Гражданский кодекс часть 1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; место нахождения: 163000, <...>)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации муниципального образования «Шенкурский муниципальный район» Архангельской области (ОГРН <***>; место нахождения: 165160, <...>).

В заседании суда приняли участие представители:

заявителя - ФИО1 по доверенности от 08.10.2014,

ответчика – ФИО2 по доверенности от 23.12.2013 №124.

Протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Иванова С.В.

Суд установил следующее:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Уютный город» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ответчик, Управление) о: признании незаконным, изложенного в сообщении от 24.10.2014 №№20/005/2014-119,120, отказа Управления в государственной регистрации перехода к Обществу права собственности на здание квартальной котельной (кадастровый номер 29:20:130126:31) и земельный участок (кадастровый номер 29:20:130126:19), расположенные по адресу: <...>; обязании Управления осуществить государственную регистрацию перехода к Обществу права собственности на здание квартальной котельной (кадастровый номер 29:20:130126:31) и земельный участок (кадастровый номер 29:20:130126:19), расположенные по адресу: <...>.

Определением от 17.11.2014 по настоящему делу суд привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию муниципального образования «Шенкурский муниципальный район» Архангельской области (далее – третье лицо, Администрация).

Третье лицо, надлежащим образом извещённое о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направило. В связи с изложенным, на основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебное заседание проведено и дело рассмотрено в отсутствие представителей третьего лица.

Выслушав представителей заявителя и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Общество зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером <***>.

Как следует из копии свидетельства о государственной регистрации права от 10.06.2010 №29-АК 489609, за муниципальным образованием «Шенкурское» Шенкурского района Архангельской области зарегистрировано право собственности на здание квартальной котельной, назначение: нежилое, этажность: 2, общей площадью 468,7 кв.м с инвентарным номером 18000509, лит.А, расположенном по адресу: <...>, (далее – здание квартальной котельной), о чём в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 10.06.2010 сделана запись регистрации №29-29-20/002/2010-225. Из материалов дела следует, что 12.10.2011 в ЕГРП внесена запись о праве собственности муниципального образования «Шенкурское» Шенкурского района Архангельской области на земельный участок с кадастровым (условным) номером 29:20:130126:19, площадью 1384 кв.м, расположенный по адресу: <...> (далее – земельный участок).

Между Администрацией (Продавец) и Обществом (Покупатель) 26.12.2013 был заключён договор купли-продажи муниципального имущества, в соответствии с которым Продавец продаёт, а Покупатель приобретает в собственность здание квартальной котельной с земельным участком. Как следует из текста договора, он был заключён в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

16.09.2014 Общество и Администрация обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на здание квартальной котельной и земельный участок (кадастровый номер 29:20:130126:19), расположенные по адресу: <...>.

К заявлениям были приложены, в том числе: договор купли-продажи муниципального имущества от 26.12.2013, акт приёма-передачи муниципального имущества от 13.02.2014.

Управление на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) приостановило государственную регистрацию перехода права собственности с 24.09.2014 по 23.10.2014, о чём заявителю и третьему лицу было сообщено уведомлением от 24.09.2014 №20/005/2014-119,120. В уведомлении указано, что: на государственную регистрацию не представлено решение о приватизации, содержащее условие обременений здания квартальной котельной обязательствами по строительству, реконструкции и (или) модернизации, обязательствами по эксплуатации в соответствии со статьёй 302.1 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации), в договоре купли-продажи от 26.12.2013 также не отражены условия инвестиционных обязательств и эксплуатационных обязательств; кроме того, на государственную регистрацию не представлено решение об одобрении сделки или справки о том, что сделка по приобретению здания не является крупной в соответствии со статьёй 46 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

В период приостановления государственной регистрации перехода права собственности заявителем в адрес ответчика дополнительные документы представлены не были.

В сообщении об отказе в государственной регистрации от 24.10.2014 №№20/005/2014-119,120 Управление, ссылаясь на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации отказало в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты.

В сообщении Управление указало, что в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 30 Закона о приватизации здание квартальной котельной как объект коммунально-бытового назначения приватизации не подлежит; кроме того, на государственную регистрацию не представлено решение об одобрении сделки или справки о том, что сделка по приобретению здания не является крупной в соответствии со статьёй 46 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Поскольку, по мнению ответчика, основания для приватизации здания котельной отсутствовали, следовательно, отсутствовали основания и для одновременной приватизации земельного участка.

