Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального образования «Сельское поселение Соловецкое» в лице администрации (ОГРН <***>, 164070, <...>)

к ответчикам: 1. индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>)

2. обществу с ограниченной ответственностью «Соловецкие острова» (ОГРН <***>, 164070, <...>)

о взыскании 37 313 руб. 14 коп.

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО2 – по доверенности от 22.01.2013

от ответчиков – ФИО3 – по доверенностям от 20.11.2014 и от 25.11.2014

установил следующее:

Муниципальное образование «Сельское поселение Соловецкое» в лице администрации (далее - истец, Администрация) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к ответчикам: индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее- 1-ый ответчик, Предприниматель) и обществу с ограниченной ответственностью «Соловецкие острова» (далее- 2-ой ответчик, Общество) с требованиями о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчиков освободить занимаемые помещения, расположенные по адресу <...>, а также о взыскании с Предпринимателя 37 313 руб. 14 коп. задолженности по договору аренды № 01-05/08 от 01.05.2008 за период с 01.10.2011 по 01.10.2014.

Определением суда от 17.12.2014 требование об обязании ответчиков освободить нежилые помещения в доме №15 по ул. Ковалева в пос. Соловецкий Приморского района Архангельской области выделено в отдельное производство по делу №А05-15182/2014, в связи с чем предметом по настоящему делу являются требования о взыскании долга в сумме 37 313 руб. 14 коп. за период с 01.10.2011 по 01.10.2014.

Администрация просит взыскать долг с Предпринимателя.

Предприниматель с требованиями не согласен, ссылается на то, что между Обществом (2-м ответчиком) и Администрацией согласовано проведение ремонтных работ в арендованных помещениях в счет арендной платы за них.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

01.05.2008 между Администрацией и Предпринимателем заключен договор №01-05/8 о передаче в аренду помещений, являющихся муниципальной собственностью (далее - договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1. указанного выше договора Предпринимателю в аренду передаются нежилые помещения общей площадью 67, 36 кв.м., расположенные в доме №15 по ул. Ковалева в пос. Соловецкий Приморского района Архангельской области, для использования под магазин продовольственных и непродовольственных товаров.

Согласно пункту 1.3. договор вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи и действует до 01.05.2050.

Помещения переданы Предпринимателю по акту 01.05.2008.

На момент рассмотрения настоящего спора государственная регистрация договора аренды в соответствии с положениями пункта 2 статьи 651 ГК РФ не произведена.

Ссылаясь на то, что Предприниматель не вносил плату за пользование помещениями, Администрация просит взыскать долг за период с 4-го квартала 2011 года по 3 квартал 2014 года (с 01.10.2011 по 01.10.2014) в общей сумме 37 313 руб. 14 коп. из расчета годового размера арендной платы равного 12 437 руб. 71 коп.

Согласно пункту 3.1. договора аренды арендная плата за помещения вносится арендатором ежеквартально не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, а за 4-ый квартал – не позднее 15 декабря текущего года по реквизитам, указанным в Приложении №1 к договору.

В Приложении №1 к договору приведен расчет размера арендной платы, в соответствии с которым её годовой размер составляет 12 437 руб. 71 коп.

При разрешении спора суд исходит из разъяснений, приведенных в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Судом установлено, что помещения в доме №15 по ул. Ковалева в пос. Соловецкий Приморского района Архангельской области были переданы Предпринимателю и приняты им в пользование для размещения магазина, что подтверждается актом приема-передачи от 01.05.2008 и сторонами по делу не оспаривается.

Обязательство по внесению ежеквартально платежей за пользование помещениями и размер арендной платы согласованы сторонами в пунктах 1.2., 2.3.3., 3.1. договора аренды.

Следовательно, сторонами достигнуто соглашение об условиях пользования имуществом, поэтому в силу достигнутого соглашения Предприниматель обязан вносить арендную плату.

Доводы Предпринимателя о том, что между Обществом (2-м ответчиком) и Администрацией согласовано проведение ремонтных работ в арендованных помещениях в счет арендной платы за них, не могут быть приняты во внимание как не нашедшие подтверждения надлежащими доказательствами.

При рассмотрении дела судом установлено, что 29.08.2008 Предприниматель заключил с Обществом «Соловецкие острова» договор субаренды №01-07/08, по условиям которого передал в пользование Обществу предоставленные Предпринимателю помещения.

Договор субаренды заключен между Предпринимателем и Обществом на срок до 01.10.2018 и в настоящее время также не прошел государственную регистрацию.

В материалах дела имеется обращение Общества в адрес Администрации от 04.09.2008, по тексту которого Общество просит согласовать капитальные работы в помещениях в счет арендной платы за переданное имущество, ссылаясь на передачу его в непригодном для любого использования состоянии. В обращении приведен перечень видов работ (капитальный ремонт крыши, полов, стен канализации, водопровода, фасада, монтаж новой электропроводки), а также к нему приложен график проведения работ в период с октября 2008 по 2012 годы. На графике имеется подпись главы муниципального образования «Соловецкое» и печать под словом «Согласовано».

Со слов представителя ответчиков следует, что в предоставленных в аренду помещениях проводились ремонтные работы. Представитель истца в судебном заседании не опровергает того, что какие-то ремонтные работы, возможно, проводились в переданных Предпринимателю помещениях.

Вместе с тем ответчик не представил первичные документы, которые бы свидетельствовали о том, какие конкретно работы были проведены, в какой период, каковая стоимость соответствующих работ.

Кроме того в соответствии с пунктом 2.3.6 договора аренды Предприниматель обязался своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений с предварительным согласованием объемов и видов работ с арендодателем.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ обязательство по текущему ремонту, поддержанию имущества в исправном состоянии, а также несение иных расходов, связанных с содержанием арендуемого имущества возложено на арендатора.

В силу пункта 1 указанной статьи обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе, который должен производить капитальный ремонт в срок установленный договором, а в случае если он вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. Нарушение арендодателем своего обязательства по проведению капитального ремонта дает арендатору право, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счет арендной платы.

Условия договора аренды между Предпринимателем и Администрацией не содержат иного распределения обязанностей арендатора и арендодателя в части проведения соответствующих видов работ (текущего и капитального), нежели это установлено в законе.

Вместе с тем арендатор имеет право на зачет стоимости проведенных работ капитального характера в том случае, если проведение ремонта было обусловлено не исполнением арендодателем предусмотренных в договоре аренды обязательств (перечня, вида, сроков проведения капитальных работ) либо не проведением арендодателем в разумный срок капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью.

Следует отметить, что договорные отношения в связи с передачей имущества возникли у Администрации с Предпринимателем, следовательно, взаимные права и обязанности имеют друг перед другом Администрация и Предприниматель.

Условия договора аренды между Администрацией и Предпринимателем не содержат положений о видах и сроках проведения арендодателем капитального ремонта, а какие-либо документы, подтверждающие неотложную необходимость в проведении ремонтных работ капитального характера, виды и стоимость таких работ, и составленные между Администрацией и Предпринимателем, отсутствуют.

Поскольку доказательств проведения работ, их стоимости и достигнутого между сторонами соглашения о зачете стоимости проведенных работ в счет арендной платы не имеется, то на основании статей 309, 310 ГК РФ подлежит удовлетворению требование о взыскании долга по арендной плате с Предпринимателя, в иске к Обществу надлежит отказать.

Доводы истца о несогласованности предмета аренды правового значения не имеют и опровергаются материалами дела.

Как установлено судом, в пункте 1.1. договора аренды указано, что Предпринимателю передаются помещения общей площадью 67, 36 кв.м. К договору аренды приложена схема передаваемых помещений. Спора и неясностей по поводу того, какие именно помещения были переданы Предпринимателю, между сторонами не возникло и не имелось на протяжении всего времени исполнения договора.

Администрация зарегистрировала право муниципальной собственности на нежилые помещения в доме №15 по ул. Ковалева в пос. Соловецкий Приморского района в феврале 2014 года, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 13.02.2014.

Перед регистрацией права собственности проведена новая техническая инвентаризация помещений, по результатам которой уточнена площадь помещений и изменилась их нумерация, вследствие чего нумерация и общая площадь помещений в схеме помещений, приложенных к договору аренды между Предпринимателем и Администрацией, стали не совпадать с данными новой технической инвентаризации, отраженными в техническом паспорте от 10.09.2012.

Вместе с тем при наложении схемы переданных в аренду помещений на поэтажный план технического паспорта от 10.09.2012 границы предоставленных Предпринимателю помещений совпадают. По данным нового технического паспорта предоставленные Предпринимателю помещения соответствуют помещениям с №1 по №6 и имеют общую площадь 58,4 кв.м.

В связи с удовлетворением иска судебные расходы на основании статьи 110 АПК РФ относятся на Предпринимателя.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) в пользу муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое" в лице администрации (ОГРН <***>; <***>) 37 313 руб. 14 коп. платы за пользование имуществом.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.

В иске к обществу с ограниченной ответственностью «Соловецкие острова» отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран