Гражданский кодекс часть 1

об обязании Северодвинского муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное хозяйство» передать обществу с ограниченной ответственностью «Наш город» техническую и иную документацию на многоквартирный дом №3 по улице Народная в г.Северодвинске, необходимую для управления многоквартирным домом,

при участии в открытом судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 (доверенность от 16.12.2009), ФИО2 (доверенность от 16.12.2009),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 11.01.2010),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Наш город» (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Северодвинскому муниципальному унитарному предприятию «Жилищно-коммунальное хозяйство» (далее – ответчик, СМУП «ЖКХ») об обязании Северодвинского муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное хозяйство» передать обществу с ограниченной ответственностью «Наш город» техническую и иную документацию на многоквартирный дом №3 по улице Народная в г.Северодвинске, необходимую для управления многоквартирным домом. Требование изложено с учетом уточнения от 01.02.2010.

В судебном заседании представители истца заявленное требование поддержали.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что СМУП «ЖКХ» осуществляет техническую эксплуатацию жилого дома №3 по ул. Народной (в том числе на момент рассмотрения судом дела). Ответчик на основании соглашения о сотрудничестве от 20.09.2007 выполняет работы технического характера, ведет регистрационный учет проживающих в доме граждан, ведет домовые книги. В своих пояснениях представитель ответчика пояснил, что указанную деятельность по технической эксплуатации жилого многоквартирного дома, по регистрационному учету граждан, ведению домовой книги ответчик осуществляет без заключения с собственниками названного дома договора управления. По мнению представителя ответчика, Северодвинское муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальное хозяйство» не является управляющей организацией и не обязано передавать обществу с ограниченной ответственностью «Наш город» техническую и иную документацию на многоквартирный дом №3 по улице Народная в г.Северодвинске, необходимую для управления многоквартирным домом. По мнению, представителя ответчика, ответчик 28.01.2010 направил техническую документацию на жилые дома застройщику (ОАО «АРОИЖК») с письмом №10-2-623.

Заслушав представителей истца, ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что в период с 08.09.2009 по 12.09.2009 собственниками многоквартирного дома №3 по улице Народная города Северодвинска проведено заочное голосование, в ходе которого собственниками спорного многоквартирного жилого дома было принято решение о расторжении договора управления с управляющей организацией - Северодвинское муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальное хозяйство» и о выборе управляющей организации ООО «Наш город».

Решение собственников многоквартирного дома №3 по улице Народной города Северодвинска оформлено протоколом №1 от 12.09.2009.

По результатам общего собрания между собственниками названного многоквартирного дома и ООО «Наш город» заключен договор от 12.09.2009 №2 «Управления многоквартирным домом №3 по ул. Народная г. Северодвинска».

16.09.2009 Общество обратилось к СМУП «ЖКХ» с письмом №1, в котором, сославшись на решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, попросило ответчика в тридцатидневный срок передать истцу всю техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы.

Кроме этого, о результатах общего собрания собственников 16.09.2009 ответчик извещен гражданином ФИО4 - одним из собственников указанного дома. В своем письме ФИО4 уведомил ответчика о расторжении с СМУП «ЖКХ» договора управления жилым домом.

В связи с тем, что изложенные в письме №1 от 16.09.2009 требования о передаче технической документации СМУП «ЖКХ» не исполнило, истец направил письмо от 20.10.2009, в котором повторно предложил ответчику в срок до 22.10.2009 передать техническую документацию на дом (акты о приемке дома и мест общего пользования в эксплуатацию; акты на скрытые работы, работы по благоустройству; акты о техническом состоянии дома; паспорт БТИ; строительную документацию на дом; учетно-регистрационную документацию (паспортный стол); ключи от подвала, технических этажей, иных подсобных помещений).

Письмом от 21.10.2009 №9-2-6891 СМУП «ЖКХ», сославшись на часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), отказалось передать Обществу документацию на спорный дом. В обоснование отказа ответчик указал на отсутствие у собрания собственников жилого дома полномочий на расторжение в одностороннем порядке договора управления жилым домом.

В связи с неисполнением ответчиком требований о передаче технической документации ООО «Наш город» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ, введенного в действие с 01.03.2005, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким решением следует признать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирного дома по адресу: <...>, оформленного протоколом №1 от 12.09.2009.

Согласно положениям ст. ст. 46, 161, 162 ЖК РФ решение общего собрания собственников квартир в спорном доме является основанием для установления (изменения) способа управления и заключения с выбранной управляющей компанией договора управления многоквартирным жилым домом. При этом собственники квартир, не принимавшие участия в собрании и голосовании против принятия решения, вправе обжаловать его в судебном порядке.

Из пояснений представителей сторон, материалов дела следует, что решение общего собрания собственников от 12.09.2009 в установленном порядке не оспорено, жилой дом сдан в эксплуатацию и используется для проживания в нем граждан.

Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

Аналогичная правовая позиция изложена в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 №14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом».

Из правила о том, что документы должны храниться у эксплуатирующей организации, следует вывод, что техническая документация, приведенная в п.п. 3.5 и 4.17 СНиПа 3.01.04-87, является принадлежностью объекта недвижимости (ст. 135 ГК РФ) и подлежит передаче непосредственно собственнику или уполномоченному им лицу.

С учетом изложенного с 12.09.2009 года (с момента выбора собственниками способа управления дома и выбора управляющей организации) деятельность по оказанию услуг по эксплуатации жилого дома, выполнению работ технического характера по содержанию дома, услуг по ведению регистрационного учета проживающих в доме граждан, ответчик осуществляет в интересах собственников многоквартирного жилого дома, так как указанная деятельность ответчика направлена на обслуживание жилого дома, принадлежащего собственникам помещений, избравшими способ управления их домом и выбравшими в качестве управляющей организации ООО «Наш город» (истца).

Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом (далее - техническая документация).

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» установлено, что разъяснения о применении Правил, утвержденных названным Постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации.

Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию:

вновь выбранной управляющей организации;

товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу;

в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Поскольку ЖК РФ не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.

Согласно статье 162 ЖК РФ передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.

В соответствии со статьей 7 ЖК РФ аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие ЖК РФ. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия: письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; документа о наделении полномочий «службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги».

Из пояснений представителя ответчика следует, что именно СМУП «ЖКХ» на момент рассмотрения судом дела осуществляет техническую эксплуатацию жилого дома №3 по ул.Народной, ведет регистрационный учет граждан, домовую книгу.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, а также п. 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170.

Довод представителя ответчика о том, что СМУП «ЖКХ» осуществляет свою деятельность по техническому обслуживанию и содержанию жилого дома на основании соглашения о сотрудничестве от 20.09.2007 в интересах ОАО «АРОИЖК», не освобождает СМУП «ЖКХ», как организацию, осуществляющую деятельность по обеспечению технической эксплуатации спорного жилого дома и по ведению регистрационного учета проживающих в доме граждан, от обязанности, предусмотренной статьей 162 ЖК РФ (с учетом статьи 7 ЖК РФ) передать техническую и иную, имеющуюся у него (ответчика) необходимую для эксплуатации жилого дома документацию, лицу, выбранному собственниками жилого дома в качестве управляющей организации.

Принятые СМУП «ЖКХ» перед ОАО «АРОИЖК» обязательства (по условиям соглашения о сотрудничестве от 20.09.2007) по выполнению в интересах застройщика (ОАО «АРОИЖК») гарантийного обслуживания объекта капитального строительства, и находящихся в нем сетей, не может исключить реализацию права собственников помещений жилого дома на выбор способа управления домом и обслуживания принадлежащего им дома управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников.

Из представленного суду письма от 28.01.2010 не следует, что вся техническая и иная документация, необходимая ответчику для осуществления его деятельности по технической эксплуатации спорного жилого дома была передана ОАО «АРОИЖК» (в том числе домовая книга, документы регистрационного учета граждан, акты ремонтов дома, осмотров и др.). Кроме этого, ответчик суду не представил ни акта передачи документации, ни доказательств факта направления или вручения ОАО «АРОИЖК» письма от 28.01.2010.

