Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании 19 и 26 июля 2016 года дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ЁЛОЧКА" (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, пр.Труда, дом 39)

к ответчику - Администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 164501, г Северодвинск, Архангельская обл, ул Плюснина, дом 7)

о взыскании 17 890 295 руб. 28 коп.,

с участием в заседании представителей:

от истца - ФИО1 (доверенность от 18.09.2015).

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 18.12.2015),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЁЛОЧКА" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с требованием взыскать с администрации Муниципального образования "Северодвинск" (далее - ответчик) 17 890 295 руб. 28 коп., в том числе: денежную компенсацию в размере 10 629 000 руб. взамен изымаемого для муниципальных нужд встроенного нежилого помещения, а также компенсацию убытков за непроведенный капитальный ремонт в размере 5 625 500 рублей, компенсацию за изымаемую долю в общем имуществе, включая долю в праве на земельный участок, в размере 1 635 795 руб. 28 коп. (в порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования).

Определением суда от 05.02.2016 производство по делу приостановлено до завершения экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 192,5 кв.м, расположенного в г.Северодвинске Архангельской области, пр.Ленина, д.5/32 и размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Проведение экспертизы поручено экспертному учреждению - обществу с ограниченной ответственностью «ПРОФ-ОЦЕНКА».

14 июня 2016 года в Арбитражный суд Архангельской области поступило экспертное заключение №772-16рс от 10.06.2015.

19.07.2016 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Ответчик с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, где указал, что истец как собственник имущества несет риск случайной гибели имущества в соответствии со ст. 211 ГК РФ; нормы Жилищного кодекса РФ не распространяются на нежилые помещения; истцом производилась реконструкция помещения и объект, которым владел истец, перестал существовать; разрушение здания произошло, в том числе, от действий истца при выполнении им работ по реконструкции своего помещения.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению частично.

Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи муниципального имущества № 11/2010/ПП от 24.08.2010, заключенному на основании Федерального закона № 159-ФЗ между ООО "Ёлочка" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации Северодвинск, ООО «Елочка» приобрело за 7 710 711 руб. нежилое помещение, общей площадью 192,5 кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>. В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 29-АК № 525746, выданным 29.09.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, ООО «Елочка» является собственником этого помещения.

В период составления отчета в ночь на 24.08.2012 часть жилого дома, в том числе нежилые помещения истца, обрушилась.

В связи с ненадлежащим состоянием жилого дома, между Комитетом ЖКх, ТиС Администрации Северодвинска и ООО «НИЛ «Стройэкспертиза» заключен муниципальный контракт № ЖКХ 12-Е/426а от 23.11.2012 с целью детального обследования здания.

По результатам выполнения работ подрядчиком составлен технический отчет от 03.12.2012 (т.2 л.д. 1 - 231).

Согласно представленным в отчете документам жилой дом 5/32 по пр. Ленина построен в г. Молотовск (г. Северодвинск) в 1949 -1951 годах (отчет т.2 л.д. 167-171). В отчете содержится техническое описание объекта до и после обрушения здания (с фотофиксацией), установлен фактический износ здания – 47 %, выявлены дефекты и повреждения строительных конструкций, текущее состояние здания оценено как аварийное.

Заключением межведомственной комиссии от 18.12.2012 № 53 многоквартирный дом № 5/32 по пр. Ленина был признан непригодным для проживания.

21.02.2014 Администрацией МО «Северодвинск» было вынесено постановление № 57-пз об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 29:28:102032:2 путем выкупа жилых и нежилых помещений, за исключением помещения, принадлежащих МО «Северодвинск», находящихся в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>. Этим постановлением КУМИ и ЗО Северодвинска предписано заключить соглашения о выкупе жилых и нежилых помещений с собственниками помещений МКД. Мероприятия по определению выкупной цены жилых помещений планировалось завершить в августе 2014 года.

Согласно уведомлению ответчика от 07.04.2014 № 11-08-02/1886 Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 06 марта 2014 года проведена регистрация решения об изъятии для муниципальных нужд следующего имущества: земельного участка с кадастровым номером № 29:28:102032:2, расположенного по адресу: <...> и нежилого помещения площадью 192,5 кв.м. по вышеуказанному адресу.

По мнению истца, признание дома непригодным для проживания и подлежащем сносу стало следствием отсутствия своевременного капитального ремонта здания. Лицом, обязанным произвести капитальный ремонт является Администрация города Северодвинск. Невыполнение Администрацией города Северодвинск обязанности по капитальному ремонту здания привело к признанию дома непригодным для проживания и признание его подлежащим сносу и причинению истцу убытков, составляющим разницу между стоимостью помещения на настоящий момент и стоимостью помещения в здании, если бы в нем был проведен капитальный ремонт.

