Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «ДомКом» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчиков 43 519,32 руб. расходов по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома № 11 по ул. Комсомольской в г. Архангельске пропорционально доле муниципального имущества в общем имуществе дома.

Заявлением от 5.03.2009 истец в порядке статьи 49 АПК РФ изменил предмет иска, уточнил, что сумму 43 519,32 руб. просит взыскать в качестве неосновательного обогащения.

МО «Город Архангельск» иск не признает по основаниям, изложенным в отзыве, ссылается на то, что мэрия города Архангельска о проведении общего собрании собственников по вопросу проведения капитального ремонта не уведомлялась; истец не обращался в порядке, установленном Постановлением мэра № 331 от 13.07.2007, в МУП «Жилкомсервис» за возмещением расходов на капремонт, необходимых документов не предоставлял; истец не доказал необходимость проведения работ, они выполнены с нарушением установленных норм.

МУП «Жилкомсервис» с иском также не согласно, указывает на то, что в настоящее время муниципальный жилой фонд изъят у предприятия из хозяйственного ведения, в отношении МУП «Жилкомсервис» введена процедура наблюдения, настоящие требования являются реестровыми и не подлежат рассмотрению в исковом производстве.

Заслушав стороны, исследовав имеющиеся материалы дела, суд пришел к следующему.

Установлено, что ООО «ДомКом» с 4.08.2006 является управляющей компанией в отношении многоквартирного жилого дома № 11 по ул. Комсомольской в городе Архангельске.

Часть жилых помещений (квартир), общая площадь которых составляет 1 345,20 кв.м., являются муниципальными, что составляет 34,3 % от площади помещений в доме. До 1.07.2008 муниципальный жилой фонд, расположенный на территории города Архангельска, был закреплен на праве хозяйственного ведения за МУП «Жилкомсервис», которое в отношениях с гражданами выступало наймодателем и от имени муниципального образования заключало договоры найма жилых помещений. На основании Распоряжения мэра г. Архангельска от 27.06.2008 № 109р муниципальный жилой фонд, в том числе жилые помещения в доме 11 про ул. Комсомольская, был возвращен в казну муниципального образования, функции наймодателя муниципального жилищного фонда с указанной даты переданы МУ «Информационно-расчетный центр».

15.08.2006 состоялось общее собрание собственников дома № 11 по ул. Комсомольская по вопросу утверждения плана проведения капитальных работ в сентябре-декабре 2006 года, на котором было принято решение о проведении капитального ремонта в тепловом узле дома, стоимость которого не должна превышать 70 000 руб. (Протокол от 15.08.2006).

12.09.2006 между ООО «ДомКом» (заказчик по договору) и предпринимателем Берденниковым С.Н. (подрядчик по договору) заключен договор подряда на ремонт теплового узла в подвале дома № 11 по ул. Комсомольской, в рамках которого подрядчик обязался в срок до 20.09.2006 выполнить следующие ремонтные работы:

-изготовить и заменить 5 проржавевших радиусных труб диаметром 100 мм;

-разобрать и почистить скоростники-теплообменники для подогрева горячей воды;

-установить дополнительный вентиль и заменить 3 неработающих вентиля;

-заменить магистральные трубы, расположенные в подвале дома;

-устранить течь из труб розлива горячей воды в первом и во втором подвале дома.

Стоимость работ в размере 66 000 рублей согласована сторонами в локальной смете № 2006-036, являющейся приложением к договору.

18.09.2006 сторонами был подписан акт № 2 о приемке выполненных работ без каких-либо замечаний.

Согласно протоколу от 27.09.2006 общим собранием собственников многоквартирного дома № 11 по ул. Комсомольская была утверждена смета на выполненные по ремонту теплового узла работы в сумме 66 000 рублей, указанные работы решено принять.

21 октября 2006 года вновь состоялось общее собрание собственников многоквартирного дома 11 по ул. Комсомольской, на котором было принято решение о замене канализационного лежака в доме и утверждена сметная стоимость этих работ в сумме 112 487,23 руб.

