Гражданский кодекс часть 1

к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации Северодвинска (ОГРН <***>; место нахождения: 164500, Архангельская область, Северодвинск, ул.Плюснина, дом 7)

третье лицо - государственное унитарное предприятие Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций» (163000, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в заседании представителя истца ФИО1 (директор), представителя ответчика ФИО2 (доверенность от 13.01.2014),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ЗИГЗАГ» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации Северодвинска (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи муниципального имущества: нежилого встроенного помещения общей площадью 226, 4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, этаж 1, номер на поэтажном плане 2, кадастровый (условный) номер 29:28:000000:0000:02522/00:1001 (пункты 1.4, 2.1, 2.3, 2.4.2, 2.4.3, 2.5, 3.1.1, 3.2.2, 3.2.5, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.12, 3.2.13, 3.2.15, 3.2.16, 5.2, 5.3, 5.4, 7.3, приложение № 1).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено государственное унитарное предприятие Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций» (далее – Фонд).

В судебном заседании представители Общества и Комитета поддержали свою позицию относительно спорных пунктов договора.

Фонд, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в заседание не направил, в связи с чем дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие третьего лица.

Исследовав доказательства по делу, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и сторонами настоящего спора не оспаривается, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 20.12.2004 заключили договор № 03-07/256-04 аренды нежилого помещения общей площадью 226,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> сроком по 30.06.2015.

Решением Совета депутатов Северодвинска от 22.08.2013 № 57 арендуемое Обществом помещение включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 года.

Постановлением администрации муниципального образования «Северодвинск» от 14.10.2013 № 383-па утверждены условия приватизации названного выше нежилого помещения.

Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с заключением независимого оценщика в сумме 9 273 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС).

Комитет 23.10.2013 направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Общество подписало договор с протоколом разногласий по пунктам 1.4, 2.1, 2.3, 2.4.2, 2.4.3, 2.5, 3.1.1, 3.2.2, 3.2.5, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.12, 3.2.13, 3.2.15, 3.2.16, 5.2, 5.3, 5.4, 7.3, 8.3 и по приложению № 1 к договору. Протокол разногласий письмом от 20.11.2013 № 11-04-04/7021 отклонен Комитетом.

Так как стороны не достигли соглашение по спорным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В пункте 2.1 договора купли-продажи цена приобретаемого обществом имущества определена Комитетом на основании отчета № 2-174/13 от 24.09.2013, выполненного государственным унитарным предприятием Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций» (оценщик ФИО3).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку Обществом были заявлены возражения относительно рыночной стоимости нежилого помещения, указанной в отчете № 2-174/13 от 24.09.2013, суд определением от 07.03.2014 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПРОФ-ОЦЕНКА» ФИО4.

Перед экспертом судом были поставлены вопросы: определить соответствует ли отчет № 2-174/13 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 226, 4 кв.м., расположенного на 1 этаже в здании по адресу: <...>, составленный Фондом, требованиям Закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, иным стандартам профессиональной практики (Международным стандартам оценки, стандартам профессиональных организаций), которые были использованы оценщиком при проведении оценки; 2) в случае несоответствия определить соответствует ли рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете № 2-174/13 от 24.09.2013, фактической рыночной стоимости такого имущества на день составления отчета; 3) в случае несоответствия - определить рыночную стоимость указанного выше нежилого помещения.

Согласно представленному экспертом заключению от 03.04.2014 № 415-14рс при проверке отчета № 2-174/13 от 24.09.2013 были выявлены некоторые несоответствия требованиям федеральных стандартов оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, которые могли повлиять на достоверность величины оценки. По мнению эксперта, проводившего судебную экспертизу, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 226, 4 кв.м., расположенного на 1 этаже в здании по адресу: <...>, составляет 8 138 000 руб. без учета НДС. Указанная величина определена экспертом ФИО4 с учетом замечаний Комитета и Фонда, представленных на заключение судебной экспертизы.

Общество выводы судебной экспертизы не оспаривает.

Комитет и Фонд представили письменные возражения по заключению эксперта от 14.03.2014 № 1-2014, часть из которых, как указывалось выше, были признаны судебным экспертом, в связи с чем рыночная стоимость объекта оценки была им уточнено с 8 012 000 руб. без НДС до 8 138 000 руб. без НДС.

Заслушав в судебном заседании эксперта ФИО4, оценив экспертное заключение в редакции, представленной в судебном заседании 26.05.2014, суд не установил наличия противоречий в выводах эксперта и оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта. Суд считает, что экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым в статье 86 АПК РФ к доказательствам данного вида, и признает его обоснованным.

Ходатайство Комитета о назначении повторной судебной экспертизы судом оставлено без удовлетворения на основании статьи 87 АПК РФ, поскольку не установлено оснований для вывода о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта в редакции, представленной в заседании 26.05.2014.

С учетом изложенного суд устанавливает цену продажи арендуемого имущества в размере 8 138 000 руб. без учета НДС.

В связи с этим пункт 2.1 договора купли-продажи суд излагает в следующей редакции: Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 8 138 000 без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с экспертным заключением № 415-14рс от 03.04.2014. Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга».

Пункт 1.4 договора купли-продажи муниципального имущества Комитет предлагает изложить в следующей редакции: «Имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, передано покупателю в аренду по договору аренды от 20.12.2014 № 03-07/256-04 сроком действия по 30.06.2015».

