Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению товарищества собственников жилья «Галушина 30/2» (ОГРН <***>; место нахождения: 163065, <...>)

к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «УК 3 «Наш дом – Архангельск» (место нахождения:жительства: 163051, <...>)

о передаче технической документации,

при участии в заседании представителей: от истца – ФИО1. (доверенность от 16.03.2012), от ответчика – ФИО2 (доверенность от 10.01.2012)

у с т а н о в и л : товарищество собственников жилья «Галушина 30/2» (далее – истец, Товарищество) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «УК 3 «Наш дом – Архангельск» (далее – ответчик, Общество), в котором просит:

1) обязать Общество не чинить Товариществу препятствий к управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу:

- прекратить оказание услуг по управлению домом,

- прекратить выставление счетов и сбор денежных средств за услуги по управлению домом,

- расторгнуть договоры, заключенные Обществом с ресурсоснабжающими и подрядными организациями на обслуживание дома 30 корп. 2 по ул. Галушина в г. Архангельске

2) обязать Общество передать Товариществу техническую документацию и иные документы, связанные с управлением домом № 30 корп. 2 в г. Архангельске (по списку, указанному в уточнении предмета иска), ключи от подвала (подъезды 1 и 2), от домофона, от чердачного помещения (ключи от замков в подъездах 1 и 2), поквартирные и личные карточки граждан, архивные карточки регистрации граждан.

3) в случае отсутствия у Общества какого – либо документа из указанного в перечне восстановить за свой счет отсутствующие документы и в срок не позднее 30 календарных дней со дня вступления решения в законную силу передать их Товариществу

Предмет иска уточнен истцом в заявлении от 10.05.2012 в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 18.05.2012 в отдельное производство выделено производство по требованию о передаче поквартирных и личных карточек граждан, архивных карточек регистрации граждан.

Ответчик иск не признает, ссылаясь отсутствие оснований для расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного с собственниками помещений в доме 30 корп. 2 по ул. Галушина в г. Архангельске, Общество также полагает, что правомерность его избрания качестве управляющей организации может быть оспорена только в суде общей юрисдикции, по иску собственников помещений.

Изучив материалы дела, суд установил: решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 30 корп. 2 по ул. Галушина в г. Архангельске от 21.10.2006 управляющей организацией выбрано ООО «Управляющая компания «Наш дом – Архангельск» (далее – Компания).

С 01.05.2011 года управление многоквартирным домом осуществляет Общество, на основании решения собрания собственников помещений от 24.12.2010.

На состоявшемся в октябре 2011 года общем собрании собственников помещений, проведенном в форме заочного голосования, принято решение о расторжении договора с Обществом и выборе нового способа управления многоквартирным домом – товариществом собственников жилья. Также приняты решения о создании Товарищества и утверждении его устава.

Государственная регистрации Товарищества проведена 01.11.2011.

Отказ Общества от передачи Товариществу технической документации, связанной с управлением многоквартирным домом, послужил основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично, по изложенным ниже основаниям.

Статья 161 Жилищного кодекса предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.

Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).

Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации, на что указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 № 7677/11.

Выбор способа управления многоквартирным относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как следует из статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

В силу пункта 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в могоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Материалами дела подтверждается, что в сентябре 2011 года собственники помещений в многоквартирном доме 30 корп. 2 по ул. Галушина в г. Архангельске были надлежащим образом, в письменной форме, под роспись, извещены о проведении общего собрания в форме заочного голосования по вопросам о выборе способа управления домом, создании товарищества собственников жилья, и другим вопросам, указанным в повестке дня.

Собрание проведено в период с 01 по 15 октября 2011 года, его результаты оформлены протоколом от 15.10.2011.

Как следует из протокола, участие в собрании приняли собственники помещений, обладающие 3 426,4 голосов, что соответствует 89,25% от общего количества голосов собственников помещений (площадь помещений многоквартирного дома составляет 3 839 кв.м.).

Из них за расторжение договора с Обществом проголосовали 100% принявших участие в голосовании, за выбор нового способа управления и создание Товарищества – 99,1% и 100% голосов соответственно.

В материалы дела представлены подлинники решений собственников, принявших участие в собрании, и документы, подтверждающие их право собственности.

Основания для вывода о недействительности решения собрания от 15.10.2011 об изменении способа управления многоквартирным домом на управление товариществом собственников жилья у суда отсутствуют.

Доводы Общества о том, что проведению собранию в форме заочного голосования не предшествовало проведение собрания в форме совместного присутствия, судом не принимаются, поскольку не являются достаточными для вывода о недействительности решения собрания, проведенного в форме заочного голосования.

Ссылка ответчика на расхождения между повесткой дня, указанной в сообщении о проведении собрания и в решениях собственников помещений также не может быть принята судом. И в той и в другой повестке значатся вопросы о выборе способа управления многоквартирным домом и создании товарищества. Повестка дня дополнена вопросом о расторжении договора с управляющей организацией, непосредственно связанным с вопросом о выборе способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.

Согласно пункту 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

Состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, определен пунктом 26 Правил.

