Гражданский кодекс часть 1

Товарищество собственников жилья «Застройщик» (далее - ТСЖ «Застройщик», истец) обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании с открытого акционерного общества «Строительно-монтажный трест №1» (далее – ОАО «СМТ №1», ответчик) 448 630 руб. 59 коп., в том числе 184 112 руб. 80 коп. долга за отопление и 264 517 руб. 79 коп. долга за содержание квартир в жилом доме по ул. Папанина, 11 в г. Архангельске за период с февраля по октябрь 2007 года. (требование указано с учетом увеличения размера иска в ходе судебного разбирательства, заявленного в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик с иском не согласился, сославшись на то, что обязанность оплачивать услуги по отоплению и содержанию квартир лежит гражданах - дольщиках с момента передачи им квартир по актам на выполнение отделочных работ; ОАО «СМТ №1» согласно оплачивать отопление и содержание только трех квартир, которые зарегистрированы за ОАО «СМТ №1» на праве собственности в ФРС, в связи с чем согласен с сумой долга 11 437 руб. 20 коп. за отопление и 11 771 руб. 41 коп. – за содержание.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

21.05.2002 между КИЗ «Наука» и ОАО «СМТ №1» был заключен договор на завершение строительства и ввод в эксплуатацию 5-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями Сбербанка в 356 квартале г. Архангельска. КИЗ «Наука» по указанному договору выступило заказчиком, ОАО «СМТ №1» - дольщиком и генеральным подрядчиком.

В 2004 году по решению КИЗ «Наука» и ОАО «СМТ №1» для осуществления деятельности по содержанию, сохранению недвижимого имущества в кондоминиуме, обеспечения надлежащего санитарного и технического состоянии общего имущества было создано товарищество собственников жилья «Застройщик» (зарегистрировано в ЕГРЮЛ 31.10.2004).

29.12.2006 мэрией г. Архангельска были выданы разрешения №№102 и 103 на ввод в эксплуатацию 96- квартирного 5-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Папанина, д. 11 в округе Майская горка в г. Архангельске.

01.02.2007 между КИЗ «Наука» и ОАО «СМТ №1» был подписан акт, в котором стороны констатировали исполнение своих обязательств по договору от 21.05.2002 по строительству жилого дома и распределили между собой квартиры, приходящиеся на долю каждой из сторон договора.

В соответствии с актом от 01.02.2007 ОАО «СМТ №1» получило право регистрации в свою собственность или передачи в собственность другим лицам, заключившим с ним договоры долевого участия, 83 квартиры.

После ввода дома в эксплуатацию и распределения между заказчиком и подрядчиком квартир в соответствии с актом передачи от 01.02.2007 ОАО «СМТ №1» стало передавать квартиры дольщикам, заключившим с ним договоры на долевое участие, о чем сторонами (ОАО «СМТ №1» и дольщиками) составлялись акты о выполнении договорных обязательств и приема-передачи квартиры. Передача квартир осуществлялась в период с февраля 2007 года. По состоянию на 31.10.2007 во владении и пользовании ОАО «СМТ №1» оставалось 14 квартир. В настоящее время не переданными каким-либо лицам остались 3 квартиры, право собственности на них зарегистрировано за ОАО «СМТ №1».

ТСЖ «Застройщик» обратилось с требованием о взыскании ОАО «СМТ №1» долга за коммунальные услуги по отоплению и содержанию квартир, переданных ОАО «СМТ №1» по акту от 01.02.2007, за период с 01.02.2007 до даты передачи ответчиком этих квартир дольщикам по актам о выполнении договорных обязательств и приема-передачи квартиры. Исковые требования заявлены за период с февраля по октябрь 2007 года.

Суд считает иск подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 153 Гражданского кодекса России граждане и организации обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно подпункту 5 пункта 2 названной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Согласно статье 143 Жилищного кодекса России членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 139 Жилищного кодекса России в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать права собственности на помещения в таких домах.

ТСЖ «Застройщик» было создано по решению заказчика строительства – КИЗ «Наука» и генерального подрядчика строительства – ОАО «СМТ №1».

По акту от 01.02.2007 между указанными лицами были распределены построенные в доме жилые квартиры.

В период строительства дома ОАО «СМТ №1» заключило с гражданами договоры на долевое участие в строительстве жилья, согласно которым граждане (дольщики) обязались финансировать строительство квартир, а ОАО «СМТ №1» - построить и передать квартиры дольщикам.

Согласно пункту 2.3. договора на долевое участие в строительстве ОАО «СМТ №1» обязалось передать дольщику квартиру по акту под выполнение специальных и отделочных работ. Данный акт не является основанием для регистрации права собственности на квартиру.

В пункте 2.4. договора на долевое участие в строительстве указано, что с даты подписания акта приемки под отделочные и специальные работы оплата всех коммунальных услуг является обязанностью дольщика и осуществляется за его счет.

Согласно пункту 2.6. договора на долевое участие в строительстве после получения свидетельства о государственной регистрации завершенного строительства жилого дома ОАО «СМТ №1» при полной оплате стоимости квартиры выдает акт приема-передачи, который является необходимым документом на оформление дольщиком права собственности на квартиру.

Ответчик, не соглашаясь с иском, ссылается на то, что если у него и имеются обязательства по оплате коммунальных услуг и содержания здания, то только до даты передачи квартир дольщикам по актам на выполнение отделочных и специальных работ, так называемых ответчиком «промежуточных актов».

Суд считает данный довод несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» №214-ФЗ от 30.12.2004 обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Данные обязательства не могут считаться исполненными до получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, что следует из статьи 8 названного Закона.

Акты на выполнение отделочных и специальных работ не являются актами о передаче объекта долевого строительства, служащими основанием для регистрации права собственности дольщика. С передачей дольщикам каких-либо помещений под отделку обязательства ОАО «СМТ №1» по договорам на долевое участие не считаются исполненными, тем более в тех случаях, когда передача под отделку имела место до разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Кроме того, ОАО «СМТ №1» не могло передать по передаточному акту дольщикам какие-либо квартиры до их получения по акту от 01.02.2007 (при распределении построенных квартир с КИЗ «Наука»).

Как указывалось выше, обязанность жильцов по оплате коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности, который определяется регистрацией права собственности на квартиру в федеральной регистрационной службе.

Вместе с тем основанием для регистрации права собственности является передаточный акт объекта долевого строительства.

Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента оно вправе обратится с заявлением о регистрации своего права собственности на жилое помещение. С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Статьей 210 Гражданского кодекса России предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, владеющих помещением как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.

Следовательно, с даты подписания акта приема-передачи, предусмотренного договором на долевое участие в строительстве, у дольщиков возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг.

Поскольку передача квартир дольщикам не могла произойти ранее разрешения на ввод дома в эксплуатацию (декабрь 2006) и распределения квартир между заказчиком и подрядчиком (КИЗ «Наука» и ОАО «СМТ №1) по акту от 01.02.2007, обязательства по оплате коммунальных услуг в части построенных и переданных ему квартир до момента их передачи дольщикам по передаточным актам лежат на ОАО «СМТ №1».

При этом суд учитывает, что с получением передаточного акта обращение дольщика за регистрацией права собственности на квартиру зависит от его волеизъявления.

В связи с изложенным обоснованной является позиция истца о том, что в период с 01.02.2007 до даты передачи квартир дольщикам по передаточным актам обязанность по оплате коммунальных услуг по этим квартирам лежит на ОАО «СМТ №1».

Как следует из материалов дела, по договору №1747 на отпуск и потребление тепловой энергии в горячей воде, заключенному между ОАО «Архангельская генерирующая компания» и ТСЖ «Застройщик» (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2007) теплоснабжающая организация с января 2007 года отпускает тепловую энергию в горячей воде на отопление и горячее водоснабжение жилой части дома по ул. Папанина,11 в г. Архангельске.

За отпущенную тепловую энергию теплоснабжающая организация выставила ТСЖ «Застройщик» счета: за февраль 2007г. – на сумму 147 397 руб. 86 коп., за март 207 – на сумму 112 431руб. 64 коп., за апрель 2007г. – 80 571 руб. 78 коп., за май 2007г. – 33 727 руб. 80 коп., за октябрь 2007г. – 60 531 руб. 38 коп. Оплату поставленной тепловой энергии производит ТСЖ «Застройщик».

Кроме того, на общем собрании владельцев жилых и нежилых помещений от 31.03.2007 с участием представителя ОАО «СМТ №1» как владельца наибольшей площади в доме по 2-му и 3-му вопросам повестки дня приняты решения: 1) производить оплату отпущенной тепловой энергии из расчета расхода на 1 кв.м. жилой и нежилой площади с учетом показаний счетчиков в тепловом узле и выставляемыми теплоснабжающей организацией счетами, 2) утвердить с 01.01.2007 тариф «за содержание» в размере 12, 61 руб. / кв.м. для всех собственников жилых и нежилых помещений.

В соответствии с помесячными расчетами истца, которые учитывают количество дней месяца до даты передачи квартиры дольщикам, общую площадь квартир в доме, площадь каждой квартиры, долг за отопление по квартирам, которые не были переданы дольщикам по передаточным актам, составил 184 112 руб.80 коп. При этом истцом учтена сумма 134 022 руб. 20 коп., которую ответчик перечислил истцу в счет своего долга за отопление по дому.

Долг за содержание за период с февраля по октябрь 2007 года по спорным квартирам составил 264 135 руб. Плата за содержание ответчиком не вносилась.

При этом суд учитывает, что в соответствии с пунктом 8 статьи 156 Жилищного кодекса России размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общедомового имущества в многоквартирном доме определяется органами управления товарищества в соответствии с Уставом товарищества.

В соответствии с пунктом 4.4.10 Устава ТСЖ «Застройщик» установление размера обязательных платежей и взносов относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества. На момент принятия решения членами товарищества являлись ОАО «СМТ №1», КИЗ «Наука».

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по иску относится на истца. С увеличенного размера иска госпошлина взыскивается с истца в доход федерального бюджета.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 106, 110, 167- 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с открытого акционерного общества «Строительно-монтажный трест №1» в пользу товарищества собственников жилья «Застройщик» 448 630 руб. 59 коп., в том числе 184 112 руб. 80 коп. долга за отопление, 264 517 руб. 79 коп. долга за содержание помещений, а также 500 руб. в возмещение расходов по госпошлине по иску.

Взыскать с открытого акционерного общества «Строительно-монтажный трест №1» в федеральный бюджет 9 972 руб. 61 коп. госпошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Архангельской области.

Судья Шапран Е.Б.