Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования "Катунинское" (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163513, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Мангуст" (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163013, <...>)

о взыскании 47 333 руб. 34 коп.,

и исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мангуст"

к администрации муниципального образования "Катунинское"

о признании договора незаключенным,

при участии в заседании представителя администрации муниципального образования "Катунинское" ФИО1 по доверенности от 19.01.2015 и представителя общества с ограниченной ответственностью "Мангуст" – генерального директора ФИО2 (протокол общего собрания учредителей от 02.07.2013);

установил:

Администрация муниципального образования "Катунинское" (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Мангуст" (далее – Общество) 47 333 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате за период с сентября 2013 года по январь 2014 года по договору аренды от 09.09.2013 № 0124300018013000005-Д.

Исковые требования указаны с учетом ходатайства истца об уменьшении размера исковых требований, принятого протокольным определением арбитражного суда от 05 февраля 2015 года в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласился в связи с отсутствием факта передачи имущества в аренду ответчику по договору от 09.09.2013, нарушениями в процедуре проведения конкурса на право заключения договора аренды. Кроме того, ответчик ссылается на незаключенность договора аренды, поскольку государственная регистрация договора не произведена, а также на то обстоятельство, что отсутствие государственной регистрации договора аренды повлекло невозможность установить тарифы на услуги Общества.

Общество также предъявило исковое заявление к Администрации о признании договора аренды от 09.09.2013 № 0124300018013000005-Д незаключенным в связи отсутствием его государственной регистрации.

Исковое заявление Общества принято к производству Арбитражного суда Архангельской области, возбуждено производство по делу № А05-14298/2014.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 13 января 2015 года по делу № А05-14040/2015 дела № А05-14040/2014 и А05-14298/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Администрация с требованиями Общества не согласилось, указывает, что нарушения, допущенные при проведении конкурса на право заключения договора, были устранены путем совершения действий на обеспечение конкуренции; имущество передано Обществу по акту приема-передачи от 09.09.2013, использовалось ответчиком в спорный период.

Представитель Администрации в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал, просил отказать в удовлетворении требований Общества.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск Администрации, настаивал на удовлетворении требований о признании договора незаключенным.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

09.09.2013 между Администрацией (Арендодатель по договору) и Обществом (Арендатор по договору) заключен договор № 0124300018013000005-Д аренды объектов коммунального хозяйства, в соответствии с условиями которого Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование водопроводно-канализационного хозяйства согласно Приложению № 1 к договору.

В соответствии с Приложением № 1 к договору аренды от 09.09.2013 в редакции дополнительного соглашения от 22.10.2013 в перечень объектов муниципальной собственности МО «Катунинское», предоставляемых по договору аренды с последующим предоставлением услуг в сфере водоснабжения и водоотведения потребителям поселка Катунино-деревни Лахта вошли:

- водопроводные сети, 1970 года ввода в эксплуатацию, протяженностью 18 094 п.м.,

- канализационные сети, 1971 года ввода в эксплуатацию, протяженностью 11 564 п.м.,

- водонасосная станция 1-го подъема с оборудованием, 1958-1995 года ввода в эксплуатацию,

- водонасосная станция 2-го подъема с оборудованием, 1958-1995 года ввода в эксплуатацию,

- канализационная насосная станция № 1 с оборудованием, 1956 года ввода в эксплуатацию,

- канализационные очистные сооружения с оборудованием, 1971 года ввода в эксплуатацию.

Срок договора от 09.09.2013 определен на 5 лет с даты его подписания сторонами (пункт 1.3. договора).

Договор заключен с Обществом как с единственным лицом, заявившимся для участия в конкурсе на право заключения договора аренды объектов коммунального хозяйства, объявленного Администрацией, и признанного несостоявшимся.

Ранее в отношении имущества, указанного в договоре аренды от 09.09.2013, между сторонами были заключены договоры от 01.06.2013, 01.07.2013, 31.07.2013 аренды объектов коммунального хозяйство, указанное имущество передавалось от Администрации к Обществу по актам приема-передачи объектов коммунального хозяйства к договорам аренды.

Поскольку Общество, используя объекты коммунального хозяйства в период с сентября 2013 года по январь 2014 года, арендную плату за это пользование не внесло, Администрация обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, в свою очередь, просит признать договор аренды незаключенным в связи отсутствием его государственной регистрации.

Оценив обстоятельства дела, суд пришел к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Возражая относительно требований о взыскании арендных платежей по договору аренды от 09.09.2013, Общество ссылается на то обстоятельство, что имущество, указанное в договоре аренды, ответчиком во владение и пользование (в аренду) не принималось, акт приема передачи к договору аренды от 09.09.2013 не подписывался. Представленный Администрацией в обоснование факта приема-передачи имущества по договору от 09.09.2013 акт не является надлежащим доказательством, сфальсифицирован Администрацией, которая в одностороннем порядке проставила даты «09 сентября» на имеющихся у нее актах к предыдущим договорам аренды, которые подписывались Обществом.

Общество заявило о фальсификации Администрацией доказательства – акта от 09.09.2013.

Рассматривая ходатайство о фальсификации доказательств, суд предупредил сторон об уголовно-правовых последствиях заявления о фальсификации (представителя ООО «Мангуст» за заведомо ложный донос о преступлении по статье 306 УК РФ, представителей Администрации МО «Катунинское» за фальсификацию доказательств по гражданскому делу по статье 303 УК РФ) и предложил представителям Администрации изъять из числа доказательств акт приема-передачи к договору аренды от 09.09.2013, датированный 09.09.2013.

