ФИО5 (доверенность от 24.07.2015)

у с т а н о в и л : индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – ответчик, Общество) о сносе самовольной постройки – пристройки с одним подземным этажом и тремя надземными этажами к многоэтажному жилому дому со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 29 22 040756 24.

Определением суда от 27.10.2015 к участию в рассмотрении дела третьими лицами привлечены ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Астероид», мэрия города Архангельска (далее – Мэрия).

Истец и его представитель в судебном заседании иск поддержали. Ответчик иск не признает, ссылаясь на отсутствие оснований для признания постройки самовольной.

Как следует из материалов дела, Предпринимателю принадлежит право собственности на 254/506 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 488 кв.м., расположенный по адресу: Архангельская обл., ул. Воскресенская, дом 35, кадастровый номер 29:22:040755:24 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.07.2015 № 29 – АЛ 107515).

Право собственности на остальные 252/506 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок принадлежит Обществу (свидетельство о государственной регистрации права от 11.02.2013 № 29 – АК 868831).

На земельном участке Обществом ведется строительство многоэтажного жилого дома со встроенно – пристроенными помещениями общественного назначения на первом этаже, в том числе пристройки по оси Г в осях 1- 5 с подземным этажом и тремя надземными этажами.

Полагая, что строительство на спорном земельном участке осуществляется без получения необходимой разрешительной документации, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском о сносе пристройки.

Как следует из материалов дела, между Мэрией и Обществом заключен договор о расселении жилых домов от 21.11.2005 № 183, по условиям которого Общество приняло обязательство расселить деревянные жилые дома, расположенные по адресу: <...> а Мэрия – обязательство принять решение и вынести соответствующий акт о сносе расселяемых домов (за исключением жилого дома № 37 по ул. Воскресенской - памятника архитектуры регионального значения).

Согласно пункту 1.2. договора его заключение является необходимым условием предоставления Обществу земельного участка, расположенного под расселяемыми домами.

Распоряжением Мэрии от 15.02.2007 № 163р «О предоставлении земельного участка ОАО «АРОИЖК» Обществу в аренду на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 0,3118 га в Октябрьском округе г. Архангельска, кадастровый номер 29: 22:044:07:56:0014 для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно – пристроенными помещениями общественного назначения на первом этаже на пересечении ул. Воскресенской и пр. Ломоносова.

10.12.2007 Обществом получено разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно – пристроенными помещениями на первом этаже (1 этап, нулевой цикл), здание монолитное, железобетонное, переменной этажности 12-14 этажей.

На основании распоряжения Мэрии от 10.05.2011 № 518-РМ сформирован земельный участок площадью 488 кв.м., с кадастровым номером 29 22 040756 24, на котором расположен жилой дом по ул. Воскресенская 35 в г. Архангельске.

05 августа 2011 года Обществом и Мэрией, как собственниками помещений в жилом доме № 35, было принято решение определить состав общего имущества многоквартирного жилого дома и размер долей в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников квартир многоквартирного жилого дома.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в жилом доме № 35 по улице Воскресенская в городе Архангельске от 05.08.2011 года общим имуществом собственников помещений является земельный участок с кадастровым номером 29:22:040756:24, общей площадью 488 кв. м. Доля Мэрии составляет 254/506 доли в праве общей долевой собственности, доля Общества - 252/506 доли в праве общей долевой собственности.

Как следует из протокола общего собрания собственников помещений в жилом доме по улице Воскресенская в городе Архангельске от 09.08.2011 года, собственники приняли следующие решения: использовать здание № 35 по ул. Воскресенская в г. Архангельске как бытовое, складское помещение для нужд строительства объекта «Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Архангельск, на пересечении ул. Воскресенская и пр. Ломоносова»; использовать существующие мощности инженерно-технического обеспечения в здании № 35 по ул. Воскресенская в г. Архангельске для строительства многоэтажного жилого дома по адресу: г. Архангельск, на пересечении ул. Воскресенская и пр. Ломоносова; после снятия с регистрационного учета всех граждан, зарегистрированных по ул.Воскресенская дом 35, поручить разборку здания по ул. Воскресенская дом 35 Обществу за его счет без возмещения затрат.

Общим собранием собственников помещений в доме № 35 по ул. Воскресенская, состоявшимся 10 октября 2011 года, принято решение использовать земельный участок с кадастровым номером 29:22:040756:24 общей площадью 488 кв. м., расположенный под зданием № 35 по ул. Воскресенская в г. Архангельске для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Архангельск, на пересечении ул. Воскресенская и пр. Ломоносова.