14 декабря 2006 года между ООО «ДомКом» и предпринимателем Шумковым Д.А. заключен договор подряда, по условиям которого подрядчик обязался произвести ремонт канализационного лежака, расположенного в подвале дома № 11 по ул. Комсомольской, включающий замену чугунных труб на пластиковые трубы по всему подвалу дома до канализационного колодца.

Согласно пункту 4 указанного договора, стоимость работ составила 112 487,23 руб. в нее вошла оплата труда и стройматериалы. К договору приложены справка о стоимости работ и локальный ресурсный сметный расчет на указанную сумму.

12.01.2007 работы по замене канализационного лежака были приняты без каких-либо замечаний, о чем свидетельствует акт о приемке выполненных работ за январь 2007 года от 12.01.2007.

Ремонтные работы теплового узла и канализационного лежака были полностью оплачены обществом «ДомКом», о чем свидетельствуют платежные поручения № 66 от 24.11.2006, № 77 от 6.12.2006 и расходные кассовые ордера № 2 от 10.01.2007, № 6 от 12.01.2007, от 14.12.2006 от 19.12.2006.

Поскольку расходы, связанные с капитальным ремонтом дома в части доли, приходящейся на муниципальные квартиры, не возмещены, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании 43 519,32 руб.

Истец ссылается на то, что муниципальное образование, являясь собственником помещений в жилом доме, в силу статьи 210 Гражданского кодекса России и статьи 158 Жилищного кодекса России обязано нести расходы по капитальному ремонту общедомового имущества пропорционально своей доле в праве общей собственности, поэтому оно обязано возместить Обществу часть денежных средств по установке прибора учета тепловой энергии пропорционально своей доле.

Поскольку общая полезная площадь дома по ул. Комсомольская, 11 в соответствии с техническим паспортом составляет 3 921,90 кв.м., площадь помещений, находившихся в муниципальной собственности на дату принятия решения собственниками о проведении капитального ремонта – 1 354,20 кв.м., то возмещение расходов по расчету истца должно быть произведено в сумме 43 519,32 руб. (178 487,23 х 34,3 % - 17 701,80 руб.), где 34,3 % - доля неприватизированных квартир, 17 701,80 руб. – сумма, поступившая от нанимателей по статье «наем».

Обязанность собственника помещений по несению бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме предусмотрена статьями 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Статья 155 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Статья 154 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, согласно которой плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом, в названной норме указывается на то, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

Статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на то, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Согласно названной норме обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

В соответствии с договором управления многоквартирным домом, заключенным истцом в порядке статьи 162 ЖК РФ, истец обязался оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, перечень которых определяется на основании Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила), утв. постановлением Госкомитета по строительству и жилищной политике от 27.09.2003 №170 (пункт 2.1. договора).

Пунктами 5.2.8 и 6.2.13 Правил предусмотрено, что капитальный ремонт должен сопровождаться заменой коммуникаций водоснабжения, теплоснабжения и канализации (например, замена керамических труб стальными), гидроизоляцией смотровых колодцев и т.п. При этом, план (график) текущего и капитального ремонта должен включать гидравлические испытания, промывку, пробный пуск и наладочные работы с указанием сроков их выполнения.

Согласно пункту 2.4.2. Правил, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа и электроэнергии. Примерный перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в Приложении №8 к Правилам.

Как следует из Приложения №8 (пункт 3), при капитальном ремонте жилищного фонда производится замена печного отопления центральным, полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в том числе с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и запретом на установку стальных труб).

Из указанного выше следует, что ремонт теплового узла и канализационного лежака, сопровождающийся заменой труб, является работами капитального характера, которые не включаются в состав платы за жилое помещение (статья 154 Жилищного кодекса Российской Федерации), а подлежат дополнительному возмещению пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Следовательно, истец как управляющая компания вправе претендовать на возмещение своих затрат в полном объеме, включая долю, приходящуюся на неприватизированные квартиры.