Общество с предложенной Комитетом редакцией данного пункта не согласно и просит его изложить в следующей редакции: «Имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, передано покупателю в аренду по договору аренды от 20.12.2014 № 03-07/256-04 сроком действия по 30.06.2015, находится на дату подписания настоящего договора во владении покупателя, в связи с чем в передаче имущества продавцом покупателю нет необходимости».

В связи с указанными дополнениями пункта 2.1 договора Общество также возражает против предложенной Комитетом редакции подпункта 3.1.1 пункта 3.1 договора, в котором предусмотрена обязанность продавца передать имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, покупателю по передаточному акту в момент подписания настоящего договора. При этом продавец считается выполнившим свои обязательства по настоящему договору, в части передачи имущества от продавца к покупателю, с момента подписания передаточного акта на имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора.

В пункте 3.2.2 договора в редакции Комитета указано на обязанность покупателя принять имущество от продавца в порядке, установленном настоящим договором.

Пункты 3.1.1 и 3.2.2 Общество предлагает исключить.

Заявляя возражения по пунктам 1.4, 3.1.1, 3.2.2 Общество указывает на то, что поскольку нежилые помещения на день заключения договора купли-продажи находятся в фактическом владении и пользовании Общества по договору аренды, то передача данных помещений от продавца покупателю по акту приема-передачи не требуется.

Комитет с возражениями Общества не согласен и просит изложить пункты 1.4, 3.1.1, 3.2.2 в редакции Комитета.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Таким образом, по договору купли продажи имущества продавец обязан передать это имущество покупателю, а покупатель обязан принять данное имущество и оплатить его (статьи 454, 549, 556 ГК РФ). При этом в силу прямого указания закона передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем оформляется передаточным актом или иным документом о передаче.

Тот факт, что на день заключения договора купли-продажи имущество находится в аренде у покупателя, не освобождает стороны договора купли-продажи от подписания передаточного акта к договору купли-продажи. В данном случае суд отмечает, что договор аренды и договор купли-продажи влекут различные правовые последствия. Передача имущества во временное владение и пользование не может подтверждать передачу данного имущества в собственность арендатора, а также надлежащее состояние имущества в момент его передачи.

Подписание акта приема-передачи недвижимого имущества является доказательством исполнения продавцом и покупателем обязанности соответственно по передаче и принятию имущества по договору купли-продажи. В связи с этим оснований для изменения пункта 1.4 договора и оснований для исключения пунктов 3.1.1, 3.2.2 договора суд не усматривает. Данные пункты суд излагает в редакции Комитета:

- пункт 1.4: «Имущество, указанное в п. 1.1. настоящего договора, передано Покупателю в аренду по договору аренды от 20.12.2004 № 03-07/256-04 сроком действия по 30.06.2015».

- пункт 3.1.1 «Передать имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, Покупателю по передаточному акту в момент подписания настоящего договора.

Продавец считается выполнившим свои обязательства по настоящему договору, в части передачи имущества от Продавца к Покупателю, с момента подписания передаточного акта на имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора».

- пункт 3.2.2: «Принять имущество от Продавца в порядке, установленном настоящим договором».

Абзац второй пункта 2.3 договора купли-продажи касается срока рассрочки оплаты имущества. В проекте договора данный пункт был предложен Комитетом в следующей редакции: Срок рассрочки оплаты имущества – 3 (три) года с даты подписания настоящего договора.

Общество, не согласившись с данным условием, предлагает установить рассрочку сроком на 7 лет.

Пунктом 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Законом Архангельской области от 22.11.2013 N 33-3-ОЗ предусмотрено, что предельный срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества составляет семь лет.

На основании пункта 2 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, поскольку право выбора срока рассрочки принадлежит Обществу и предлагаемый им срок соответствует предельному сроку, установленному Законом Архангельской области от 22.11.2013 N 33-3-ОЗ, абзац второй пункта 2.3 договора суд излагает в редакции Общества: «Срок рассрочки оплаты имущества – 7 (семь) лет с даты подписания настоящего договора». При этом суд отмечает, что Комитет при рассмотрении настоящего спора против предложенной Обществом новой редакции абзаца 2 пункта 2.3 договора не возражал.

Абзац третий пункта 2.3 договора Комитетом предложен в следующей редакции: «Окончательная дата оплаты суммы основного долга, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, и начисленных процентов – «не позднее ___.___. 20___.».

Общество просит исключить из договора данный абзац пункта 2.3.

При разрешении разногласий по данному пункту судом учтено, что ни одна из сторон в процессе судебного разбирательства не смогла назвать суду последний день срока оплаты имущества по договору. Указанное вызвано тем, что конкретные сроки оплаты имущества (в том числе конкретная дата, с которой имущество подлежит оплате) сторонами не согласованы, и при рассмотрении настоящего спора стороны заявили, что график платежей будет ими подготовлен уже после разрешения настоящего спора и подписания договора с учетом принятого решения. При этом стороны согласовали, что платежи будут совершаться в течение семи лет равными ежеквартальными платежами. Платеж будет совершаться в срок не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Поскольку день (число, месяц, год), с которого подлежит оплате имущество, стороны не согласовали и за согласованием данного условия к суду не обращались (в данном случае суд отмечает, что дата подписания договора сторонами не названа), следовательно, установить окончательный день платежа (число, месяц, год) невозможно. В связи с этим абзац третий пункта 2.3 судом исключается. При этом судом принято во внимание, что наличие или отсутствие данного условия какую-либо неясность в понимании срока оплаты имущества не повлечет, поскольку график оплаты, который подлежит согласованию сторонами, будет содержать сведения о всех сроках платежа: начальном, промежуточных и конечном.

