Гражданский кодекс часть 1

к муниципальному казенному учреждению "Отдел муниципального имущества и земельных ресурсов" администрация муниципального образования "Онежский муниципальный район" (ОГРН <***>; место нахождения: 164840, <...>)

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи

при участии в заседании суда представителей

истца ФИО1, ФИО2 (доверенности от 27.02.2013)

ответчика ФИО3 (по доверенности от 09.01.2012), ФИО4 (по доверенности от 04.02.2013)

Суд установил следующее:

Общество с ограниченной ответственностью «Онега – Хлеб» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении с муниципальным казённым учреждением «Отдел муниципального имущества и земельных ресурсов» администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» (далее - Отдел, ответчик) договора купли-продажи № 1118 от 14.12.2012 (далее – договор купли-продажи).

Договор купли-продажи заключается сторонами на основании Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» №159-ФЗ от 22.07.2008 (далее- Закон №159-ФЗ).

Разногласия возникли по пунктам 1.1., 2.1., 3.3. и пункту 7 Приложения № 1 к договору купли-продажи.

Отдел возражает против требований Общества по мотивам, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил.

На основании договора аренды №191 от 01.12.2003 (в редакции соглашений от 27.06.2007 и от 01.01.2012) Общество с 01.12.2003 арендует помещения общей площадью 588,2 кв.м. на 1-м, 2-м этажах и в подвале в здании супермаркета «Космос» по пр. Ленина, д. 188/5 в г. Онеге Архангельской области.

29.06.2012 Общество обратилось в Администрацию муниципального образования «Онежский муниципальный район» с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованных помещений.

13.11.2012 Администрацией муниципального образования принято постановление №1151 об отчуждении нежилых помещений площадью 588,2 кв.м. в здании по пр. Ленина 188/5 в г. Онеге. Также постановлено предложить Обществу реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене 13 728 000 руб. без учета НДС путем заключения договора купли-продажи.

16.11.2012 Отдел направил Обществу письмо №746, в котором предложено реализовать преимущественное право на приобретение помещений, подписав заявление о реализации преимущественного права (по прилагаемой форме), заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства (по прилагаемой форме), акт сверки расчетов. Также был направлен проект текста договора купли-продажи (без подписи со стороны продавца).

26.11.2012 Общество подало заявление о реализации преимущественного права на выкуп помещений и соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства.

Затем Обществу была направлена оферта - договор купли-продажи от 14.12.2012 №1118, который Общество подписало с протоколом разногласий от 14.12.2012 по пункту 1.1. (предмет договора), пункту 2.1. (цена выкупаемого имущества), пункту 3.3.(условие о запрете на распоряжение выкупаемым имуществом до полной оплаты), пункту 7 Приложения №1 (ответственность за несвоевременное внесение выкупных платежей).

Отдел с протоколом разногласий Общества от 14.12.2012 не согласился, настаивал на принятии условий, изложенных первоначально в договоре купли-продажи от 14.12.2012.

Протокол согласования разногласий от 14.12.2012 сторонами не подписан.

Заключение договора купли-продажи на основании Закона № 159-ФЗ является обязательным для Отдела и в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК Российской Федерации Общество вправе передать возникшие при заключении договора разногласия для их урегулирования судом.

Из материалов дела следует, что ещё до направления Обществу проекта договора купли-продажи от 14.12.2012 №1118 между сторонами состоялась переписка, касающаяся вопросов, по которым разногласия переданы на рассмотрение суда (переписка к проекту текста договора от 16.11.2012).

Пункт 1.1. изложен в договоре купли-продажи следующим образом: «Покупатель обязуется принять и оплатить, а Продавец передать в собственность Покупателю нежилое помещение общей площадью 588,2 кв.м. (этаж 1, 2 , подвал), номера на поэтажном плане 1-го этажа - с 1 по 11, с 13 по 16, 2-го этажа - с 1 по 3, с 9 по 12, 14, подвала – с 12 по 16, расположенное по адресу: Архангельская область, Онежский муниципальный район, МО «Онежское», <...>, именуемое в дальнейшем «Имущество», на условиях, определенных в постановлении администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» от 13.11.2012 №1151 «Об отчуждении муниципального имущества и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