Представители отказать изъять указанное доказательство из числа доказательств.

В целях проверки достоверности заявления о фальсификации доказательств судом в судебном заседании обозревались оригиналы имеющихся у сторон экземпляров договоров аренды (от 01.06.2013, 01.07.2013, 31.07.2013, 09.09.2013), приложений к ним, актов приема-передачи, заслушивались объяснения представителей сторон.

Представители Администрации пояснили, что договоры аренды заключались путем направления сторонами друг другу экземпляров договоров, приложений и актов приема-переда, стороны подписывали указанные документы и проставляли даты, подписанные экземпляры возвращались другой стороне по договору.

Учитывая пояснения представителей Администрации о процедуре подписания договоров аренды и актов приема-передачи к ним, суд критически относится к проставленной на акте приема-передачи дате «09 сентября» и доводу Администрации о том, что этот акт является доказательством передачи имущества от истца ответчику во исполнение именно договора аренды от 09.09.2013.

Вместе с тем, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что ранее между сторонами существовали договорные отношения по поводу аренды имущества, указанного в договоре от 09.09.2013, факт предоставления этого имущества в аренду по предыдущим договорам аренды и факт подписания актов приема-передачи к предыдущим договорам аренды Обществом не оспаривается, а также отсутствие доказательств возврата Обществом Администрации имущества по истечении договоров, действовавших до договора от 09.09.2013, суд пришел к выводу о том, что факт использования Обществом на правах аренды в спорный период объектов, указанных в договоре аренды от 09.09.2013, является доказанным.

Используя имущество, Общество обязано было вносить плату за такое пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

Пунктом 4.6. договора от 09.09.2013 установлен годовой размер арендной платы в сумме 600 001 руб.

Администрация просит взыскать с ответчика арендную плату за период с сентября 2013 года по январь 2014 года исходя из размера арендной платы в сумме 600 001 руб. за пять лет (по 10 000 руб. в месяц соответственно), в связи с тем что, такой размер арендной платы по договору был предложен обществом в качестве условия исполнения контракта при заявке на участие в конкурсе на заключение договора аренды муниципального имущества. При объявлении конкурса начальная (минимальная) цена контракта была установлена в сумме 550 700 руб.

Суд считает такой расчет ежемесячной арендной платы не нарушающим права ответчика.

Проверив расчет общей суммы за заявленный период, суд находит его ошибочным в части определения арендного платежа за сентябрь 2013 года. Учитывая дату заключения договора аренды, размер арендной платы за сентябрь 2013 года составит с учетом округления 7000 руб., а общая сумма арендной платы за спорный период – 47 000 руб.

Согласно пункту 4.1. договора аренды арендатор обязуется ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за расчетным периодом, уплачивать арендную плату за арендуемое имущество.

В силу статей 309, 310 ГК РФ принятые обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В связи с изложенным, при отсутствии доказательств внесения Обществом арендной платы за спорный период, требования истца о взыскании задолженности являются обоснованными и подлежат удовлетворению в заявленной сумме.

Требования Общества о признании договора аренды незаключенным не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Договор аренды от 09.09.2012, заключены на 5 лет, в силу положений пункта 1 статьи 164, пункта 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации.

Между тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме того, в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сформулирована правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку договор аренды от 09.09.2013 не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, Общество, используя имущество на условиях подписанного сторонами договора аренды, приняло на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), в том числе по внесению арендных платежей, которые должны надлежаще исполняться. К таким обязательствам в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Договор аренды от 09.09.2013 был заключен по результатам конкурса по продаже права на заключение такого договора и между сторонами в договоре аренды от 09.09.2013 согласованы все существенные условия, данный договор исполнялся длительный период времени (имущество было предоставлено в аренду истцом и использовалось ответчиком).

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что Общество, являясь стороной этого договора, не может ссылаться на его незаключенность на основании отсутствия государственной регистрации.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел государственную регистрацию, но исполняется ими.

В связи с изложенным требования Общества удовлетворению не подлежат.

Возражения Общества со ссылкой невозможность установить тарифы на услуги Общества не принимаются судом. Заключая договор аренды, общество располагало информацией об отсутствии государственной регистрации прав муниципального образования на объекты недвижимости и должно было предполагать последствия данного обстоятельства.

Доводы Общества о нарушениях порядка проведения конкурса на право заключения договора аренды также не принимаются судом, поскольку доказательств признания судом недействительными торгов по продаже права на заключение договора аренды не представлено.

Государственная пошлина по иску Администрации, от уплаты которой она как орган местного самоуправления освобождена, подлежит взысканию с Общества в доход федерального бюджета в соответствии с частью 3 статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Государственная пошлина по иску Общества относится на него в силу части 1 статьи 110 названного кодекса.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мангуст" в пользу Администрации муниципального образования "Катунинское" 47 000 руб. долга.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований Администрации муниципального образования "Катунинское" к обществу с ограниченной ответственностью "Мангуст" отказать.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Мангуст" к Администрации муниципального образования "Катунинское" о признании незаключенным договора от 09.09.2013 № 0124300018013000005-Д аренды объектов коммунального хозяйства оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мангуст" в доход федерального бюджета 5486 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Б. Филипьева