Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании 26 декабря 2012 года и 09 января 2013 года дело по заявлению государственного унитарного предприятия Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций» (ОГРН <***>; место нахождения: 163000, <...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; место нахождения: 163000, <...>)

о признании недействительным отказа от 21.08.2012 № 18-15/4063 в государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества – здание психоневрологического диспансера, расположенное по адресу: <...>, а также о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества (с учётом уточнения заявителем),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительного предмета спора,

министерства имущественных отношений Архангельской области (ОГРН <***>; место нахождения: 163004, <...>),

общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» (ОГРН <***>; место нахождения: 165651, <...>).

В заседании суда принимали участие представители:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 06.08.2012,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 27.12.2012 №126,

от министерства имущественных отношений Архангельской области – ФИО3 по доверенности от 22.11.2012 №312-04-07/9783, ФИО4 по доверенности от 19.04.2011 №03-15/2348,

от ООО «Кристалл» – ФИО5 по доверенности от 08.10.2012, ФИО6 по доверенности от 08.10.2012.

Суд установил следующее:

государственное унитарное предприятие Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций» (далее – заявитель, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление, ответчик) о признании недействительным отказа от 21.08.2012 № 18-15/4063 в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества – здание психоневрологического диспансера, расположенное по адресу: <...>, а также о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

Определением от 14.09.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительного предмета спора, привлечены: министерство имущественных отношений Архангельской области, общество с ограниченной ответственностью «Кристалл» (далее – ООО «Кристалл»).

В ходе судебного разбирательства заявитель уточнил заявленные требования, просил признать недействительным отказ от 21.08.2012 № 18-15/4063 в государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества – здание психоневрологического диспансера, расположенное по адресу: <...>, а также о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества. Указанное уточнение принято судом.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Заявитель зарегистрирован в едином государственном реестре юридических лиц Инспекцией Федеральной налоговой службы по г.Архангельску 11.03.2011 за основным государственным регистрационным номером <***>. Предприятию на праве хозяйственного ведения (право зарегистрировано в ЕГРП 25.01.2012 запись регистрации №29-29-08/051/2011-402) принадлежит здание психоневрологического диспансера, общей площадью 649,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, находящееся в собственности Архангельской области (право собственности зарегистрировано в ЕГРП 14.10.2011 запись регистрации 29-29-08/038/2011-200). Указанное здание расположено на земельном участке расположенном по адресу: <...>, кадастровый условный номер 29:24:030204:0006, находящемся в собственности Архангельской области.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Архангельской области от 01.03.2012 №273-р Предприятию разрешена реализация находящегося у него на праве хозяйственного ведения объекта недвижимого имущества, в том числе, здания психоневрологического диспансера, расположенного по адресу: <...> посредством аукциона с условием, что денежные средства от продажи данного объекта будут направлены на ремонт объектов государственной собственности Архангельской области, находящихся в хозяйственном ведении Предприятия. 13.03.2012 в газете «Волна» было опубликовано соответствующее извещение №02/2012 о проведении открытого аукциона по продаже соответствующего имущества.

В соответствии с копией протокола №2 проведения открытого аукциона от 16.04.2012 (представлена в материалы дела) 16.04.2012 был проведён открытый аукцион на право заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Архангельской области и закреплённого на праве хозяйственного ведения за Предприятием, в том числе, здания психоневрологического диспансера, общей площадью 649,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>; победителем указанного аукциона признано ООО «Кристалл».

На основании указанного протокола между Предприятием (Продавец) и ООО «Кристалл» (Покупатель) по согласованию с Министерством имущественных отношении Архангельской области 27.04.2012 заключён договор №19-Л купли-продажи имущества, являющегося областной собственностью, закреплённого на праве хозяйственного ведения за Предприятием, а именно: здания психоневрологического диспансера, общей площадью 649,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Как следует из копии акта приёма-передачи помещений от 27.04.2012 (представлена в материалы дела), указанное выше здание передано ООО «Кристалл». ООО «Кристалл» платежными поручениями №156 от 04.04.2012 и №217 от 27.04.2012 перечислило денежные средства в оплату стоимости приобретённого имущества.

Предприятие и ООО «Кристалл» 28.04.2012 обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше имущество.

22.05.2012 государственная регистрация Управлением была приостановлена на основании абзаца 1 пункта 3 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) по заявлению ООО «Кристалл».

19.07.2012 ООО «Кристалл» представило дополнительное соглашение к договору №19-Л от 27.04.2012.

20.07.2012 государственная регистрация была приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации для устранения причин, препятствующих государственной регистрации.