Товарищество с ноября 2011 года неоднократно предлагало Обществу прекратить осуществление функций по управлению многоквартирным домом, собственники которого выбрали иной способ управления, передать Товариществу техническую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, ключи от подвальных и чердачных помещений.

Общество не оспаривает, что располагает частью истребуемой Товариществом документации. Часть документации получена Обществом от Компании, часть оформлена в период осуществления функций управляющей организации.

После принятия собственниками помещений решений об изменении способа управления многоквартирным домом, у Общества отсутствуют правовые основания для выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме, удержания технической документации, связанной с управлением домом, тем более, что в материалах дела отсутствуют доказательства того. что управление домом 30 корп. 2 по ул. Галушина Общество осуществляет на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме.

Обществом представлен протокол итогов голосования внеочередного общего собрания собственников помещений (в форме заочного голосования) от 24.12.2010 и решения собственников помещений.

По данным протокола инициатором собрания выступила ФИО3, она же является единственным лицом, ответственным за подсчет голосов. Участие в собрании приняли собственники, обладающие 67% голосов об общего числа голосов собственников помещений. На собрании принято решение о расторжении договора с Компанией и о выборе Общества управляющей организацией.

Доказательства извещения собственников помещений о проведении собрания не представлены.

Как следует из пояснений представителей истца ФИО4, ФИО1, ФИО5 являющихся также собственниками квартир в этом доме, собрание по выбору Общества как управляющей организации, ни в декабре 2010 года, ни в иное время не проводилось. ФИО6, указанная инициатором собрания, в доме не проживает около пяти лет. Неоднократные попытки выйти с ней на связь с тем, чтобы установить обстоятельства составления протокола, не дали результата. При этом, выступив инициатором собрания и выполнив подсчет голосов, ФИО6 не приняла участия в голосовании (её решение отсутствует). Представители истца также обратили внимание, что в состав представленных истцом решений собственников включено решение ФИО7, собственника квартиры 67, которой на момент голосования было меньше трех лет (дата рождения – 24.02.2008).

Свидетели ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, собственники квартир в доме 30 корп. 2 по ул. Галушина, также пояснили суду (в судебном заседании 20.04.2012), что о собраниях по выбору новой управляющей компании ни они, ни другие жильцы дома не извещались, сами собрания не проводились. Из представленных в материалы дела решений ими заполнены только решения собрания, состоявшегося в форме заочного голосования в октябре 2011 года, когда было создано Товарищество. Решения собрания, состоявшегося в декабре 2010 года, свидетелями не заполнялись и не подписывались.

В материалы дела также представлены данные опроса собственников квартир в доме по поводу их участия в собрании в декабре 2010 года. Все опрошенные подтвердили, что не были извещены о собрании, не принимали в нем участия, не подписывали бюллетени заочного голосования.

Свидетель ФИО13 в судебном заседании 12.04.2012 пояснила суду, что в декабре 2010 года она являлась сотрудником Компании и в ее должностные обязанности входило взаимодействие с населением. При делении Компании на «номерные» были проведены беседы со старостами домов, которым были розданы бланки для голосования. Ответственным за прием этих бланков являлась она, и передавала их Компании. От собственников дома по ул. Галушина 30 корп. 2 бланки не поступали. Староста дома ФИО4 в это время судилась с управляющей компанией по поводу тарифов и не принимала мер по проведению собрания о смене управляющей компании. Свидетель общалась с ФИО4 и знала ситуацию по дому. Информацией о протоколе собрания от 24.12.2010 и решениях собственников, представленных ответчиком суду, свидетель не располагает.

Общество доказательства недостоверности пояснений представителей сторон и свидетелей не представило, ходатайство о вызове свидетелями собственников помещений, не допрошенных судом, о назначении экспертизы с целью установления подлинности решений собственников помещений о выборе Общества управляющей организацией, не заявило. Документы, позволяющие установить достоверность подписи самой ФИО6,, выступившей инициатором собрания, но не принявшей в нем участия, отсутствуют. Общество, не оспаривая, что его сотрудник ФИО13 не принимала документов по проведению собрания собственников помещений в доме по ул. Галушина 30 корп. 2, не представило суду сведения о сотруднике Общества, принявшем у ФИО14 или иного лица документы по проведению собрания в декабре 2010 года, что позволило бы суду вызвать это лицо в качестве свидетеля.

К управлению домом Общество приступило только с 01.05.2011, после составления между ООО «УК «Наш дом – Архангельск» и Обществом акта от 30.04.2011 о техническом состоянии дома и приеме – передаче технической документации.

Оценив с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы, пояснения представителей сторон и свидетелей, суд пришел к выводу об отсутствии достаточных, относимых и допустимых доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что передача дома по ул. Галушина 30 корп. 2 в г. Архангельске от одной управляющей компании другой состоялась на основании решения собственников помещений в этом доме, а не на основании решения самих управляющих компаний. Правом на управление многоквартирным домом Общество не располагает.