16.08.2011 Мэрией выдано Обществу разрешение № RU 2930100 - 212 на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно – пристроенными помещениями общественного назначения, переменной этажности 3,12,14 этажей, включающего спорную пристройку с одним подземным и тремя надземными этажами. Действие разрешения впоследствии продлено до 31.12.2015.

Разрешение выдано с учетом положительного заключения государственной экспертизы от 15.07.2008. Положительное заключение повторной государственной экспертизы получено 18.01.2013.

Согласно проекту объект состоит:

- из жилой части – 1 секция с 3 по 14 этаж, 2 секция с 4 по 14 этаж, 3 секция с 3 по 12 этаж,

- встроенных помещений, расположенных на первом и втором этажах всех секций,

- ко 2-й секции в осях 1-5/А-Д пристроен блок помещений общественного назначения – трехэтажное здание с подземным этажом.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:040756:24 полностью используется для строительства жилого дома, Мэрия в мае 2014 года направила Обществу расчет платы за фактическое пользование принадлежащей Мэрии долей в праве общей долевой собственности земельным участком. Плата внесена Обществом полностью.

В июле 2014 года Мэрия обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Обществу о сносе самовольной постройки – пристройки по оси Г в осях 1-5 с одним подземным этажом к многоэтажному жилому дому со встроенно – пристроенными помещениями общественного назначения, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 29: 22: 040756: 24.

В обоснование иска Мэрия указала, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:040756:24 в установленном законом порядке для строительства многоэтажного жилого дома Обществу не предоставлялся.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 24.10.2014 по делу № А05-8620/2014, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 в удовлетворении иска отказано.

Распоряжением Мэрии от 20.04.2015 № 1213р назначено проведение открытого по составу участников и по форме подачи заявок открытого аукциона по продаже 254/506 доли земельного участка, находящегося в муниципальной собственностью, площадью 488 кв.м., по адресу: <...>, кадастровый номер 29 22 040756 24, из категории земель населенных пунктов, для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Аукцион назначен на 29 мая 2015 года.

Информация об аукционе размещена на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов и на официальном информационном интернет – портале МО «Город Архангельск».

Заявки на участие в аукционе подали Общество и Предприниматель.

Согласно протоколу о результатах аукциона от 29.05.2015, его победителем признан Предприниматель, предложивший наибольшую цену.

Между Мэрией и Предпринимателем заключен договор купли – продажи земельного участка от 11.06.2011 № 15/10(о), на основании которого проведена государственная регистрация права собственности Предпринимателя на приобретенное имущество.

05 августа 2015 года Предприниматель обратился к Обществу с требованием об освобождении земельного участка в связи с тем, что на нем фактически располагается часть многоквартирного жилого дома, застройщиком которого является Общество.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 18.09.2015 по делу № А05-12701/2015 по иску Общества к Мэрии и Предпринимателю об определении порядка пользования общим имуществом определен порядок пользования Обществом и Предпринимателем земельным участком с кадастровым номером 29:22:040756:24 в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО «Архземкадастр» на основании плана земельного участка (приложение № 19 к экспертному заключению), координатами (приложение № 2 к экспертному заключению) и фактического использования участка Обществом.

15.09.2015 Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском о сносе, как самовольной, пристройки с одним подземным этажом и тремя надземными этажами к многоэтажному жилому дому со встроенно – пристроенными помещениями общественного назначения, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 29 22 040756 24.

В обоснование иска Предприниматель указывает, что Обществом не получен градостроительный план спорного земельного участка, не получено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в связи с размещением парковочных мест для пристройки за пределами границ предоставленного земельного участка, не представлено в оригинале согласие всех правообладателей спорного земельного участка на строительство многоквартирного жилого дома.

Изучив материалы дела, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в него доказательства, доводы истца, возражения ответчика, суд считает исковые требований не подлежащими удовлетворению по изложенным ниже основаниям.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Согласно статье 245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

В силу статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, первоначальными владельцами спорного земельного участка являются Мэрия и Общество. Участниками общей собственности определен размер долей в праве общей долевой собственности и согласовано, что участок используется для строительства многоквартирного дома.

Размещенная Мэрией информация об аукционе по продаже доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок содержала сведения о единственном разрешенном виде его использования – для эксплуатации многоквартирного жилого дома. На это указано как в извещении о проведении аукциона, заявке на участие в аукционе, описи документов на участие в аукционе, проектах договора купли – продажи и акта приемо – передачи.

Фактически на момент проведения аукциона земельный участок использовался для строительства многоквартирного жилого дома, которое в это время находилось в стадии завершения.

Приобретая право собственности на долю в праве на земельный участок с единственным разрешенным видом его использования, Предприниматель тем самым согласился с его использованием по назначению, указанному в документации по проведению торгов и впоследствии – в полученном Предпринимателем свидетельство о государственной регистрации права на приобретенное имущество.

При переходе к новому собственнику права собственности на долю в праве общей долевой собственности ранее сложившийся порядок пользования имуществом может быть изменен только в соответствии с положениями статьи 247 ГК РФ, по соглашению сторон или на основании решения суда.

Однако в отсутствие оснований, предусмотренных статьей 247 ГК РФ, уже через незначительный период после приобретения права собственности Предприниматель обратился к другому участнику общей собственности с требованием о сносе части многоквартирного дома, для строительства которого в соответствии с решением собственников используется земельный участок.

При этом Предприниматель ссылается на обстоятельства, указанные Мэрией города Архангельска в отказе во внесении изменений в выданное Обществу разрешение на строительство (письмо Мэрии от 13.11.2014 № 9098/81019).

По мнению Предпринимателя отсутствие градостроительного плана спорного земельного участка и отсутствие разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в связи с размещением парковочных мест для пристройки за пределами границ предоставленного земельного участка, является основанием для признания самовольной и сноса пристройки к многоквартирному дому, построенной на части спорного земельного участка.

Однако отсутствие полного комплекта необходимой разрешительной документации само по себе не является достаточным для вывода о нарушении Обществом прав Предпринимателя, при том, что земельный участок фактически используется по назначению, определенному собственниками.

Доказательства того, что недостатки, на которые указывает Мэрия в письме от 13.11.2014 № 9098/81019 не могут быть устранены и дом не будет введен в эксплуатацию в порядке, установленном действующими правовыми актами и это приведет к его сносу отсутствуют.

На дату принятия решения по делу приемка законченного строительством многоквартирного жилого дома со встроенно – пристроенными помещениями общественного назначения началась, приняты фасады здания.

Обстоятельства, на которые ссылается Предприниматель, были заявлены Мэрией при обращении к Обществу с иском о сносе пристройки по оси Г в осях 1-5 к многоэтажному жилому дому со встроенное – пристроенными помещениями общественного назначения.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 24.10.2015 по делу № А05-8620/2014 в удовлетворении иска отказано.

Судебными актами по делу № А05-8620/2014 установлено отсутствие оснований для вывода о том, что Обществом ведется самовольное строительство.

Основания для иного вывода при рассмотрении данного дела не усматриваются.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В данном случае строительство ведется на основании выданного в установленном правовыми актами порядке разрешения на строительство, на земельных участках, предоставленных для строительства (в том числе собственниками одного из земельных участков).

Суд также учитывает, что требование о сносе заявлено только в отношении пристройки, входящей в состав объекта строительства: многоэтажного жилого дома со встроенно – пристроенными помещениями общественного назначения переменной этажности 3,12,14 этажей, и не являющейся отдельным объектом строительства. Доказательства возможности её сноса без несоразмерного ущерба остальной части многоквартирного дома отсутствуют.

Судом не могут быть приняты доводы Предпринимателя о том, что доля в праве общей долевой собственности на земельный участок фактически приобреталась в целях её выдела в натуре и строительства на выделенном земельном участке временного сооружения для организации в нем торговой точки.

Согласно пояснениям Предпринимателя в судебном заседании, до аукциона он осмотрел земельный участок, не смог установить его границы, но пришел к выводу о том, что не занятая строительством часть участка достаточна для выдела в натуре и может быть использована самостоятельно. Впоследствии выяснилось, что на свободном на момент осмотра земельном участке находятся подвалы пристройки к зданию и весь земельный участок в дальнейшем можно будет использовать только для эксплуатации многоквартирного дома, что, по мнению Предпринимателя, нарушает его права.

Однако несооответствие земельного участка намерениям приобретателя доли в праве общей долевой собственности произвести его раздел и изменить вид разрешенного использования части участка, не означает, что права этого участника долевой собственности нарушены. Предприниматель знал о том, что земельный участок используется для строительства жилого дома, достаточные основания полагать, что по завершении строительства он может быть использован по назначению, отличающемуся от указанного в аукционной документации у него отсутствовали. Возможность раздела и изменения разрешенного вида использования земельного участка при его продаже не оговаривались.

Отсутствие возможности раздела спорного земельного участка установлено экспертизой, проведенной по делу № А05-12701/2014 и Предпринимателем при рассмотрении данного дела не оспаривается. Порядок пользования спорным земельным участком определен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 18.09.2015 по делу № А05-12701/2014.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению. В иске суд отказывает.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на Предпринимателя.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

И.А. Макаревич