Общество просит пункт 1.1 договор купли-продажи изложить в редакции: «Покупатель (Общество) обязуется принять и оплатить, а Продавец (Отдел) - передать в собственность Покупателю часть нежилого здания общей площадью 855,6 кв.м. по пр. Ленина, 188/5 в г. Онеге Архангельской области. Покупателю передается в собственность часть нежилого здания, в частности помепщения1-го, 2-го этажа (номера на поэтажном плане 1 этаж - с 1 по 11, с 13 по 16, 2-ой этаж – с 1 по 3, с 9- по 12, 14), а также места общего пользования здания площадью, пропорционально доле собственности на здание: все помещения подвала, лестничные клетки, крыша, коридоры и др. Часть здания общей площадью 855,6 кв.м. передается Покупателю со всеми коммуникациями, с оформленными в установленном порядке ресурсами (тепло, электричество, подача и отведение воды, телефонные линии). Вместе с приобретаемым имуществом Покупатель приобретает право на земельный участок площадью 1 617 кв.м., на котором располагается здание. (Условия приобретения право на земельный участок: приватизация или постоянное (бессрочное) пользование).

В обоснование исковых требований Общество указывает, что нежилые помещения площадью 588,2 кв.м., которые Общество арендовало, не включают помещения общего пользования (лестничные клетки, лестницы, холлы, коридоры и т.п.), а также помещения, в которых располагаются инженерные коммуникации и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения. Вспомогательные помещения неразрывно связаны с выкупаемыми Обществом помещениями, без них невозможно обслуживание выкупаемых помещений. Общество ссылается на Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий», в пункте 5 которого указано, что при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Таким образом, Общество просит включить в состав выкупаемого имущества помещения, которые, по мнению Общества, являются вспомогательными, и право собственности на них возникает у Общества в силу прямого указания закона.

Кроме того, Общество просит включить в состав выкупаемого имущества земельный участок площадью 1 617 кв.м., на котором расположено здание торгового центра «Космос», ссылаясь на положения статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что при переходе права собственности на здание (строение, сооружение) к лицу, такое лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка.

Пункт 2.1. договора купли-продажи о выкупной цене Общество просит изложить в редакции: «Рыночная стоимость указанного в пункте 1.1. имущества составляет 16 000 678 руб. 27 коп. без учета НДС».

Стоимость в размере 16 000 678 руб. 27 коп., предлагаемая Обществом, определена с учетом вспомогательных помещений и земельного участка, которые Общество считает необходимым включить в состав выкупаемого имущества.

Отдел считает, что на основании Закона №159-ФЗ Общество вправе претендовать на выкуп только тех помещений, которые Общество арендовало по договору аренды №191 от 01.12.2003. Вопрос о порядке пользования общими помещениями в здании должен решаться по согласованию с собственником иных помещений в здании, но не путем расширения объекта купли-продажи. Общество не арендовало земельный участок, на котором расположено здание и находящиеся в нем помещения Общества. Поскольку Общество арендует несколько помещений в здании, но не здание в целом, Общество не вправе претендовать на предоставление всего земельного участка, сформированного под зданием.

Суд считает, что условия по пунктам 1.1 и 2.1 договора купли-продажи не подлежат принятию в редакции Общества по следующим причинам.

Согласно статье 1 Закона №159-ФЗ указанный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество),

Согласно статьей 3 Закона №59-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество,

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из содержания указанных норм следует, что на основании Закона №159-ФЗ и в предусмотренном им порядке может быть выкуплено то имущество, которое было объектом аренды, т.е. то имущество, по поводу которого был заключен договор аренды и которое было указано в предмете договора аренды.

Как указано в пункте 1.1. договора аренды №191 от 01.12.2003, Обществу в аренду были предоставлены помещения общей площадью 588,2 кв.м. на 1-м, 2-м этажах и в подвале, нумерация и назначение которых указана в соответствии с данными технического паспорта.

Таким образом, арендуемым для Общества имуществом были помещения площадью 588,2 кв.м., следовательно, преимущественное право выкупа Общество может реализовать только в отношении указанных помещений.

Указание в пункте 1.1. договора аренды на то, что Обществу предоставляются помещения вышеуказанной площади с земельным участком, обеспечивающим использование помещений площадью пропорционально занимаемой площади здания, не свидетельствует о заключении сторонами договора аренды земельного участка, поскольку земельный участок как объект аренды не поименован (не указан кадастровый номер, площадь земельного участка), исходя из буквального прочтения условий пункта 1.1. следует что стороны заключали договор по поводу аренды помещений, а не земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ней частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку договором аренды №191 от 01.12.2003 было предусмотрено, что арендная плата в части земельной составляющей рассчитается и уплачивается отдельно от платы за помещения, то внесение арендной платы за земельный участок само по себе также не свидетельствует о заключении сторонами договора аренды этого земельного участка.

Таким образом, Общество не арендовало земельный участок площадью 1 617 кв.м., на котором расположено здание, поэтому выкуп земельного участка Общество может осуществит только на основании и в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации, а не на основании Закона №159-ФЗ в порядке реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованных помещений.