Ответчик направил сторонам сделки сообщение об отказе в государственной регистрации 20.08.2012 №08/022/2012-127 исходящий №18-15/4063 от 21.08.2012, в котором изложено следующее. Управлением отказано в государственной регистрации права собственности на здание, расположенное по адресу: <...> на основании абзаца 4 пункта 21 статьи 20 Закона о регистрации. Управлением установлено, что здание и земельный участок, на котором оно находится, принадлежит одному лицу – Архангельской области, следовательно, по мнению Управления, на основании пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ земельный участок и здание подлежали совместной продаже на аукционе. Представитель ответчика в ходе судебного разбирательства пояснила, что указанным выше сообщением отказано в государственной регистрации перехода права собственности на здание.

Предприятие, считая отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу. В обоснование заявленных требований Предприятие ссылается на то, что оно осуществило продажу здания без земельного участка в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, в договоре №19-Л от 27.04.2012 указаны наименование объекта недвижимости, его площадь, месторасположение, что согласуется с правовой позицией, выраженной в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54.

В отзыве на заявленные требования Управление просит отказать в их удовлетворении, при этом дополнительно к доводам, указанном в сообщении 20.08.2012 №08/022/2012-127 ссылается на ничтожность представленного на регистрацию договора купли-продажи здания, как противоречащего нормам пункта 4 статьи 35, статей 273, 552 Гражданского кодекса РФ; непредставление документов, необходимых в соответствии с законом для проведения государственной регистрации права собственности на земельный участок одновременно со зданием; ликвидацию спорного объекта.

Министерство имущественных отношении Архангельской области представило письменное мнение по заявленным требованиям, в котором считает заявленные требования законными и обоснованными.

ООО «Кристалл» также представило письменное мнение по заявленным требованиям, в котором заявленные требования поддерживает в полном объёме.

В судебном заседании представитель заявителя просил суд удовлетворить заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении в суд.

Представитель ответчика возражала в отношении удовлетворения заявленных требований.

Представители третьих лиц заявленные требования поддержали.

Суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично на основании следующего.

В соответствии со статьей 17 Закона о регистрации установлены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которыми, в том числе, являются вступившие в законную силу судебные акты.

Так, согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества.

В силу статей 9, 13, 17 Закона о регистрации при государственной регистрации прав орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, осуществляет проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Оспоренный в настоящем деле отказ основан на абзаце 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением прямо указанных в законе случаях, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Вместе с тем, как установлено судом, земельный участок, на котором находился спорный объект недвижимости, принадлежит на праве собственности Архангельской области, в то время, как сам спорный объект недвижимого имущества принадлежал на праве хозяйственного ведения Предприятию, которое и являлся продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В данном случае купля-продажа имущества осуществлена с согласия собственника, что следует из распоряжения Министерства имущественных отношений Архангельской области от 01.03.2012 №273-р, договора №19-Л от 27.04.2012.

Вопреки доводам, изложенным в оспариваемом отказе, земельный участок и здание не могли быть проданы на аукционе одновременно, поскольку продавцами по указанным сделкам выступают разные лица. В силу положений статьи 295 Гражданского кодекса РФ Предприятие праве с согласия собственника продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения имущество, однако, в соответствии с положениями статьи 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти в пределах их компетенции.

При таких обстоятельствах суд не усматривает нарушений пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ положениями договора №19-Л от 27.04.2012 и, соответственно, ничтожности указанного договора.

Суд отклоняет ссылку ответчика на положения статьи 25.5 Закона о регистрации, согласно которой при регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику объекта недвижимости на праве собственности и на то, что документов, необходимых в соответствии с законом для проведения государственной регистрации права собственности на земельный участок одновременно со зданием, представлено не было. Следовательно, решение о регистрации права собственности на спорный объект не могло быть принято Управлением. Указанные доводы не были изложены ответчиком ни в сообщении от 20.07.2012 о приостановлении государственной регистрации, ни в оспариваемом сообщении, следовательно, не был положен в основу отказа в регистрации перехода права. Кроме того, между Министерством имущественных отношений Архангельской области и ООО «Кристалл» 27.06.2012 заключен договор №13 купли-продажи земельного участка расположенного по адресу: <...> кадастровым номером 29:24:030204:6, который был представлен в Управление 02.07.2012, до вынесения ответчиком решения об отказе в государственной регистрации 20.08.2012.

В отношении довода ответчика о том, что на момент принятия оспариваемого решения об отказе здание психоневрологического диспансера было ликвидировано отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена или включена в ЕГРП по причине ее недостоверности. К аналогичному выводу пришёл Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 20 октября 2010 года N 4372/10.