Согласно отчёту ООО «РАЭКС» № 13-105 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 12.07.2013, составленному по заказу одного из собственников помещения в том же доме, стоимость земельного участка под многоквартирным домом № 5/32 по проспекту Ленина в г. Северодвинске составляет 18 886 000 рублей. По мнению истца, поскольку земельный участок под домом относится к общему имуществу собственников помещений в доме, то доля истца в общем имуществе дома, включающего земельный участок под домом, составляет 1635 795,28 рублей (18 886 000 руб. * 11/127 долей).

По заказу истца ООО «РАЭКС» выполнило отчет № 15-0151 об оценке рыночной стоимости принадлежащего ему нежилого помещения. Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки составляет 10 629 000 руб., а размер компенсации за не проведенный капитальный ремонт - 5 625 500 рублей

Истец считает, что ответчик обязан компенсировать ему указанные выше суммы в связи выкупом для муниципальных нужд встроенного нежилого помещения и земельного участка, а также компенсировать стоимость невыполненного капитального ремонта.

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае возможность обращения в суд с заявленными требованиями установлена в части 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку законодательные нормы, регулирующие отношения по изъятию нежилых помещений, расположенных в жилом доме, в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, занятого таким домом, отсутствуют, суды считает, что при рассмотрении настоящего спора по аналогии закона к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения по изъятию жилых помещений.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден 29.04.2014) Президиум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее. Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности. По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса).

Вместе с тем, если жилой дом, признан аварийным и подлежащим сносу, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Учитывая перечисленные выше нормы, а также то, что администрация Северодвинска в постановлении от 21.02.2014 № 57-пз приняла решение об изъятии земельного участка и выкупе, в том числе нежилых помещений в доме 5/32 по пр. Ленина в связи с его аварийным состоянием и обрушением, суд пришел к выводу, что основания для применения ст. 211 ГК РФ отсутствуют.

Согласно ст. 211 ГК РФ собственник несет риск случайной гибели имущества.

Однако, поскольку в техническом отчете от 03.12.2012 установлено, что жилой дом являлся аварийным, износ составлял 47%, не соответствовал требованиям технической безопасности, в нем не проводился капитальный ремонт с момента постройки (1951г.), то в данном случае гибель имущества истца нельзя признать случайной. Таким образом, основной элемент, когда собственник сам отвечает за утрату своего имущества, отсутствует.

В соответствии с п. 2 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», объекты жилого фонда, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность.

Следовательно, поскольку жилой дом передан на баланс муниципального образования, что ответчиком не оспаривается, то именно он должен исполнять обязанности по капитальному ремонту дома.

В рассматриваемом случае истцом, по сути, выбран способ по выкупу спорного нежилого помещения.

Между сторонами имеются разногласия относительно размера стоимости спорного нежилого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Как следует из абзаца третьего пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005).

В материалы дела представлена копия кадастрового паспорта, согласно которому земельный участок для эксплуатации спорного многоэтажного многоквартирного жилого дома, сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья ("Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ответчиком при рассмотрении спора оспаривается приведенный в представленных истцом отчетах об оценке № 13-105 рыночная стоимость земельного участка в размере 1 635 795,28 рублей, № 15-0151 рыночная стоимость объекта оценки - 10 629 000 руб., компенсации за не проведенный капитальный ремонт - 5 625 500 рублей. Ответчик полагает эти суммы завышенными.

В связи с наличием спора сторон по данному вопросу, по ходатайству истца судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Проф-Оценка».

Согласно заключению эксперта № 772-16рс от 10.06.2016 рыночная стоимость нежилых помещений истца площадью 192,5 кв.м. с учетом стоимости земельного участка и НДС составляет 6 706 000 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с НДС составляет 1 974 000 руб.

Проанализировав представленные в дело документы, в том числе касающиеся технического состояния дома, суд, приняв во внимание установленные нормативы по техническому обслуживанию и ремонту жилых зданий, пришел к выводу, что на дату приобретения в частную собственность первого помещения в доме последний нуждался в капитальном ремонте, который не проводился с 1951 года, а поскольку осуществлять реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, а также техническое обслуживание зданий обязана была Администрация, в выкупную цену нежилых помещений должна быть включена компенсация за непроведенный капитальный ремонт.

Довод Администрации об отсутствии у нее обязанности по проведению капитального ремонта, поскольку Администрация не являлась наймодателем по отношению к Обществу, судом отклоняется. Собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение ответчиком, обязанности по проведению капитального ремонта дома, а не отдельного помещения.

