Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 11 июля 2011 года в открытом судебном заседании дело по иску Акционерного коммерческого банка «Московский Индустриальный Банк» (открытое акционерное общество) в лице филиала «Северо-западное региональное управление» (г.Архангельск) (ОГРН <***>, местонахождение – <...>)

к ответчику - закрытому акционерному обществу «Архангельская консультационная компания» (ОГРН <***>, местонахождение – <...>)

с привлечением третьих лиц:

1. конкурсного управляющего ООО «Трейд НТ» ФИО1

2. Корзовой Марины Вячеславовны

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки и взыскании 50 000 руб. ущерба,

при участии в заседании представителя истца ФИО3 (доверенность от 21.01.2011), представителя ответчика ФИО4 (доверенность то 31.03.2011), третьего лица ФИО2,

у с т а н о в и л:

Акционерный коммерческий банк «Московский Индустриальный Банк» (открытое акционерное общество) в лице филиала «Северо-западное региональное управление» (г.Архангельск) (далее – Банк) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к закрытому акционерному обществу «Архангельская консультационная компания», индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете № 75-2008 от 15.10.2008 и возмещении ущерба в сумме 50 000 руб., причиненного вследствие использования итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, при выдаче кредита обществу с ограниченной ответственностью «Трейд НТ».

В ходе судебного разбирательства истец отказался от иска к предпринимателю ФИО2

Определением суда от 19.04.2011 производство по делу в отношении ФИО2 прекращено. Одновременно ФИО2 привлечена к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика.

Представитель истца в заседании исковые требования поддержал. В обоснование иска ссылается на то, что обществу с ограниченной ответственностью «Трейд НТ» был выдан кредит в сумме 4 500 000 рублей, в обеспечение возврата кредита обществом предоставлено в залог недвижимое имущество: здание склада и земельный участок. Оценку недвижимого имущества (склад и земельный участок), проводил ответчик, составлен отчет № 75-2008, имущество оценено в общей сумме 9 580 000 рублей. Однако данная оценка является недостоверной. Завышение стоимости здания склада с земельным участком привело к тому, что обществу «Трейд НТ» был выдан кредит на большую сумму, чем стоимость недвижимого имущества. ООО «Трейд НТ» кредит погасить не смогло, а склад и земельный участок до настоящего времени не проданы в связи с отсутствием покупателей. Полагает, что недостоверная оценка имущества ООО «Трейд НТ» привела к необоснованной выдаче кредита в размере 2 232 000 рублей. Указанная сумма составляет убытки Банка, часть из которых истец просит взыскать с ответчика.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Считает, что отсутствует причинно-следственная связь между действиями оценщика и наличием у Банка убытков.

ФИО2 доводы ответчика поддержала.

Представитель ООО «Трейд НТ» в заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

16.02.2009 между Банком (по договору – кредитор) и ООО «Трейд НТ» (по договору – заемщик) заключен договор кредитной линии № 2-02/09, в соответствии с которым заемщику предоставлена кредитная линия в размере 4 500 000 рублей с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 25 процентов годовых. Срок возврата кредита 12 февраля 2010 года.

В обеспечение исполнения обязательств по возврату кредита между заемщиком и Банком заключен договор об ипотеке от 16.02.2009, в соответствии с которым ООО «Трейд НТ» предоставило в залог недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности:

- здание склада, назначение: жилое, 1-этажное, общей площадью 478,4 кв. метров, расположенный по адресу: <...>;

- земельный участок, общей площадью 4437 кв. метров, расположенный по адресу: <...>.

В подтверждение стоимости недвижимого имущества ООО «Трейд НТ» предоставило Банку отчет № 75-2008 об оценке, подготовленный закрытым акционерным обществом «Архангельская консультационная компания» (далее – отчет № 75-2008). Отчет подписан руководителем ответчика и экспертом ФИО2, которая в тот момент являлась работником ЗАО «Архангельская консультационная компания».

Согласно отчету рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет (округленно) 9 580 000 рублей, в том числе земельного участка площадью 4437 кв. метров – 4 902 172 рубля.

По договору об ипотеке от 16.02.2008 Банком (залогодержатель) и ООО «Трейд НТ» (залогодатель) здание склада было оценено в размере 2 378 600 рублей, земельный участок – 2 492 600 рублей, всего в сумме 4 871 200 рублей (пункт 4.3. договора).

ООО «Трейд НТ» сумму кредита не вернуло, проценты уплатило не в полном объеме.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 08.06.2009 по делу № А05-6066/2009 в отношении ООО «Трейд НТ» введена процедура банкротства, решением от 04.12.2009 ООО «Трейд НТ» признано несостоятельным, открыто конкурсное производство.

Определением суда от 12.08.2009 требования Банка в сумме 4 916 275 руб. 28 коп., в том числе 4 500 000 руб. основного долга, 260 999 руб. 36 коп. процентов за пользование кредитом и 155 275 руб. 92 коп. неустойки,включены в реестр требований кредиторов ООО «Трейд НТ» как обязательства, обеспеченные залогом.

Определением суда от 17.03.2010 требования Банка в размере 1 371 892 руб. 75 коп., в том числе 554 962 руб. 02 коп. процентов за пользование суммой кредита и 816 930 руб. 73 коп. неустойки,включены в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением за счет средств вырученных от реализации предмета залога

Таким образом, общая сумма требований Банка к ООО «Трейд НТ», признанная обоснованной, составляет 6 288 168 руб. 03 коп.

Определением суда от 11 марта 2011 года конкурсное производство в отношении ООО «Трейд НТ» завершено.

В период проведения конкурсного производства проводились торги по продаже недвижимого имущества посредством публичного предложения, однако имущество так и осталось нереализованным в связи с отсутствием заявок, в связи с чем здание склада и земельный участок переданы в собственность кредиторам ООО «Трейд НТ», в том числе и Банку. Доля Банка составила 20/50 стоимостью 1 312 938,80 рублей.

В ходе конкурсного производства конкурсным управляющим ООО «Трейд-НТ» была проведена оценка имущества, которой установлена стоимость здания склада и земельного участка в размере 5 110 000 рублей, в том числе здание склада – 3 990 000 рублей, земельного участка – 1 120 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества по состоянию на 14.10.2008.

По заключению эксперта ФИО5 величина рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанная в отчете № 75-2008 в размере 9 580 000 рублей, не соответствует действительной рыночной стоимости данного объекта недвижимости на момент проведения оценки (14.10.2008). Она выше среднерыночных показателей по подобным объектам в 2,5 раза. Рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на март-апрель 2011 года находится в диапазоне 3 500 000 – 4 000 000 рублей.

Экспертом ФИО5 определена стоимость объектов недвижимости по состоянию на 14.10.2008 в размере 3 780 000 рублей, в том числе земельного участка – 1 774 800 рублей.

Банк полагает, что отчет об оценке № 75-2008 является недостоверным, данное обстоятельство привело к возникновению у Банка убытков в размере 2 232 000 рублей, поскольку при определении суммы выданного обществу «Трейд НТ» кредита учитывалась стоимость объекта недвижимости, определенная в отчете № 75-2008.

При этом размер убытка определялся Банком следующим образом. К стоимости имущества 3 780 000 рублей, определенной экспертом ФИО5, применен коэффициент дисконтирования 0,6. Соответственно, сумма выданного ООО «Трейд НТ» кредита не должна была превышать 2 268 000 рублей (3 780 000 руб. х 0,6). Из суммы фактически выданного кредита Банком исключена сумма кредита, которая могла бы быть выдана, разница составляет убытки Банка (4 500 000 руб. – 2 268 000 рублей = 2 232 000 рублей).

Отказывая в иске, суд исходит из следующего.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

При заключении договора ипотеки обязательность такой оценки Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) не предусмотрена.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 названного закона оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Статьей 67 Закона об ипотеке предусмотрено, что оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Таким образом, по смыслу названного закона залоговая стоимость недвижимого имущества, в том числе и земельного участка, устанавливается в договоре между залогодателем и залогодержателем по согласованию между ними.

Поскольку установление в договоре ипотеки оценки заложенного имущества в соответствии с отчетом об оценке не являлось обязательным, у Банка нет права оспаривать отчет № 75-2008 в самостоятельном исковом производстве, поэтому в иске о признании итоговой величины рыночной стоимости недвижимого имущества недостоверной суд отказывает.

В соответствии со статьей 24.6. Закона об оценочной деятельности убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (статья 15 ГК РФ).

По общему правилу, по требованию о взыскании убытков обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются: противоправность действий (бездействий) ответчика, факт и размер понесенных убытков, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками истца. При недоказанности одного из указанных обстоятельств иск о возмещении убытков не подлежит удовлетворению.

Отчет № 75-2008 был подготовлен на основании договора между ООО «Трейд НТ» и ЗАО «Архангельская консультационная компания». При заключении кредитного договора между Банком и ООО "Трейд НТ" спора об установлении цены предмета ипотеки не возникло. Указанный отчет был представлен истцу заемщиком среди прочих документов с целью получения займа. Установленная в отчете цена склада и земельного участка не являлась обязательной для сторон сделки, стороны были вправе определить залоговую стоимость предмета ипотеки по своему усмотрению. При этом интересы сторон в определении цены предмета ипотеки не совпадают, заемщик заинтересован в установлении более высокой цены, поскольку в этом случае он может рассчитывать на увеличение суммы займа. Банк при должной степени заботливости и осмотрительности, действуя в своем интересе, имел возможность проверить ликвидность предмета ипотеки по цене, установленной оценщиком.

Согласно Методическим рекомендациям по кредитному мониторингу и по работе с залогами, действующим в ОАО «Московский индустриальный Банк», при определении рыночной (реальной) стоимости залога принимается во внимание не только экспертные заключения о рыночной стоимости имущества, но и балансовая стоимость имущества; индексы изменения стоимости на момент принятия имущества в залог, публикуемые Государственным комитетом РФ по статистике; данные о ценах на аналогичную продукцию от предприятий изготовителей; уровень цен из средств массовой информации или специальном литературы; отчеты специально привлеченных независимых экспертов (оценщиков) об оценке рыночной стоимости залога; счета, накладные, договоры и другие документы, свидетельствующие о совершенных сделках и содержащие сведения о цене имущества; интерес со стороны третьих лиц к данной собственности.

Несмотря на это, Банк не воспользовался услугами других оценщиков, не исследовал документы о приобретении недвижимого имущества. По сути, Банк согласился с оценкой, предложенной заемщиком. Из договора ипотеки и объяснений представителей Банка следует, что стоимость предмета залога была установлена не в том размере, как указано в отчете № 75-2008, а с применением понижающего коэффициента 0,6, который также устанавливается по усмотрению Банка. Таким образом, следует признать, что в договоре ипотеки и не применялась та оценка недвижимого имущества, которая указана в отчете № 75-2008.

Кредит обеспечивался не только ипотекой, но и поручительством участников ООО «Трейд НТ». Сумма выданного кредита не соответствовала определенной отчетом № 75-2008 стоимости имущества должника. Таким образом, суд приходит к выводу, что сумма выданного кредита напрямую не зависела от оценки предмета залога, указанного в отчете № 75-2008.

Поскольку цена предмета ипотеки была результатом соглашения Банка и ООО "Трейд НТ", следовательно, отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика по оценке здания склада и земельного участка и убытками, возникшими у истца в результате невозможности реализации заложенного имущества по цене, согласованной залогодателем и залогодержателем.

Возможность возникновения негативных для Банка последствий определения цены заложенного имущества в данном случае составляет его предпринимательский риск.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения иска, поэтому в иске отказывает полностью.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины, а также расходы по оплате экспертного исследования относятся на истца.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 106, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

И.С. Гуляева