Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании 17 мая 2004 года дело по иску пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Муниципального образования «Северодвинск»

к обществу с ограниченной ответственностью «Апланат»

о выселении и взыскании 7 698 руб. 36 коп. арендной платы, 2 979 руб. 53 коп. штрафа за несвоевременное освобождение помещения

при участии в заседании представителей

истца ФИО1 (доверенность от 01.12.2003),

ответчика ФИО2 (директор), ФИО3 (доверенность от 25.02.2004),

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Муниципального образования «Северодвинск» обратился в арбитражный суд с исковым требованием о выселении ответчика из нежилого помещения, занимаемого на основании договора аренды №03-05/999-03 от 31.01.2003 года, взыскании 7 698 руб. 36 коп. арендной платы за период пользования помещения с 01.01.2004 по 29.02.2004, 2 979 руб. 53 коп. штрафа за несвоевременное освобождение помещения.

Представитель истца в судебном заседании заявил отказ от части требований, а именно от требования о взыскании арендной платы за январь-февраль 2004 года в связи с оплатой ответчиком пользования помещением, требование о выселении ответчика из помещения поддержал, в отношении требования о взыскании штрафа заявил об увеличении суммы до 3 182 руб. 92 коп. исходя из размера арендной платы, установленной дополнительным соглашением №03-11/097-03 от 08.09.2003 к договору №03-05/999-03 от 31.01.2003г.

Частичный отказ истца от исковых требований не противоречит закону, не нарушает права других лиц, в соответствии со ст. 49 АПК РФ истец вправе отказаться от иска полностью или частично, и исходя из этого суд принимает отказ от иска в части требования о взыскании арендной платы за январь-февраль 2004 года, а производство по делу в этой части прекращает.

Ответчик с иском не согласен. В отзыве на иск и в судебном заседании представители ответчика ссылались на то, что отсутствуют основания для досрочного расторжения договора, договор считается заключенным на неопределенный срок, т.к. ответчик уплачивает арендную плату за пользование помещениями по истечении срока договора, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, наличие задолженности по оплате за тепло не влияет на арендные отношения, поскольку оплата теплоснабжения не входит в арендную плату, истец услуги теплоснабжения не предоставляет. Кроме того, по мнению ответчика, истец не доказал, что имеет право собственности на жилой дом, находящийся по адресу: ул. Ленина, 4в г. Северодвинске, поэтому не доказал право на предъявление настоящего иска. Истец заявил ходатайство об обязании истца предоставить документы, подтверждающие прием жилого дома в муниципальную собственность.

Заслушав представителей истца, ответчика, изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

31 января 2003г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды №03-05/999-03, в соответствии с условиями которого истец (арендодатель) предоставил ответчику (арендатору) во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 100 кв. м. с земельным участком (без выдела границ в натуре) по ул. Ленина, 4 в г. Северодвинске Архангельской области для использования в целях оказания бытовых услуг производственного характера.

Согласно п.6.5. договора срок его действия определен сторонами с 02 января по 31 декабря 2003 года.

Ранее с ответчиком заключались договоры аренды указанного помещения. В доказательство передачи имущества ответчику в пользование представлен акт приема-передачи помещений к договору от 24.02.1997, впоследствии при заключении новых договоров акт приема-передачи не составлялся.

18.12.2003 истец письмом за №01-16/3633 уведомил ответчика о том, что не имеет намерения заключать с ответчиком договор аренды на 2004 год и предложил освободить помещения по окончании срока договора (31.12.2003) и сдать помещения по акту приема-передачи.

Ответчиком (руководителем) указанное письмо получено, однако по истечении срока договора помещения освобождены не были, в связи с чем истец обратился в суд с требованием о принудительном выселении ответчика.

В соответствии с п.3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ) в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Следовательно, по смыслу статьи 621 ГК РФ если арендодатель возражает против продолжения договорных отношений по поводу пользования арендатором помещения после истечения срока аренды, то договор аренды не может считаться возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, а значит, истечение его срока действия влечет прекращение существовавшего договора.

Из содержания письма от 18.12.2003, направленного истцом ответчику следует, что арендодатель не намерен пролонгировать действие договора аренды от 31.01.2003, т.е. имеет возражения против продолжения пользования арендатором сданного в аренду нежилого помещения.

Как следует из материалов дела, в обоснование мотивов отказа от заключения договора аренды на новый срок являлось наличие задолженности по оплате отопления. Дополнительным основанием явилось нарушение арендатором обязательств по осуществлению косметического ремонта. Руководитель ответчика в судебном заседании подтвердил, что общество допускало просрочки в оплате отопления в 2003 году, в связи с чем действительно состоялись судебные решения по взысканию задолженности в принудительном порядке. Вместе с тем из статьи 621 ГК РФ не следует, что отказ от заключения договора на новый срок возможен только при наличии определенных оснований. Таких оснований законом и заключенным договором не установлено.

Таким образом, договор №03-05/999-03 от 31.01.2003 следует считать прекратившим свое действие с 01.01.2004г.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

В силу п.2.2.6 договора №03-05/999-03 от 31.01.2003 арендатор обязан не позднее, чем за 2 месяца письменно сообщить арендодателю о намерении перезаключить договор на новый срок либо освободить помещения, в частности, по окончании срока договора и передать помещение арендодателю по акту приема-передачи.

Доказательств возврата помещения истцу ответчиком не представлено.

Довод ответчика о том, что договор аренды возобновился на неопределенный срок, поскольку после истечения срока арендатор уплачивал арендные платежи, судом не принимается как не основанный на нормах законодательства. Единственным основанием для того, чтобы считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок является то, что до момента или в момент истечения срока договора аренды арендодатель не высказал возражений против продолжения пользования арендатором имуществом. Если такие возражения со стороны арендодателя появились после истечения срока действия договора аренды, то в последнем случае договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. При этом факт уплаты арендных платежей после истечения срока не имеет значения для автоматического продления договора аренды при наличии возражений в продолжении договорных отношений. В любом случае если арендатор после истечения срока действия договора аренды и его прекращения продолжал пользоваться помещениями, он обязан оплатить пользование имуществом.

Несостоятелен довод ответчика и о том, что не имеется оснований для досрочного расторжения договора. В данном случае договор аренды досрочно не расторгался, он прекратил свое действие в связи с истечением срока.

При этом по смыслу ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является препятствием (основанием невозможности) для прекращения договора по истечении срока, также как и не имеет правового значения основания возражений для заключения договора аренды на новый срок. Правило о преимущественном праве у прежнего арендатора обязывает арендодателя учитывать его наличие на случай заключения нового договора аренды в отношении этого же объекта.

В случае если преимущественное право будет нарушено, то закон устанавливает специальные правила для защиты нарушенного права.

Не может явиться основанием для отказа в иске и довод ответчика о том, что истец не доказал право собственности на помещения, сдаваемые в аренду. В подтверждение права муниципальной собственности истцом представлено распоряжение Правительства РФ №441-р от 02.04.1997 о передаче в муниципальную собственность г. Северодвинска объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, находящиеся в федеральной собственности и закрепленных, в частности по спорному объекту (ул. Советская. д. 62) за ПО «Северное машиностроительное предприятие», изданного на основании и в порядке, предусмотренных постановлением Правительства РФ №235 от 07.03.1995 «О передаче объектов социально-культурного и коммунально-бытового федеральной собственности в муниципальную собственность».

Вместе с тем ответчик заключал договоры аренды с истцом с 1997 года, право собственности истца в установленном законом порядке не оспаривал. Договор, из которого заявлен настоящий иск, ответчиком не оспорен, судом недействительным не признан.

Однако даже если предположить, что истец не является собственником помещения, переданного ответчику в аренду, в связи с чем договор аренды является недействительным, и в этом случае у ответчика не возникает правовых оснований для занятия и пользования помещением, поскольку недействительный договор влечет только последствия, связанные с его недействительностью.

В связи с изложенным требование истца об освобождении ответчиком арендованного помещения суд считает основанным на законе.

В отношении требования истца о взыскании штрафа за несвоевременное освобождение помещения суд отмечает следующее.

Пунктом 5.2. договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за невыполнение иных условий договора в виде штрафа в размере 10% от суммы годовой арендной платы. В связи с нарушением условия договора об освобождении помещения и сдаче его по акту (п.2.2.6.) и на основании п.5.2. договора истцом заявлено требование о взыскании 3 182 руб. 92 коп. штрафа за несвоевременное освобождение помещения исходя из размера годовой арендной платы, установленной дополнительным соглашением №03-11/097-03 от 08.09.2003 к договору №03-05/999-03 от 31.01.2003г. Ответчик подтвердил, что оплата аренды производилась по цене, определенной дополнительным соглашением.

В силу ст. 330 ГК РФ стороны вправе предусмотреть в договоре штрафные санкции на случай невыполнения или ненадлежащего выполнения условий договора. В силу абз. 3 ст. 622 ГК РФ договором может быть предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества.

По расчетам суда размер штрафа, требование о взыскании которого истец мог бы заявить исходя из условий дополнительного соглашения, составил 3 261 руб. 68 коп. Истец заявил о взыскании 3 182 руб. 92 коп. штрафа. Поскольку последняя сумма не превышает сумму штрафа, требование о взыскании которого истец мог бы заявить исходя из условий дополнительного соглашения находится, с одной стороны, а также отсутствие у суда права самостоятельно выйти за пределы заявленных исковых требований, требование о взыскании штрафа подлежит удовлетворению в сумме 3 182 руб. 92 коп.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований (в отношении имущественного требования), и установленные в кратном размере к минимальному размеру оплаты труда – в отношении неимущественного требования, т.к. истец на основании ст. 6 Закона РФ «О государственной пошлине» освобожден от ее уплаты при рассмотрении дел в арбитражном суде и при подаче искового заявления государственную пошлину не уплачивал.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 106, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 330, 622 Гражданского кодекса России,

РЕШИЛ:

Выселить общество с ограниченной ответственностью «Апланат» из нежилого помещения площадью 110 кв. м., расположенного по адресу: г. Северодвинск Архангельской области, ул. Ленина, дом 4.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Апланат» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Северодвинска 3 182 руб. 92 коп. штрафа, в доход федерального бюджета 209 руб. 15 коп. госпошлины по иску.

В остальной части производство по делу прекратить.

Настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Архангельской области.

Судья Е.Б. Шапран