Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации городского округа «Город Архангельск» (ОГРН <***>; адрес: Россия 163069, г.Архангельск, Архангельская область, пл.В.И.Ленина, дом 5)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; адрес: Россия 163069, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Садовая, дом 5, корп.1; Россия 163071, г.Архангельск, Архангельская область, ул. Садовая, д.14, кв.1)

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

общество с ограниченной ответственностью «Граунд» (конкурсный управляющий ФИО1); (129223, <...>, <...>; 163046, <...>);

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>; место жительства: Архангельская область, г.Архангельск);

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (адрес: 163000; <...>, <...>; а/я 5н);

о признании недействительным уведомления об отказе в государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-48209162/3 от 01.03.2022,

об обязании произвести снятие регистрационной записи об ограничении (обременении) –ипотеки в силу закона земельного участка с кадастровым номером 29:22:040610:30

при участии в заседании представителей:

от заявителя – ФИО3 по доверенности;

от ответчика – ФИО4 по доверенности;

от ИП ФИО2 – ФИО5 по доверенности;

Суд установил следующее:

Администрация городского округа «Город Архангельск» (далее – заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ответчик, Управление) о признании недействительным уведомления об отказе в государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-48209162/3 от 01.03.2022 и обязании ответчика произвести снятие регистрационной записи об ограничении (обременении) – ипотеки в силу закона земельного участка с кадастровым номером 29:22:040610:30.

Определением суда от 18.07.2022 к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Граунд» (далее – ООО «Граунд»; индивидуальный предприниматель ФИО2; Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержала заявленные требования, представила в материалы дела дополнительные пояснения по делу.

Представитель ответчика не согласился с позицией администрации, поддержав позицию по отзыву и дополнению к нему от 18.07.2022 №10-06/0131.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 поддержал позицию заявителя по мотивам, изложенным в отзыве, представленном в материалы дела 01.09.2022.

Заслушав представителей сторон в судебном заседании, изучив материалы дела, судом установлено следующее: земельный участок с кадастровым номером 29:22:040610:30, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир ул.Гайдара и пр.Обводный канал; участок находится примерно в 40 метрах по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Архангельская область, г.Архангельск, Октябрьский территориальный округ(далее – земельный участок),15.11.2005 предоставлен в аренду ООО «Граунд» с целевым назначением – строительство многофункционального жилого комплекса с помещениями общественного назначения по договору аренды от 15.11.2005 №4/81(о) сроком на три года (Распоряжение мэра города Архангельска от 12.09.2005 №474/8р «О предоставлении земельного участка ООО «Граунд»).

Указанный объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом являлся объектом долевого строительства, в целях обеспечения строительства на указанный земельный участок зарегистрировано ограничение (обременение) – ипотека. Регистрация ипотеки проведена в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающим, что земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды на земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика.

29.12.2007 Департаментом градостроительства мэрии города Архангельска ООО «Граунд» было выдано Разрешение №152 на ввод в эксплуатацию многофункционального жилого комплекса с помещениями общественного назначения, объекту присвоен кадастровый номер 29:22:040610:0030.

Администрация обратилась в Управление с заявлением от 16.11.2021 №КУВД-001/2021-48083300 о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка.

19.11.2021 по результатам правовой экспертизы Управлением на основании части 2 статьи 26 Закона №218-ФЗ было принято решение о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (пункт 2 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ).

22.02.2022 на основании статьи 27 Закона №218-ФЗ Управлением было принято решение об отказе в государственной регистрации в связи с тем, что причины, препятствующие ее проведению, не были устранены.

Администрация также обратилась в Управление с заявлением от 16.11.2021 №КУВД-001/2021-48209162 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 15.11.2005 №4/81(о) на земельный участок.

Государственная регистрация была приостановлена уведомлением Управления от 29.11.2021 №КУВД-001/2021-48209162/2 сроком на три месяца (до 28.02.2022).

Уведомлением от 01.03.2022 №КУВД-оо1/2021-48209162/3 ответчиком отказано заявителю в государственной регистрации вышеназванного соглашения о расторжении договора аренды со ссылкой на пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (далее – Закон №102-ФЗ).

Как указало Управление прекращение записи о регистрации договора аренды возможно только при прекращении записи об ипотеке.

Полагая, что решение ответчика об отказе в государственной регистрации не соответствует положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ), администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Администрация указывает, что данным отказом нарушаются ее права, так как заявитель не может произвести последующий раздел земельного участка с целью передачи вновь образованных земельных участков правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на нем.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по изложенным ниже основаниям.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с данным кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (статья 131 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно Федеральному закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных Федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН, регулируются нормами Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ).

В силу части 2 статьи 1 Закона №218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с названным Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, среди прочего, документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН (часть 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ).

Из материалов дела следует, что администрация обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды (погашении записи о государственной регистрации права), приложив уведомления о прекращении действия договора аренды в связи с истечением срока действия договора.

В соответствии со статьями 39.1 (подпункт 3 пункта 1), 39.6 и 39.8 (подпункт 1 пункта 8 и пункт 15) Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет, в случае предоставления земельного участка для строительства зданий, сооружений. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Суд считает неправомерной позицию Управления о том, что погашение залога может быть осуществлено только после представления документов, свидетельствующих о передаче объектов долевого строительства, на основании которых производится государственная регистрация прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

На основании пункта 1 статьи 13 Закона №214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 №2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона №214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона №214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона №102-ФЗ с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Возникший на основании Закона №214-ФЗ или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 указанной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Закона №214-ФЗ).

Сам факт возникновения залога в силу положений Закона о долевом строительстве, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога.

Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки установлены в статье 53 Закона №218-ФЗ, в соответствии с частью 11 которого регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом №102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным названным Федеральным законом.

В силу пункта 1.1 статьи 25 Закона №102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона №214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 1.1 статьи 62 Закона №102-ФЗ залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений. Указанный правовой подход поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 02.08.2017 №309-КГ17-9712.

Законы №214-ФЗ и №102-ФЗ, хотя и предусматривают основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, однако не содержат положений об основаниях прекращения залога в случае истечения срока аренды земельного участка до завершения строительства. С учетом этого, в спорном случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

В статье 352 ГК РФ предусмотрено такое основание для прекращения залога как прекращение заложенного права (подпункт 3 пункта 1).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 №305-ЭС14-167, прекращение договора аренды и погашение записи в ЕГРН об аренде участка является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в связи с прекращением заложенного права.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

С учетом изложенного суд, оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив прекращение действия договора аренды земельного участка в связи с прекращением срока его действия, пришел к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права, а потому оспариваемое уведомление Управления не соответствует приведенным положениям действующего законодательства и, как следствие, нарушают права и законные интересы заявителя и заинтересованных лиц в сфере экономической деятельности, необоснованно ограничивая его права и законные интересы.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах оспариваемое уведомление Управления об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и погашения записи об ипотеке подлежит признанию недействительным, а заявленные требования подлежат удовлетворению, поскольку нарушают права заявителя и заинтересованных лиц.

При этом, руководствуясь пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, суд считает необходимым возложить на Управление обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путём погашения регистрационной записи об ипотеке земельного участка с кадастровым номером 29:22:040610:30, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир ул.Гайдара и пр.Обводный канал; участок находится примерно в 40 метрах по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Архангельская область, г.Архангельск, Октябрьский территориальный округ.

Поскольку заявитель и ответчик от уплаты государственной пошлины освобождены, госпошлина не подлежит уплате в бюджет.

Руководствуясь статьями 106, 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

признать недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 01.03.2022 №КУВД-001/2021-48209162/3 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 29:22:040610:30, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир ул.Гайдара и пр.Обводный канал; участок находится примерно в 40 метрах по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Архангельская область, г.Архангельск, Октябрьский территориальный округ.

Оспариваемое уведомление проверено на соответствие положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости», Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в 10-дневный срок с даты вступления настоящего решения в законную силу погасить регистрационную запись об ипотеке земельного участка с кадастровым номером 29:22:040610:30, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир ул.Гайдара и пр.Обводный канал; участок находится примерно в 40 метрах по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Архангельская область, г.Архангельск, Октябрьский территориальный округ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

В.А. Калашникова