В абзаце четвертом пункта 2.3 договора Комитет предлагает указать следующее: «При обнаружении нарушения со стороны покупателя исполнения графика платежей (приложение № 1) на сумму просроченного платежа начисляется пени в размере и порядке, указанном в п. 5.2 настоящего договора».

Пункт 5.2 договора изложен Комитетом в следующей редакции: «За просрочку платежа покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. При обнаружении нарушения со стороны покупателя исполнения графика платежей (Приложение № 1) продавец направляет покупателю требование об уплате пени. Перечисление суммы пеней должно быть произведено покупателем в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения им такого требования. В случае неполучения указанного требования, покупатель обязан самостоятельно рассчитать сумму пени, в соответствии с абзацем 1 настоящего пункта и уплатить ее.

Уплата суммы пеней осуществляется покупателем в безналичном порядке по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего Договора, путем оформления отдельного платежного поручения, с указанием в поле «назначения платежа» текста: «Пени по Договору от (дата) № (номер) купли-продажи муниципального имущества (Труда, 12)».

В случае несогласия покупателя с выставленным продавцом требованием об уплате пени, либо в случае, если покупатель самостоятельно рассчитал сумму пени и уплатил ее, покупатель совместно с продавцом производит (при необходимости) сверку платежей за период, в котором образовались пени».

Общество против установлении ответственности в виде пеней возражает, в связи с чем просит исключить из договора как пункт 5.2, так и абзац 4 пункта 2.3 договора.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии со статьями 330, 421 ГК РФ условие о договорной неустойке может быть предусмотрено в договоре при наличии согласия сторон. Так как сторонами не достигнуто соглашение о размере договорной неустойки, суд, руководствуясь принципом свободы договора и учитывая волеизъявление сторон, исключает из договора абзац четвертый пункта 2.3 и пункт 5.2.

При этом судом принято во внимание, что ответственность покупателя в случае просрочки оплаты приобретенного имущества предусмотрена пунктом 3 статьи 486, пунктом 4 статьи 488 и статьей 395 ГК РФ в виде уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в размере, определяемом учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Пункт 2.4.2 договора предложен Комитетом в следующей редакции: «В случае решения покупателя произвести оплату имущества в размере, превышающем сумму очередного платежа по прилагаемому графику платежей (Приложение № 1), но меньше суммы задолженности по основному долгу, оставшейся после уплаты текущих обязательных платежей, покупатель в течение 1 (одного) рабочего дня, следующего за днем произведенного им дополнительного платежа, при условии отсутствия на дату такого платежа неоплаченных покупателем пени, начисленных в соответствии с п. 5.2 настоящего договора, письменно уведомляет продавца о произведенном дополнительном платеже с указанием суммы и даты такого платежа, а также прилагает копию платежного документа.

Продавец в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты поступления такого уведомления от покупателя, при условии подтверждения факта поступления денежных средств от покупателя на счет продавца, в указанной в уведомлении сумме, при обязательном условии отсутствия на дату поступления такого платежа и на дату получения уведомления неоплаченных покупателем текущих обязательных платежей, а также пени, начисленных в соответствии с п. 5.2 настоящего договора, производит перерасчет остатка суммы основного долга и процентов, начисленных на остаток суммы основного долга, с учетом произведенного покупателем дополнительного платежа и одновременно с этим формирует уточненный график платежей, который подписывается продавцом и покупателем».

Общество, не оспаривая данный пункт, просит дополнить его сроком подписания нового графика – «в течение трех дней».

Поскольку судом исключены из договора спорные условия, касающиеся пеней (пункт 5.2 и абзац 4 пункта 2.3 договора), то из содержания пункта 2.4.2 договора указание на пени также подлежит исключению. В остальном оснований для изменения предложенной Комитетом редакции пункта 2.4.2 договора суд не находит. Из буквального содержания данного пункта следует, что новый график составляет продавцом и подписывается продавцом и покупателем в течение 15 рабочих дней с даты поступления соответствующего уведомления от покупателя и при исполнении перечисленных в данном пункте иных условий. Поскольку объективная необходимость установления дополнительного срока ничем не подтверждена, суд излагает пункт 2.4.2 договора в редакции Комитета, исключая при этом, как указывалось выше, указание на пени.

Пункт 2.4.3 договора предложен Комитетом в следующей редакции: «Денежные средства, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, в размере, превышающем сумму очередного платежа по прилагаемому графику платежей (Приложение № I), но меньше суммы задолженности по основному долгу, оставшейся после уплаты текущих обязательных платежей, без письменного уведомления продавца в порядке, предусмотренном п. 2.4.2 настоящего договора, направляются на погашение очередных платежей (основного долга и процентов, начисленных на сумму основного долга), следующих за текущим, при наступлении срока оплаты в соответствии с прилагаемым графиком платежей (Приложение № 1). В данном случае перерасчет остатка суммы основного долга и процентов, начисленных на сумму основного долга не производится».

Общество просит исключить из данного пункта следующее предложение: «В данном случае перерасчет остатка суммы основного долга и процентов, начисленных на сумму основного долга, не производится».

Комитет настаивает на своей редакции пункта 2.4.3 договора.