Довод ответчика о том, что жилой дом передан в муниципальную собственность только в 1997 году от государственного предприятия, также не может быть принят во внимание, так как нахождение жилищного фонда на балансе этого предприятия само по себе не свидетельствовало о принадлежности объектов жилого фонда такому предприятию на праве собственности.

Истец представил возражения на заключение эксперта в части как размера рыночной стоимости его помещения с учетом земельного участка, так и размера компенсации за непроведенный капитальный ремонт, указал на подбор экспертом ненадлежащих аналогов, не заявляя возражений против примененной экспертом методики расчета компенсации.

С учетом поступивших замечаний эксперт представил дополнительные пояснения, в которых опроверг доводы истца.

При этом суд согласен с доводами эксперта, что отдельно взятое нежилое помещение не может быть отчуждено без перехода прав на земельный участок, поэтому его стоимость подлежит включению в стоимость помещения.

Статьей 11 Закона "Об оценочной деятельности" определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В целях определения рыночной стоимости нежилого помещения экспертом в заключении применен сравнительный подход (пункт 2.8 заключения).

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги - нежилые помещения сопоставимы по назначению, площади, типу постройки, дате выставления на продажу, в силу чего соответствуют требованиям пункта 14 ФСО N 1.

При определении рыночной стоимости эксперт применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно несоответствия цены предложения и цены сделки, местоположения.

Утверждение истца о недопустимости выбора аналогов, использованных при сравнительном подходе, подлежит отклонению, поскольку в рассматриваемом случае экспертом были учтены местоположение объектов аналогов и применена соответствующая корректировка.

Доводы истца о противоречивых расчетах эксперта подлежат отклонению, поскольку соответствующие доказательства недостоверности данного отчета истцом в материалы дела не представлены.

Возражения истца по представленному экспертному заключению, носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что истец обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе.

Проверив упомянутое заключение на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, суд не выявил пороков, влияющих на достоверность отчета.

Суд, не усматривает оснований не принимать заключение эксперта с дополнительными пояснениями в качестве допустимого и надлежащего доказательства, и в соответствии со статьями 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при определении размера компенсации, подлежащей включению в выкупную цену, руководствуется выводами эксперта.

При таких обстоятельствах суд считает, что выкупная цена имущества подлежит установлению исходя из выводов экспертного заключения N 772-16рс о рыночной стоимости недвижимого имущества размере компенсации за невыполненный капитальный ремонт.

Доводы ответчика, что на момент обрушения жилого дома объект истца общей площадью 192,5 кв.м. уже не существовал, он был реконструирован самовольно, устроен антресольный этаж и имел площадь 225,4 кв.м., судом не принимается.

Право собственности истца зарегистрировано на объект площадью 192,5 кв.м. и его стоимость определена именно исходя из этой площади. Изменение площади объекта, а также отсутствие согласования для его реконструкции не имеет правового значения к существу спора.

Ссылки ответчика, что при производстве работ истцом использовался ударно-вибрационный профессиональный инструмент, не подтверждается материалами дела. Технический отчет от 03.12.2012 содержит предположение, что поскольку в стенах своих помещений истец намеривался выполнять устройство штроб для прокладки кабеля, то для этих целей он мог применить перфораторы или отбойные молотки. Однако, фактическое применение этого инструмента истцом нигде не зафиксировано, данные обстоятельства он отрицает.

Доказательств, что деятельность истца, его работы по ремонту помещения повлекли приведение жилого здания в негодное состояние либо его обрушение суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд удовлетворяет исковые требования частично и взыскивает с ответчика 8 680 000 руб., в том числе 6 706 000 компенсации выкупной цены нежилого помещения и 1 974 000 руб. компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома.

В силу ст. 110 АПК РФ расходы истца по государственной пошлине относятся на ответчика, государственная пошлина с отказной части иска подлежит взысканию с истца в федеральный бюджет.

В соответствии со ст.ст. 106-110 АПК РФ расходы на судебную экспертизу суд распределяет на стороны в равном размере по 15 000 руб. с каждого, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с муниципального образования» Северодвинск» в лице администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН <***>) за счет казны в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕЛОЧКА" (ОГРН <***>) 8 680 000 руб., в том числе 6 706 000 компенсации выкупной цены нежилого помещения в доме № 5/32 по ул. Ленина в г. Северодвинске и 1 974 000 руб. компенсации за не произведенный капитальный ремонт этого жилого дома, а также 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕЛОЧКА" (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 57 892 руб.35 коп. государственной пошлины.

Распределить судебные расходы за проведение экспертизы в размере 15 000 руб. на ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕЛОЧКА" и в размере 15 000 руб. на Администрацию муниципального образования "Северодвинск".

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Х. Шашков