Помещения, которые Общество считает общим имуществом и просит включит в состав выкупаемого имущества, не могут быть предоставлены в собственность Общества на основании Закона №159-ФЗ, поскольку к отношениям собственников помещений по поводу общего имущества в здании подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В связи с изложенным суд принимает условия договора купли-продажи по пунктам 1.1 и 2.1. в редакции ответчика.

Разногласия по пункту 3.3.

Согласно пункту 3.3. в редакции ответчика «Покупатель не вправе до полной оплаты стоимости имущества отчуждать его или распоряжаться иным образом».

Общество считает, что такая формулировка необоснованно ограничивает Общество на период выкупа имущества на распоряжение помещениями путем сдачи их в аренду, поэтому просит пункт 3.3. изложить в редакции: «Покупатель не вправе до полной оплаты стоимости имущества продавать его, вносить в уставный (складочный) капитал Общества и иным образом распоряжаться без согласия залогодержателя».

Суд считает доводы Общества в этой части обоснованными в силу следующего.

Согласно пункту 5 статьи 5 Закона №159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Таким образом, при выкупе имущества в порядке Закона №159-ФЗ с условием о рассрочке залог наступает в силу закона, продавец приобретает статус залогодержателя.

Поскольку Закон №159-ФЗ и Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества от 21.12.2001 №178-ФЗ не устанавливают какой-то специальный режим залога в отношении отчужденного государственного (муниципального) имущества, то в данном случае подлежат применению общие нормы Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ.

Согласно статье 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем путем продажи, дарения, обмена лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, по общему правилу, отчуждение заложенного имущества допускается, но лишь с согласия залогодержателя, при отчуждении залог сохраняет силу. Распоряжение заложенным имуществом без согласия залогодержателя влечет недействительность сделки по распоряжению.

Учитывая доводы Общества, суд не находит оснований для полного запрета Обществу распоряжаться имуществом любым образом до момента его полной оплаты, считая, что возможность распоряжения имуществом с согласия залогодержателя не нарушает права залогодержателя и отвечает балансу интересов сторон.

Таким образом, условия по пункту 3.3 суд принимает в редакции Общества.

Разногласия по пункту 7 Приложения № 1 об ответственности в случае просрочки внесения выкупных платежей стороны сняли в ходе судебного разбирательства, придя к единой редакции данного пункта, излагаемой в следующем виде: «За просрочку платежа Продавец вправе взыскать с Покупателя проценты за пользование чужими денежными средствами исходя из учетной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в соответствии со статьей 395 ГК РФ».

В соответствии со статьей 110 АПК Российской Федерации судебные расходы относятся на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований. При урегулировании разногласий судом была принята позиция ответчика (по пунктам 1.1. и 2.1.) и позиция истца (пункт 3.1.), поэтому госпошлина относится на сторон в равном размере.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Онега- Хлеб» и муниципальным казенным учреждением «Отдел муниципального имущества и земельных ресурсов» администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества №1118 от 14.12.2012.

Пункт 1.1 договора изложить в редакции: «Покупатель обязуется принять и оплатить, а Продавец передать в собственность Покупателю нежилое помещение общей площадью 588,2 кв.м. (этаж 1, 2 , подвал), номера на поэтажном плане 1-го этажа - с 1 по 11, с 13 по 16, 2-го этажа - с 1 по 3, с 9 по 12, 14, подвала – с 12 по 16, расположенное по адресу: Архангельская область, Онежский муниципальный район, МО «Онежское», <...>, именуемое в дальнейшем «Имущество», на условиях, определенных в постановлении администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» от 13.11.2012 №1151 «Об отчуждении муниципального имущества и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

Пункт 2.1. договора изложить в редакции: «Согласно отчету об оценке от 15.10.2012 рыночная стоимость указанного в пункте 1.1. настоящего договора Имущества составляет 13 728 000 руб. (тринадцать миллионов семьсот двадцать восемь тысяч) руб., без НДС».

Пункт 3.3. договора изложить в редакции: «Покупатель не вправе до полной оплаты стоимости Имущества продавать его, вносить в уставный (складочный) капитал и иным образом отчуждать без согласия залогодержателя».

Пункт 7 Приложения №1 к договору изложить в редакции: «За просрочку платежа Продавец вправе взыскать с Покупателя проценты за пользование чужими денежными средствами исходя из учетной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в соответствии со статьей 395 ГК РФ».

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Отдел муниципального имущества и земельных ресурсов» администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Онега – Хлеб» 2 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран