Гражданский кодекс часть 1

Администрация муниципального образования «Северодвинск» (далее – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с требованием о расторжении заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-швейное предприятие «Реглан» (далее – Общество, ответчик) с договора аренды №03-05/382-09 от 18.02.2009, обязании ответчика освободить занимаемые помещения, взыскании 55 040 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате, 1 216 руб. 50 коп. пени за просрочку платежей, 32 007 руб. 11 коп. штрафа за перепланировку помещений без согласия собственника имущества.

Ответчик не оспаривает долг и пени в заявленных суммах, не согласен с расторжением договора аренды, выселением и взысканием штрафа.

Истец представил в судебное заседание проект мирового соглашения, подписать который ответчик не согласился.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено, что 18.02.2009 между Администрацией и Обществом был заключен договор аренды №03-05/382-09, в соответствии с условиями которого истец (арендодатель) передал, а ответчик (арендатор) принял в пользование нежилые помещения общей площадью 176, 6 кв. м. на 1-м этаже нежилого здания по адресу: г. Северодвинск Архангельской области, пр. Морской, дом 54.

Договор заключен на срок с 01.01.2009 по 30.12.2009г.

Помещения находятся в аренде у ответчика с 2003 года и были переданы в пользование по акту приема-передачи от 01.04.2003.

Помещения, переданные ответчику в аренду, отражены в техническом паспорте, который был составлен в сентябре 2003 года, как помещения магазина «Спецодежда».

Согласно пункту 1.1. договора аренды помещения предоставлены ответчику для осуществления торговли.

В соответствии с условиями договора аренды арендатор принял на себя обязательства оплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а именно ежемесячно вносить плату за пользование помещениями в сумме 25 430 руб. 40 коп. не позднее 5-го числа текущего месяца, а также ежеквартально вносить плату за земельный участок – до 15-го числа месяца, следующего за последним месяцем отчетного квартала в размере, определенном в п. 3.1.2. договора.

Как следует из материалов дела, Общество не внесло в полном объеме арендную плату за помещения за июнь-август 2009 года в сумме 51 114 руб. 50 коп., а также за земельный участок за 2-ой квартал 2009 года в сумме 3 926 руб., в связи с чем образовалась задолженность в общей сумме 55 040 руб. 58 коп.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает пени по 0,1% в день от суммы задолженности за каждый день просрочки.

За просрочку внесения арендной платы за июнь-август 2009 года за помещения Администрация начислила за период с 06.06.2009 по 11.08.2009 пени в сумме 1 110 руб. 50 коп., за просрочку внесения арендной платы за земельный участок за 2-ой квартал 2009 года Администрация начислила пени за период с 16.07.2009 по 11.08.2009 в сумме 106 руб., общая сумма заявленных ко взысканию пеней составила 1 216 руб. 50 коп.

Ответчик наличие долга и пени в указанном выше размере не оспаривает.

На основании статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса России суд взыскивает с ответчика 55 040 руб. 58 коп. долга по арендной плате и 1 216 руб. 50 коп. пеней за просрочку ее внесения.

Спорными по делу являются обстоятельства, на основании которых Администрация просит расторгнуть договор аренды и взыскать штрафные санкции.

Согласно пункту 4.4. договора реконструкция, капитальный ремонт, переоборудование, перепланировка арендованного имущества производится арендатором с письменного согласия арендодателя, оформленного до начала выполнения ремонтных работ.

03.04.2009 ответчик обратился к истцу с заявлением, в котором просил разрешить перепланировку арендуемых помещений (демонтаж имеющихся перегородок в помещении №6, установка новых перегородок в количестве 5 штук в помещениях №6 и №3 согласно проекту МОС. №11.01). К заявлению от 03.04.2009 ответчик приложил проект перепланировки.

Истец на заявление ответчика от 03.04.2009 не ответил, разрешения на перепланировку не дал.

В июне 2009 года работники Администрации провели проверку помещений и выявили, что в них произведена перепланировка, помещения переоборудованы и используются под кафе.

09.07.2009 Администрация направила в адрес Общества претензию №01-16/2731, в которой, ссылаясь на переоборудование помещений под кафе без получения согласия арендодателя, потребовала устранить допущенные нарушения в срок до 31.07.2009, оплатить штраф в сумме 32 007 руб. 11 коп. на основании пункта 4.4. договора, а также предложила расторгнуть договор аренды.

Ответчик оспаривает факт проведения проверки, по результатам которой составлен акт обследования от 19.06.2009, ссылаясь на то, что проверка не проводилась, либо проводилась без извещения об этом ответчика, с актом проверки ответчика не знакомили.

Суд считает данное возражение ответчика обоснованным. Акт обследования составлен в одностороннем порядке работником истца, арендатор о проведении проверки заранее не предупреждался, для проведения совместной проверки не приглашался, на акте нет подписи ответчика, равно как и записи об отказе ответчика от подписания акта от 19.06.2009.