При этом доводы ответчиков, касающиеся несоблюдения истцом Временного порядка участия наймодателя жилых помещений муниципального жилищного фонда в расходах на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, в которых собственники имущества выбрали и реализовали способ управления домом, утвержденного постановлением мэра города Архангельска от 13.07.2007 № 331, суд во внимание не принимает, поскольку данный правовой акт обратной силы не имеет и на правоотношения сторон, возникшие в 2006 году не распространяется.

Ссылку ответчиков на неполучение уведомления о дате и времени проведения общего собрания собственников квартир по вопросу капитального ремонта в доме суд также отклоняет ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решения о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой, строительстве пристроек и других зданий, ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений.

Из положений части 2 статьи 44 ЖК РФ следует, что решение о ремонте общего имущества должно приниматься собственниками.

Пунктом 4 статьи 45 ЖК РФ предусмотрено, что каждый собственник должен быть уведомлен о проведении общего собрания собственников не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Хотя доказательства надлежащего уведомления мэрии города Архангельска и МУП «Жилкомсервис» о проведении собрания в материалы дела не представлены, данное обстоятельство не может служить основанием для освобождения собственника от обязанности нести расходы, связанные с капитальным ремонтом дома. При этом суд учитывает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в силу пункта 5 статьи 46 ЖК РФ являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Обратное поставит муниципального собственника в более благоприятное положение по отношению к другим собственникам жилых помещений в доме, вынужденным нести бремя содержания общего имущества сверх установленной доли, что недопустимо.

Суд также отмечает, что ни собственник, ни владелец муниципального жилого фонда не воспользовались правом, предусмотренным пунктом 6 ст. 46 ЖК РФ на обжалование в суд решения, принятого общим собранием собственников помещений в данном доме.

Следовательно, решения общего собрания собственников многоквартирного дома о проведении работ по капитальному ремонту теплового узла и канализационного лежака в тепловом узле являются действительными и обязательными к исполнению.

Наличие решений собственников квартир от 15.08.2006, от 27.09.2006 и от 21.10.2006 о проведении ремонтных работ говорит о факте нуждаемости в таких работах, следовательно, необходимость проведения таких работ не должна подтверждаться какими-либо иными доказательствами, на чем настаивали ответчики.

Разрешая вопрос о надлежащем ответчике по делу, суд приходит к выводу о том, что отвечать по иску должно МО «Город Архангельск», поскольку оно как собственник в силу статьи 210 ГК РФ должно нести бремя содержания имущества.

Суд обращает внимание на то, что МУП «Жилкомсервис» владельцем муниципального имущества на дату рассмотрения дела не является, так как жилой фонд изъят из хозяйственного ведения предприятия на основании Распоряжения мэра города Архангельска № 109р от 27.06.2008.

Суд также отмечает, что в период действия спорных отношений отсутствовали правовые акты, делегирующие обязанность собственника по возмещению расходов на капитальный ремонт общего имущества иным лицам. Доказательства того, что муниципальное образование перечислило МУП «Жилкомсервис» денежные средства на возмещение затрат по капитальному ремонту дома 11 по ул. Комсомольская, материалы дела не содержат.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению за счет средств казны муниципального образования «Город Архангельск». Поэтому на основании статьи 1102 Гражданского кодекса РФ суд взыскивает с муниципального образования «Город Архангельск» в лице мэрии города Архангельска за счет средств муниципальной казны в пользу истца 43 519,32 руб. неосновательного обогащения. В удовлетворении иска, заявленного к МУП «Жилкомсервис», следует отказать.

Расходы по госпошлине на основании статьи 110 АПК РФ суд относит на муниципальное образование как сторону, проигравшую в судебном споре.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с муниципального образования «Город Архангельск» в лице мэрии города Архангельская за счет средств муниципальной казны в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДомКом» 43 519 руб. 32 коп. неосновательного обогащения, 1 740 руб. 77 коп. расходов по госпошлине.

В иске, заявленном к МУП «Жилкомсервис» муниципального образования «Город Архангельск», - отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Н.Ю. Антонова