При оценке доводов сторон судом принято во внимание непоследовательность позиции Общества относительно пункта 2.4.3 договора. Общество само содержания данного пункта не оспаривает, возражая только против последнего предложение. Однако наличие или отсутствие данного предложения смысл спорного пункта не меняют. Из содержания пункта 2.4.3 договора следует, что при отсутствии письменного уведомления о досрочном платеже поступившие денежные средства направляются на уплату очередных платежей при наступлении срока оплаты в соответствии с прилагаемым графиком. То есть платеж засчитывается в срок, который предусмотрен графиком. Поскольку платеж подлежит зачислению при наступлении срока по графику, следовательно, необходимости в составлении нового графика нет.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что содержание спорного пункта 2.4.3 в части срока, в который засчитываются платежи без письменного уведомления об их досрочном совершении, Обществом не оспариваются, оснований для исключения последнего предложения данного пункта суд не усматривает. Пункт 2.4.3 излагается в редакции Комитета.

Пункт 2.5 договора предложен Комитетом в следующей редакции: «Моментом надлежащего исполнения обязанностей по оплате имущества является поступление в полном объеме денежных средств на счет Продавца в сумме и в срок, указанные в п.п. 2.1, 2.3 настоящего договора, процентов, начисленных на сумму основного долга, а также пени за просрочку платежа при ее наличии.

Исполнением обязательства по оплате платежей считается дата зачисления на счет Продавца по соответствующему коду бюджетной классификации суммы основного долга, указанной в п.2.1 настоящего договора, и процентов, начисленных на сумму основного долга согласно графику платежей (приложение № 1), а также пени за просрочку платежа при ее наличии».

Общество против предложенной Комитетом редакции пункта 2.5. договора возражает и просит исключить из данного пункта первый абзац, касающийся момента исполнения обязательства по оплате имущества, а также просит исключить из второго абзаца указание на «код бюджетной классификации», заменив словосочетанием «в соответствии с указанными в договоре реквизитами».

Поскольку судом исключены из договора спорные условия, касающиеся пеней (пункт 5.2 и абзац 4 пункта 2.3 договора), то из содержания пункта 2.5 договора указание на пени также подлежит исключению. В остальном оснований для изменения предложенной Комитетом редакции пункта 2.5 договора суд не находит по следующим основаниям.

Согласно абзацу пятому статьи 316 ГК РФ, если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено по денежному обязательству в месте жительства кредитора в момент возникновения обязательства, а если кредитором является юридическое лицо - в месте его нахождения в момент возникновения обязательства; если кредитор к моменту исполнения обязательства изменил место жительства или место нахождения и известил об этом должника - в новом месте жительства или нахождения кредитора с отнесением на счет кредитора расходов, связанных с переменой места исполнения.

В силу пункта 1 статьи 863 ГК РФ при расчетах платежным поручением банк обязуется по поручению плательщика за счет средств, находящихся на его счете, перевести определенную денежную сумму на счет указанного плательщиком лица в этом или в ином банке в срок, предусмотренный законом или устанавливаемый в соответствии с ним, если более короткий срок не предусмотрен договором банковского счета либо не определяется применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.

При расчетах платежными поручениями судебная практика исходит из того, что местом исполнения денежного обязательства следует считать банк, открывший кредитору расчетный счет. Поэтому моментом исполнения такого обязательства является момент поступления средств на счет кредитора. Следовательно, обязательство считается надлежаще исполненным в момент поступления средств на счет кредитора, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку из статьи 316 и пункта 1 статьи 863 ГК РФ следует, что местом исполнения денежного обязательства в случае погашения его путем перечисления денежных средств по платежному поручению является расчетный счет получателя средств (по рассматриваемому делу счет Комитета), следовательно, обязательства Общества должны считаться исполненными в момент поступления денежных средств на счет Комитета, открытый в УФК по Архангельской области.

В связи с этим оснований для исключения абзаца первого пункта 2.5 договора суд не усматривает. Также отсутствуют основания и для замены словосочетания «код бюджетной классификации» на словосочетание «в соответствии с указанными в договоре реквизитами».

Из содержания статьи 18 Бюджетного кодекса Российской Федерации следует, что код бюджетной классификации - это цифровое обозначение группы доходов (расходов) бюджета, в связи с чем конкретному виду дохода присваивается код бюджетной классификации. Правильное указание кода бюджетной классификации необходимо для правильного распределения средств как между бюджетами, так и внутри данного бюджета.

Реквизиты, по которым Общество обязано уплачивать цену за имущество по договору купли-продажи, указаны в разделе 9 договора купли-продажи. Среди реквизитов также указан код бюджетной классификации. Следовательно, совершение платежа с указанием правильного кода бюджетной классификации является обязанностью Общества как покупателя. При этом следует отметить, что Комитет как продавец имущества в соответствии с пунктом 3.1.2 договора принял на себя обязательство по письменному уведомлению покупателя, то есть Общества, об изменении банковских реквизитов для совершения платежа. Поскольку каких-либо исключений данный пункт не содержит, то письменное уведомление направляется продавцом покупателю и при изменении кода бюджетной классификации. Таким образом, обязанность по перечислению денежных средств в соответствии с кодом бюджетной классификации, по сути, является встречной по отношению к обязанности продавца извещать покупателя об изменении данного кода.

На основании изложенного пункт 2.5 договора излагается в редакции Комитета (за исключением условий, касающихся пеней, которые судом исключены).

Пункт 3.2.5 договора Комитет предлагает изложить в следующей редакции: «Принять на себя все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на имущество».

Общество против данного пункта возражает и просит его исключить.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ).

Пунктом 4 статьи 32 Закона № 178-ФЗ определено, что право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя.