Отсутствие со стороны собственников помещений обращения в суд общей юрисдикции с заявлением о признании протокола от 24.12.2010 недействительным, не препятствует оценке этого протокола при рассмотрении данного дела в совокупности и взаимной связи с другими доказательствами.

Как и остальные представленные в материалы дела доказательства протокол от 24.12.2010 не имеет заранее установленной юридической силы (пункт 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного, суд признает правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению требования Товарищества к Обществу о прекращении оказания услуг по управлению многоквартирным домом и выставления счетов за эти услуги.

Суд признает подлежащими удовлетворению требования Товарищества о передаче технической документации в части документации, имеющейся у Общества:

- технического паспорта жилого дома с экспликацией и поэтажными планами,

- актов разграничения эксплуатационной ответственности электрических сетей и сетей теплоснабжения,

- паспортов на : тепловычислитель ВКТ-7 42530

расходомер ПРЭМ2 - 32 подача № 131714

расходомер ПРЭМ 32 обратка № 207826

счетчики электроэнергии Меркурий 230 № 06218261,

термопары КТСПН № 5241,

счетчики электроэнергии Меркурий 230 № 06226883,

- актов, схем установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета (с датами поверок) на :

тепловычислитель ВКТ-7 42530

расходомер ПРЭМ2 – 32 подача № 131714

расходомер ПРЭМ - 32 обратака № 207826

счетчик электроэнергии Меркурий 230 № 06218261,

термопары КТСПН № № 5241,

счетчик электроэнергии Меркурий 230 № 06226883,

- актов выполненных работ по системам отопления и горячего водоснабжения,

- актов испытания на прочность и плотность оборудования систем отопления,

- актов на испытание, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления,

- паспортов лифтового хозяйства,

- актов осмотров жилого дома

Суд также признает правомерным истребование у Общества ключей от подвальных помещений (подъезды № 1 и № 2), от домофона, и от чердачных помещений.

В удовлетворении требования о расторжении договоров, заключенных Обществом с ресурсоснабжающими и подрядными организациями на обслуживание дома № 30 корп. 2 по ул. Галушина в г. Архангельске суд отказывает.

Перечень подлежащих расторжению договоров суду не представлен. Стороны по этим договорам в рассмотрении дела не участвуют.

Порядок расторжения договоров определен главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможность расторжения по инициативе новой управляющей организации договоров, заключенных прежней управляющей организацией с ресурсоснабжающими и иными организациями, законом не предусмотрена.

При смене управляющих организаций новая управляющая организация не лишена возможности заключить все договоры, необходимые для управления многоквартирным домом.

Суд отказывает в удовлетворении иска в части документации, которой Общество не располагает а также в удовлетворении требования о возложении на Общество обязанности по её изготовлению.

При этом суд учитывает, что дом построен более 20 лет назад, что не позволяет истребовать или изготовить проектно – сметную документацию.

Кроме того, в отсутствие у Общества правовых оснований для управления домом, отсутствует и обязанность по восстановлению технической документации, которая Обществу не передавалась и не составлялась самим Обществом в период управления многоквартирным домом.

По этой же причине не подлежит оформлению Обществом и документация на земельный участок, на котором расположен жилой дом.

Исковые требования удовлетворены судом в части требований о прекращении Обществом предоставления услуг по управлению многоквартирным домом и выставления счетов на оплату этих услуг, и в части истребования технической документации, имеющейся у Общества. В удовлетворении иска в остальной части суд отказывает.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на Общество.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания 3 «Наш дом – Архангельск» в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу прекратить оказание услуг по управлению по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, и прекратить выставление счетов на оплату этих услуг.

Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания 3 «Наш дом – Архангельск» в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу передать товариществу собственников жилья «Галушина 30/2»:

- технический паспорт жилого дома с экспликацией и поэтажными планами,

- акты разграничения эксплуатационной ответственности электрических сетей и сетей теплоснабжения,

- паспорта на : тепловычислитель ВКТ-7 42530

расходомер ПРЭМ2 - 32 подача № 131714

расходомер ПРЭМ 32 обратка № 207826

счетчики электроэнергии Меркурий 230 № 06218261,

термопары КТСПН № 5241,

счетчики электроэнергии Меркурий 230 № 06226883,

- акты, схемы установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета (с датами поверок) на :

тепловычислитель ВКТ-7 42530

расходомер ПРЭМ2 – 32 подача № 131714

расходомер ПРЭМ - 32 обратака № 207826

счетчик электроэнергии Меркурий 230 № 06218261,

термопары КТСПН № № 5241,

счетчик электроэнергии Меркурий 230 № 06226883,

- акты выполненных работ по системам отопления и горячего водоснабжения,

- акты испытания на прочность и плотность оборудования систем отопления,

- акты на испытание, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления,

- паспорта лифтового хозяйства,

- акты осмотров жилого дома

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания 3 "Наш дом-Архангельск" (место нахождения: 163051, <...>; , 163000, <...>) в пользу товарищества собственников жилья «Галушина 30/2» (ОГРН <***>; место нахождения: 163065, <...>) 4 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

И.А.Макаревич