Судом на основании материалов дела (справка Котласского отделения Архангельского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 27.11.2012 №Ф29-09-685, справка Котласского отделения ГУП АО «Бюро технической инвентаризации» от 27.11.2012 №05/21-2985) установлено, что по состоянию на 26.11.2012 здания психоневрологического диспансера по адресу: <...> не существовало.

Данные обстоятельства подтверждены также показаниями допрошенного в судебном заседании 26.12.2012 года в качестве свидетеля начальника Котласского отделения Архангельского филиала федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» ФИО7.

Действительно, согласно справке Котласского отделения ГУП АО «Бюро технической инвентаризации» от 27.11.2012 №05/21-2985 по данным обследования осмотра на 27.11.2012 объект «Психоневралогический диспансер», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:24:030204:6 находится в разобранном состоянии. То есть конструктивные элементы здания отсутствуют за исключением фундаментов: бетонные блоки размером 1,10*0,5 м. – состоящие из восьми не связанных между собой элементов, оставшихся от несущих капитальных стен здания.

Однако, по данным технического паспорта здания психоневрологического диспансера, расположенного по адресу: <...> от 27.05.2010, фундамент указанного здания – бутовый, сведений о свайном фундаменте в виде бетонных блоков в техническом паспорте нет. Следовательно, у суда отсутствуют основания для вывода о том, что фундамент здания психоневрологического диспансера, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 26.11.2012 был сохранён.

Из показаний допрошенной в судебном заседании 17.12.2012 года судом в качестве свидетеля директора филиала Котласского отделения государственного унитарного предприятия Архангельской области «Бюро технической инвентаризации» ФИО8 следует, что при обследовании 27.11.2012 достоверно не было установлено, что указанные в справке бетонные блоки размером 1,10*0,5 м. – это именно фундамент психоневрологического диспансера. Формулировка «здание находится в разобранном состоянии» означает, что объект капитального строительства перестал существовать, здания не существует.

Судом критически оценивается и представленный в материалы дела технический отчёт по обследованию фундаментов, расположенных по адресу: <...>, составленный ООО «Стройэксперт», поскольку как следует из плана фундаментов (графическая часть отчёта) бетонные блоки для усиления фундамента предусмотрены в количестве 7 штук, вместе с тем, из согласно справке Котласского отделения ГУП АО «Бюро технической инвентаризации» от 27.11.2012 №05/21-2985 по данным обследования осмотра на 27.11.2012 количество бетонных блоков – 8 штук.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26.12.94 №359, к зданиям нежилого назначения относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Таким образом, наличие остатков фундамента подвала здания, и отдельных элементов фундамента не свидетельствует о существовании здания. Суд приходит к выводу, что из материалов дела, показаний свидетелей следует, что по состоянию на 26.11.2012 года здания психоневрологического диспансера по адресу: <...> не существовало.

Вместе с тем, ответчиком, в нарушение положений части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ не доказан то факт, что спорного здания не существовало на дату принятия решения об отказе в государственной регистрации перехода права (20.08.2012). В оспариваемом сообщении данный довод как основание для отказа в государственной регистрации перехода права не отражен.

Действительно, из показаний допрошенного в судебном заседании 26.12.2012 года в качестве свидетеля начальника Котласского отделения Архангельского филиала федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» ФИО7 следует, что здание психоневрологического диспансера по адресу: <...> было снесено в июле 2012 года. Вместе с тем, оценивая указанные показания свидетеля суд учитывает, что с момента описанных свидетелем событий прошёл значительный промежуток времени и свидетель мог допустить ошибку в летнем месяце, в котором происходил снос здания.

Кроме того, ООО «Кристалл» представило в материалы дела оригинал договора подряда от 22.08.2012 с ООО «Орион», на выполнение работ по демонтажу спорного здания, согласно которому срок начала работ установлен – 22.08.2012.

Указанные выше обстоятельства не позволяют суду сделать вывод о законности оспариваемого отказа. Суд признает недействительным отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: здание психоневрологического диспансера, общей площадью 649,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации 20.08.2012 №08/022/2012-127.

Вместе тем, отсутствие объекта недвижимости делает невозможным удовлетворение требований заявителя о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

По результатам рассмотрения дела, в соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Признать недействительным, как не соответствующий нормам Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: здание психоневрологического диспансера, общей площадью 649,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации 20.08.2012 №08/022/2012-127 исходящий №18-15/4063 от 21.08.2012.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов государственного унитарного предприятия Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций».

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в пользу государственного унитарного предприятия Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций» 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

С.А. Максимова