Таким образом, расходы по государственной регистрации перехода права собственности в силу прямого указания Закона № 178-ФЗ возложены на покупателя муниципального имущества, в отношении которого принято решение о его приватизации.

На основании изложенного пункт 3.2.5 договора суд излагает в редакции Комитета.

Пункт 3.2.7 договора предложен Комитетом в следующей редакции: «В течение 1 (одного) месяца со дня государственной регистрации перехода права собственности на имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, в установленном действующим законодательством порядке, застраховать за свой счет имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора, в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения».

Общество, не согласившись с данным пунктом, просит его исключить.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 343 ГК РФ залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования.

На основании статьи 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной (пункт 1). При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства (пункт 2).

В соответствии с договором купли-продажи имущество до его оплаты передается покупателю, то есть Обществу. Следовательно, на нем в силу положений указанных выше норм права лежит обязанность по страхованию имущества, которое в силу закона находится в залоге у продавца.

Таким образом, предлагаемая Комитетом редакция пункта 3.2.7 договора полностью соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем оснований для исключения пункта 3.2.7 договора суд не усматривает. Данный пункт излагается в редакции Комитета. При этом судом принято внимание, что сроки, в течение которых покупатель обязан застраховать имущество и предоставить копию договора страхования продавцу, являются с учетом положений статьи 314 ГК РФ разумными.

Пункт 3.2.8 договора Комитет просит изложить в следующей редакции, предусматривающей обязанность покупателя (Общества) принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, предусмотренные законодательством Российской Федерации, в том числе его текущий и капитальный ремонты, а также для защиты Имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

Общество просит указанный пункт исключить из договора.

В силу абзаца 1 статьи 32 Закона об ипотеке для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.

В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 343 ГК РФ предусмотрена обязанность залогодателя или залогодержателя в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

Таким образом, требование Комитета об указании в договоре обязанности покупателя, у которого будет находиться имущество, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, в том числе от посягательств со стороны третьих лиц, правомерно. Вместе с тем указание в спорном пункте 3.2.8 на обязанность покупателя выполнять текущий и капитальный ремонт, суд считает излишним. Перечень мер, необходимых для обеспечения сохранности имущества, является открытым, следовательно, покупатель самостоятельно должен определять те действия, которые являются необходимыми для обеспечения сохранности имущества, и разумными.

На основании изложенного пункт 3.2.8 договора суд излагает в следующей редакции: «Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц».

Также Общество возражает против включения в договор пункта 3.2.9, согласно которому (в редакции Комитета) на покупателя возложена обязанность по немедленному уведомлению продавца о возникновении угрозы утраты или повреждения имущества.

Пункт 3.2.9 в редакции Комитета полностью соответствует подпункту 3 пункта 1 статьи 343 ГК РФ и абзацу 2 статьи 32 Закона об ипотеке, в связи с чем суд решил изложить данный пункт в редакции Комитета.

Комитет предлагает следующую редакцию пункта 3.2.10: «До полного исполнения покупателем обязанностей, предусмотренных п. 3.2.1 настоящего договора и снятия залога:

3.2.10.1. Переустройство, переоборудование, перепланировку имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, производить только после письменного уведомления продавца за 10 (десять) дней до начала проведения таких работ, с приложением заверенных копий следующих документов: проекта выполняемых работ по переустройству и (или) перепланировке имущества, выполненного лицом, имеющим выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации; заключения территориальных органов Госсанэпидемнадзора и Госпожнадзора о возможности переустройства и (или) перепланировки в планируемых объемах; акта или технического заключения уполномоченной организации о возможности проведения данных видов работ в планируемых объемах в указанном здании с учетом технического состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования в зоне переустройства и (или) перепланировки.

По завершению проведения работ, связанных с переустройством и (или) перепланировкой, в течение 2 (двух) месяцев, представить в адрес продавца заверенные копии следующих документов: акта о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения или акта приема-передачи выполненных работ; копию технического паспорта на имущество, изготовленного с учетом произведенных изменений.

3.2.10.2. Реконструкцию, капитальный ремонт имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, или проведение иных работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности имущества, предусматривающих возведение надстроек и встроек, изменение фасадов, в результате чего изменяются объемно-планировочные характеристики и технико-экономические показатели в целом по зданию, в котором расположено имущество, производить только в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Градостроительным кодексом РФ, после обязательного письменного уведомления продавца за 30 (тридцать) дней до начала проведения таких работ, с приложением заверенных копий следующих документов: разрешения на реконструкцию имущества и (или) его капитальный ремонт и (или) проведения иных работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности имущества, выданного уполномоченным органом местного самоуправления или уполномоченной на то организацией; проектной документации на выполнение реконструкции имущества и (или) его капитального ремонта и (или) проведение иных работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности имущества, выполненной лицом, имеющим соответствующий допуск к работам по подготовке такой проектной документации; положительного заключения государственной экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 ГСК РФ.

По завершению проведения работ, указанных в п. 3.2.10.2 настоящего договора, в течение 2 (двух) месяцев представить в адрес продавца заверенные копии следующих документов: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после окончания проведения работ, оформленного в установленном порядке; копию технического паспорта на имущество, изготовленного с учетом произведенных изменений.

3.2.10.3. Без письменного согласия продавца не закладывать, не отчуждать, не обременять правами третьих лиц (в том числе передача имущества в аренду или временное безвозмездное пользование на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства по настоящему договору), не вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора.