При вынесении решения суд учитывает, что осуществление указанной представителем ответчика деятельности (работ по техническому обслуживанию многоквартирного дома, регистрационному учету граждан, ведению домовой книги) невозможно без наличия у него соответствующей технической и иной документации, перечисленной в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, а также в пункте 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170).

Отсутствие перечисленных в названных пунктах документов у организации, оказывающей услуги по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, может рассматриваться как нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, то есть как правонарушение, предусмотренное статьей 7.22 КоАП РФ (Постановление ФАС СЗО от 17.01.2007 №А56-51745/2005).

Отказ ответчика, осуществляющего деятельность по обеспечению технической эксплуатации спорного жилого дома, передать техническую и иную документацию, необходимую для эксплуатации многоквартирного дома (управления многоквартирным домом) выбранной собственниками управляющей организации (Обществу) противоречит статье 162 ЖК РФ (с учетом статьи 7 ЖК РФ).

При изложенных обстоятельствах исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Наш город» об обязании Северодвинского муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное хозяйство» передать обществу с ограниченной ответственностью «Наш город» имеющуюся у него техническую и иную документацию на многоквартирный дом №3 по улице Народная в г.Северодвинске, необходимую для управления многоквартирным домом, подлежат удовлетворению.

Дополнительно суд считает необходимым указать, что в части 8 статьи 162 ЖК РФ указано, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

По правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В пункте 1 статьи 782 ГК РФ предусмотрено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

По смыслу данной нормы права, причина отказа от договора не имеет значения. Необходимо только, чтобы заказчик оплатил исполнителю фактически понесенные им расходы.

Таким образом, собственники многоквартирного дома правомочны на внеочередных собраниях принимать решения о смене управляющих компаний и отказываться от исполнений договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке, что не противоречит нормам действующего гражданского законодательства.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика. При вынесении решения суд учитывает, что определением от 24.11.2009 истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, которые наряду с госпошлиной составляют судебные расходы, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и представителей, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны; расходы на оплату услуг исполнителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах и пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Материалы настоящего дела свидетельствуют, что интересы общества с ограниченной ответственностью «Наш город» в предварительном судебном заседании 16.12.2009 и в судебном заседании 18.01.2010, 25.01.2010, 01.02.2010 на основании доверенности от 16.12.2009 и гражданско-правового договора от 02.10.2009 №03-09 «На оказание юридических услуг» представляла ФИО1 (как представитель исполнителя юридических услуг ООО «Юр-Информ» (договор от 05.10.2009 «На оказание юридических услуг»)), кроме этого ФИО1 оказала истцу перечисленные в договоре от 02.10.2009 №03-09 юридические услуги, связанные с рассмотрением настоящего спорам в арбитражном суде.

Из представленных суду копий договора от 02.10.2009 №03-09 «На оказание юридических услуг», договора от 05.10.2009 «На оказание юридических услуг», доверенности от 16.12.2009, платежного поручения №54 от 15.01.2010, акта от 13.01.2010, письменных пояснений бухгалтера от 01.02.2010, усматривается, что истцом в установленных договором от 02.10.2009 №03-09 «На оказание юридических услуг» порядке и размерах понесены расходы по оплате услуг представителя в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (в размере 15000 руб. 00 коп.).

Принимая во внимание: объем материалов дела, сложность рассматриваемого спора, количество судебных заседаний, результаты рассмотрения спора, суд полагает, что понесенные истцом судебные издержки по оплате услуг представителя подлежат возмещению ответчиком в полном объеме (15000 руб.00 коп.).

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Обязать Северодвинское муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальное хозяйство» передать обществу с ограниченной ответственностью «Наш город» техническую и иную документацию на многоквартирный дом №3 по улице Народная в г.Северодвинске, необходимую для управления многоквартирным домом.

Взыскать с Северодвинского муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное хозяйство» в доход федерального бюджета 2000 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Взыскать с Северодвинского муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное хозяйство» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Наш город» 15000 руб.00 коп. судебных издержек.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Архангельской области.

Судья С.Н.Никитин