Заявитель считает, что изложенный в сообщении от 24.10.2014 №№20/005/2014-119,120 отказ в государственной регистрации перехода права собственности на здание квартальной котельной и земельный участок является незаконным и нарушает права и законные интересы Общества по следующим основаниям. Обществу, как арендатору приватизируемого имущества, предоставлено преимущественное право приобретения данного имущества с соблюдением условий, установленных статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Заявитель полагает, что из содержания пунктов 1 и 3 статьи 30 Закона о приватизации следует, что приватизация объектов теплоснабжения не запрещена. Заявитель ссылается на то, что здание квартальной котельной не было включено в состав какого-либо имущественного комплекса унитарного предприятия, оно находилось в казне муниципального образования как отдельный объект, таким образом, приватизация данного здания соответствует пункту 3 статьи 30 Закона о приватизации. Общество ссылается также на то, что рассматриваемая сделка не является для него крупной, и, следовательно, для ее заключения не требуется решения единственного участника Общества.

Третье лицо представило письменное мнение по существу заявленных требований, в котором поддерживает доводы, изложенные в заявлении Общества.

Ответчиком представлен отзыв, в котором он просит отказать в их удовлетворении по изложенным в нём доводам.

В ходе судебного разбирательства представитель Общества заявленные требования поддержал, представитель ответчика просил суд отказать в их удовлетворении.

Суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 3 статьи 9 названного Закона при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы проверяют действительность поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверяют наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Из пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации следует, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также другие основания для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 16 и пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав.

На основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как видно из материалов дела, отказ в государственной регистрации права собственности на здание квартальной котельной и соответствующего земельного участка Управление обосновало, в том числе тем, что здание квартальной котельной приватизации не подлежит.

На основании абзаца 6 пункта 1 статьи 30 Закона о приватизации объекты социально-культурного назначения и коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению, в том числе: объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения.

Данной нормой права установлен запрет на приватизацию используемых по назначению объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения, а также указано, что эти объекты должны находиться в муниципальной собственности, что соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 №16662/11.

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Данное право может быть реализовано при соблюдении в совокупности условий, предусмотренных данной статьей.

Между тем, в силу пункта 4 части 2 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» его действие не распространяется на недвижимое имущество, ограниченное в обороте.

Судом на основании материалов дела установлено, что здание квартальной котельной используется Обществом по назначению - для обеспечения теплоснабжения населения муниципального образования. Данное обстоятельство Обществом не оспаривается.

Таким образом, данный объект не подлежит приватизации в силу прямого указания закона - абзаца 6 пункта 1 статьи 30 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества, договор купли-продажи муниципального имущества от 26.12.2013 заключён сторонами в нарушение данной нормы, при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (право населения муниципального образования на теплоснабжение), следовательно, является ничтожной сделкой.

По причине отсутствия оснований для приватизации здания котельной, отсутствовали основания и для одновременной приватизации земельного участка в силу статьи 35 Земельного кодекса РФ, статьи 28 Закона о приватизации.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Управление, установив, что на регистрацию представлены документы, не соответствующие требованиям законодательства, на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации правомерно отказало в государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем, суд считает необоснованной ссылку ответчика в оспариваемом отказе на то, что заявителем не представлено решение об одобрении сделки или справки о том, что сделка по приобретению здания не является крупной в соответствии со статьёй 46 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

В силу статьи 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации в числе прочих являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

По смыслу приведенных норм в компетенцию регистрирующего органа входит при проведении правовой экспертизы документов проверка законности сделки на предмет соответствия их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства с целью проверки отсутствия оснований считать сделку ничтожной.

В силу пункта 5 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных указанной статьей требований к ней, может быть признана недействительной судом по иску общества или его участника, то есть согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации является оспоримой и не может считаться недействительной до признания ее таковой судом.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что отсутствие сведений, подтверждающих совершение сделок с соблюдением порядка, установленного статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», не могло служить основанием для отказа в регистрации перехода права.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат отклонению.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявления о признании незаконным изложенного в сообщении от 24.10.2014 №№20/005/2014-119,120, отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в государственной регистрации перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Уютный город» права собственности на здание квартальной котельной (кадастровый номер 29:20:130126:31) и земельный участок (кадастровый номер 29:20:130126:19), расположенные по адресу: <...> и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу осуществить государственную регистрацию перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Уютный город» права собственности на указанное выше имущество.

Оспариваемый отказ проверен на соответствие нормам Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

С.А. Максимова