Следовательно, такой документ не подтверждает наличие перепланировки на 19.06.2009.

Вместе с тем в судебном заседании представитель ответчика пояснил суду, что на момент составления претензии от 09.07.2009 №01-16/2731 помещения уже были переоборудованы по кафе, которое в них функционировало.

Таким образом, нарушения условий договора, которые истец потребовал устранить, а также уплатить штраф и расторгнуть договор, в претензии от 09.07.2009 №01-16/2731 на момент ее направления имели место.

03.08.2009 обследование помещений проведено в присутствии ответчика. В акте обследования указано, что требования претензии об устранении нарушений договора не исполнено. В помещениях произведена перепланировка (демонтаж стены, установлены гипсокартонные перегородки и дверные проемы). Помещение переоборудовано под место общественного питания и торговлю алкоголесодержащей продукцией и разливным пивом.

Акт обследования от 03.08.2009 подписан руководителем ответчика.

Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя установлены в статье 619 Гражданского кодекса России.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса России.

Пунктом 6.4. договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя при нарушении арендатором пунктов 2.2.7, п.4.2. и п. 4.4. договора.

Как указывалось выше, в пункте 4.4. договора установлено, что реконструкция, капитальный ремонт, переоборудование, перепланировка арендованного имущества производится арендатором с письменного согласия арендодателя, оформленного до начала выполнения ремонтных работ.

Общество (арендатор) произвело перепланировку арендованных помещений без согласия Администрации (арендодателя).

Ссылки ответчика на молчание и уклонение Администрации от ответа по заявлению Общества в течение длительного времени не могут быть приняты во внимание.

То, что Администрация не дала ответа на заявление Общества о перепланировке, датированное 03.04.2009, не давало арендатору права приступать к перепланировке и реконструкции помещений, поскольку в силу условий договора соответствующее разрешение должно быть получено в письменном виде до начала работ. Не получив разрешения, Общество приступило к выполнению работ на свой страх и риск и нарушило условия договора.

Ссылка ответчика на то, что в арендуемых помещениях им произведена не перепланировка, а ремонтные работы, противоречит материалам дела.

В заявлении Общества от 03.04.2009 содержится просьба о разрешении на перепланировку помещений. В приложенном к заявлению проекте МОС. №11.01 указано, что проектом предусмотрена перепланировка помещений под магазин алкогольной продукции и кафетерий. Проектом предусматривается перепланировка помещений, разборка части существующих перегородок, устройство новых перегородок.

В судебном заседании представители сторон пояснили, что перепланировка произведена в соответствии с приложенным к заявлению от 03.04.2009 проектом МОС. №11.01.

Таким образом, суд пришел к выводу, что ответчиком допущено нарушение условий договора – перепланировка полученных в аренду помещений без согласия арендодателя. Условиями договора предусмотрено, что такое нарушение является основанием для требования арендодателем досрочного расторжения договора.

Арендодатель обратился к арендатору с претензией об устранении допущенного нарушения условий договора. Претензия оставлена арендатором без удовлетворения.

В добровольном порядке расторгнуть договор аренды арендатор отказался.

Таким образом, судом установлено наличие оснований для расторжения договора.

Арендодателем досудебный порядок расторжения договора соблюден.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Поэтому на основании статей 619, 622 Гражданского кодекса России требования истца о расторжении договора и обязании ответчика освободить арендованные помещения подлежат удовлетворению.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика штраф в сумме 32 007 руб. 11 коп.на основании пункта 5.2. договора аренды за допущенное нарушение условий договора, а именно перепланировка помещений без согласия арендодателя.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что за невыполнение иных условий договора, кроме несвоевременного перечисления арендной платы (ответственность за которое установлена в пункте 5.1.), арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы.

Ответчик размер штрафа не оспаривает.

Суд считает требование о взыскании штрафа подлежащим удовлетворению на основании статьи 330 Гражданского кодекса России.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований. Истец освобожден от уплаты госпошлины, госпошлина взыскивается с ответчика в федеральный бюджет.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 106, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды №03-07/382-09 от 18.02.2009, заключенный между администрацией муниципального образования «Северодвинск» и обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-швейное предприятие «Реглан».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Производственно-швейное предприятие «Реглан» передать администрации муниципального образования «Северодвинск» нежилые помещения общей площадью 176,6 кв.м. по пр. Морской 54 в г. Северодвинске Архангельской области.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-швейное предприятие «Реглан» в пользу администрации муниципального образования «Северодвинск» 55 040 руб. 58 коп. долга, 1 216 руб. 50 коп. пени, 32 007 руб. 11 коп. штрафа.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-швейное предприятие «Реглан» в федеральный бюджет 7 147 руб. 92 коп. госпошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Архангельской области.

Судья

Шапран Е.Б.