Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Звездиной Л.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ситковой М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Капелька" к мэрии города Архангельска о признании недействительным решения, при участии в заседании представителей сторон:

от заявителя: ФИО1 по доверенности от 20.10.2009,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 02.09.2009.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Капелька" (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании недействительным решения мэрии г.Архангельска (далее – ответчик, мэрия) от 27 октября 2009 года об утрате обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 151,0 кв.м.

Общество в обоснование своих требований ссылалось на то, что оспариваемое решение не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) и нарушает его права и законные интересы. При этом заявитель указывал, что в проекте договора мэрией установлена явно завышенная цена продаваемого помещения, ранее спорное помещение выставлялось на аукцион по гораздо меньшей стоимости, преимущественное право на приобретение арендуемого помещение обществом принято.

Мэрия заявленные требования не признала, ссылаясь на то, что действовала в рамках законодательства и не могла согласиться с ценой имущества, предложенной обществом. По мнению ответчика, оспариваемое решение принято в соответствии с требованиями части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ и не нарушает прав и законных интересов общества, которое утратило преимущественное право на покупку помещеия, поскольку в установленный срок не подписало договор купли-продажи арендуемого имущества.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства дела.

В соответствии с договором аренды №161 от 07.06.2006 общество является арендатором нежилых помещений общей площадью 151,0 кв.м, расположенных на первом этаже по адресу: <...>.

Распоряжением мэра г.Архангельска от 17.08.2009 №1119р было решено осуществить приватизацию арендуемого имущества муниципального образования «Город Архангельск» - нежилого помещения №1-10 первого этажа общей площадью 151,0 кв.м по адресу: <...>. Этим же распоряжением решено предоставить обществу преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в рассрочку, в течение 5 лет со дня заключения договора купли-продажи, по цене, равной 6 111 800 рублей (без учета НДС) при соблюдении условий, предусмотренных статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Письмом от 26.08.2009 №003-07/1239У мэрия направила обществу указанное распоряжение, а также проект договора. В данном письме мэрия предложила обществу подписать проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке и возвратить подписанный договор и иные документы в срок до 18 сентября 2009 года.

Общество письмом от 22.09.2009 уведомило ответчика о согласии реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, сообщив при этом, что цена помещения, указанная в договоре, является явно завышенной, а помещение значительно удалено от центра и требует серьезного ремонта. Поэтому заявитель просил принять к исполнению протокол разногласий к договору и изменить в соответствии с этим график оплаты в рассрочку.

К письму общества был приложен протокол разногласий, в котором заявитель предлагал цену продажи арендуемого имущества в размере 3 926 000 рублей. Кроме этого, заявитель предлагал установить более низкую ставку пеней за просрочку платежа – 0,1% вместо 0,5 %, указанной в проекте договора.

В ответ на это мэрия письмом от 27.10.2009 №003-07/1343 отклонила протокол разногласий к договору купли-продажи. Одновременно с этим в указанном документе обществу было сообщено, что день 28 сентября 2009 являлся последним днем для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, в этот срок обществом не был заключен договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке. Ссылаясь на указанные обстоятельства и пункт 9 статьи 4 Закона №159-ФЗ, ответчик сообщил обществу об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Не согласившись с указанным решением мэрии, общество обратилось в суд.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд находит требования заявителя необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим мотивам.

Порядок отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, находящегося в аренде у субъектов малого и среднего предпринимательства, регулируется нормами Закона №159-ФЗ. В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, у заявителя имелось преимущественное право на приобретение недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадью 151,0 кв.м. В материалы дела обществом представлены платежные поручения, подтверждающие своевременность внесения арендной платы за спорное помещение.

Статьей 4 Закона №159-ФЗ установлен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества. В части 1 статьи 4 Закона №159-ФЗ говорится о том, что орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона №159-ФЗ. Частью 2 указанной статьи установлено, что уполномоченный орган местного самоуправления в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направляет арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договора купли-продажи муниципального имущества и проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Во исполнение данных норм распоряжением мэра от 17.08.2009 №1119р «О приватизации муниципального имущества по ул.Адмирала ФИО3,25» было принято решение осуществить приватизацию арендуемого имущества муниципального образования «Город Архангельск» - нежилого помещения первого этажа №1-10 общей площадью 151,0 кв.м по адресу: <...>, и предоставить обществу преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной 6 111 800 рублей (без учета НДС) в рассрочку на пять лет со дня заключения договора купли-продажи.

Указанное распоряжение, а также проект договора были направлены обществу 26.08.2009, т.е. в установленный срок, что подтверждается письмом №003-07/1239. В данном письме мэрия предложила обществу подписать проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке и возвратить в адрес мэрии подписанный договор и иные документы в срок до 18 сентября 2009 года.

Согласно части 4 статьи 4 Закона №159-ФЗ при согласии субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Учитывая, что общество получило предложение мэрии о заключении договора и проект договора купли-продажи 27 августа 2009г., что не оспаривается заявителем, последним днем для реализации преимущественного права являлось 28 сентября 2009г.

В соответствии с пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок.

Как следует из материалов дела, 22 сентября 2009 года общество вручило мэрии письмо о согласии реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества на иных условиях, чем предусмотрено в проекте договора. К письму общества был приложен протокол разногласий от 22.09.2009, в котором заявитель устанавливал цену продажи арендуемого имущества в размере 3 926 00 рублей вместо 6 111 800 рублей, указанных в проекте договора.

Согласно статье 435 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.

Статьей 438 ГК РФ предусмотрено, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В соответствии со статьей 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Таким образом, договор, полученный стороной с протоколом разногласий, или согласие принять заказ (оферту) с возражениями означает, что договор сторонами не заключен.

Из вышеизложенного следует, что мэрия, получив от общества договор с протоколом разногласий и не приняв эти разногласия, правомерно считала, что договор купли-продажи арендуемого имущества между заявителем и ответчиком не заключен. Поэтому мэрия, отклонив протокол разногласий общества, правомерно посчитала, что в установленный тридцатидневный срок со дня получения обществом проекта договора купли-продажи арендуемого имущества заявитель не подписал этот проект, в связи с чем утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Суд считает, что решение мэрии соответствует части 9 статьи 4 Закона №159-ФЗ и не нарушает прав и законных интересов общества.

Суд отмечает, что у общества имелась возможность урегулировать разногласия по стоимости имущества в судебном порядке на основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой, в случаях, когда в соответствии с положениями ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В сложившейся ситуации, исходя из смысла положений статьи 4 Закона №159-ФЗ, заключение договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным для мэрии, поэтому в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 445 ГК РФ общество, направившее ответчику протокол разногласий, вправе было передать эти разногласия на рассмотрение суда или обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор на условиях общества. Такая возможность не утрачена обществом и в настоящее время.

Доводы заявителя о том, что в проекте договора указана завышенная цена помещения, судом оценен и отклоняется по следующим основаниям.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ рыночная стоимость имущества, подлежащего возмездному отчуждению арендуемого имущества из муниципальной собственности, определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее –Закон №135-ФЗ).

В соответствии со статьей 4 Закона №135-ФЗ субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ. В свою очередь саморегулируемые организации оценщиков осуществляют контроль оценочной деятельности за своими членами.

Как следует из отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения первого этажа №1-10 общей площадью 151,0 кв.м, расположенного по адресу: <...>, рыночная стоимость этого объекта составляет 6 111 800 рублей. Данный отчет является мотивированным, составлен оценщиком, действующим без личной заинтересованности в оцениваемом имуществе, непредвзято и без предубеждения к заказчику (мэрии). Оценщик ФИО4 является членом саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков» и одновременно старшим преподавателем оценочных дисциплин в Колледже управления, бизнеса и права г.Архангельска, курсов повышения квалификации оценщиков в Архангельском территориальном институте профессиональных бухгалтеров при Всероссийском заочном финансово-экономическом институте, имеет соответствующий профессиональный диплом и стаж работы в оценочной деятельности с 2006 года. Доказательства профессиональной подготовки указанного лица в материалы дела представлены.

В то же время общество, заявляя о завышении цены помещения, ссылалось на справку агентства недвижимости «Атриум», содержащую среднерыночную стоимость одного квадратного метра нежилого фонда, находящегося на 1-м этаже пятиэтажного панельного дома 1965 года постройки и расположенного в том же районе, где находится арендуемое обществом помещение. Однако приведенная в этой справке стоимость в отличие от отчета об оценке, представленного ответчиком, ничем не аргументирована, доказательств наличия у индивидуального предпринимателя ФИО5 специальных познаний в области оценки недвижимости не представлено. Иных доказательств общество в материалы дела не представило.

Помимо этого, в соответствии со статьей 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Следовательно, у заявителя в случае несогласия с рыночной стоимостью объекта имеется возможность обратиться в суд с соответствующим иском, а не с требованием о признании недействительным решения, при рассмотрении которого суд анализирует ненормативный правовой акт на предмет соответствия закону и нарушения прав и законных интересов заявителя.

То обстоятельство, что в статье 12 Закона №135-ФЗ речь идет о рекомендуемой величине оценки стоимости объекта для целей совершения сделки, в данном случае не имеет правового значения, поскольку статья 3 Закона №159-ФЗ содержит лишь два критерия цены – она должна быть равна рыночной стоимости и определяться независимым оценщиком. Мэрией оба эти условия выполнены.

Довод заявителя о том, что ранее спорное помещение выставлялось на аукцион по гораздо меньшей стоимости – 5 220 000 рублей – в данном случае также не имеет правового значения, поскольку у мэрии не было правовых оснований установить иную цену, нежели та, которая определена независимым оценщиком.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания считать, что при принятии решения от 27.10.2009 мэрия действовала исключительно с целью воспрепятствования обществу в реализации права преимущественного выкупа арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ. Ввиду отсутствия доказательств несоответствия оспариваемого решения положениям Закона №159-ФЗ, а также нарушения прав и законных интересов общества заявленные требования подлежат отклонению.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат отнесению на заявителя.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 106, 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

отказать в признании недействительным решения мэрии города Архангельска от 27 октября 2009 года об утрате обществом с ограниченной ответственностью "Капелька" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения первого этажа общей площадью 151,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Оспариваемое решение проверено на соответствие положениям Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Решение суда подлежит немедленному исполнению.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Л.В. Звездина