3.2.10.4. Передавать имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, или его часть в аренду или временное безвозмездное пользование другим лицам только при письменном уведомлении покупателем продавца с обязательным приложением перечисленных ниже документов и указанием следующей информации в отношении юридического лица, физического лица или индивидуального предпринимателя, кому передается имущество в аренду (пользование): полное наименование; копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя (ЕГРЮЛ, ЕГРИП); копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе на территории Российской Федерации (ИНН); перечень видов деятельности, которые будут осуществляться на арендуемых (находящихся в пользовании) площадях.

При сдаче в аренду или временное безвозмездное пользование имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, или его части, покупатель обязан соблюдать следующие условия: имущество предоставляется в аренду (пользование) для осуществления видов деятельности не запрещенных законодательством Российской Федерации; срок действия договора аренды (пользования), по которому имущество предоставляется во временное пользование, не должен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства по настоящему договору.

В случае заключения договора аренды или временного безвозмездного пользования имущества в течение 1 (одного) месяца со дня заключения такого договора представить в адрес продавца его копию».

Общество возражает против включения в договор пункта 3.2.10 (подпункты 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3 и 3.2.10.4).

Поскольку указанные выше условия нормами действующего гражданского законодательства не предусмотрены в качестве существенных условий договора купли-продажи, суд при наличии возражений Общества исключает пункт 3.2.10 (подпункты 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3 и 3.2.10.4) из договора. При этом суд отмечает, что по общему правилу, предусмотренному пунктом 2 статьи 346 ГК РФ, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Таким образом, не зависимо от включения данного условия в договор купли-продажи, оно подлежит исполнению сторонами. Вместе с тем формулировки пункта 3.2.10, предложенные Комитетом, чрезмерно перегружены иными условиями, не предусмотренными нормами права, в связи с чем судом решено исключить данный пункт из договора полностью по требованию Общества.

Пункт 3.2.11 Комитет предлагает изложить в следующей редакции: «С момента подписания договора и до момента полного исполнения покупателем обязанностей, предусмотренных п.3.2.1 настоящего договора и снятия залога, обеспечить продавцу свободный доступ к имуществу для осуществления проверок сохранности имущества, указанного в п.1.1 настоящего договора».

Общество просит исключить пункт 3.2.11 из договора.

Статьей 34 Закона об ипотеке предусмотрено, что залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

Аналогичное положение предусмотрено в пункте 2 статьи 343 ГК РФ, согласно которому залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

В связи с изложенным, суд не находит оснований для исключения спорного пункта 3.2.11 из договора, в связи с чем излагает его в редакции Компании.

Также Комитетом включены в договор следующие пункты, касающиеся обязанностей покупателя (Общества):

пункт 3.2.12 – «Обеспечивать соблюдение экологических, санитарных, строительных норм при проведении ремонтных работ и реконструкции имущества».

пункт 3.2.13 – «Содержать прилегающую территорию в надлежащем санитарном состоянии».

пункт 3.2.15. – «Обеспечивать эксплуатационным (обслуживающим) организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся в имуществе, указанном в п. 1.1 настоящего договора, для выполнения необходимых проверочных работ, ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля».

Изложенные выше условия не предусмотрены нормами действующего гражданского законодательства в качестве обязательных для договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем по требованию Общества исключаются судом из договора.

Пункт 3.2.16 договора Комитет предлагает изложить в следующей редакции: «Покупатель обязуется до полного исполнения покупателем обязанностей, предусмотренных п. 3.2.1 настоящего договора и снятия залога:

3.2.16.1. Письменно в течение 10 (десяти) рабочих дней уведомлять продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов. В противном случае все извещения, уведомления, повестки и другие документы, направленные покупателю по реквизитам, указанным в договоре, считаются полученными покупателем.

3.2.16.2. По запросу продавца в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения такого запроса представлять продавцу документы, подтверждающие оплату за имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, а также пени за просрочку платежа при ее наличии.

Общество просит исключить пункт 3.2.16 из договора.

Поскольку законом и иными нормативными правовыми актами не предусмотрена обязанность покупателя по требованию продавца направлять в адрес последнего копии платежных документов, суд при наличии возражений Общества относительно данного условия, исключает пункт 3.2.16.2 из договора. Комитет как продавец не лишен возможности самостоятельно получать информацию о платежах по договору по сведениям, предоставляемым со счета Комитета УФК по Архангельской области.

Вместе с тем условие Комитета об обязанности покупателя информировать продавца об изменении почтовых и банковских реквизитов покупателя, суд считает разумным и необходимым для надлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи.

В данном случае судом также принято во внимание, что аналогичная обязанность продавца предусмотрена в пункте 3.1.2 договора, против которого покупатель не возражает.

На основании изложенного пункт 3.2.16 договора суд излагает в следующей редакции: «До полного исполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных п.3.2.1 настоящего договора и снятия залога, письменно в течение 10 (десяти) рабочих дней уведомлять Продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов».

Комитет предлагает включить в договор пункт 5.3, предусматривающий основания для расторжения договора купли-продажи по инициативе продавца, в следующей редакции: «По требованию продавца настоящий договор может быть расторгнут путем направления в адрес покупателя письменного уведомления о намерении расторгнуть договор во внесудебном порядке в следующих случаях, каждый из которых признается существенным нарушением настоящего Договора:

5.3.1. Покупатель нарушил сроки и суммы платежей, установленные графиком платежей (Приложение № 1), более чем 2 раза в течение 12 (двенадцати) последовательных календарных месяцев.

5.3.2. Покупатель нарушил условия, предусмотренные п. 3.2.10 настоящего договора.

В случае получения отказа от покупателя на предложение продавца о расторжении договора во внесудебном порядке по основаниям указанным в п.п. 5.3.1, 5.3.2, либо неполучения ответа в течение 30 (тридцати) дней со дня направления такого уведомления, продавец вправе обратиться с заявлением в суд о расторжении договора в одностороннем порядке и требованием возврата имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора».

Общество просит исключить из договора пункт 5.3 в полном объеме.

Поскольку пункт 3.2.10 исключен из договора, подпункт 5.3.2 также подлежит исключению.

В оставшейся части пункт 5.3 судом также решено исключить по следующим основаниям.

Основания изменения и расторжения договора предусмотрены статьей 450 ГК РФ. Последствия нарушения исполнения обязательства по оплате товара, проданного в рассрочку, указаны в статье 489 ГК РФ, согласно которой, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Закон № 159 - ФЗ не содержит специальных положений, касающихся оснований расторжения договора купли – продажи муниципального имущества.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Действующим законодательством не установлено, какое количество нарушений сроков оплаты приобретенного в рассрочку товара, какой продолжительностью и в течение какого периода, может стать основанием для одностороннего расторжения договора купли – продажи.

В отсутствие соглашения между сторонами по условиям пункта 5.3.1. договора, они не могут быть определены судом.

Принимая во внимание изложенное, пункт 5.3 подлежит исключению судом из договора полностью по требованию Общества. При этом суд отмечает, что отсутствие спорного пункта в договоре не препятствует Комитету защищать его права в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 486 ГК РФ, пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, статьей 450 ГК РФ.

В пункте 5.4 договора в редакции Комитета предусмотрено, что при расторжении договора по инициативе покупателя, либо в соответствии с п. 5.3 настоящего договора:

Пункт 5.4.1. Покупатель возвращает продавцу имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, уплачивает продавцу штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества, указанной в п. 2.1 настоящего договора, и плату за фактическое пользование занимаемого объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 настоящего договора, рассчитанную по методике, утвержденной органом местного самоуправления, за период с даты подписания настоящего договора, по дату расторжения настоящего договора и возврата продавцу имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора включительно.

Пункт 5.4.2. Денежные средства, подлежащие к уплате в соответствии с п. 5.4.1 настоящего договора, могут быть удержаны продавцом из сумм, поступивших от покупателя ранее в счет оплаты приобретаемого в рассрочку имущества.

В случае если сумма, подлежащая к уплате в соответствии с п. 2.2, п. 5.2, п. 5.4.1 настоящего договора, превышает сумму денежных средств, поступивших в счет оплаты приобретаемого в рассрочку имущества, оставшуюся сумму покупатель уплачивает в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения требования об уплате такой суммы по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего договора.

Пункт 5.4.3. Денежные средства, поступившие от покупателя в счет оплаты приобретаемого в рассрочку имущества и превышающие сумму денежных средств, подлежащих к уплате в соответствии с п. 2.2, п. 5.2, п. 5.4.1 настоящего договора, подлежат возврату покупателю после передачи имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, продавцу по передаточному акту, подписанному сторонами (при условии отсутствия претензий со стороны продавца к возвращаемому имуществу). Возврат денежных средств осуществляется на основании письменного заявления покупателя, в котором указываются банковские реквизиты для перечисления денежных средств, в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня получения такого заявления, но не ранее 30 (тридцати) календарных дней со дня подписания передаточного акта.

Общество просит исключить из договора пункт 5.4.1, 5.4.2, а пункт 5.4.3 изложить в следующей редакции: при расторжении договора по инициативе покупателя возврат денежных средств осуществляется на основании письменного заявления покупателя, в котором указываются банковские реквизиты для перечисления денежных средств, в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня получения такого заявления.

Как указывалось выше, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность покупателя уплатить штраф в случае расторжения договора купли – продажи, независимо от того, по каким основаниям расторгается договор.

Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки в связи с расторжением договора купли-продажи не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность. На основании изложенного пункты 5.4.1, 5.4.2 исключаются из договора по требованию Общества.

Каждая из сторон предлагает свою редакцию пункта 5.4.3 договора. При этом аргументированных доводов своей редакции ни одна из сторон настоящего спора не приводит. При таких обстоятельствах, поскольку данный пункт не содержит существенных условий договора купли-продажи, и стороны согласия относительно содержания данного пункта не достигли, суд считает правильным исключить его из договора.

Таким образом, пункт 5.4 исключается из договора полностью.

В пункте 7.3 договора в редакции Комитета предусмотрено, что если обстоятельства непреодолимой силы действует на протяжении 3 (трех) последовательных месяцев, и не обнаруживают признаков прекращения, настоящий договор может быть расторгнут продавцом и покупателем путем направления уведомления другой стороне.

Как указывалось выше, общие основания для изменения и расторжения договора предусмотрены статьей 450 ГК РФ, к которым условия, предлагаемые Комитетом в пункте 7.3 договора, не относятся. В связи с этим пункт 7.3 исключается из договора по требованию Общества. При этом судом принято во внимание, что Комитет против исключения данного пункта из договора в процессе судебного разбирательства не возражал.

В исковом заявлении Обществом были заявлены разногласия также по приложению № 1. Однако в судебном заседании 10.06.2014 Общество уточнило исковые требования, исключив приложения № 1 из перечня спорных пунктов. В связи с этим ранее заявленные разногласия по приложению № 1 судом не рассматриваются.

Поскольку часть пунктов изложена в редакции Общества, часть – в редакции Комитета суд в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ относит расходы по государственной пошлине и расходы по экспертизе на стороны в равных долях (поровну). При этом суд учитывает, что освобождение органов местного самоуправления от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Также суд считает необходимым отметить, что оснований для отнесения на Комитет расходов по экспертизе в полном объеме суд не усматривает, поскольку цена продажи была предложена Комитетом в размере 9 273 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 24.09.2013 № 2-174/13. Данная оценка проводилась Фондом на основании муниципального контракта № 74 на оказание услуг по оценке имущества от 03.09.2013. Действия Комитета по организации оценки рыночной стоимости имущества соответствовали требованиям Закона № 159-ФЗ, были необходимыми и разумными. В связи с этим суд исходит из общего принципа распределения судебных расходов при частичном удовлетворении иска: пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации Северодвинска (ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «ЗИГЗАГ» (ОГРН <***>):

Пункт 1.4 договора изложить в следующей редакции: «Имущество, указанное в п. 1.1. настоящего договора, передано Покупателю в аренду по договору аренды от 20.12.2004 № 03-07/256-04 сроком действия по 30.06.2015».

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 8 138 000 без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с экспертным заключением № 415-14рс от 03.04.2014.

Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга»».

Абзац второй пункта 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Срок рассрочки оплаты имущества – 7 (семь) лет с даты подписания настоящего договора.

Абзац третий и абзац четвертый пункта 2.3 договора исключить.

Пункт 2.4.2 договора изложить в следующей редакции: «В случае решения Покупателя произвести оплату имущества в размере, превышающем сумму очередного платежа по прилагаемому графику платежей (Приложение № 1), но меньше суммы задолженности по основному долгу, оставшейся после уплаты текущих обязательных платежей, Покупатель в течение 1 (одного) рабочего дня, следующего за днем произведенного им дополнительного платежа, письменно уведомляет Продавца о произведенном дополнительном платеже с указанием суммы и даты такого платежа, а также прилагает копию платежного документа.

Продавец в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты поступления такого уведомления от Покупателя, при условии подтверждения факта поступления денежных средств от Покупателя на счет Продавца, в указанной в уведомлении сумме, при обязательном условии отсутствия на дату поступления такого платежа и на дату получения уведомления неоплаченных Покупателем текущих обязательных платежей, производит перерасчет остатка суммы основного долга и процентов, начисленных на остаток суммы основного долга, с учетом произведенного Покупателем дополнительного платежа и одновременно с этим формирует уточненный График платежей, который подписывается Продавцом и Покупателем».

Пункт 2.4.3 договора изложить в следующей редакции: «Денежные средства, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, в размере, превышающем сумму очередного платежа по прилагаемому графику платежей (приложение № 1), но меньше суммы задолженности по основному долгу, оставшейся после уплаты текущих обязательных платежей, без письменного уведомления Продавца в порядке, предусмотренном п. 2.4.2 настоящего договора, направляются на погашение очередных платежей (основного долга и процентов, начисленных на сумму основного долга), следующих за текущим, при наступлении срока оплаты в соответствии с прилагаемым графиком платежей (приложение № 1). В данном случае перерасчет остатка суммы основного долга и процентов, начисленных на сумму основного долга, не производится».

Пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции: «Моментом надлежащего исполнения обязанностей по оплате имущества является поступление в полном объеме денежных средств на счет Продавца в сумме и в срок, указанные в п.п. 2.1, 2.3 настоящего договора, процентов, начисленных на сумму основного долга.

Пункт 3.1.1 договора изложить в следующей редакции: «Передать имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, Покупателю по передаточному акту в момент подписания настоящего договора.

Пункт 3.2.2 договора изложить в следующей редакции: «Принять имущество от Продавца в порядке, установленном настоящим договором».

Пункт 3.2.5 договора изложить в следующей редакции: «Принять на себя все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на имущество».

Пункт 3.2.7 договора изложить в следующей редакции: «В течение 1 (одного) месяца со дня государственной регистрации перехода права собственности на имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, в установленном действующим законодательством порядке, застраховать за свой счет имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора, в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения.

Копию договора страхования представить Продавцу в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня его заключения».

Пункт 3.2.8 договора изложить в следующей редакции: «Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц».

Пункт 3.2.9 договора изложить в следующей редакции: «Немедленно уведомлять Продавца о возникновении угрозы утраты или повреждения имущества».

Пункт 3.2.10 (подпункты 3.2.10.1, , 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.10.4) исключить.

Пункт 3.2.11 договора изложить в следующей редакции: «С момента подписания договора и до момента полного исполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных п.3.2.1 настоящего Договора и снятия залога, обеспечить Продавцу свободный доступ к имуществу для осуществления проверок сохранности имущества, указанного в п.1.1 настоящего договора».

Пункты 3.2.12, 3.2.13, 3.2.15 исключить.

Пункт 3.2.16 изложить в следующей редакции: «До полного исполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных п.3.2.1 настоящего договора и снятия залога, письменно в течение 10 (десяти) рабочих дней уведомлять Продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов».

Пункты 5.2, 5.3, 5.4 (подпункты 5.4.1, 5.4.2, 5.4.3) и 7.3 договора исключить.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации Северодвинска (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЗИГЗАГ» (ОГРН <***>) 15 000 руб. судебных издержек, 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Н.В. Бутусова.